Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры с торгов по банкротству чем опасно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и юристы. «Основная проблема — огромные счета по оплате коммунальных услуг и как результат отсутствие отопления, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева. — Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списанием долга приобретатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд. Сравнительно недавно судебная практика в том вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна».
Кому нужны квартиры с аукциона
Залоговые квартиры, реализуемые на открытом рынке жилья, не являются ликвидным товаром, констатируют риелторы. «Сейчас покупатель имеет исключительный выбор высококачественного жилья без обременений и прочей головной боли», — рассказывает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. — Но и в лучшие годы покупатели не особенно жаловали такие объекты: по нашим оценкам, в 70 случаях из 100 люди отказывались рассматривать залоговые и аукционные квартиры как вариант для возможного приобретения».
Из-за такого предубеждения у аукционных квартир сформировался специфический портрет покупателя. «Большинство квартир с аукциона приобретаются не обычными людьми для собственного проживания, а частными риелторами, для которых это своего рода бизнес, — говорит Алексей Бернадский. — Выкупая такую квартиру по заниженной цене, они делают там ремонт и перепродают за существенно большую стоимость. Рядовые покупатели избегают квартир с такой темной историей».
Вторая группа покупателей — юридические лица, аффилированные с банками, которые устраивают аукцион, объясняет Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». По словам риелтора, банки продают проблемную недвижимость аффилированным структурам, чтобы снять со своего баланса плохие долги. «Формальности соблюдены, продажа легальна. А в решении всех последующих неприятных вопросов, таких как, например, выселение бывших собственников, для банка получается «ничего личного», — заявил Куликов. Таким способом банк сохраняет чистоту портфеля и репутацию, перекладывая риски на стороннюю структуру, заключил риелтор.
«Общая ситуация на рынке вторичной недвижимости сегодня такова, что предложение в пять-шесть раз превышает спрос, — подытожил Куликов. — Более 80% сделок проходит с дисконтом. Продолжается, хоть и плавное, но снижение стоимости квадратного метра. Так что борьбу покупателей за тот или иной объект можно представить разве что в случае продажи чего-то действительно уникального».
Что такое торги по банкротству.
Реализация имущества банкрота через электронные аукционы называется торгами по банкротству. Разберем подробнее, что это такое.
Федеральный закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» посвящен процедуре банкротства, деталям ее проведения. Действие этого закона распространяется как на юридических, так и на физических лиц.
До 2015 года на торгах по банкротству могло реализовываться только имущество юридических лиц, но после вступления в силу Федерального закона «О банкротстве физических лиц» стало возможным распродавать и имущество физлиц.
Если компании или физические лица оказываются не способны погасить кредитные или другие финансовые обязательства, то они проходят через процедуру банкротства. Для закрытия долговых обязательств имущество должников выставляется на продажу на специализированных открытых электронных торговых площадках. Процедура продажи имущества должников на ЭП и называется торгами по банкротству.
Реализуемое имущество на торгах по банкротству не облагается НДС. Покупатель платит за него обычные налоги, как за любую другую покупку. Стать участниками аукциона и приобрести имущество должника могут как юридические лица, так и физические лица.
Что чаще всего продается на торгах по банкротству:
- недвижимость (жилая, коммерческая и),
- земельные участки,
- транспорт (автомобили, спецтехника и т. д.),
- сельскохозяйственное имущество,
- дебиторская задолженность,
- оборудование,
- гаражи, строения, сооружения,
- ценные бумаги,
- предметы, имеющие историческую или художественную ценность.
Как найти нужную торговую площадку.
Торги по продаже имущества должников проводятся в электронной форме на специализированных электронных торговых площадках. Эти площадки должны иметь аккредитацию. Торговых площадок электронных торгов по банкротству около полусотни.
Четкой закономерности, на какой площадке будет выставлено потенциально интересное покупателю имущество – нет. Нужно «бороздить» бескрайние просторы электронных торговых площадок в интернете в поисках интересных лотов. Система устроена именно так…
СБИС Торги позволяет аккумулировать данные со всех торговых площадок по банкротству в одном месте, позволяет узнавать об интересных торгах первыми, также сервис поможет оценить шансы на победу.
