Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как согласовать перепланировку в квартире если она уже сделана». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
- Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
- Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
- Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.
Ввод квартиры в эксплуатацию и обновление данных
Чтобы окончательно узаконить перепланированную квартиру, снова нужно собрать пакет бумаг, который включает в себя решение комиссии, паспорта всех собственников помещения, положительное заключение администрации и обновленный техпаспорт. Принести необходимо как копии, так и оригиналы для сверки. Разрешение выдается спустя тридцать дней после подачи заявления.
Последний шаг ‒ это обновление информации в кадастровом реестре. Обратитесь в Многофункциональный центр или Росеестр со всеми документами, которые были сделаны для получения разрешения и подтверждения законности перепланировки, приложив также диск с техническим планом от кадастрового инженера и разрешение на ввод в эксплуатацию. Выписку из Единого государственного реестра вы получите через неделю. На этом все, перепланировка в квартире выполнена законно и в соответствии со всеми государственными требованиями, а обновленная информация теперь числиться в общей базе данных.
Получить юридическую помощь по вопросу, как узаконить перепланировку в квартире можно на нашем сайте.
Чтo мoжнo и нeльзя измeнять в квapтиpe
Нeльзя:
- нapyшaть экcплyaтaцию дoмa — нaпpимep, paбoтy вeнтиляциoнныx кaнaлoв;
- oбъeдинять кyxню c гaзoвoй плитoй и жилyю кoмнaтy;
- pacпoлaгaть тyaлeт и вaннyю нaд кyxнeй или жилoй кoмнaтoй coceдeй cнизy;
- pacпoлaгaть кyxню нaд нижнeй кoмнaтoй coceднeй или пoд caнyзлoм
- вepxниx coceдeй;
- yбиpaть или мeнять нecyщиe кoнcтpyкции дoмa — нaпpимep, дeлaть пpoeмы
- в кoлoннax, cтeнax-пилoнax;
- пepeмeщaть бaтapeи нa вepaнды, бaлкoны, лoджии;
- пepecтpaивaть чepдaки, пoдвaлы и дpyгиe oбщeдoмoвыe тexпoмeщeния;
- мeнять фacaды c кyльтypнo-иcтopичecкoй цeннocтью.
Moжнo и нe тpeбyeт coглacoвaния:
- дeлaть кocмeтичecкий peмoнт;
- ycтaнaвливaть вcтpoeннyю мeбeль, caмopaздвижныe или кpyтящиecя двepи,
- витpины, нapyжныe тexcpeдcтвa — aнтeнны, кoндициoнepы;
- зaмeнять инжeнepнoe oбopyдoвaниe, нaпoльнoe пoкpытиe, cтoляpныe элeмeнты фacaдa;
- пepeycтaнaвливaть элeктpoплитy нa кyxнe, caнтexникy бeз измeнeния гaбapитoв caнyзлa и кyxни.
Пo фaктy мoжнo дeлaть в квapтиpe вce, чтo нe зaпpeщeнo.
Paзpeшeнo, нo тpeбyeтcя coглacoвaниe пpoeктa пepeплaниpoвки квapтиpы — peмoнт, зaтpaгивaющий нecyщиe и oбщeдoмoвыe инжeнepныe cиcтeмы:
- мeнять ycтpoйcтвo пoлoв;
- измeнять фacaд мнoгoквapтиpнoгo дoмa;
- пepeнocить вaнныe кoмнaт и тyaлeты;
- cтpoить гapдepoбнyю;
- yвeличивaть кoличecтвo кoмнaт зa cчeт нoвыx пepeгopoдoк;
- oбъeдинять кyxню, вaннyю или тyaлeт c кopидopoм и дpyгoe.
Ecли вы peшили дeлaть peмoнт c coглacoвaниeм пepeплaниpoвки, вaм пoтpeбyeтcя пoдгoтoвить дoкyмeнты.
Как узаконить уже сделанную перепланировку?
Чтобы узаконить уже сделанную перепланировку, собственник должен обратиться в соответствующие инстанции, отвечающие за оформление согласования — жилищная инспекция, отдел по кап. строительству администрации города или района.
В соответствующие документы вносятся все изменения конфигурации жилплощади. При отсутствии таких данных документы оформляются специалистом БТИ с выездом на место.
Как узаконить перепланировку в квартире, если она уже сделана?
После регистрации сделанной перепланировки в БТИ собственнику выдается документ, на котором красными линиями обозначены места в квартире, которые подверглись самостоятельной реконструкции.
После рассмотрения заявления соответствующие структуры выдают собственнику заключение. Если перепланировка квартиры согласована, то получается узаконить ее после внесения изменений. В противном случае, придется возвращать измененные структуры жилого помещения самостоятельно в первоначальный архитектурный вид.
