Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Самовольная постройка: что это и как признать право собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Существует два варианта узаконивания пристройки: первый – еще до ее возведения или во время строительного процесса. Это намного проще – можно обойтись без судебного процесса, достаточно собрать пакет документов и подать его в проектную организацию при местной администрации, после чего спокойно заканчивать возведение постройки и использование ее по назначению. Второй вариант – если пристройка уже закончена. Он более сложный и предполагает обращение в суд и легализацию конструкций по его решению.
Нужно или не нужно узаконивать пристройку к частному дому?
Чтобы ответить на вопрос, обязательно ли требуется узаконить самовольную пристройку к дому, вначале нужно разобраться, о какой конструкции идет речь. Дело в том, что законодательство четко разграничивает капитальные и некапитальные пристройки, и требования к ним совершенно разные. К некапитальным постройкам относятся такие:
- дополнительный вход в здание, при условии, что не будет затрагиваться окружающая территория;
- козырьки или навесы над входом, крыльцо, не влияющие на общую конструкцию дома;
- вспомогательные помещения, такие как сарай, беседка, гараж, если они не затрагивают несущие конструкции здания, а также не влияют на подключение коммуникаций.
Для некапитальных пристроек обязательное узаконивание не требуется: владелец может их зарегистрировать в установленном порядке, но может и не делать этого, и нарушения законодательства не будет. Впрочем, информацию о них все равно рекомендуется занести в документацию во избежание вопросов в будущем.
Все остальные пристройки, не упомянутые выше, считаются капитальными. И для них, согласно требованиям закона, регистрация необходима. В противном случае владелец может столкнуться с санкциями в виде штрафов, также власти могут потребовать от него привести здание в то состояние, которое значится в документах. Также дом с незаконными пристройками невозможно будет продать – сделку просто не зарегистрируют, пока состояние построек не будет соответствовать изначальному. Таким образом, если вы возвели дополнительные помещения в здании после его регистрации, потребуется провести последующее их узаконивание.
Оформление реконструкции в судебном порядке
Поводов для обращения в суд у владельцев домов достаточно много, наиболее частый из них — это нарушение отступов. Если в процессе реконструкции были нарушены разрешённые параметры, то при обращении в администрацию, там выдадут уведомление о несоответствии. На основании такого уведомления и следует составлять исковое заявление в суд. Как показывает практика, нарушение отступов — это незначительное отклонение, поэтому суд принимает сторону истца. Нелишним в этом случае будет и письменное согласие соседа.
Второй по популярности повод для обращения в суд — это отсутствие или несогласие второго владельца, если дом в долевой собственности или разделён на несколько блоков. При отсутствии других собственников сперва нужно получить отказ из Минстроя или администрации, произвести реконструкцию и заказать досудебное заключение эксперта, который обследует дом и опишет его состояние. При этом важно, чтобы все этажи блока, если дом блокированный, располагались строго друг над другом. Недопустимо в этом случае, чтобы этаж одного собственника был над этажом другого, узаконить такую реконструкцию не получится даже в судебном порядке.
В техническом заключении эксперт пишет, что реконструкция соответствует градостроительным и пожарным нормам, не затрагивает интересы других собственников, а также нет препятствия для её узаконивания. На основании этого заключения суд выносит решение. Причём на одном заседании суд может и узаконить его реконструкцию, и разделить дом на несколько блоков. Когда решение вступит в силу, его нужно подать в Росреестр, на выходе собственники получат новые выписки.
Оформление сноса старого дома
Ещё летом прошлого года в Градостроительном кодексе появилась статья о сносе объектов капитального строительства, но Росреестр начал требовать соответствующие уведомления гораздо позже. Министерство строительства своим приказом №34/ПР ввело формы уведомлений, которые за 7 рабочих до сноса дома и в течение 7 рабочих дней после сноса следует направлять в местную администрацию. Эти уведомления администрация принимает только при личном приёме (ни через портал госуслуг, ни через МФЦ подать их пока нельзя) и в результате выдаёт два акта.
Раньше для погашения записи из Росреестра владельцы снесённых домов приглашали кадастровых инженеров, которые осматривали участки и составляли акты обследования. Только на основании этих актов мы снимали дома с учёта, а сейчас инженеры подкрепляют к ним ещё дополнительные акты из администрации.Это правильный порядок оформления сноса, но некоторые собственники без изменения площади, планировки и материала стен на месте старых домов возводят новые. При этом не получают никаких актов. К такому рискованному варианту прибегают в тех случаях, когда новое строительство на участке запрещено, например, из-за санитарно-защитной зоны какого-то предприятия или опасного объекта.