Не забывайте о том, что обязательным условием для участия в электронных торгах по банкротству является наличие электронной подписи. Заказать ЭЦП для торгов на торговых площадках по банкротству можно в нашем Центре ЭЦП.
Как проводятся аукционы по банкротству?
В соответствии с Гражданским кодексом РФ, аукцион представляет собой форму торгов, победителем в которых признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за лот. Аукционы по банкротству организуются в соответствии с положениями Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Эта процедура проводится в электронном виде на электронной площадке. По сути, торги являются завершающим этапом в процедуре банкротства, в рамках которого осуществляется реализация имущества, входящего в конкурсную массу должника.
Если мы говорим про банкротство, то здесь аукцион обычно проходит в три этапа: первоначальные торги, повторные торги и торги, которые проводятся в форме публичного предложения.
На первоначальных торгах цена устанавливается в соответствии с рыночной стоимостью этого имущества. Например, если это жилое помещение, то цена будет равна его кадастровой стоимости либо цене, установленной привлеченным арбитражным управляющим специалистом — оценщиком. Если предмет торгов — дебиторская задолженность, то цена имущества на первоначальных торгах будет равна размеру данной задолженности, — пояснила эксперт юридической фирмы GRATA International Жанна Жигалова.
В случаях, когда имущество не заинтересовало покупателей в ходе первого этапа торгов, цену на него снижают на 10%. Если же имущество опять никто не купил, на этапе публичного предложения цена имущества снижается каждый определенный промежуток времени (как правило, это неделя). Однако всегда есть цена отсечения, ниже которой имущество не может быть продано. На данном этапе стоимость лота может снизиться на 90% от начальной цены лота.
Суть публичного предложения состоит в том, что через определенные промежутки времени организатор торгов снижает начальную цену лота (которая изначально устанавливается не ниже той, что была на втором этапе) на определенную величину. И победителем будет тот, кто первым подал заявку за предложенную цену. Если никто не купил лот в определенный интервал времени — организатор снижает цену. Если два участника подали заявку в один и тот же временной интервал, но предложили разную цену, победителем считается тот, кто предложил наиболее высокую цену. А если цену предложили одинаковую — выигрывает тот, кто предложил первым, — уточнил юрист юридической службы «Единый центр защиты» Илья Артемьев.
Имущество, которое не будет реализовано
- Имущество, на которое распространяется имущественный иммунитет на основании статьи 446 Гражданского процессуального кодекса:
- единственно жилье;
- предметы домашнего обихода (холодильник, стиральная машина, кровати, плиты и т.п.);
- вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.д);
- имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника, за исключением предметов, стоимость которых превышает десять тысяч рублей (например, музыкальные инструменты, если человек получает доход игрой на музыкальном инструменте);
- средства транспорта и другое необходимое гражданину-должнику в связи с его инвалидностью имущество;
- Имущество, которое является собственностью супруга на основании статьи 36 Семейного кодекса РФ:
- имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар и в порядке наследования;
- Постановление Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 48 содержит иммунитет, который распространяется на следующие случаи:
- имущество, которое было выделено гражданину или семье, как мера социальной помощи (например, земельные участки под строительство многодетным семьям, детям – инвалидам, участникам боевых действий и т.д)
Особенности реализации на торгах недвижимого имущества
Для начала разберемся с недвижимостью.
Недвижимое имущество делится на определенные категории:
- Недвижимое жилое имущество и его части:
- Дома, квартиры, комнаты;
- Земельные участки, находящиеся под жилыми домами;
- Недвижимое нежилое имущество:
- Гаражный бокс;
- Объекты незавершенного строительства (сооружения в недостроенном состоянии);
- Машино-место;
- Здания, строения, помещения без возможности проживания (нежилые помещения);
- Участки недр, отдельные водные объекты (например, пруд);
- земельные участки (например, участки сельскохозяйственного назначения, участки без построек и т.д);
- Отдельным пунктом в Гражданском кодексе РФ выделяют воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Они подлежат обязательной регистрации, поэтому относятся к недвижимости.
Очень легко найти имущество, выставленное на продажу должником. Для этого управляющий недвижимостью подает заявку на регистрацию в реестре в Росимущество и подтверждает зарегистрированные права на квартиры, комнаты, дома и коммерческую недвижимость. Кроме того, доля в праве собственности (например, ее 1/2 доля в квартире) может быть продана.
