Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация договоров найма (аренды) жилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ответственность за регистрацию лежит на наймодателе. При отсутствии регистрации долгосрочный договор найма квартиры может быть оспорен с точки зрения правил о недействительности сделок. В случае когда от регистрации уклоняется наниматель, арендодатель имеет право расторгнуть договор. Кроме того, долгосрочная аренда, не зарегистрированная должным образом, может рассматриваться как попытка ухода от обязательной уплаты налогов.
Чем грозит отсутствие регистрации договора
Регистрация найма в большей степени призвана защищать права квартиросъёмщиков, которые в противном случае должным образом не застрахованы от непредусмотренного увеличения ежемесячной платы или выселения из квартиры без основательных причин.
Внесение записи в ЕГРН придаёт подписанному документу юридическую силу. Даже продажа квартиры не влечёт за собой расторжение или изменение условий соглашения (ст.675 ГК РФ). Она переходит во владение новых собственников вместе с указанным обременением.
Важно! Несоблюдение необходимого порядка государственной регистрации предусматривает наложение штрафных санкций (ст.19.21 КоАП РФ)
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Как определить размер депозита?
При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.
Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).
По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).
Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.
Когда стоит заверять договор у нотариуса
По закону, заверять соглашение необязательно. В каких же случаях нотариус необходим для оформления договора аренды или найма квартиры?
- Договор аренды, составленный на долгий срок, обязательно нужно регистрировать в Росреестре — чтобы облегчить для себя этот процесс, можно обратиться к нотариусу
- Также в нотариальную контору стоит обратиться, если одна из сторон сомневается в правильности оформления договора, в законности предложенных условий или просто в надёжности участников сделки.
- Обязательно заверяют те арендные сделки, где о нотариальном участии договорились заранее.
Зачем заверять договор аренды у нотариуса
Конечно, и оформленный без участия нотариуса договор будет иметь юридическую силу в суде: подойдёт любой официальный документ, подписанный сторонами. Но договор аренды, заверенный нотариусом, обладает преимуществами, которые для многих становятся решающими.
- Нотариус проверяет законность всех документов. Не надо переживать, что перед вами действительно собственник, а его жена не потребует выселить вас через месяц. Нотариус обязательно предусмотрит все спорные ситуации.
- Отдельно нотариус проверяет документы на квартиру, которую будут сдавать: есть ли на ней обременения, законно ли вообще её арендовать. Например, на квартиру может быть наложен арест с запретом на сдачу. Или собственник не согласен на сделки без его участия, а его представитель настроен сдать квартиру в аренду. Эти и другие случаи могут стать основанием для расторжения договора аренды.
- Нотариальная контора проверяет соблюдение прав и обязанностей, прописанных в договоре. Если какой-то пункт противоречит законодательству или серьёзно ущемляет права одной из сторон, то нотариус обязательно на это укажет или предложит составить индивидуальный договор.
- Нотариус помогает прояснить все нюансы сделки. Для многих людей канцелярский язык документов не особенно понятен, и работа нотариуса — разъяснять права и обязанности сторон так, чтобы у клиентов не оставалось вопросов.
- В обязанности нотариуса входит и проверка дееспособности сторон: ведь в случае чего сделка может попросту быть признана недействительной.
- Опытный нотариус определяет действительные намерения сторон. Если дело нечисто и кто-то из участников настроен на обман, профессионал скорее это заметит.
- У нотариуса легко можно заказать дубликат договора: документ обладает той же силой, что и оригинал.
- Если стороны обратятся в суд, нотариус может выступить в роли свидетеля, который подтвердит законность договора и дееспособность сторон во время его подписания.
- Куда проще взыскать долг с арендатора, если в этом есть необходимость.
Как сдать квартиру официально?
1.Заключаем договор
В этом случае речь идет о договоре найма – соглашении, по которому одна сторона предоставляет в пользование жилое помещение другой стороне за определенную плату. Проще говоря, это документ, в котором закреплены взаимоотношения между арендодателем и нанимателем. Форму договора можно найти на сайте Министерства по налогам и сборам. Его вы и заполняете вместе с нанимателем. В нем указываются паспортные данные обеих сторон, состав семьи нанимателя, адрес и площадь квартиры, которая сдается, размер и сроки оплаты (только в белорусских рублях), права и обязанности и др. Договор должен быть заключен с момента фактического пользования квартиры нанимателем. Можно заключить договор на определенный срок, а можно бессрочно.