Юристы, проектировщики и кадастровые инженеры компании «Правозем» проводят с владельцами домов предварительные бесплатные консультации по вопросам оформления реконструкции. Мы уточняем границы и составляем архитектурные проекты. Получаем в администрации уведомления и согласовываем реконструкции. Формируем технические планы и вносим изменения в кадастровый учёт. Кроме того, подготавливаем досудебные заключения эксперта и защищаем интересы на судебных заседаниях. Составляем заключения о техническом состоянии домов и переводим их назначение из нежилых в жилые, а также присваиваем адреса.
Она должна находиться либо в собственности, либо в аренде по договору аренды.
Если документов на участок у вас нет, следует получить свидетельство о праве собственности на землю.
Для этого необходимо обратиться в местную Регистрационную палату (или МФЦ) с пакетом документов:
- заявлением,
- паспортом,
- правоустанавливающими документами на владение землей (это свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, акт о приватизации, дарственной или пр.),
- кадастровым паспортом (при условии, что производилось межевание и участок поставлен на учет в Кадастровой палате),
- квитанцией об оплате пошлины.
Если земля арендована, в договоре обязательно должна быть информация об участке: адрес или местоположение, площадь и границы, кадастровый номер, категория земли и ее целевое назначение. Иначе договор может быть признан недействительным.
Причины отказа при легализации через суд
Даже судебный способ получить разрешение на пристройку может оказаться отрицательным и это зачастую по нескольким причинам:
- У лица, которое обращается за предоставлением разрешения нет соответствующего права. Подать такое заявление может только владелец земли или дома. Допускается обращение представителя собственника, но в этом случае на него должна быть оформлена нотариальная доверенность.
- Пакет документов не соответствует требованиям. Сбор нужных бумаг — формальное обязательство, которое должно быть соблюдено в обязательном порядке. Также отказ может поступить, если в бланках допущены ошибки. Помарки, неточности тоже являются поводом для принятия негативного решения.
- Нарушение норм. Но определить это можно только после проведения соответствующей экспертизы. Поэтому, если будут найдены нарушения соответственно трата денег на проведение проверочных мероприятий будет неоправдана.
- Нарушены максимальные размеры строения. Сейчас характеристики, которым должен соответствовать жилой дом, достаточно строгие, поэтому даже если на несколько сантиметров будет замечено несоответствие, может прийти судебный отказ.
- Несоответствие заявленным характеристикам. В случае, если заявитель подал уведомление о реконструкции и указал все необходимые данные, которые будут участвовать в строительстве, но по факту не соблюдал все параметры, соответственно будет судебный отказ.
Причины отказа при легализации через суд
Даже судебный способ получить разрешение на пристройку может оказаться отрицательным и это зачастую по нескольким причинам:
- У лица, которое обращается за предоставлением разрешения нет соответствующего права. Подать такое заявление может только владелец земли или дома. Допускается обращение представителя собственника, но в этом случае на него должна быть оформлена нотариальная доверенность.
- Пакет документов не соответствует требованиям. Сбор нужных бумаг — формальное обязательство, которое должно быть соблюдено в обязательном порядке. Также отказ может поступить, если в бланках допущены ошибки. Помарки, неточности тоже являются поводом для принятия негативного решения.
- Нарушение норм. Но определить это можно только после проведения соответствующей экспертизы. Поэтому, если будут найдены нарушения соответственно трата денег на проведение проверочных мероприятий будет неоправдана.
- Нарушены максимальные размеры строения. Сейчас характеристики, которым должен соответствовать жилой дом, достаточно строгие, поэтому даже если на несколько сантиметров будет замечено несоответствие, может прийти судебный отказ.
- Несоответствие заявленным характеристикам. В случае, если заявитель подал уведомление о реконструкции и указал все необходимые данные, которые будут участвовать в строительстве, но по факту не соблюдал все параметры, соответственно будет судебный отказ.
Как узаконить пристройку к частному дому
Узаконить некапитальные сооружения тоже нужно, но это очень просто и можно сделать даже после того, как вы их построили. Просто отнесите документы на дом в БТИ и напишите заявление об изменениях в техническую документацию. Приедет приёмочная комиссия, и составит акт о переустройстве.
А вот если речь идёт об узаконивании капитальной пристройки, то тут все сложнее. Оформить её можно и после окончательной постройки, но здесь потребуется дополнительное оформление в суде как самовольной постройки. Чтобы этого не было, лучше заняться этим ещё на этапе проектирования.