Не требует согласования
Определенные виды ремонтных работ можно проводить собственником без получения соответствующего согласования. К примеру, в квартире можно сделать косметический ремонт или произвести демонтаж конструкций, не являющихся несущими стенами. Такие работы не входят в понятие «перепланировка». Но собственнику может быть оформлен и отказ в согласовании переустройства.
Какие работы не требующие официального согласования может производить собственник?
- поклейка стен обоями;
- побелка потолка;
- окрашивание стен;
- монтаж или полноценная замена любой встроенной мебели;
- замена или ремонт сантехники, а также радиаторов отопления;
- реконструкция, монтаж или замена кондиционеров или антенн;
- монтаж и реконструкция дверей, проемов, перегородок, не создающих дополнительное давление на стены;
- перемещение газовой плиты на кухне, замена кухонной плиты на аналогичное по основным параметрам оборудование;
- ликвидация не несущих стен, а также тамбура;
- строительство проема, а также в ненесущих стенах.
При проведении самостоятельных ремонтных и строительных работ собственник несет полную ответственность за совершенные действия. Если суд признает процесс перепланировки незаконным, то действия собственника регулируются нормами Административного или Уголовного кодекса.
Что не относится к перепланировке и переустройству помещения?
Некоторые работы могут ошибочно восприниматься как перепланировка, хотя ею не являются, а значит, уведомлять о них надзорные органы не нужно.
К таким работам относится замена окон и дверей без изменения проемов, остекление балкона, демонтаж встроенных шкафов. Косметический ремонт, покраска стен и оклеивание обоями, замена электрической плиты, установка кондиционеров, антенн и телевизионных тарелок также не нуждаются в уведомлении.
Не относится к перепланировке и переустройству помещений смена отопительных приборов, в том числе газовых, при условии, что для них не потребуется прокладывать новые подводящие сети.
Узаконивание самовольной планировки
С незаконными изменениями, внесенными в квартиру, связано множество возможных проблем в дальнейшем. Например, совершенно точно не получится ее продать, потому что фактическая планировка будет отличаться от той, что указана в документах БТИ. Также могут ухудшиться и сами условия проживания: повыситься влажность, появится плесень из-за сырости, начнут разрушаться перекрытия и возведенные перегородки.
Важно знать! Имеется два похожих понятия «перепланировка» и «переоборудование». Под первым подразумевается, например, перенос стен или их ликвидация, увеличение площадей отдельных комнат или кухни. Переоборудование же необходимо для работы с коммуникациями: чтобы провести новые трубы, перенести старые или поменять их вовсе. И первые, и вторые работы требуют получения разрешения на них и дальнейшего внесения в техпаспорт квартиры.
Чтобы узаконить уже сделанную в квартире перепланировку, нужно следовать приведенному ниже алгоритму. Он состоит из нескольких стадий:
- Сбор необходимых документов.
- Оповещение администрации.
- Обращение в суд.
- Сообщение об изменениях в орган кадастрового учета.
- Регистрация изменения в Росреестре (не во всех случаях).
Далее рассмотрим каждый из этапов подробнее.
Регистрируем изменения
После того, как перепланировка завершена, пригласите специалиста из БТИ. Он проверит, все ли соответствует проекту, выполнит необходимые замеры, и на их основании в БТИ изготовят новый техпаспорт. Также надо заказать в кадастровом органе у аттестованных кадастровых инженеров новый техплан квартиры в электронном виде.
Далее техплан, техпаспорт и все ранее полученные документы нужно отнести в отдел архитектуры районной администрации (или в МФЦ).
Будет собрана приемочная комиссия, которая посетит вашу квартиру и осмотрит место перепланировки на предмет несоответствий. Если их не окажется, вам выдадут акт приема перепланировки и решение о ее законности.
Осталось внести произошедшие в квартире изменения в кадастр. В МФЦ или Росреестр подайте заявление, приложив акт приема перепланировки вместе с решением о ее соответствии законодательству, техпаспорт и техплан, и свидетельство о собственности (или выписку из ЕГРН) на квартиру.
Результатом ваших стараний будет новая выписка из ЕГРН с обновленной планировкой квартиры.
Подлежит ли уже сделанная перепланировка легализации
Перепланировка помещения заключается в сносе или перемещении существующих внутренних перегородок, увеличении или уменьшении общей и жилой площади. Данные процессы требуют получения соответствующих разрешений и дальнейшего внесения произошедших изменений в техническую документацию на недвижимое имущество.
Внимание! За самовольную перепланировку собственнику жилья грозит наказание, заключающееся в следующем:
- административный штраф в размере от 2000 до 2500 рублей (ст. 7.21 КоАП). Плюс потребуется приведение жилой недвижимости в прежнее состояние, на что отводится строго определенный срок. Если собственник не исправит все, по решению суда квартира может быть продана с публичных торгов. Если в квартире перепланировку сделал наниматель муниципального жилья, то договор с ним расторгается;
- материальная ответственность за причинение имущественного вреда вследствие обрушения конструкций жилого дома, затопления квартир других собственников, а также затрат на устранение других негативных последствий, произошедших в результате незаконной перепланировки.
