Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Пенсионер собрался сдавать квартиру в аренду. Чем это для него опасно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если автор вопроса собирается сдавать квартиру, как физическое лицо, то налог составит 13%. Если сдавать планируется только одну квартиру, то, делая это в качестве самозанятого лица, следует платить 4% при сдаче ее физическим лицам и 6% –юридическим. Можно оформить ИП с упрощенным налогообложением и сдавать, уплачивая налог 6%.
Отвечает юрист Бюро адвокатов «Де-юре» Ильсур Закиров:
Согласно общим правилам Налогового кодекса, доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, находящегося в РФ, являются объектом обложения НДФЛ и подлежат налогообложению в размере 13%.
Однако, если деятельность гражданина по сдаче внаем жилых помещений будет иметь признаки предпринимательской деятельности (множество объектов, периодичность сдачи), физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и уплачивать налог с соответствующих доходов (6% при упрощенной системе налогообложения).
Кроме того, сейчас пенсионер, сдающий в аренду жилье, может зарегистрироваться как самозанятый, если его суммарный доход не превышает 2,4 млн рублей в год. В таком случае действует льготный налоговый режим со ставкой 4% (при работе с физическими лицами) и 6% (при работе с юридическими лицами или ИП). Данный режим введен в действие как эксперимент в 23 регионах России, в том числе в Москве и Московской области.
В зависимости от выбранной формы налогообложения зависит индексация пенсии арендодателя. Так, в случае регистрации в качестве ИП на гражданина будут возложены обязательства по перечислению за самого себя страховых взносов на обязательное пенсионное страхование. В соответствии с действующим законодательством, пенсионер в этом случае будет считаться работающим, а индексация пенсии производиться не будет до прекращения статуса ИП.
Самозанятые пенсионеры, согласно закону, не входят в число тех, кто застрахован в системе обязательного пенсионного страхования. Поэтому их могут причислить к работающим лишь тогда, когда они сами захотят перечислять за себя взносы на пенсионное страхование.
Если же пенсионер оплачивает 13% НДФЛ со сдачи жилья в аренду, поскольку не является ИП, то индексация пенсии будет производиться в общем порядке, поскольку не нужно делать взносы на обязательное пенсионное страхование.
- документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
- паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
- арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
- срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
- порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
- оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
- условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
- число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
- опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
- условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.
Что представляет собой договор найма жилого помещения
Сдача в аренду жилого помещения представляет собой предоставление собственником жилого помещения во временное пользование и за установленную плату другому лицу.
Предоставляя квартиру в аренду, чтобы избежать негативных последствий, да и в целом следуя букве закона, следует заключить договор найма жилого помещения, где необходимо прописать все основные договорённости между сторонами и нюансы.
Основным законом, регулирующим нормы и правила сдачи в аренду жилого помещения является Гражданский кодекс РФ (глава 35), согласно которому такой договор заключается в письменной форме, как и все изменения к нему. Если в период действия договора найма меняются какие-либо его условия, например, размер арендной платы или компенсация за замену оборудования в квартире, то они также оформляются письменно, в виде дополнительного соглашения к договору. Сторонами по такому договору являются наймодавец – собственник, сдающий в наём квартиру и наниматель – лицо, снимающее ее.
Важным отличием между созвучными договорами является то, что договор найма заключается на жилую недвижимость между физическими лицами для проживания в ней, а договор аренды — на жилую или коммерческую недвижимость, когда одной из сторон является юридическое лицо (организация) или даже обе.
Договор найма может быть составлен в простой письменной форме, образец договора можно найти в интернете, дописав в нем интересующие стороны условия, а также, если помощь в поиске квартирантов оказывает риелтор, то у него должны быть бланки таких договоров.
Как обезопасить себя от неприятностей, связанных со сдачей квартиры в найм
При устном соглашении, без заключения договора найма, в случае возникновения разногласий между сторонами тяжело, а иногда и практически невозможно, доказать факт съёма данной квартиры именно этим лицом, опровергнуть размер аренды или заставить бывшего квартиросъемщика оплатить накопившийся долг по коммунальным платежам и множество других аналогичных ситуаций. Многие собственники не обращаются в суд для защиты своих прав, так как не оплачивают налоги с полученного дохода в виде арендной платы и боятся ответственности за это нарушение.
На практике случаются ситуации, когда квартиросъемщик, нарушая условия заключенного договора и получив уведомление собственника об освобождении помещения, принципиально не желает съезжать. А хозяин квартиры выносит вещи жильца и меняет замки в квартире.
Чтобы обезопасить себя от недобросовестных квартиросъемщиков, возможной порчи имущества и лишней траты нервов и времени, следует грамотно составить договор найма.