Документы потребуются следующие:
- подтверждение права собственности на землю и дом;
- план и техпаспорт участка;
- кадастровый план;
- проект строения;
- в случае если у дома есть другие собственники, они должны предоставить заявление на проведение работ;
- согласие соседей;
- заключение газовых, энергетических или водо-канализационных организаций о безопасности подключения объекта к коммуникациям;
- разрешения от пожарных, СЭС и архитектурного отдела.
Все документы вместе с заявлением нужно подать в местное самоуправление, если нарушения отсутствуют, то вы получите документ о согласии на строительство. Когда вы его окончите, то нужно позвать комиссию для составления акта приёмки. Выданное заключение о соответствии нормам относится в БТИ, где вносятся изменения в техдокументацию. После этого объект регистрируют в Росреестре и оплачивают пошлину за перерегистрацию частного дома.
Когда, как и где можно узаконить пристройку к частному дому
Казалось бы, человек владеет земельным участком и вправе строить на нём что хочет и когда захочет. На самом же деле, законы налагают на собственников ряд ограничений. Пристройку к частному дому необходимо официально зарегистрировать для того, чтобы:
- произвести перерасчет долей собственников дома, так как его площадь увеличится;
- соблюсти права соседей владельца участка, например, если пристройка стоит слишком близко к соседскому забору;
- заверить соответствующие государственные организации в том, что пристройка построена с соблюдением всех необходимых строительных правил и норм, что гарантирует безопасность жильцам и их гостям;
- удостовериться, что в процессе возведения пристройки рабочие не нанесут ущерб инженерным и коммуникационным сетям.
Если пристройка официально не зарегистрирована, цена дома на рынке автоматически падает на 20-30 процентов. Это связано с тем, что такой объект крайне сложно продать или обменять. Если государство выявит факт незаконной реконструкции частного дома, оно оштрафует владельца и через суд обяжет его снести незаконно построенное.
Лучше всего оформлять пристройку на стадии её проектирования. Да, её можно узаконить и потом, но если проект составлен с нарушениями строительных норм, зарегистрировать строение не получится.
За разрешением на строительство обращаются в местные органы самоуправления. Например, в районную администрацию. С собой необходимо принести:
- копию паспорта собственника;
- выписку из ЕГРН подтверждающую право собственности на землю, где будет вестись строительство;
- кадастровый паспорт участка;
- проект пристройки;
- акт о согласии на пристройку от коммунальных служб;
- выписку из градостроительного плана, если частный дом находится в черте города.
Выписку из ЕГРН можно получить в МФЦ, а проект лучше заказать у специалистов в проектном бюро. С готовым проектом необходимо посетить представителей коммунальных служб, чтобы получить у них акт о согласии на пристройку. Акт они выдадут только проверив проект и убедившись, что работы будут вестись не ближе, чем в двух с половиной метрах от линий инженерных коммуникаций.
В некоторых случаях у вас могут потребовать письменное согласие ближайших соседей и нотариально заверенное согласие остальных собственников участка, если таковой находится в долевой собственности.
Завершив строительство, собственник вызывает инженера БТИ. Тот производит замеры, убеждается, что пристройка возведена точно по проекту и разрешает ввод строения в эксплуатацию. Далее собственник получает в БТИ справку о новом строении на участке и обращается в Росреестр с заявлением о государственной регистрации строения. Помимо заявления и справки из БТИ, необходимо принести с собой:
- копию паспорта;
- квитанцию об оплате госпошлины;
- разрешение на строительство.
Незаконную постройку можно оформить в судебном порядке. Однако, если она построена с нарушением норм и правил, заявителю однозначно откажут. Если же всё в порядке, то необходимо предоставить коммунальным службам ответственным за газификацию и водоснабжение:
- выписку из ЕГРН о собственности на землю;
- правоустанавливающие документы на дом;
- справку из БТИ о зданиях на участке;
- техпаспорт дома;
- описание пристройки;
- заключение инженерной службы БТИ.
Если все документы в порядке, коммунальщики выдают собственнику акт об отсутствии коммуникаций возле пристройки.
Теперь, со всем собранным пакетом документов необходимо обратиться к юристу. Он поможет составить исковое заявление и проинформирует собственника о его последующих действиях.
Что нужно, чтобы оформить пристройку по дачной амнистии?
Прежде, чем переходить к оформлению пристройки, нужно разобраться с тем, стоит ли вообще ее как-либо регистрировать. Дело в том, что пристройки и реконструкции, которые относятся к некапитальным, отдельной регистрации не требуют. К ним относятся такие элементы как балконы и веранды, если они открытые и неотапливаемые, крыльцо, терраса и т.д. Если же пристройка расширяет площадь дачного дома (например, дополнительная комната или еще один этаж), влияет на несущие стены, коммуникации и подобные важные элементы, она относится к капитальным, и ее необходимо регистрировать.
