Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что учесть арендатору, если договор аренды подлежит государственной регистрации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В отдельных случаях договор требует государственной регистрации. Он будет считаться для третьих лиц заключенным только с момента такой регистрации. Если это требование проигнорировать, возникает опасность того, что по иску контрагента суд признает договор незаключенным.
Комментарии к ст. 609 ГК РФ
1. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает общие требования к форме договора аренды, согласно которым возможны как устная форма сделки, так и письменная. При этом письменная форма обязательна в двух случаях: если одна из сторон договора является юридическим лицом и если договор заключен на срок более года независимо от статуса сторон. В первом случае срок договора не имеет значения.
2. Согласно пункту 2 договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Это требования проистекает из положений статьи 131 ГК РФ, согласно которым права по сделкам с объектами недвижимости переходят от одного лица к другому только после государственной регистрации сделки. При этом регистрации подлежат права собственности, хозяйственного ведения и оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования и другие права, если это прямо предусмотрено законодательством РФ. Регистрация осуществляется согласно Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Процедура государственной регистрации сделки подразумевает письменное оформление правоотношений между сторонами договора и внесение сведений о сделке в Единый государственный реестр. Следовательно, договор аренды недвижимого имущества должен быть облечен в письменную форму. Особые требования предъявляются к форме договора аренды транспортных средств, если они подпадают под понятие недвижимого имущества. Их аренда не требует государственной регистрации, достаточно письменной формы договора. Подробнее о договорах аренды, государственная регистрация которых не требуется, смотри комментарий к статьям 633 и 643 ГК РФ.
3. Если по договору аренды предусмотрен в последующем переход права собственности на арендуемое имущество от арендодателя к арендатору, форма договора определяется согласно требованиям, предъявляемым к договору купли-продажи такого имущества.
Что делать после регистрации
После регистрации Росреестр возвращает заявителю договор, на котором есть запись с номером и датой регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. С этого момента стороны должны сообщать в Росреестр, если захотят разорвать сделку раньше срока или изменить условия.
Чтобы изменить условия договора или расторгнуть его, арендатор и арендодатель оформляют дополнительное соглашение и регистрируют его в Росреестре. Пошлина в этом случае меньше: для ИП — 350 рублей, для юрлица — 1000 рублей.
Когда срок аренды истечет, арендатору нужно зарегистрировать прекращение договора — на языке Росреестра «погасить запись об обременении». Для этого подают заявление, документ, который подтверждает прекращение договора аренды, и акт приема-передачи, по которому арендатор передал помещение арендодателю.
Теперь остановимся подробнее на условие о сроке аренды. Формулируя этот пункт договора, нужно помнить следующее. Договор аренды земельного участка, здания или сооружения (а равно помещений в них), заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ). При этом необходимо иметь в виду положение пункта 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В этом пункте сказано, что срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным одному году.
Другими словами, если в договоре аренды недвижимости указать, что он действует с 1 февраля 2018 года по 31 января 2019 года, то такой договор нужно будет регистрировать. Следуя этой логике, нужно будет регистрировать и договор, действующий с 1 января 2018 года по 31 декабря 2018 года, так как срок аренды в этом случае составит ровно один год.
А вот договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Это утверждение справедливо и для договоров, в которых срок действия просто не указан, так как такие договоры, как отмечалось выше, признаются заключенными на неопределенный срок.
Из сказанного следует практический вывод. Если планируются длительные отношения по аренде недвижимости, и при этом стороны не хотят регистрировать договор, то можно обойти требование о госрегистрации. Для этого нужно либо установить, что срок договора аренды меньше одного года (например, 11 месяцев), и одновременно закрепить возможность его автоматической пролонгации на тот же срок и на тех же условиях, либо просто не включать в договор условие о сроке аренды.
Правда, в последнем случае нужно учитывать, что каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок. Для этого достаточно предупредить другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Причем отказ от договора может быть немотивированным. Так, право арендодателя отказаться от договора никак не зависит от того, допустил ли арендатор какие-либо нарушения, и ограничить это право договором нельзя (определение ВС РФ от 25.09.17 по делу № 305-ЭС17-5424).
А что будет, если стороны заключили договор аренды помещения на 11 месяцев, а условие об автоматической пролонгации в него не включили, и при этом забыли своевременно «продлить» договор? По правилам Гражданского кодекса, если по истечении срока, установленного в договоре, арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, такой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть арендатор сможет продолжать пользоваться помещением и будет обязан платить предусмотренную договором арендную плату. Но при этом обе стороны, как уже отмечалось, получат право в любой момент отказаться от такого договора.
Предмет договора аренды
Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.
