Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто должен оплачивать оценку квартиры при ипотеке продавец или покупатель». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Этo нe cлyчaйный зaгoлoвoк, a цитaтa oднoгo из нaшиx клиeнтoв-пoкyпaтeлeй. Нa caмoм дeлe, тaкиx клиeнтoв дoвoльнo мнoгo: cэкoнoмить xoтят пpaктичecки вce. Люди cчитaют, чтo зa oцeнкy cвoeй coбcтвeннocти пpoдaвeц oтвeчaeт личнo — в кoнцe кoнцoв, этo eгo квapтиpa.
Ктo пpoдaeт, тoт и плaтит
Дaжe пoкyпaтeли c ипoтeкoй coмнeвaютcя в тoм, ктo дoлжeн плaтить — xoтя, кaзaлocь бы, oцeнкa нyжнa тoлькo им. Нa caмoм дeлe, иx мoжнo пoнять: чтo ecли бaнк нe oдoбpит квapтиpy? Этo знaчит, чтo cдeлкa copвeтcя, a дeньги бyдyт пoтpaчeны зpя. Пpoдaвeц жe в любoм cлyчae oкaжeтcя в плюce: cвeжий oтчeт oб oцeнкe eщe никoмy нe пoмeшaл.
Eщё oдин пoпyляpный дoвoд — пpoдaвцы нaмepeннo зaвышaют цeны, чтoбы oтбить нeпpeдвидeнныe pacxoды нa пpoдaжy, a знaчит мoгyт ceбe пoзвoлить зaплaтить eщe и oцeнщикy. И вooбщe, этo пoкyпaтeль ocтaнeтcя бeз гpoшa в кapмaнe, для пpoдaвцa тpaты нa oцeнщикa — кoпeйки пo cpaвнeнию c пpибылью. Нaм нe кaжeтcя, чтo этo paзyмный apгyмeнт, нo oн и пpaвдa pacпpocтpaнeн.
Возможные проблемы и нюансы
Чтобы предотвратить возможные неприятные последствия при оформлении ипотеки, необходимо ответственно отнестись к выбору оценочной компании. Она должна иметь все соответствующие документы на осуществление деятельности и состоять в реестре СРО. Если затрудняетесь самостоятельно найти оценщика, обратитесь к представителям банка, в котором планируете получить кредит на жилье.
Большинство кредитных учреждений сотрудничают с несколькими проверенными оценочными организациями, поэтому у вас будет возможность выбрать эксперта с оптимальными ценами на услуги. Имейте в виду — экспертизе аккредитованного оценщика банк доверяет, и вам точно не придется заказывать процедуру заново.
Часто бывает, что стоимость квартиры по отчету гораздо ниже цены, установленной продавцом. В этом случае банк не одобрит сумму, превышающую то значение, которое указано в расчете оценщика. В подобной ситуации оптимальное решение — договориться с продавцом о снижении цены или заплатить разницу собственными средствами.
Еще один фактор, который может негативно отразиться на покупке вторичного жилья в ипотеку, — неузаконенная перепланировка. Если в оценочных документах не будет указана данная информация, в дальнейшем это может привести к крайне нежелательным последствиям. При обнаружении несоответствия банк вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной, а также обвинить вас в мошенничестве.
Помните: оценка квартиры — серьезный шаг на пути к приобретению собственного жилья в ипотеку, поэтому отнестись к нему следует ответственно. Обращайтесь за услугой только к проверенным оценщикам, которые аккредитованы банком, в котором планируется оформлять кредит. Так вы сможете избежать неприятных ситуаций и сохраните свои деньги, время и нервы!
Как происходит оценка квартиры для банка?
Существует несколько методов оценки недвижимости для ипотечного займа. Основной – сравнительный. Это объективный метод, который учитывает закрытые сделки на рынке жилья и дает максимально точную рыночную сумму за объект.
Рассказать о всех тонкостях оценки в одной статье невозможно. Есть масса специальных коэффициентов, которыми оперирует эксперт во время исследования. Учитывается не только состояние квартиры и ее характеристики, но и масса тонкостей. Например, удаленность об основных объектов городской инфраструктуры, наличие парковок, благоустроенность двора и прочее.
Есть и другие методы. Например, затратный. Здесь речь идет о том, сколько денег необходимо на постройку аналогичного объекта. Подходит скорее для анализа дома, чем квартиры.
Еще один метод – выяснение, какой доход владелец получит за использование для сдачи в аренду. Он так и называется – доходный метод. Используется крайне редко.
Обратите внимание – оценка делается не только по документам или плану БТИ. Эксперт-оценщик делает фотографии помещения – их вы получите в отчете.