Он составляется в трех экземплярах: один находится у наймодателя, второй – у нанимателя, третий – в исполнительном комитете (районном, городском, поселковом, сельском), зарегистрировавшем этот договор.
Можно ли оформить без наличия ордера?
Существует еще один вид сделок — найм социального жилья.
Социальная аренда – это предоставление жилых помещений, принадлежащих государственным или муниципальным органам исполнительной власти, нуждающимся лицам.
Если ранее выданный ордер, являющийся основанием для проживания в социальной квартире, был утерян, то существуют следующие варианты действий:
- восстановить ордер в домоуправлении;
- получить право соцнайма по действующим в регионе правилам;
- доказать через суд незаконность лишения права соцнайма.
В домоуправлениях по месту жительства могут сохраниться книги с записями о выданных до 2005 года ордерах, также эти сведения могут быть в районных архивах. Если записей о ранее выданном ордере не сохранилось, то физическое лицо может получить право социальной аренды, если будет отнесено в категорию нуждающихся.
В данную категорию могут быть отнесены следующие лица:
- малоимущие;
- многодетные семьи;
- родственники погибших военных, оставшиеся без кормильца;
- лица, нуждающиеся в улучшении условий проживания;
- родственники и соседи лиц, имеющих заболевания, несовместимые с проживанием в коллективе (туберкулёз, сифилис и т.д.);
- инвалиды и ветераны военных действий.
Как провести досрочное расторжение договора аренды квартиры
Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно, знают не все наниматели, и это может стать источником обмана (например, если собственник будет выдвигать какие-то дополнительные условия или требовать дополнительную плату).
Наниматель может расторгнуть договор в любой момент, если согласны все проживающие с ним люди. Но выехать из квартиры сразу не получится, потому что уведомить собственника надо за три месяца. Для этого необходимо оформить уведомление и вручить его лично или по почте.
Если с жильем что-то произошло и оно стало непригодным для проживания, расторгнуть договор можно через суд.
А вот собственник может расторгнуть договор в двух случаях:
- Проживающие не платят шесть месяцев и больше (при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа).
- Проживающие или третьи лица нанесли квартире урон, за который не хотят платить.
Куда обращаться за регистрацией договора
На регистрацию договор между физическими лицами подают две стороны сделки в ближайшее отделение МФЦ или в электронном виде через официальный портал Росреестра, если у обоих участников есть электронная подпись. Сделать это надо в последующие 30 дней с момента подписания данного соглашения.
Порядок регистрации отводит на проверку и внесение изменений 7 рабочих дней. После её завершения участники сделки получают документ с печатью регистрирующего органа и свежую выписку из ЕГРН с внесёнными ограничениями прав на объект договора.
В дальнейшем любое изменение первоначальных условий регистрируется в ЕГРН. Будь то увеличение арендной платы или замена одного из участников сделки. Расторгнуть зарегистрированный документ наймодатель сможет, только подав заявление в судебную инстанцию (ст.687 ГК РФ). Наниматель имеет право разорвать договор в любое время, если он письменно уведомил об этом заинтересованную сторону за три месяца до этого.
Последствия отсутствия регистрации
Главным последствием отсутствия регистрации является ответственность перед законом. Арендодатель должен оплачивать налог на доходы, то есть на прибыль, получаемую от аренды. В случае ее неуплаты он должен будет выплатить:
- всю сумму полагающегося налога;
- пени за просрочку: 1/300 ставки рефинансирования за каждый просроченный день (статья 75 НК РФ);
- штрафы за сокрытие доходов: 5% за непредоставление налоговой декларации (статья 119 НК РФ) и 20% за неуплату налога (статья 122 НК РФ);
- уголовная ответственность: от 100 тыс. рублей до 300 тыс. рублей, принудительные работы до 1 года или лишение свободы до 6 месяцев (статья 198 УК РФ).
