Можно ли подарить квартиру в ипотеке?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли подарить квартиру в ипотеке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Гражданское законодательство подчеркивает, что подарить можно не только жилую площадь целиком, но и какую-то ее часть. Передача в дар доли квартиры – это отчуждение некоторого количества прав на нее другому лицу. Вы передаете не квадратные метры или определенную жилую зону, а только некоторую часть права собственности.

Нотариальное оформление договора дарения

В государственном удостоверении нотариусом документ о дарении квартиры не нуждается – договор возможно составить в простой рукописной форме (Гражданский кодекс, гл.32, ст.574), в трех экземплярах и обращаться с ним в Росреестр или в МФЦ (потребуется также уплатить пошлину в несколько тысяч руб.).

Повторимся: даже без нотариального заверения сделка дарения признается полностью законной с марта 2013 года. Обращаться к нотариусу не только незачем, но и невыгодно – нотариат возьмет госпошлину за удостоверение сделки дарения в размере, утвержденном Налоговым кодексом для сделок купли-продажи недвижимости (ст.333.24, п.1, пп.22).

Но без участия нотариуса законны лишь договора дарения на всю квартиру, т.е. принадлежащую одному собственнику. Если же дарением оформляются доли в квартире (даже если дарятся все доли единовременно), то нотариальное заверение такому договору требуется обязательно (закон за №217-ФЗ, ст.42, п.1).

Можно ли подарить долю в квартире

Кроме того, подарить долю вашей квартиры можно любому лицу. Отметим, однако, что налогом не облагается только передача части близкому родственнику.

ГК РФ (ст.572) требует обязательной регистрации передачи собственности. Если соглашение не зарегистрировано, оно является лишь обещанием дарения, которое может быть отозвано до процедуры регистрации, если даритель сможет доказать, что его положение резко ухудшиться при отчуждении доли в жилье.

В каких случаях дарение части жилого имущества невозможно:

• даритель не достиг четырнадцатилетнего возраста или является недееспособным лицом;
• запрещено также дарение родителями, опекунами, другими представителями малолетних детей и недееспособных граждан. Для этого требуется разрешение органов опеки и попечительства;
• квартира получена по Федеральной программе и дробление площади на части невозможно по условиям ее передачи;
• получатель доли является служащим муниципальных или государственных организаций.

Однако дарение несовершеннолетним и недееспособным лицам, напротив, возможно, так как приумножает их имущество.

Как подарить долю близкому родственнику

1. При дарении одним из супругов доли третьему лицу необходимо разрешение второго супруга, если иное не прописано в брачном договоре.
2. Необходимо подготовить дарственную на долю собственности и максимально точно указать все параметры жилья, доля которого перейдет к вашему родственнику:

• паспортные данные сторон;
• месторасположение (адрес, номер квартиры, этаж);
• технические характеристики (кадастровый номер, номер государственной регистрации, объем площади жилой и общей);
• часть доли, которая передается (через арифметическую дробь, например, ⅓).

1. В соглашении также следует указать условия дарителя, например, на дальнейшее проживание на своей доле и другое.
2. Соглашение подписывается сторонами и заверяется нотариально. Для этого юристу необходимо предоставить:

• свидетельство о праве на долю собственности;
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
• выписка о проживающих из домовой книги или справка о зарегистрированных жильцах квартиры.

1. Уплачивается государственная пошлина (2 000 рублей).
2. Договор дарения регистрируется в ЕГРН. Следует обратиться в региональное отделение Росреестра или МФЦ. В течение недели уполномоченные организации проверяют документы на законность сделки.
3. После внесения данных в ЕГРН сторонам соглашения на руки выдаются экземпляры дарственных с пометкой о прохождении государственной регистрации. Получателю доли выдается также справка из ЕГРН о праве на часть собственности.

Можно ли подарить ипотечную квартиру супругу?

