Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал, и как это сделать: особенности продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самый главный момент, за которым важно следить, — наделили ли родители своих детей причитающимися им долями. Случается, что этого не происходит. Кто-то по забывчивости, кто-то злонамеренно использует средства маткапитала, но не выделяет доли детям и продает квартиру.
Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом
Часто с помощью семейного капитала возмещают ипотечный займ. Сделку необходимо согласовать с органами опеки при любом раскладе: с предоставлением долей и без выделения.
Далее выбирают способ продажи недвижимости:
- доля денег уходит на возмещение ипотеки
- кредитные условия и обязанности передаются покупателю — по договорённости с банком
- самостоятельное погашение кредита со снятием обременения и переоформление объекта на покупателя
Если для погашения займа родители использовали сертификат, нужно подготовить обязательство у нотариуса. В документе должно быть указано, что ребёнку выделяют часть площади в новой квартире при погашении кредита.
Законодательство не прописывает период исполнения требований. Он заканчивается спустя полгода после снятия обременения с недвижимости. Жильё, приобретённое на сертификат, реализовать сложнее. Процедура возможна только после предварительного согласия органа опеки и попечительства.
Продажа квартиры, купленной в ипотеку, с вложением материнского капитала
Продать квартиру, за которую еще не выплачена ипотека, а средства маткапитала уже внесены, сложнее, чем продать такую же квартиру, но с закрытым жилищным кредитом. Когда вы покупаете жилье в ипотеку, оно находится в залоге у банка, и для начала вам необходимо получить его согласие на выделение доли. А на эти условия готовы пойти далеко не все банки: мало кому хочется брать на себя ответственность за выделение детской доли, так как если родители-заемщики вдруг по каким-либо причинам откажутся или не смогут обслуживать свой ипотечный заем, квартиру придется реализовывать. А это является затруднительным, когда среди собственников есть несовершеннолетний. Поэтому рекомендуется сначала погасить кредит и только после этого выделять в квартире доли.
Как снизить риски перед покупкой квартиры?
- Самый простой способ — обратиться к юристу. В перечне многих юридических фирм есть услуга проверки чистоты квартиры. Юрист соберет с собственника все необходимые справки, а также проверит документы для проведения безопасной сделки.
- Самостоятельно провести сделку через нотариуса. Нотариус через реестр нотариальных сделок может узнать, давал ли собственник нотариальное обязательство о выделении долей детям. Но это не гарантирует достоверной информации в случае, если маткапитал использовался для погашения ипотеки, но доли по факту выделены не были.
- Риск исчезает, если собственник перед продажей сам покажет сертификат и предъявит справку из Пенсионного фонда, что материальный капитал не был использован на покупку данной недвижимости. Кроме того, вы можете не беспокоиться, если в свидетельстве о праве собственности уже есть выдел долей на всех членов семьи.
Что проверять в предварительном договоре купли-продажи?
Перед проведением сделки проверьте, все ли в порядке с договором купли-продажи. В документе прописываются следующие пункты:
-
обязанности и права всех сторон сделки;
-
адрес и параметры квартиры, а также расположение;
-
наличие соцпомощи и субсидий;
-
сумму задатка, который вносит покупатель;
-
сумма сделки;
-
реквизиты для перевода денег.
Как получить разрешение от органов опеки
Порядок получения разрешения органов опеки следующий:
1) связаться с ООиП по месту нахождения отчуждаемого объекта и уточнить полный перечень требуемых документов;
2) собрать все бумаги в соответствии с требованиями;
3) подать их на рассмотрение;
4) получить ответ.
Обычно для одобрения продажи требуются такие документы, как:
● заявление о выдаче разрешения продать жилье;
● паспорта законных представителей ребенка — владельца части продаваемого помещения;
● свидетельство о его рождении;
● бумаги на квартиру (например, свидетельство о собственности, если оно имеется, договор купли-продажи, выписка из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровый паспорт);
● бумаги, гарантирующие предоставление ребенку нового жилого имущества взамен отчуждаемого, — например, предварительный договор купли-продажи на новый дом. Это необходимо, чтобы убедиться, что он не окажется на улице.
Это примерный перечень документов, которые необходимы. Требования конкретного органа, в котором запрашивается одобрение, необходимо уточнять отдельно.
Статья 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ обязывает орган опеки и попечительства ответить заявителю в течение 15 дней с момента подачи заявления. Ответом может быть как письменное одобрение, так и отказ, при этом отказ должен быть обоснованным. Если заявители с приведенными аргументами не согласятся, они вправе оспорить отказ в суде.
При формировании решения по заявлению ООиП оценивает прежде всего, насколько продажа квартиры учитывает интересы детей и не будут ли эти интересы ущемлены. Именно поэтому жилое помещение, предоставляемое ребенку взамен, должно быть не хуже продаваемого.
Какие существуют варианты продажи
Даже если часть ипотеки погашена материнским капиталом или сертификат использован для первоначального взноса, порядок сделки не меняется и продать квартиру можно на стандартных условиях. Рассмотрим три наиболее распространенных способа переоформления ипотечной квартиры.