При официальном заключении договора найма наймодателю следует ежегодно, до 30 апреля сдавать Декларацию о полученных доходах в налоговый орган за прошлый год. Размер уплаченного налога будет зависеть от суммы арендной платы по договору, не учитывая сумму коммунальных расходов, оплаченных по показаниям приборов учета.
В нашей стране распространено сдавать квартиру по устной договорённости и решать связанные с этим вопросы самостоятельно, обращаясь в государственные органы и к закону в редких случаях или когда ситуация накалена до предела. А потом на деле выясняется, что в квартире проживает полно народу или животных, имеется большой долг по коммунальным платежам. Чтобы избежать таких ситуаций и последствий, следует составить документ, который ограничит количество претензий сторон друг к другу.
Как лучше поступить пенсионеру, если он хочет сдавать квартиру официально?
Составление договора и его регистрация – определенная гарантия для пенсионера. По нему, например, человек сможет получить компенсацию за причиненный вред имуществу. При нелегальной аренде осуществить такое вряд ли получится, ведь придется подтверждать наличие скрытого дохода, платить с него за все время налог и неустойку.
Поэтому пенсионеры решают оформить все официально. Какой формат отображения доходов в этом случае будет наиболее подходящим? Сразу нужно отказаться от идеи открыть ИП. Она подойдет только тем пенсионерам, которые сдают в аренду сразу много квартир и получают от этого ощутимый доход. Причем саму пенсию будут платить ему как работающему пенсионеру и без различных социальных и региональных доплат.
Выбрать вариант с уплатой НДФЛ будет более верно. Особенно, если пенсионер может получить налоговый вычет, например, за покупку той же самой квартиры. Но и в этом случае нужно быть готовым к ежегодной сдаче налоговой декларации 3-НДФЛ.
При отображении доходов за сдачу аренды квартиры без регистрации ИП пенсионер статус неработающего не теряет. Поэтому он наравне со своими пожилыми согражданами имеет право на индексацию пенсии и другие доплаты. Но нужно помнить, что многие региональные доплаты для пенсионеров выплачиваются при определенном уровне доходов. Поэтому выплаты, особенно социального характера, могут быть прекращены. Так, например, не получится оформить социальную доплату к пенсии, положенную малообеспеченным гражданам. Сюда же относится доплата на продукты (появилась такая форма помощи не так давно и практикуется пока не во всех регионах).
Но как же тогда поступить законопослушному пенсионеру, желающему не скрывать свои доходы, но и не желающему потерять свои надбавки? Идеальный вариант – оформлять договор аренды на другого родственника, который также является собственником квартиры. Налог будет выплачивать уже он. Однако в налоговой могут придраться, что выгоду получает лишь один владелец, а должны бы все. Но попробовать в любом случае стоит. Ведь тогда и скрывать доходы не придется, и никто не заберет у пенсионера доплаты и пособия, которые положены ему по закону. И тогда общая сумма дохода вырастет на сумму аренды сдаваемой квартиры за вычетом 13% в виде подоходного налога.
Каких льгот лишит пенсионера сдача квартиры в аренду
Распространённый, но совсем не однозначный вариант, за внешней привлекательностью которого скрывается множество подводных камней. Вы вполне можете попасть в капкан «приятельских отношений».
Вы сами того не заметите, как вам начнут задерживать арендную плату или нарушать договоренности. Так вы можете потерять не только деньги, но, что самое болезненное, и получить эмоциональный ущерб. Поэтому лучше разграничивать личные и деловые отношения, каким бы удобным вариант и ни казался на первый взгляд.
Если вы все-таки решились на это, обязательно зафиксируйте условия аренды письменно, а не в формате дружеской беседы.
Если пенсионер получает доход меньше уровня прожиточного минимума пенсионера (ПМП), ему предоставляется прибавка на федеральном или региональном уровне. Такая помощь начисляется автоматически каждый месяц вместе с существующим обеспечением.
Федеральная социальная доплата к пенсии выплачивается из федеральной казны, если общий доход лица, прекратившего трудовую деятельность, меньше величины ПМП по тому региону, где он постоянно зарегистрирован, но при этом указанная величина не достигает уровня ПМП, установленного в среднем по России. Надбавка дается бессрочно, если продолжают сохраняться права на нее.
На региональном уровне надбавка выплачивается, если предусмотренный по субъекту Российской Федерации минимум окажется выше такого же показателя по России, но при этом общая величина ежемесячных выплат окажется ниже ПМП, который действует по региону проживания получателя.
Выплата региональной социальной доплаты к пенсии осуществляется до предельного значения, которое действует по месту прописки получателя. Единой методики расчета не существует, каждый регион опирается на собственные внутренние нормативы.