Если это единственное место, где проживает банкрот и его семья, торги не проводятся. Это может быть квартира или дом, в котором должник фактически проживает. Правило единственного жилья не распространяется на квартиру или дом, если была оформлена ипотека. В этом случае квартиру однозначно продает банк, выдавший ипотечный кредит.
Однако с 2021 года суды разрешают продажу единственного жилья даже при отсутствии ипотеки, при условии, что оно относится к роскошному. В конце концов, до сих пор не существует правил, определяющих эту роскошь. Суд по делам о банкротстве может принять решение о продаже дома, если кредитор приобрел другую недвижимость для переселения. В своем решении суд примет во внимание признаки элитного жилья, характеристики и местоположение.
Важным показателем элитного дома является его общая площадь. Так, например, если у должника были долги, он перестал их выплачивать и покупает квартиру площадью 100 квадратных метров, суд может решить, что это жилье класса «люкс».
Не всегда легко выставить на торги движимое имущество. Покупателей вряд ли заинтересует старая мебель и бытовая техника. В принципе, раздел 2 не распространяется на личные вещи, такие как предметы домашнего обихода и кухонная утварь ст. 446 Гражданского процессуального кодекса.
По этим причинам существуют продажи:
- Ювелирные изделия, украшения, предметы роскоши.
- Дорогая бытовая техника и гаджеты.
- Производственное, торговое и хозяйственное оборудование (в отношении предпринимателя-должника).
- Антиквариат и предметы старины.
- Другие виды личного имущества, если они имеют значительную стоимость.
Каждый арбитражный управляющий имеет большой опыт в делах о банкротстве. Поэтому мы точно знаем, что является подлинным предметом аукциона, а что — бесполезным или потерянным.
В ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ должник может оставить себе имущество, используемое в предпринимательских целях. Однако стоимость таких вещей и предметов в настоящее время не может превышать 10 000 рублей. Еще несколько лет назад максимальная сумма активов для предпринимательской деятельности составляла 100 долларов, а минимальная — более 1 000 000 рублей, чем могли воспользоваться многие должники. Теперь эта лазейка закрыта.
Зачем нужны торги в банкротстве
Сразу скажем, что торги проводятся только в рамках судебного банкротства через арбитраж. Оно включает обязательную стадию — реализацию имущества. Если человек решил банкротиться через МФЦ, то продавать активы должника не будут. Потому что, по идее, там просто и продавать-то нечего.
Ведь одним из условий для обращения в МФЦ является окончание исполнительного производства ввиду отсутствия у должника активов, по всем должникам уже известному пункту закона «Об исполнительном производстве» (пункт 4 части 1 статьи 46).
Следовательно, приставы должны убедиться, что на должника не оформлены дорогие активы, например, недвижимость или автомобили, что он не скрывает какое-либо другое имущество от взыскания. Напомним, что у должника может не быть видимого на первый взгляд имущества. Но могут при этом иметься активы, размещенные на счетах в банках в виде денег. А это тоже имущество.
Должник иногда полагает, что если он находятся в списке очень хороших (считай — с круглой суммой на счете) клиентов, то он — неприкасаемое для банка лицо. Поэтому-то банк не сдаст такого супер-отличного «денежного» клиента приставам. Но это далеко не так. Банк вас однозначно сдаст, если пристав пришлет запрос «по вашу душу».
Поэтому пристав арестует средства и на пенсионной карте, и даже может наложить «лапу» на социальные пособия должника (чаще всего это верно для должниц женского пола), вплоть до счета, на который приходят алименты. Да, арестовать детские пособия — это незаконно, но очень эффективно в качестве стимула как можно быстрее расплатиться с долгами.
Планируется, что торги будут проводить путем поэтапного повышения или понижения начальной цены на один шаг торгов, то есть на одну величину изменения цены.
Этап торгов — период подачи предложений о цене. По его окончании цену изменяют. Ценой первого этапа будет начальная цена, которую финуправляющий укажет при публикации информации о торгах на «Федресурсе». Исключения будут допускаться в том случае, если хотя бы в одной из заявок есть предложение более высокой цены, чем указанная начальная цена — так называемая планка отсечения.