Главным требованием к арендному имуществу является сохранение своих натуральных свойств в процессе использования (так называемые непотребляемые вещи). Доходы и продукция, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.
Дополнительно закон может ограничивать или полностью запрещать возможность аренды некоторого имущества и устанавливать особенность аренды природных объектов, в том числе земельных участков.
Гражданский кодекс выделяет отдельные разделы по аренде движимого имущества (прокату); транспорту с экипажем и без; зданий и сооружений; предприятий и финансовой аренде (лизингу), найму жилых помещений. В этой статье мы рассмотрим только общие положения договора аренды.
Что делать, если арендатор не платит арендную плату
Конечно, за нарушение сроков оплаты в договоре должны быть предусмотрены такие санкции как пени за день просрочки. Требовать от арендатора уплаты арендной платы надо сначала в досудебном претензионном порядке. Поводом для обращения в суд может быть не просто однократная задержка арендной платы, а доказательства того, что арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд, и что арендодатель письменно требовал погашения задолженности. Но не всегда споры сторон по причине несвоевременной оплаты проходят в цивилизованном порядке.
На практике бывают ситуации, когда арендодатель после окончания срока договора аренды удерживает имущество арендатора для того, чтобы добиться получения арендной платы. Например, в сданном цехе находится оборудование арендатора, а арендодатель, решив не дожидаться решения суда о взыскании арендной платы, перекрывает доступ в помещение до тех пор, пока арендатор не погасит задолженность.
Прав ли в этом случае арендодатель? Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 11 января 2002 г. N 66 считает, что действия арендодателя в этом случае обоснованы. Согласно статье 359 ГК РФ право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью.
Возможность удержания имущества арендодателем есть и в том случае, когда предмет спора (арендная плата) не имеет прямого отношения к оборудованию, и даже если права на удерживаемое имущество переданы третьим лицам, например, оборудование было продано арендатором. Так что, у арендодателя есть законный механизм истребования арендной платы, а арендатор должен знать о такой возможности.
Обратите внимание, что удерживать имущество арендатора можно только в случае окончания договора аренды, и если сам арендатор не вывез свое имущество. Прекращение доступа арендатора в помещение в период действия договора аренды незаконно, т.к. это нарушает его основное право – возможность пользования арендованной недвижимостью.
Арендодатель также не имеет права указывать в договоре аренды в качестве гарантии своевременной оплаты такое условие как отключение арендатору электроэнергии, воды или газа. Если такое отключение будет произведено, то арендатор может потребовать возмещения убытков в связи с невозможностью пользоваться арендованным объектом.
Какой договор подлежит обязательной регистрации?
На основании Гражданского кодекса РФ, государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Как понимать данное толкование «не менее года»? В большинстве случаев, договоры аренды заключаются на срок 11 месяцев.
Правильно ли это, ведь в году 365 дней и ни в одном законе нет указания на то, что договор, не требующий государственной регистрации должен быть заключен именно на 11 месяцев? Законодатели разъясняют, что договор аренды не требует государственной регистрации только тогда, когда его срок будет составлять менее одного дня до окончания года, равного двенадцати месяцам.
Если срок договора аренды составляет 365 дней, а не 364, договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.
Таким образом, государственная регистрация договора аренды представляет собой подтверждение на государственном уровне факта возникновения прав на недвижимое имущество в рамках условий заключенного договора.
Статья 610 Гражданского кодекса РФ содержит ссылку, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и не подлежит государственной регистрации.
Договор аренды здания нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок не нуждается в государственной регистрации, поскольку регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.
Таким образом, при анализе ситуаций, когда действительно требуется государственная регистрация договоров аренды, следует трактовать буквально смысл норм действующего законодательства РФ. То есть, если срок договора аренды составляет 364 дня из календарного года, равного 365 дням, регистрировать такой договор не требуется. Регистрацией договоров аренды занимается Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.
В зависимости от территориального расположения объекта недвижимости, прием документов на регистрацию осуществляется территориальными отделами Управления. Например, в Москве существует Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве.
Для осуществления государственной регистрации договоров аренды достаточно определить территориальный отдел Управления относящийся к объекту недвижимого имущества по договору и сдать необходимый комплект документов именно в этот отдел.
Государственная регистрация договора уступки права требования на получение арендных платежей
Регистрация договора аренды недвижимого имущества по сути означает регистрацию возникшего на основании этого договора обременения прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения.
На практике возникает вопрос: является ли изменением обременения уступка третьему лицу права получения арендных платежей по зарегистрированному договору, и подлежит ли такая уступка государственной регистрации?
10.1. Вывод из судебной практики: Договор об уступке третьему лицу права получения арендных платежей по зарегистрированному договору аренды подлежит государственной регистрации.
Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.
Государственная регистрация договора
Договор аренды недвижимости, который подлежит государственной регистрации, признается заключенным с момента регистрации. Для договоров аренды зданий и сооружений предусмотрено исключение: обязательная государственная регистрация необходима только в случае, когда договор заключен на срок не менее одного года. В п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано: срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 Кодекса признан равным году.
Аренда помещений в ГК РФ не рассмотрена, также в Кодексе не указано, что нормы представленных в гл. 34 ГК РФ отдельных договоров аренды и договоров аренды отдельных видов имущества распространяются на аренду помещений. Несмотря на это, Президиум ВАС РФ распространил нормы, касающиеся аренды зданий, на аренду нежилых помещений. В Информационном письме от 01.06.2000 N 53 указано: принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации. Эта позиция положительная для налогоплательщиков, ее можно только приветствовать. Но обоснования судебной инстанции неубедительны. Она отмечает, что нежилые помещения отличны от зданий и сооружений, поэтому нормы, касающиеся зданий, прямо не распространяются на нежилые помещения и законодатель не применяет их и косвенно. Позиция Президиума ВАС РФ основывается только на том, что помещение неразрывно связано со зданием, в котором находится.
Учет арендных платежей
Арендатор-«упрощенец» на основании пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ вправе уменьшить налогооблагаемую базу на сумму арендных платежей. Согласно п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходы учитываются по оплате, значит, можно учесть плату за пользование арендованным имуществом в течение соответствующего периода.
В силу п. 1 ст. 252 НК РФ аренда имущества должна быть документально подтверждена, а расходы — экономически обоснованны. Документальным подтверждением служат договор аренды с дополнительными соглашениями, акты оказанных услуг, платежные документы. Обоснованность арендных платежей должна быть подтверждена использованием арендованной недвижимости для предпринимательских целей, кроме того, расходы не должны быть завышены.
Порядок учета оплаченных расходов на аренду имущества в гл. 26.2 НК РФ не представлен, не оговорены в ней и особенности их учета. Законодатель не отсылает к нормам гл. 25 НК РФ, поименованным в пп. 4 п. 1 ст. 264 НК РФ. Следовательно, в вопросе учета расходов на аренду «упрощенец» может ориентироваться на порядок, предусмотренный для плательщиков налога на прибыль.
Предоплата. Часто арендаторы вносят арендную плату за несколько месяцев вперед. Эта плата является авансом и не подлежит учету до наступления периода, к которому она относится. Аналогичной позиции придерживается финансовое ведомство в Письме от 14.11.2005 N 03-11-04/2/132: организация произвела уплату арендных платежей за два года вперед, осуществив тем самым авансовую оплату фактически не оказанных арендодателем услуг по договору аренды. В связи с этим данные платежи уменьшают налоговую базу по единому налогу равномерно (ежемесячно) в течение двух лет при получении услуг по договору аренды.
По истечении трех лет применения УСНО налогоплательщик вправе сменить объект налогообложения. Если организация внесла арендную плату авансом и впоследствии сменила объект налогообложения:
- на доходы, то она не вправе учесть сумму арендных платежей, приходящихся на период, когда она будет применять новый объект налогообложения;
- на доходы, уменьшенные на величину расходов, то после смены объекта налогообложения ничто ей не запрещает учесть часть арендной платы, приходящейся на период после смены объекта.
Смена режима налогообложения. Если организация, находясь в 2006 г. на общем режиме налогообложения, уплатила арендные платежи за 2006 — 2007 гг., а с 2007 г. перешла на применение УСНО с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», то при применении УСНО в 2007 г. она в течение налогового периода вправе списать часть арендных платежей, приходящихся на этот период. Это следует из пп. 4 п. 1 ст. 346.25 НК РФ, в котором указано, что расходы, произведенные после перехода на УСНО, признаются для целей исчисления единого налога на дату их осуществления, если плата была внесена до перехода.
Арендатор — налоговый агент
Пунктом 5 ст. 346.11 НК РФ предусмотрено, что налогоплательщики-«упрощенцы» не освобождаются от исполнения обязанностей налоговых агентов, предусмотренных НК РФ. В частности, при аренде имущества такие обязанности возникают в отношении НДФЛ и НДС.
Арендодатель — физическое лицо. Если арендодателем является физическое лицо, не признаваемое индивидуальным предпринимателем, то организация-арендатор становится по отношению к нему налоговым агентом. В этом случае в обязанности «упрощенца» входит исчисление, удержание и перечисление сумм налога из доходов арендодателя. В отношении данного физического лица организация обязана подать в налоговые органы не позднее 1 апреля года, следующего за текущим налоговым периодом, сведения о его доходах по форме 2-НДФЛ. Если арендодателем является физическое лицо — индивидуальный предприниматель, то организация-арендатор не признается налоговым агентом.