Подготовленный экспертом документ имеет стандартную форму — отчет включает не просто заключение о стоимости, а пошаговые расчеты с фото, примененными коэффициентами, формулами. В отчете обязательно указывают:
- точный адрес квартиры, позволяющий ее идентифицировать;
- реквизиты оценщика, включая данные квалификационного удостоверения;
- рыночную стоимость недвижимости — непосредственно квартиры;
- описание МКД и близлежащей территории;
- подробную информацию об оцениваемом объекте с техническим планом;
- сведения о юридической чистоте, отсутствии обременений;
- анализ ликвидности — прогнозируемый срок продажи помещения, если банку придется принудительно реализовывать залог.
Оценщик оперирует фактами — он указывает, как определил рыночную цену, какие данные проанализировал, почему принял во внимание отдельные особенности самой квартиры или дома.
Зачем нужна оценка квартиры
Есть несколько случаев, когда имеет смысл оценить стоимость собственного или приобретаемого жилья. Если человек собирается продать квартиру, но не ориентируется в рынке, то профессиональное заключение эксперта поможет ему сориентироваться и не прогадать со сделкой.
Этот документ можно также использовать в качестве своеобразного «рекламного буклета» для покупателей, чтобы обосновать стоимость объекта продажи. В этом случае за услугу оценки квартиры платит продавец. Заказывать или нет данную экспертизу — решение добровольное. По закону, при регистрации сделок купли-продажи недвижимости без кредитных средств, оценки квартиры не требуется.
Если, предполагается приобретение квартиры в ипотеку, то оценка является необходимым документом для получения ссуды. Регламентируется это ФЗ РФ «Об ипотеке».
Экспертиза нужна, в первую очередь, банку, ведь он принимает решение о том, какую именно сумму выдать заемщику. Помимо изучения личных документов клиента и его благонадежности, необходимо также понимать и реальную потребность этого клиента в деньгах.
С другой стороны, получая отчет об оценке недвижимости, дома или квартиры, банк имеет дополнительные гарантии, что, если вдруг в будущем возникнут проблемы с возвращением ссуды, квартиру можно будет реализовать на открытом рынке за приемлемые деньги, даже с дисконтом.
У каждой финансовой организации собственные стандарты работы, но общая тенденция такова, что банки отталкиваются от нижней границы оценочной стоимости квартиры, вычитают из нее сумму обязательного первоначального взноса и таким образом формируют тело кредита.
Но надо понимать, что если у заемщика нет достаточного уровня подтвержденного дохода, то сумму кредита банк снизит все равно. Заемщику в этом случае придется либо искать дополнительные средства, чтобы увеличить первоначальный взнос, либо подбирать себе другой объект недвижимости.
На самом деле отчет об оценке квартиры — довольно большой и подробный документ. Он оформляется в едином формате согласно ФЗ «Об оценочной деятельности». В нем описывается не только квартира, но и дается более общее представление об экономической ситуации в данной местности, о рынке недвижимости, а также подробно изучается район, в котором расположена квартира, его инфраструктура, привлекательность для покупки жилья и многие другие факторы, влияющие на конечную цену.
Большую часть отчета занимают данные по самому объекту недвижимости. В нем присутствуют фото жилплощади, подъезда, лифтов и двора. При этом эксперт обязан самостоятельно выехать на объект, чтобы убедиться в подлинности фотографий и состоянии квартиры. Отдельное место в этом отчете отведено описанию методики расчета, формулам и непосредственно проведению самого расчета стоимости. При этом в результате экспертизы оценщик формирует две цены жилого объекта — рыночную и ликвидную.
Отчет об оценке квартиры при ипотеке действителен в течение 6 месяцев, если за это время покупатель не успел оформить кредит, придется заказывать повторную экспертизу, и цена уже может измениться.
Банку необходимо иметь гарантии, что та сумма, на которую будет оценена квартира, покроет размер выданного кредита.
Финансовые учреждения, как правило, сотрудничают с несколькими оценочными организациями и клиенту берущему кредит предлагается воспользоваться их услугами. И в этом случае тем, кто оплачивает оценку квартиры, будет заемщик. Если покупатель не согласен с мнением эксперта и указанной рыночной стоимостью, то может обжаловать это решение, также за свой счет.
Оценочные организации-партнеры банков, предоставляющих ипотечный заем, могут занизить рыночную цену по сравнению с реальной, для того чтобы обеспечить в случае не возврата кредита, возможность продать предмет залога без финансовых потерь для банка. А на то, чтобы получить отчет об оценки квартиры от выбранной заемщиком по своему желанию организации, банки-кредиторы вряд ли согласятся.
Организации-застройщики предлагают заключить сделку по уже готовым документам, и в этом случае получается что тот, кто оплачивает оценку квартиры, выставленной на продажу в «готовом» виде без дополнительных хлопот для покупателя, будет застройщик.