-
Способ №1. Продавец подписывает с покупателем предварительный договор, согласно которому будет внесен задаток, равный сумме оставшегося долга. Деньги передаются банку (для этого можно использовать депозитарную ячейку или эскроу-счет), после чего осуществляется снятие обременения. После передачи оставшегося долга за жилплощадь и закрытия ипотеки, в которой использовался материнский капитал, происходит регистрация сделки купли-продажи в стандартном порядке. Покупателю остается переоформить на себя право собственности на недвижимость.
-
Способ №2. Данный вариант предполагает возможность продать квартиру с материнским капиталом с закрытием ипотеки во время сделки. Поручителем в данном случае выступает кредитор. Сделка осуществляется с оформлением банковской ячейки (в одну помещается остаток задолженности по кредиту, в другую — оставшуюся сумму стоимости жилплощади). После составления соглашения и переоформления права собственности в Росреестре производится перечисление денежных средств, выдача закладной и выписки из ЕГРН. Заключительным этапом станет получение продавцом остаточной суммы за недвижимость.
-
Способ №3. Этот вариант предполагает продажу квартиры, купленной в ипотеку с материнским капиталом, вместе с ипотечным долгом. Схема встречается редко в сравнении с предыдущими, поскольку люди неохотно соглашаются брать на себя чужие обязательства. Кроме того, новый заемщик должен соответствовать требованиям банка. Как показывает практика, данный способ подходит больше для покупателей, желающих купить конкретный объект, но не имеющих полной суммы для покупки. При переоформлении ипотеки с маткапиталом вместе с жилплощадью к новому клиенту банка переходят и обязательства прежнего заемщика. Условия кредитования сохраняются. Среди плюсов схемы стоит отметить возможность купить квартиру по цене ниже рыночной. Кроме того, новый заемщик может задействовать при погашении ипотечного кредита полагающиеся ему субсидии.
Договор купли-продажи квартиры по ипотеке с маткапиталом
Договор купли-продажи квартиры, дома или комнаты, приобретенной с использованием материнского капитала, составляется в письменной форме. В зависимости от выбранной схемы сделки соглашение может быть подписано только продавцом и покупателем или с привлечением кредитора. Трехсторонний договор обязателен, если денежные средства перечисляются не напрямую продавцу, а банковской организации через аккредитив.
Договор купли-продажи квартиры в ипотеке включает в себя следующую информацию:
-
количество сторон;
-
паспортные данные продавца и покупателя;
-
сведения о недвижимости, указанные в технических и кадастровых документах;
-
выписка из ЕГРН;
-
разрешение органов опеки на продажу;
-
стоимость жилья;
-
подтверждение того, что объект не находится под обременением;
-
порядок вступления договора в силу;
-
условия расчета за покупку (продавцу задатком и основной частью, через аккредитив (счет) банку или иным способом) и т. д.
Как получить разрешение органов опеки?
Главное — доказать, что права детей не будут нарушены и они получат равноценные доли в другом объекте. Также площадь новой квартиры не должна быть меньше предыдущей. Иное возможно в двух случаях.
- Если вы подтвердите, что рыночная стоимость квадратного метра в новой квартире выше предыдущей.
- Если доли родителей в новой квартире будут уменьшены, а дети получат площадь, равнозначную отчуждаемой.
Чтобы получить разрешение:
- Составьте заявление в органы опеки;
- Подготовьте пакет документов (паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, договор о праве собственности на квартиру);
- Получите справки — оценщика о стоимости жилья и об отсутствии коммунальных задолженностей.
Ситуация №1 — Покупатели полностью со своими деньгами
Сначала краткая поэтапная инструкция со сроками. Например, квартира стоит 8 млн. руб. Долг по ипотеке — 3,5 млн. руб.
1) Продавцы консультируются в органах опеки о том, на каких условиям им можно будет получить разрешение на продажу квартиры. 2) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. Обычно это занимает 1-2 дня. В нем указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 3,5 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 3) После подписания договора, покупатели и продавцы несут эти 3,5 млн. руб. в банк, чтобы закрыть долг по ипотеке. После оплаты банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи справки зависит от банка — могут выдать в день обращения, а могут и через 2 недели. 4) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня. 5) Так как с квартиры снято обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству. Подать документы можно в том же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5) Продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры — 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Участники сделки снова обращаются к нотариусу для составления договора купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 7) В день сделки — покупатели закладывают оставшиеся 4,5 млн. руб. Заложить деньги можно в банковскую ячейку, на аккредитив или депозит нотариуса. Эти деньги продавцы смогут забрать только после успешной регистрации сделки. Затем участники при нотариусе подписывают договор купли-продажи. Далее договор нужно подать в МФЦ или в Рег.Палату для регистрации сделки. Подать договор может нотариус (бесплатно) или сами стороны. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 8) После успешной регистрации продавцы забирают оставшиеся 4,5 млн. руб.
Получается, что на подписание договора купли-продажи участники выйдут через 20 — 50 дней + 5 дней занимает регистрация.