Аренда государственного имущества. Если арендодатели — органы государственной власти и управления либо местного самоуправления, а объектом аренды выступает федеральное или муниципальное имущество, а также имущество субъектов РФ, то необходимо применять п. 3 ст. 161 НК РФ, согласно которому налоговым агентом по НДС в этой ситуации является арендатор. В результате у «упрощенца» появляется обязанность исчисления, удержания из доходов арендодателя НДС и уплаты его в бюджет.
| Орган | Нормативный срок |
| Росреестр | 7 рабочих дней |
| МФЦ | 9 рабочих дней |
Как оформляется регистрация
Перед оформлением договора сторонам требуется определиться и желательно прописать в договоре, кто будет осуществлять процесс регистрации и связанные с ним действия: арендодатель или арендатор.
Заявление может быть подано лицом, действующим по доверенности, выданной одной из сторон и будучи нотариально заверенной.
Интересующим вопросом будет и тот, где зарегистрировать договор аренды? Регистрацию осуществляют территориальные органы Росреестра.
За условие при подаче заявления на регистрацию арендованного имущества принимается выплачиваемая обязательно госпошлина.
Размер уплачиваемой госпошлины устанавливается индивидуально:
- для физических лиц равен 2 000 руб.;
- для юридических лиц – 22 000 руб.
Различен размер и при регистрации дополнений и изменений или договоров субаренды:
- граждане – физические лица уплачивают 350 руб.;
- юридические лица – 1 000 руб.
Льготы по уплате госпошлины предусмотрены для некоторых государственных организаций и малоимущим (333.35 НК РФ).
После подачи документов, оформленных надлежащим образом и в полном объеме, по истечении одного месяца вносится запись в ЕГРП, и выдается свидетельство о регистрации.
Направляя обращение о регистрации с полным пакетом документов, нужно иметь в виду то, что они могут быть возвращены на доработку по причине не полного соответствия установленным требованиям.
В регистрирующий орган помимо заявления, которое составляется на месте, представляются следующие документы:
- оригинальные экземпляры договоров аренды в количестве двух штук;
- документы, подтверждающие личность заявителя;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
- кадастровый паспорт на недвижимое имущество;
- документы, подтверждающие законность владения недвижимостью правообладателем;
- разрешение от супруга, владеющего имуществом на правах совместной собственности.
Для юридических лиц помимо вышеперечисленных документов обязательными к подаче считаются:
- выписка из ЕГРЮЛ;
- устав предприятия;
- свидетельство о постановке на учет в качестве налогоплательщика и присвоении ИНН;
- приказы и протоколы предприятия, указывающие на единоличное управление и право подписи.
В чем заключается сделка аренды нежилого помещения
Отдельных правил по аренде такого помещения в законодательстве РФ нет, поэтому придерживаемся общих положений Гражданского кодекса, а именно главой 34.
Сделка по аренде нежилого помещения – вид гражданско—правового договора, опираясь на который арендодатель берет на себя обязанность отдать на определенный срок во владение и пользование или во временное пользование съемщику нежилое помещение, принадлежащие ему за установленную плату (статья 606 ГК РФ).
Срок действия арендных отношений
Одним из основных условий аренды, следующим за предметом контракта и его стоимостью, стал срок действия соглашения. Законом ограничиваются сроки аренды лишь в некоторых случаях, касающихся аренды государственного или муниципального имущества. Это может быть, например, аренда участка лесного фонда, срок которой не может превышать 49 лет.
Субъекты арендных отношений, договариваясь об условиях сделки, решают, на какой промежуток времени им наиболее выгодно оформить данный документ. По продолжительности его можно разделить на 3 группы:
- непродолжительный, сроком до одного года;
- долгосрочный, сроком от одного года;
- бессрочный, т.е. неопределенный договором.
Риски долгосрочной аренды по незарегистрированному договору
Что значит «недействительность договора для третьих лиц», и какие риски для арендатора влечет такая недействительность?
В соответствии со статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) «договор аренды для сторон этого договора, считается заключенным с момента передачи недвижимого имущества по договору, но в случае заключения договора на срок более года, такой договор подлежит обязательной государственной регистрации».
По общему правилу, изложенному в статье 164 ГК РФ: «в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации».
Однако, несмотря на вышеуказанные нормы, существует правовая позиция Пленума ВАС согласно которой: «если собственник по незарегистрированному договору аренды передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае соглашение связало стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, но для третьих лиц договор будет считаться заключенным только с момента государственной регистрации договора» (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13).