Новый механизм проведения торгов подразумевает, что в рамках одной процедуры торги будут идти на повышение цены, затем — при отсутствии заявок — цена будет снижаться. Но ровно до момента поступления первого предложения купить имущество по предложенной цене. После поступления заявки на покупку от лица или организации, желающих купить имущество по снизившейся цене, торги будут остановлены. И начнутся с того, что снова будут собираться заявки на повышение цены.
Предлагается отказаться от торгов в форме публичного предложения и изменить требования к электронным площадкам для проведения торгов. Утверждению порядка продажи имущества посвящена статья 90 закона. Изменения, по мнению их авторов, созданы для снижения расходов на проведение торгов, ускорения сроков их проведения. А также они нацелены на снижение числа случаев признания торгов несостоявшимися.
Сейчас по общему правилу торги проводят путем повышения начальной цены. Впервые ее снижают только на повторных торгах, что затягивает продажу. То есть, раньше длительность процедуры подготовки к торгам и их проведения можно было обозначить «примерно на глаз», и они сильно зависели от скорости прохождения судебного процесса. После введения поправок сроки торгов должны существенно сократиться.
Еще один плюс — возможность реализации имущества банкрота не только с помощью специализированных площадок и прямых продаж имущества через доски объявлений, но и при размещении информации о реализуемых активах на маркетплейсах.
- подробно исследуйте юридический статус владельца недвижимости;
- исследуйте продавца на предмет владения и руководства бизнесом, а также аффилированности с проблемными юридическими лицами;
- включайте в договор дополнительные пункты ответственности продавца;
- перед покупкой недвижимости проверяйте ее «юридическую чистоту»;
- приобретайте недвижимость только по рыночной цене;
- сохраняйте доказательства исполнения сделки (договоры, чеки, расписки и т.д.)
- отдавайте предпочтение безналичным расчётам;
- по возможности воздержитесь от приобретения недвижимости у аффилированных с Вами лиц (т.е. лиц, на которых Вы можете формально или неформально влиять или они могут влиять на Вас);
- заранее обращайтесь к юристам (как минимум – за первичной бесплатной консультацией).
Последствия приобретения квартиры у банкрота
Введение процедуры банкротства физических лиц затронуло не только самих банкротов, но и граждан, которые имели неосторожность приобрести квартиру у потенциального банкрота. Если в последующем продавец будет признан банкротом, то такая сделка с высокой степенью вероятности, может быть оспорена (признана недействительной).
Признание договора купли-продажи квартиры недействительным повлечет последствия. Прежде всего, это двусторонняя реституция, согласно которой каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Если покупатель приобрел у банкрота квартиру, а арбитражный суд признал эту сделку недействительной, то квартира будет возвращена продавцу.
В соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в случае банкротства гражданина недействительными будут признаваться не все сделки, а лишь «подозрительные» сделки банкрота, а также те из них, которые повлекли за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами.
Так, могут быть оспорены сделки банкрота с неравноценным встречным исполнением, совершенные им в течение одного года до принятия заявления о признании его банкротом или после принятия арбитражным судом указанного заявления. В частности, когда цена, указанная в договоре купли-продажи, значительно ниже рыночной стоимости квартиры.
Что такое аукцион по банкротству?
Аукцион по банкротству (в том числе и торги недвижимости) – это система торгов в электронном виде. Главная задача такого аукциона – быстро реализовать имущество банкрота (физического или юридического). Вырученными от продажи средствами погашается задолженность перед кредитором.
Условный пример. Виктор оформил в Альфа-Банке ипотеку на квартиру на 5 млн. рублей. Выплатив 2 млн. банку, заемщик вдруг потерял источник дохода. Банк выставил его квартиру, заложенную в банке, на аукцион. Лот был продан за 4 млн. рублей. Банк вернул себе остаток задолженности в 3 млн. (плюс пеня, штрафы и начисленные проценты). Остаток денег достался Виктору.
Скажем прямо, крайне невыгодная для заемщика сделка. Зато удалось «полюбовно» разойтись с банком и закрыть ипотеку.
Детально описывать процедуру банкротства юридического или физического лица я не буду. Начну с момента, когда имущество банкрота уже выставлено на продажу. На этом этапе в игру вступают покупатели-инвесторы.