Размер ПМП регулируется Федеральным законом «О прожиточном минимуме в Российской Федерации» от 24.10.1997 года № 134-ФЗ. ПМП считается отдельно для каждого региона и соизмеряется со стоимостью потребностей человека и ценой товаров, которые необходимы, чтобы обеспечить социальный минимум для нормальной жизни. На основании этого показателя формируются значимые для граждан начисления.
Доплата пенсионерам до прожиточного минимума в Москве производится на основании городского социального стандарта. В 2019 году его величина составляет 17500 рублей. Поэтому с учетом городской выплаты пенсионер будет получать ежемесячно не менее этой суммы. Причем основанием для надбавки будет обязательное проживание в Москве более 10 лет.
Ссылаясь на письмо Министерства труда и социальной защиты Российской Федерации от 16.03.018 № 17-4/10/В-1846 (далее – акт), Пенсионный фонд предполагает, что если пенсионеры не заключают трудовой договор, но выполняют какую-то работу даже без получения материального вознаграждения, то их можно признать работающими.
Это могут быть работы на общественных началах, например, в ветеранских объединениях, социальных ведомствах, садовых товариществах, гаражных кооперативах, молодежных центрах. Последствиями такого признания будет отмена доплат к пенсии.
В этих случаях вышеуказанным актом нарушаются права и законные интересы пенсионеров. Выходом из ситуации будет обращение в суд с административным иском о признании нормативного правового акта недействующим на основании статьи 208 КАС РФ.
В Пенсионном фонде или отделе соцзащиты предварительно следует получить письменный отказ от выплаты и справку, подтверждающую, что отчислений по надбавке за требуемый период не было. Данными документами можно подтвердить в суде факт нарушения.
Сдача квартиры по договору найма не вошла в список налоговых органов как деятельность, освобождающая самозанятых граждан, в том числе пенсионеров, от уплаты НДФЛ.
С 2017 года репетиторы, няни и некоторые другие самозанятые лица не должны платить НДФЛ с доходов, при условии уведомления налогового органа о своей деятельности. Льгота будет применяться два года.
До последнего времени налоговый кодекс рассматривал гражданина только в двух ипостасях: в качестве индивидуального предпринимателя и в качестве обычного физического лица. Но в 2017 году возник третий статус гражданина, оказывающего услуги физическим лицам для личных, домашних и (или) иных подобных нужд.
Льгота предоставляется в отношении доходов от оказания гражданам следующих услуг: присмотр и уход за детьми, больными людьми, лицами в возрасте от 80 лет; репетиторство; уборка жилых помещений, ведение домашнего хозяйства.
Отвечает профессиональный частный бухгалтер, независимый эксперт Алена Кликина:
Самозанятых граждан ставят в статус предпринимателей, но не индивидуальных. Они работают на себя и получают доход. Вопрос о самозанятых гражданах обсуждается с 2021 года и находится на стадии доработки.
Если вы сдаете квартиру в аренду частному лицу, то можете попасть под закон о самозанятых предпринимателях и освободиться от подоходного налога на определенный срок. При условии, что Вы приобретаете патент и ваш вид деятельности будет в перечне видов деятельности для самозанятых граждан.
На сегодняшний день сдача в аренду собственного имущества населению в перечне услуг населению нет. Насколько выгоден для Вас будет данный закон, может показать только время и его окончательные условия.
Обращаю Ваше внимание, что пока закон приобретет окончательный вид, то заплаченный Вами подоходный налог за четыре предшествующих года (как пенсионеру), можно вернуть из бюджета социальным или имущественным вычетом.
Что делать, если арендаторы не платят за съем?
Как досрочно расторгнуть договор аренды?
Что такое доплата к пенсии неработающим пенсионерам
Если пенсионер получает доход меньше уровня прожиточного минимума пенсионера (ПМП), ему предоставляется прибавка на федеральном или региональном уровне. Такая помощь начисляется автоматически каждый месяц вместе с существующим обеспечением.
Федеральная социальная доплата к пенсии выплачивается из федеральной казны, если общий доход лица, прекратившего трудовую деятельность, меньше величины ПМП по тому региону, где он постоянно зарегистрирован, но при этом указанная величина не достигает уровня ПМП, установленного в среднем по России. Надбавка дается бессрочно, если продолжают сохраняться права на нее.
На региональном уровне надбавка выплачивается, если предусмотренный по субъекту Российской Федерации минимум окажется выше такого же показателя по России, но при этом общая величина ежемесячных выплат окажется ниже ПМП, который действует по региону проживания получателя.
Выплата региональной социальной доплаты к пенсии осуществляется до предельного значения, которое действует по месту прописки получателя. Единой методики расчета не существует, каждый регион опирается на собственные внутренние нормативы.
Отвечает профессиональный частный бухгалтер, независимый эксперт Алена Кликина:
Самозанятых граждан ставят в статус предпринимателей, но не индивидуальных. Они работают на себя и получают доход. Вопрос о самозанятых гражданах обсуждается с 2016 года и находится на стадии доработки.