Кроме того, неузаконенная перепланировка сделает невозможной дальнейшую продажу жилья другим лицам, поэтому каждый собственник жилья должен знать случаи, при которых работы по перепланировке не допускаются:
- нельзя увеличивать помещение кухни или санузла за счет уменьшения больше чем на 25% площади жилых комнат;
- запрещено объединять помещение кухни с другой комнатой при помощи арочного проема, если кухня оборудована газовой плитой. При этом в домах с электроплитами такие изменения проводить можно. Для этого следует оформить необходимые разрешительные документы;
- нельзя сносить стены и межкомнатные перегородки, если они относятся к несущим конструкциям здания;
- запрещено уменьшать диаметр труд водоснабжения и водоотведения, сносить полностью или переносить в другое место домовые инженерные коммуникации: отопительные батареи, вентиляционные каналы и оконные и дверные проемы;
- не допускается перенос санузла, если этажом ниже будут располагаться жилые помещения. Однако в своей двухъярусной квартире такую перепланировку выполнить можно;
- нельзя устанавливать дополнительные радиаторы отопления на балконах и лоджиях, если они будут подключаться к системе централизованного отопления дома. Если квартира оборудована индивидуальной системой отопления, то такие изменения возможны;
- запрещено объединять балкон с пространством жилой комнаты, если соединительная арка будет шире, чем один метр.
Какие изменения допустимы без согласования
- косметический ремонт – переклейка обоев, замена мебели, замена напольных покрытий, светильников, прокладка электросетей без штробления капитальных стен по шву и т.д.;
- установка новых окон и остекление балконов, утепление окон и балконов без влияния на капитальные элементы здания (подоконные блоки, например);
- замена сантехнических и электрических приборов (например – плит и унитазов) без их перемещения;
- установка сплит-систем и кондиционеров, замена старого или базового оборудования в квартире на более совершенное (например, базовые чугунные батареи на современные сертифицированные секционные);
- установка или удаление встроенных шкафов;
- перемещение электрических плит в рамках пространства кухни;
- крепление легких устройств и конструкций вроде спутниковых тарелок или антенн снаружи помещений.
Бывают моменты, когда узаконивание перепланировки приходится проводить уже после того, как она сделана. Так может случиться, если вы приобрели жилье с незаконными изменениями или даже провели их сами, не задумываясь о последствиях. Если серьезных нарушений строительных норм нет, узаконить перепланировку вполне реально. Начать следует со сбора документов, доказывающих, что изменения не нарушают интересов соседей и соответствуют строительным и санитарным требованиям.
Если перемены незначительны, их могут признать законными в БТИ путем внесения изменений в техплан.
Их вносит специалист бюро. После этого нужно обратиться в жилинспекцию или соответствующий отдел администрации. Если серьезных нарушений нет, выдается новый кадастровый паспорт, а в БТИ – техпаспорт с изменениями.
Какие изменения требуют согласования с законом?
В идеале совершать какие-либо действия по изменению конфигурации внутри жилого помещения без согласования с соответствующими структурами нельзя.
Несмотря на запрет и предусмотренную ответственность, граждане сначала выполняют ремонтные работы, а после задумываются о том, как согласовать незаконную перепланировку.
Перепланировка — изменение конфигурации жилого помещения. Переустройство — изменение инженерных систем внутри помещения. И то, и другое требуют составления отдельного проекта и его дальнейшего согласования со службами, отвечающими за состояние коммуникаций, а также местными органами управления.
Разрешение на перепланировку необходимо в следующих случаях:
- Частичный или полный демонтаж, установка, перенос стен и перегородок в рамках одного помещения;
- Изменение местоположение газовой плиты или ее замена на электрическую;
- Перенос, объединение, разъединение, расширение санузлов;
- Демонтаж, перенос, изменение размеров дверных и оконных проемов;
- Изменение конструкций полов.
Есть ряд запрещенных перепланировок. Согласовать их не получится ни при каких условиях. Более того, выявив подобные изменения, уполномоченные структуры выпишут собственнику квартиры штраф и обяжут вернуть помещение в первозданный вид.
К таким перепланировкам относятся:
- Любые изменения в несущих конструкциях здания;
- Объединение комнаты с кухней, изменения в вентиляционной системе в газифицированном доме;
- «Замуровывание» в стены труб газоснабжения;
- Перенос кухни или ванной комнаты, если квартира расположена выше первого этажа;
- Устройство полов с подогревом, работающим от систем общедомового снабжения.
Существуют правила перепланировки квартир. Например, в Москве они установлены Постановлением Правительства №508 от 25.11.2011 г., а затем скорректированы Постановлением №840 от 26.12.2012 г..