Риски приобретения жилья на торгах
Несмотря на возможность выгодного приобретения за счёт быстрой оценки ситуации, мгновенного принятия конструктивного решения и растерянности конкурентов после удачного «хода», покупка квартиры с аукциона чревата риском приобретения проблемной недвижимости, начиная от жильцов и заканчивая судебными разбирательствами в части законности реализации жилья данным способом.
Подноготная тренингов по участию в торгах по банкротству
Почему же так много людей ведутся на сладкоголосые речи про «миллионные быстрые заработки без усилий» на торгах по банкротству?..
Все очень просто. Во-первых, люди всегда желали и будут желать легкого заработка, ничего не делая. И сколько бы их не убеждали в обратном, упорно продолжают верить в это сладкое заблуждение.
И, во-вторых, именно это неиссякаемое человеческое желание и культивируется небезызвестными тренерами (внимание!) — с помощью НЛП техник на своих бесплатных вебинарах, где они продают свой «полный тренинг» по участию в торгах по банкротству за 100.000 рублей.
Если вы хоть раз были на таком бесплатном вебинаре из серии «Как купить квартиру за 5% рыночной стоимости на торгах по банкротству?», наверняка вы слышали в ходе вебинара многократное повторение таких «магических» слов и фраз, как:
- это легко и просто…
- каждый сможет…
- можно без денег, без вложений, без затрат…
- меньше делать — больше получать…
- сейчас — самое время…
- только сейчас…
- успейте, торопитесь, быстрее, скорее…
- скоро лавочка закроется…
- остался всего год, потом тема умрет…
- отзывы счастливых участников…
- тренинг окупиться с первой же сделки…
И иже с ними. Создается такая ситуация, что к концу вебинара уже просто невозможно не купить последующий трехмесячный тренинг! И уже начинает крутиться мысль, что вот здесь можно временно взять из НЗ, занять, взять кредит… Главное успеть сейчас. А то потом будет поздно. Ведь окупится же! Сразу, с первой сделки!
Все эти «ключевые фразы» – это и есть НЛП техники на вебинарах по торгам по банкротству. Теперь вы сможете их распознать и принять трезвое и осознанное решение – надо вам этот тренинг за сто тысяч или можно найти всю ту же информацию по участию в аукционах по продаже имущества должников в открытом доступе (как сделала я, например).
Возможно и окупится, конечно. Но не у всех. Еще точнее – у единиц. И именно от этих единиц вам предоставят отзывы. Так, что у вас создастся впечатление, что успешных сделок – каждая первая и у каждого первого.
Если ни один из кредиторов не принял имущество
По ст.213.26 Закона №127-ФЗ, если никто из кредиторов не принял собственность обанкротившегося лица в счет погашения долга, то право на распоряжение этой собственностью возвращается должнику. Имущество, которое составляет конкурсную массу и которое не удалось реализовать управляющему, возвращается его первоначальному владельцу на основании акта приема-передачи.
Пример 1
Имущество гражданина подлежит реализации в установленном порядке, который допускает возможность проводить торги в форме ряда последовательных процедур: первая и вторая – торги на повышение, третья – на понижение. В случае несостоявшихся торгов собственность должника в качестве отступного можно передать кредиторам по ст.110, 111, 139, п.8 и 9 ст.142, а также п.1 ст.148 Закона №127-ФЗ, применяемых в силу п.1 ст.213.25 Закона №127-ФЗ.
При такой процедуре защищаются права кредиторов, заявивших свои требования в реестре, а также самого гражданина-должника или кредиторов по текущим взносам (Постановл. 12-го ААС №12АП-3768/2019 по делу №А12-46085-2016 от 23 мая 2019 г.).
Пример 2
1 февраля 2017 7. финуправляющий выслал конкурсным кредиторам предложение принять транспорт должника стоимостью 39 900 руб. в счет погашения долгов. Кредиторы должны были в течение 10 раб. дней ответить управляющему, примут ли они транспорт.
В течение указанного срока управляющий не получил от кредиторов ответа. Согласно п.5 ст.213.26 Закона №127-ФЗ финуправляющий 27 февраля 2017 г. передал транспорт гражданину на основании акта приема-передачи. (Постановл. 18-го ААС №18АП-4690/2017 по делу №А07-6581/2016 от 15 мая 2017 г.).
Таким образом, банкрот может получить назад свою собственность, а его задолженность при этом будет списана.