Если вы сдаете квартиру в аренду частному лицу, то можете попасть под закон о самозанятых предпринимателях и освободиться от подоходного налога на определенный срок. При условии, что Вы приобретаете патент и ваш вид деятельности будет в перечне видов деятельности для самозанятых граждан.
На сегодняшний день сдача в аренду собственного имущества населению в перечне услуг населению нет. Насколько выгоден для Вас будет данный закон, может показать только время и его окончательные условия.
Обращаю Ваше внимание, что пока закон приобретет окончательный вид, то заплаченный Вами подоходный налог за четыре предшествующих года (как пенсионеру), можно вернуть из бюджета социальным или имущественным вычетом.
Трудности с пропиской
По закону владельцы жилья должны в обязательном порядке регистрировать новых жильцов, которые приехали из иных регионов и арендуют квартиру больше 90 дней. Если же владелец жилья это не сделает, то может получить штраф в размере от 2 до 7 тысяч рублей.
Однако и регистрация жильцов тоже ведет за собой проблемы — собственник сдаваемого жилья может оказаться лишен коммунальных субсидий, зависящих от того, кто проживает в квартире. Так, чтобы получить компенсацию взносов на капитальный ремонт, пожилым людям старше 70 лет необходимо подтвердить, что они живут одни или вместе с пенсионерами либо инвалидами 1−2 группы.
Поэтому как бы не казалась заманчивой перспектива получать доход от сдачи квартиры в аренду на пенсии, это может принести множество проблем и трудностей, о которых следует знать заранее.
Отвечает профессиональный частный бухгалтер, независимый эксперт Алена Кликина:
Самозанятых граждан ставят в статус предпринимателей, но не индивидуальных. Они работают на себя и получают доход. Вопрос о самозанятых гражданах обсуждается с 2016 года и находится на стадии доработки.
Если вы сдаете квартиру в аренду частному лицу, то можете попасть под закон о самозанятых предпринимателях и освободиться от подоходного налога на определенный срок. При условии, что Вы приобретаете патент и ваш вид деятельности будет в перечне видов деятельности для самозанятых граждан.
На сегодняшний день сдача в аренду собственного имущества населению в перечне услуг населению нет. Насколько выгоден для Вас будет данный закон, может показать только время и его окончательные условия.
Обращаю Ваше внимание, что пока закон приобретет окончательный вид, то заплаченный Вами подоходный налог за четыре предшествующих года (как пенсионеру), можно вернуть из бюджета социальным или имущественным вычетом.
Последствия игнорирования установленных норм временной регистрации
Обязанностью предоставившего квартиру для размещения иностранцу арендодателя является уведомительное информирование органов миграционного учета, что иностранный жилец прибыл (п.3 ст.20 закона за №109-ФЗ).
Ответственность физлиц-арендодателей за не предоставление сведений своевременно, как отмечалось выше – 2-5 тыс. руб. Такой штраф применяется при отсутствии признаков уголовного деяния.
В законодательстве обозначено отдельно наказание за фиктивную регистрацию в жилой недвижимости как гражданина РФ, так и иностранца – штраф 100-500 тыс. руб. или сумма трехлетнего дохода осужденного (ст.322.2 УК РФ). Фиктивной является прописка, заявленная в ФМС по ложным сведениям, либо ее оформление без фактического проживания жильца по адресу временной регистрации (ст.322.3 УК РФ).
Нa чтo oбpaтить внимaниe нa пoкaзe
Пepвый paзгoвop c apeндaтopoм дoлжeн cтaть caмым дoлгим. Дaльшe вы бyдeтe oбмeнивaтьcя тoлькo cмc-cooбщeниями.
Пocмoтpитe, кaк чeлoвeк oбщaeтcя c вaми, aгeнтoм и coceдoм, ecли oн ecть. Ecли пpи пepвoй вcтpeчe пoтeнциaльный квapтиpaнт xaмит, пытaeтcя мaнипyлиpoвaть и cтaвить ycлoвия — oткaжитe.
Пoвeдeниe и вoпpocы apeндaтopoв гoвopят oб иx плaнax, cтилe жизни и дocтaткe. Ecли apeндaтop oбpaщaeт внимaниe нa чиcтoтy квapтиpы, вaнны и плиты — знaчит для нeгo этo вaжнo, и oн caм бyдeт coдepжaть квapтиpy в пopядкe. 3дopoвo, ecли apeндaтop тщaтeльнo ocмaтpивaeт квapтиpy: пpoвepяeт тpyбы, caнтexникy и мeбeль, дaeт знaть o нeбoльшиx дeфeктax и xoчeт пoдпиcaть aкт пpиeмки-пepeдaчи.