Если супруги все еще находятся в браке, то дарение квартиры бессмысленно, поскольку имущество находится в их общей собственности, и они являются созаемщиками по кредиту в силу закона.

Необходимость дарения между супругами может возникнуть в двух ситуациях:

• Если квартира была приобретена до заключения брака. В этом случае ее можно оформить в общую собственность с согласия банка;

• Если супруги разводятся и один из них хочет снять с себя обязанности заемщика и передать квартиру другому. В этом случае нужно оформить брачный договор или соглашение о разделе имущества.

Что нужно для того, чтобы подарить квартиру

Для заключения сделки дарения квартиры в ипотеке необходимо собрать все нужные документы. Потребуются следующие бумаги:

Перечень документов

российские паспорта участников сделки;

правоустанавливающие документы на жилье;

согласие супруга на регистрацию данной сделки, в случае если квартиру купили после заключения брака;

заявление о регистрации договора;

согласие банка.

Что будет, если подарить квартиру без ведома банка?

Нарушить запрет практически невозможно. Без разрешения финансовой организации не удастся перерегистрировать помещение. Сотрудники регпалаты не только откажутся выполнять процедуру, но и могут уведомить банк о действиях заемщика. В этой ситуации возможна следующая тактика:

1. Финансовая организация обратится в суд для признания сделки дарения квартиры в ипотеке недействительной, а действия заёмщика мошенническими. В последнем случае гражданина могут привлечь к уголовной ответственности.
2. В отношении заёмщика применят штрафы. Их наличие обычно заранее зафиксировано в договоре.
3. Банк потребует досрочного погашения остатка долга. Если заемщик не сможет рассчитаться по обязательствам, квартиру реализуют.

Из вышесказанного следует, что выполнять какие-либо процедуры с ипотечной недвижимостью без ведома финансовой организации крайне не рекомендуется.

✅ Можно ли подарить долю в обход банка?

Даже не думайте о том, чтобы отдать часть заложенного дома в обход банка. Помните, что все секреты будут раскрыты. Это стало еще более актуальным с введением единого государственного реестра (ЕГРП), куда заносится вся информация об ипотеке.

Реакция кредитора может быть очень жесткой:

• признать сделку недействительной — расторгнуть договор дарения и вернуть подаренную долю (статья 167 Гражданского кодекса РФ);
• требовать досрочного погашения кредита (статья 39 Федерального закона «Об ипотеке»);
• продажа заложенного имущества — квартира уходит «с молотка», а даритель рискует остаться без имущества.

Любые действия, предпринимаемые заемщиком без ведома банка, чреваты трудностями. Чтобы избежать негативных последствий, не идите против кредиторов.

Налог при дарении квартиры

Выплата налогов по сделке дарения для физических лиц не ведется, но лишь при условии близкородственной связи дарителя и одаряемого (Налоговый кодекс, ст.217, п.18.1). Правом совершения необлагаемой налогом сделки дарения недвижимости обладают лица, состоящие в следующих родственных связях:

• муж, жена;
• дети (также усыновленные);
• отец, мать;
• бабушка, дедушка;
• внуки;
• сестры, братья (также сводные – один общий родитель).

По разъяснению Минфина (письмо за №03-04-05/4896 от 29.01.2018 г.) близкое родство дарителя и одаряемого требуется подтвердить документально.

В случае дарения квартиры дальнему родственнику либо постороннему лицу, последний (одаряемый) обязан выплатить 13% НДФЛ. Если же одаряемый не является гражданином Российской Федерации (нерезидент РФ), налоговая ставка для него 30% (Налоговый кодекс, ст.224, п.3).

При отсутствии близкородственной связи между дарителем квартиры и одаряемым ею рациональнее проводить сделку договором купли-продажи. Иначе размер налога будет попросту больше (Налоговый кодекс, ст.217.1, п.5):

• при не указании в договоре дарения стоимости даримой квартиры рыночной стоимостью признается ее кадастровая оценка;
• при указании стоимости даримой квартиры налогообложение сделки дарения происходит путем сравнения договорной цены с оценкой кадастра, помноженной на 0,7 (корректирующих коэффициент).