А можно ли ускорить сделку? Да, но только при грамотном подходе и наличием опыта. Сначала внимательно прочтите подробную поэтапную инструкцию продажи, а после уже можете приступать к ускоренной. Иначе ничего не поймете.
Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?
Чтобы продать квартиру, купленную на маткапитал, ипотека на которую еще не погашена, необходимо дополнительно получить согласие банка на проведение такой сделки.
Важно понимать, что на момент продажи жилья, которое находится в залоге у кредитной организации, доли несовершеннолетним все равно должны быть выделены (в другом жилье). Если это требование не выполнено, возможность оспаривания сделки значительно увеличится. Позаботиться об этом нужно до того, как будет подписан предварительный договор.
После выделения долей и получения разрешения в ООиП продажу можно будет провести по одной из схем:
- Часть суммы, предоставленной покупателем, будет направлена на погашение кредитных обязательств продавца.
- По согласованию с банком права и обязательства по ипотечному договору продавца будут переведены на покупателя.
- Продавец выплачивает оставшуюся часть кредита, с жилья снимаются все обременения, и оно переходит в собственность покупателя.
Как оформить заявление в орган опеки на продажу дома, квартиры?
Для любой сделки по продаже квартиры, дома или иной жилплощади, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, необходимо получить разрешение и согласие органов опеки и попечительства. Без этих документов продажа жилья невозможна и будет неправомерной, договор будет аннулированным. Законами РФ охраняются интересы и права детей, поэтому абсолютно все сделки с недвижимостью подлежат строгому контролю и проверкам. При продаже дома или квартиры, доли в которых принадлежат несовершеннолетним детям, обязательно приобретение нового жилья, которое по площади не меньше и по условиям проживания не хуже проданного. Для получения согласия и разрешения органа опеки, подается соответствующее заявление. Если этого не делать при продаже жилья, опека обращается в суд с иском о признании продажу незаконной и о привлечении родителей к мерам ответственности, предусмотренным действующим законодательством.
Для покупателя риски кроются в ситуации, когда собственник помещения не выделил несовершеннолетним доли в продаваемом жилье. В этом случае суд может признать сделку недействительной и продавцу придется вернуть деньги покупателю, который в свою очередь, обязан освободить дом (квартиру).
Основные риски для продавца заключаются в отсутствии одобрения от ПФР, органов опеки либо банка на проведение сделки по продаже недвижимого имущества с последующим приобретением дома. Поэтому для продажи недвижимости следует поэтапно выполнять все рекомендации и получить дозволение от каждой инстанции. Без разрешений от государственных структур действия собственника будут признаны незаконными через суд.
Причины для отказа органами опеки
В ряде случаев органы опеки и попечительства не соглашаются на продажу квартиры, которая покупалась за материнский капитал. Любая причина для отказа всегда объясняется. Причем надо учитывать: иногда, при исправлении ошибок, можно повторно запросить разрешение на продажу жилья. Но в определенных ситуациях продажа невозможна в принципе.
Власти запрещают отчуждение жилплощади в следующих ситуациях:
- В продаваемом жилье не были выделены доли на несовершеннолетних собственников. В этом случае сделку оспорят представители органов опеки и попечительства.
- Новое жилье приобретается в рассрочку. Это считается ухудшением жилищных условий. Допускается только вариант с единовременной передачей средств. Использование оплаты в рассрочку (ипотеки) допускается только при первом использовании материнского капитала.
- В купленной квартире прописывается больше жильцов, чем было прописано в проданной недвижимости. Обещаниям выписаться в будущем представители властей не верят. Даже временное ущемление прав ребенка является недопустимым с точки зрения органов опеки.
- Жилье худшего качества и/или меньшего метража, чем то, что было приобретено с использованием материнского капитала. Если нет веских оснований для проведения подобной сделки, то договор не будет заключен.
- Один из родителей не оформил свое согласие на заключение сделки. Это касается случаев, когда родители состоят в браке.
- Если материнский капитал был взят на ребенка-инвалида: в новой квартире он не будет получать нужного ухода. Например, она располагается далеко от школы-интерната, где проходит обучение.
В остальных случаях органы опеки обычно не возражают против сделки купли-продажи квартиры. При необходимости решение органов опеки можно оспорить.
Подводные камни, с которыми можно столкнуться
Самые сложные ситуации возникают, если квартира была приобретена в ипотеку с вложением средств материнского капитала. Если вы хотите это жилье продать, а новое опять получить в ипотеку, то существует очень большая вероятность отказа. Отказ можно получить, даже если все условия и права ребенка не нарушаются.
При осуществлении таких сделок, вы сразу же должны предоставить долю детям уже в новом жилье. Проблема в том, что новое жилье могло быть еще не введено в эксплуатацию.
Сложности могут возникнуть и с банком. Если вы берете ипотеку, то в случае, если вы не можете выплатить долг, то банк имеет право лишить вас этой приобретенной ранее квартиры. Но, если там прописан несовершеннолетний ребенок, это уже будет невозможным. Поэтому банки часто отказывают в ипотеке именно по этой причине.