Договор аренды, заключенный на срок более одного года, подлежит обязательной регистрации в ЕГРН. Для этого необходимо предоставить все требуемые документы и оплатить госпошлину. Отсутствие регистрации повлечет за собой множество санкций для арендодателя, начиная от начисления пеней и заканчивая уголовной ответственностью.
Что такое регистрация договора найма?
Регистрация договора найма жилого помещения между физическими лицами – это процесс юридической фиксации сделки по аренде квартиры. Сторонами сделки выступают владелец жилья (квартиры или комнаты) с одной стороны, и арендатор с другой.
Регистрация осуществляется сотрудниками территориального отделения Росреестра и включает в себя следующие моменты:
- проверка сведений о жилье и сторонах сделки;
- проверка условий договора на законность;
- внесение данных субъектов сделки в базу ЕГРП;
- осуществление контроля за исполнением условий соглашения со стороны жилищной инспекции.
Контроль жилинспекции осуществляется в основном за соблюдением условий социальной аренды жилья нуждающимися лицами.
Человека, впервые столкнувшегося со сдачей квартиры в аренду, озадачит вопрос — где найти жильцов. Существует 4 классических способа:
- Обратиться в агентство недвижимости. Вам предложат массу вариантов, а также предоставят некоторые гарантии, но за такие услуги придется заплатить.
- Подать объявление о сдаче квартиры в газету, Интернет-сайты либо в «бегущую строку» на телевидении. Или найти объявление человека, желающего арендовать жилье в этих же СМИ.
- Найти жильца через друзей, знакомых, родственников — наилучший вариант. Вряд ли квартиросъемщик по протекции будет вредить хозяину квартиры. А спорных моментах его всегда можно будет найти.
- Сдавать жилье родственникам или друзьям. Скорее всего, такая аренда будет безденежной. Зато можете поручать им оплачивать коммунальные счета за квартиру и следить за её состоянием.
Вообще нужно периодически проверять сдаваемую квартиру. Общаться с квартиросъемщиками, контролировать коммунальные платежи, чтобы избежать проблем на будущее.
Зачем регистрировать сделку по аренде
Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации. Если процедура не проедена, соглашение считается незаключенным. При этом в законодательстве не указаны сроки, в течение которых необходимо зарегистрировать договор. Даже если участники сделки обратятся в инстанцию через год с момента начала сотрудничества, требования законодательства не будут нарушены, и привлечь граждан к ответственности не удастся.
Однако лучше не тянуть с регистрацией. Незарегистрированное соглашение силы не имеет. Если возникнет спор, и дело дойдет до суда, придется доказывать, что договор исполнялся, то есть имеет силу, и обязателен для сторон. Интересно обстоят дела с лицензирующими органами и налоговой инспекцией. Если официальный договор отсутствует, арендатор не сможет учесть платежи за использование помещения в качестве расходов и уменьшить налогооблагаемую базу. Орган откажется выдавать разрешение на ведение деятельности в арендованной недвижимости (при наличии такой необходимости), отношения к которой компания фактически документально не имеет.
В соответствии со ст. 617 ГПК РФ зарегистрированный договор действует даже в случае, если изменился состав сторон. Однако когда в Росреестр не обращались, применить это правило не получится. Если собственник скончается или продаст помещение, появится новый хозяин недвижимости. Лицо не обязано соблюдать положения незарегистрированного договора. Владелец может попросить арендатора съехать, предложить продолжить сотрудничество на новых условиях, например существенно увеличив цену.
Договор аренды квартиры с юридической точки зрения
Договор найма жилого помещения, который люди, незнакомые с юридической терминологией, называют договором аренды квартиры — это взаимный возмездный и консенсуальный договор, заключенный между собственником жилого помещения или управомоченным им лицом (наймодатель) и физическим лицом, желающим получить данное жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем за плату и на определенный срок (далее наниматель).
Объектом такого договора является изолированное жилое помещение, пригодное для проживания на постоянной основе. К таким помещениям относятся: жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры.
Договор аренды квартиры предусматривает взаимные обязательства сторон. Рассмотрим основные обязанности, возлагаемые на наймодателя жилого помещения:
- За определенную плату наймодатель обязуется предоставить нанимателю свободное жилое помещение во владение и пользование, при этом арендуемое помещение должно находиться в пригодном для проживания состоянии.