Что в итоге:

• Жилье, купленное в ипотеку, может быть объектом дарения только при согласии банка.
• Если в ипотечном договоре есть пункт о дарении доли квартиры, скорее всего сделке ничего не угрожает.
• Кредитор выдает согласие в письменной форме после обращения заёмщика (дарителя).
• Незаконная передача доли квартиры без согласия банка чревата ответными санкциями – аннулированием сделки и продажей жилья.
• Оформление дарственной на квартиру в ипотеке требует нотариальной формы.
• Изменения в статусе жилья вносятся в Росреестр по заявлению дарителя.
• Близкие родственники освобождены от оплаты 13% НДФЛ, а все остальные получатели дара оплачивают налог.

Если согласие банка не получено

В ситуации, когда кредитор не дает согласие на оформление дарственной, единственный способ подарить квартиру – это снять обременение. Для этого необходимо полностью рассчитаться с кредитором. Если нет возможности сделать это за счет собственных средств, и остаток по кредиту небольшой, то можно оформить в этом же банке потребительский беззалоговый кредит. Банк перечислит денежные средства с одного ссудного счета на другой и предоставит заемщику документы, необходимые для снятия обременения в Росреетре. Но в этой ситуации заемщику необходимо быть готовым к увеличению ежемесячного платежа, так как проценты по безналоговому кредиту выше, а срок предоставления меньше.

Если собственник квартиры, еще до покупки недвижимости и оформления кредитного и ипотечного договоров, планирует через определенное время подарить квартиру третьему лицу, то об этом стоит позаботиться заранее. Необходимо предоставить веские доводы своего намерения, чтобы банк включил соответствующий пункт в договор ипотеки. Иначе разрешения банка можно так и не получить, а без него сделка будет недействительной.

Если вы не разобрались, как подарить квартиру в ипотеке, или вам требуется помощь в оформлении необходимых документов, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно ответить на все ваши вопросы совершенно бесплатно.

Можно ли оформить дарственную по закону?

Можно ли подарить квартиру или долю, находящуюся в ипотеке? Прямого запрета законодательство не содержит. Заложенное имущество можно отчуждать другому лицу.

Способы отчуждения прописаны в п. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке» — можно продать, подарить, обменять, внести в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества, внести как паевой взнос в имущество производственного кооператива, иные способы. Если иное не закреплено в договоре ипотеки сделать это залогодатель может только получив согласие залогодержателя.

При оформлении закладной, дарение возможно, только если в ней было сформулировано четкое положение о возможном отчуждении недвижимости с соблюдением установленных условий. К ним относятся условия о цене (минимальный предел), об оплате (в какой форме совершать платежи, в каком порядке).

Процесс оформления дарственной на ипотечную квартиру будет производиться последовательно в два этапа, предполагающего первоначально одобрение кредитной организации, при отказе в котором дальнейшее совершение сделки теряет смысл. Процедура оформления заключается в следующем:

1. Обращение в организацию, произведшую ипотечное кредитование за согласием на смену собственника, для получения которого подаётся пакет документов:
   
   • заявление по форме, разработанной банком;
   • документы, удостоверяющие личность дарителя и одаряемого и позволяющие провести идентификацию (паспорта, свидетельства СНИЛС, ИНН);
   • справки 2-НДФЛ о полученных доходах, выписки банков о движении денежных средств при осуществлении предпринимательской деятельности;
   • правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру;
   • предварительный вариант договора дарения.

1. Оформление дарения ипотечной квартиры при условии одобрения кредитного учреждения самой процедуры и предварительно составленной дарственной с предоставлением документов:
   
   • общегражданских паспортов дарителя и одаряемого;
   • выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности на квартиру с наличием обременения;
   • правоустанавливающего документа дарителя на жильё (договора-купли продажи, участия в долевом строительстве);
   • технической документации на объект недвижимости, выданный бюро технической инвентаризации;
   • заверенного нотариально согласия второго супруга при приобретении недвижимости в период брачного союза;
   • разрешения органов опеки и попечительства при затрагивании прав несовершеннолетних детей;
   • выписки из домовой книги;
   • подтверждения степени родства между дарителем и одаряемым во избежание уплаты НДФЛ в размере 13 % для граждан страны, 30 % при участии нерезидента;
   • официального разрешения банка;
   • окончательного варианта договора дарения;
   • банковской квитанции об оплате государственной пошлины.

Дарение доли с риском

Вероятно, первое, что приходит на ум, – оформление договора дарения доли в квартире. Способ, не требующий особых усилий, но рискованный. Даже при досрочном погашении ипотеки нужно несколько лет, чтобы рассчитаться с банком-кредитором. Нет гарантий, что за это время супруг не передумает отдавать часть квартиры.

В том случае если договоренности в силе и одна из сторон согласна подарить свою долю, сделка заверяется у нотариуса. Заметим, что отказаться от части недвижимости супруги могут как в браке, так и будучи разведенными. После подписания договора дарения право совместной собственности прекратится, а получатель доли станет единоличным владельцем имущества.

Дарственная на долю в квартире гарантирует, что недвижимость супругов перестает считаться совместно нажитым имуществом. При этом оспорить договор в суде довольно проблематично. Это возможно лишь при наличии доказательств, что в момент подписания документа даритель был недееспособен.

Категории и статус одаряемых

Передача права собственности, следующая за процессом дарения, для кредитной организации – смена заёмщика, требующая изучения его финансовых возможностей и сравнения с платежеспособностью первоначального дебитора с точки зрения коммерческих рисков. Банки дают согласие при пошатнувшемся материальном положении первичного заёмщика, резком ухудшении состояния здоровья, но выдвигают требования по отношению к новому заёмщику, рассматривая индивидуально каждого:

1. Дети дарителя. Можно ли подарить квартиру в ипотеке ребёнку сводится к возрасту одаряемого. Если ребёнок на момент желаемой передачи не достиг совершеннолетия, то банком в качестве возможного заёмщика рассматриваться не будет. Это объясняется недееспособностью и нетрудоспособностью лица, что прямо противоречит интересам кредитной организации.
2. Супруги. Процесс дарения между мужем и женой не предусматривается в силу принадлежности имущества, приобретённого в период брака, к составу совместной собственности. Оформление дарственной в юридическом отношении имеет смысл при условии:
   • приобретения квартиры до вступления в брачный союз;
   • расторжения брака с сопутствующим желанием одного из супругов аннулировать права и обязанности на жильё.

Можно ли подарить ипотечную квартиру супруге или её часть, зависит от одобрения банка, который будет изучать реноме супружеской четы на предмет платежеспособности.

1. Близкие родственники. Наличие или отсутствие родственных отношений не имеет значения для банковского учреждения, которое будет оценивать одаряемого на основании получаемых доходов, кредитной истории, стабильности финансового положения. Однако ответ на вопрос, можно ли подарить ипотечную квартиру родителям, с высоким процентом вероятности окажется отрицательным в силу сравнения возраста текущего должника с предполагаемыми, что окажется не в пользу родителей.
2. Созаёмщики. Постановка вопроса имеет смысл при желании лица освободиться от статуса путём передачи прав на недвижимость с обязательствами по погашению кредита. Можно ли подарить долю в ипотечной квартире банком будет оцениваться с точки зрения достаточности у остальных созаёмщиков финансовых возможностей для погашения ипотеки без участия конкретного лица.

Отличительная особенность договора дарения от купли-продажи заключается в отсутствии необходимости получения согласия остальных собственников для передачи доли. Оформление квартиры в долях по ипотеке не ограничивает владельца в реализации собственных прав, требуя лишь согласие кредитного учреждения.