- Наймодатель обязуется осуществлять соответствующую надлежащим требованиям эксплуатацию жилого дома, где находится сданная в наем жилплощадь.
- Наймодатель обязуется обеспечивать нанимателю предоставление необходимых коммунальных услуг.
- Наймодатель обязуется обеспечивать проведение ремонтных работ общего имущества дома и устройств жилого помещения для полного предоставления коммунальных услуг.
Регистрация договора аренды квартиры
Регистрация договора аренды квартиры представляет собой процедуру, направленную на узаконивание данной сделки. Следует отметить, что регистрация договора аренды необязательна, если договор оформлен надлежащим образом. Однако наличие некоторых обстоятельств обуславливает необходимость получения «государственного одобрения». К таким случаям относится:
- Аренда помещения оформляется на срок больше года.
- Сторонами договора являются юридические лица (или хотя бы одна из сторон выступает в качестве юридического лица).
Регистрация договора аренды квартиры сопровождается внесением соответствующей записи в ЕГРП — Единый госреестр прав, после чего документ приобретает юридическую силу. Регистрация договора защищает ваши права и интересы, а также подтверждает легитимность сделки.
Для того, чтобы зарегистрировать простой договор аренды квартиры, одной из сторон необходимо подать соответствующее заявление, приложить к нему квитанцию об оплате регистрации, два экземпляра договора аренды помещения (или более, в зависимости от количества сторон-участниц соглашения) и экспликацию помещения, которую можно платно заказать в бюро технической инвентаризации.
Регистрация такого договора желательна в случае, если:
- Вы не слишком доверяете своим арендаторам.
- Вам необходимо периодически отлучаться из города, в котором вы сдаете жилое помещение.
- У вас не хватает времени на контроль над сохранностью сдаваемого жилья.
- Вы хотите подстраховаться от неприятных последствий.
Что касается арендаторов, единственное, что от них потребуется — это подпись в договоре, ну а если арендатор отказывается от регистрации документа — это уже повод задуматься для собственника квартиры.
Регистрация договора аренды квартиры. Преимущества для нанимателя и наймодателя
Государственная регистрация договора найма является гарантией прав участников сделки и закрепляет их статус арендодателя и съемщика.
Больше преимуществ от регистрации сделки имеет съемщик. Так, до окончания срока его действия и отмены права на пользование жилплощадью, наймодатель не может лишить нанимателя возможности проживать в квартире. Даже если владелец жилья решит его продать, то он будет обязан предупредить покупателя о том, что квартира сдается в аренду. После заключения договора купли-продажи новый хозяин квартиры должен перезаключить договор аренды с нанимателем, причем на тех же условиях и до даты, указанной в предыдущем соглашении.
Наймодатель может лишить нанимателя права пользования квартирой до окончания срока действия договора по судебному решению в том случае, если он не выполняет своих обязательств.
При государственной регистрации обе стороны облегчают себе процесс судебного разбирательства в случае спора, например, для взыскания платы за аренду, возмещении ущерба за причиненный имуществу вред, досрочном расторжении соглашения (см. ). Это важно, поскольку от условий, указанных в договоре, зависит защищенность сторон.
Для наймодателя прошедший госрегистрацию договор аренды является свидетельством того, что у него имеется дополнительный доход. Это может потребоваться, например, при получении кредита.
Сроки государственной регистрации договора аренды квартиры
После истечения времени действия договора найма съемщик имеет право на продолжение аренды жилья. В результате, если арендодатель намерен и в дальнейшем сдавать жилье, то он обязан сначала спросить у нанимателя, не желает ли он продлить срок аренды. Однако при пролонгации договора условия аренды могут быть изменены.
Если после истечения времени действия договор он продляется, то эти данные тоже необходимо зарегистрировать. Для этого в Росреестр следует принести новый договор или дополнительный документ, подав при этом заявление на регистрацию договора аренды . При обращении в Росреестр обе стороны обязаны взять документы, подтверждающие личность.
По завершении срока действия договора наложенное на жилье обременение в связи с государственной регистрацией договора найма, само не снимается. Чтобы лишить съемщика права на проживание в квартире, наймодатель должен обратиться с заявлением в регистрирующий орган.