Статус одаряемого интересен банку исключительно с точки зрения финансового положения и оценки собственных рисков при смене заёмщика. Кредитная организация примет положительное решение при выигрыше «кредитного реноме» перспективного должника по сравнению с текущим. Дарение ипотечной квартиры родственнику первой степени родства представляет интерес для участников дарственной ввиду освобождения от уплаты НДФЛ, являющегося обязательным при передаче стороннему лицу.

Порядок и условия дарения квартиры, взятой в ипотеку

Оформить сделку дарения можно только в том случае, когда имеется такой пункт в кредитном договоре, и банк дает согласие на проведение процедуры. Разумеется, это возможно при условии своевременного внесения ежемесячных платежей по кредиту.

Существует определенный порядок оформления сделки, который включает в себя следующие этапы:

1. Заемщик обращается в банк для получения письменного разрешения на совершение сделки.
2. Если согласие получено, то собственник готовит все необходимые документы и оформляет договор дарения.
3. Документ подписывается в Росреестре и в течение месяца проверяется сотрудниками ведомства.
4. В результате, одариваемое лицо получает свидетельство о собственности на имущество с обременением в виде ипотеки.

Для проведения сделки потребуются документы:

• правоустанавливающие документы на жилье;
• выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах;
• техническая документация на квартиру;
• разрешение банковского учреждения на осуществление дарения;
• согласие супруга (ги) дарителя;
• разрешение службы опеки, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних или недееспособных граждан.

Все документы представляются в виде копии и подтверждаются соответствующим оригиналом.

Можно ли подарить долю в ипотечной квартире?

Подарить долю квартиры, равно как и всю квартиру, находящуюся в ипотеке, можно только с согласия банка.

Согласно ст. 37 Закона «Об ипотеке» имущество, заложенное по ипотечному договору, может быть передано третьему лицу только с согласия залогодержателя (банка). Согласие должно быть выражено в письменном виде. Без него подарить даже долю в квартире, находящейся в ипотеке, нельзя.

В теории подарить квартиру, находящуюся в ипотеке, можно, но только с согласия банка, который и выдал заемщику деньги. На практике же далеко не каждому заемщику банк дает свое согласие на такую сделку, потому что он не хочет рисковать, вступать в отношения с новым заемщиком.

Но если даритель докажет, что банку выгодно дать свое согласие (например, укажет, что одариваемый является платежеспособным лицом), тогда есть шансы на получение одобрения банка.

Без письменного согласия банка подарить ипотечную квартиру невозможно (если только заемщик не погасит целиком ипотеку и не станет полноправным владельцем квартиры).

Проект договора дарения доли квартиры в ипотеке

Образец договора дарения доли в ипотечной квартире

Договор дарения доли в ипотечной квартире должен содержать следующие сведения:

1. Наименование населенного пункта, где заключается договор и дата его составления (прописью).
2. Личные данные сторон договора: ФИО, паспортные данные, адрес регистрации.
3. Юридические реквизиты кредитного учреждения, выдавшего ипотечный кредит.
4. Разрешение банка-кредитора на оформление договора дарения.
5. Сведения о жилом помещении: адрес, площадь, технические характеристики.
6. Ссылка на правоустанавливающие документы на квартиру с обязательным указанием, что жилое помещение находится в залоге у банка.
7. Указание на то, что передача доли жилого помещения происходит добровольно и безвозмездно.
8. Права и обязанности дарителя и одариваемого.
9. Запись о том, кто из сторон договора обязуется нести расходы по оформлению.
10. Количество экземпляров документа.
11. Фамилии и инициалы подписантов и их личные подписи.

Похожие записи:

• Доверительный управляющий наследственным имуществом физическое лицо
• Налоговые вычеты на имущество физических лиц при продаже
• Повышение пенсий пенсионерам с 1 апреля