Что касается необходимых условий для дачной амнистии при регистрации пристройки к дому, то они не отличаются от общих условий оформления домов и включают в себя такие пункты:
- право собственности на землю – земля, на которой возведен дачный дом, равно как и пристройка к нему, должна находиться в собственности лица, которое хочет оформить данную недвижимость, или же находиться в долгосрочной аренде. Если земля не находится в собственности, в оформлении по дачной амнистии будет отказано, потому в таких случаях необходимо вначале пройти процедуру регистрации земельного участка, а потом заниматься постройками на нем;
- целевое назначение земли – участок, на котором находится дом с пристройками, которые подлежат регистрации, должен предусматривать возможность возведения подобных объектов. Если речь идет о дачной амнистии, то целевое назначение земли должно соответствовать ведению приусадебного хозяйства. В случае несоответствия регистрация по условиям дачной амнистии невозможна. Узнать, какое целевое назначение у конкретного земельного участка, можно получив выписку из Госкадастра, там эта информация указана;
- соблюдение градостроительных и технических норм и предписаний – любой объект, будь то большой многоквартирный дом, офисный центр или пристройка к дачному дому должны быть выполнены в строгом соответствии с существующими строительными нормами, а также правилами, которые действуют для строений в данном регионе. Такие нормы регулируют подведение коммуникаций, допустимую площадь и высотность зданий, стройматериалы, которые разрешается использовать и подобные моменты. Делается это, в первую очередь, для обеспечения безопасности жильцов, их соседей и окружающих, а также для сохранения облика населенного пункта или района. Нужно помнить, что строительные нормы и правила могут отличаться в зависимости от региона, потому нужно уточнять их в каждом конкретном случае перед регистрацией.
Что касается вопроса о том, должен ли быть оформлен в собственность сам дачный домик, прежде чем регистрировать пристройку к нему, то это по условиям дачной амнистии не обязательно. Если вы уже ранее зарегистрировали дом – хорошо, а если нет, вам не понадобится собирать документы дважды, достаточно узаконить дом вместе с пристройками и реконструкциями. Главное, чтобы соблюдались условия, описанные выше.
Как узаконить самовольную пристройку к дому
Часто владельцы частных домов самовольно строят капитальные пристройки без соответствующего разрешения. Домовладения с незарегистрированными надлежащим образом расширениями, не получится продать, сдать в аренду, а также оформить на них наследство, пока они не будут узаконены.
Пристрой, возведённый в неположенном месте не удастся оформить, и в соответствии с законом он подлежит сносу в добровольном или принудительном порядке. Если при строительстве пристройки не были нарушены требования СНиП хоть она и построена без разрешительных документов, её можно легализовать в судебном порядке.
Чтобы узаконить её в суде, собственнику необходимо провести техническую экспертизу и инвентаризацию сооружения, которые обойдутся владельцу в немалую сумму, а также доказать, что строение не ущемляет права соседей и не нарушает существующих строительных нормативов.
Как правило, при положительной экспертной оценке, наличии документов на право собственности на дом и земельный участок, а также заключении, что пристройка не затрагивает интересы третьих лиц, суд разрешает оформление самостроя. С решением суда нужно обратиться в ГАСК с заявлением о необходимости внесения изменений в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Важность и необходимость данного процесса
Многие ошибочно считают, раз участок находится в собственности, то нет необходимости получать разрешение на строительство пристроек к существующему жилому дому.
Необходимость этого процесса заключается в следующем:
- При возведении пристройки происходит изменение общей площади помещения. Если в доме долевая собственность, то размер долей также изменяется.
- Строительство может затронуть интересы соседей, поэтому нужно получить их письменное согласие.
- При возведении пристройки, могут быть затронуты коммуникации и конструкции дома, это может отрицательно отразиться на безопасности жильцов имеющегося строения.
- Если нет разрешения на возведенное сооружение, то впоследствии все манипуляции с ним (продажа, обмен, дарение) будут запрещены.
Об узаконивании строения нужно позаботиться заранее, на начальном этапе строительства, чтобы избежать возникновения возможных проблем в дальнейшем.
Разница в процедуре и ценах на узаконивание «пристройки» и «самовольной пристройки»
Оформление пристройки, на которую было дано разрешение администрации начинается с уплаты гос. пошлины в размере 350 рублей.
Если пристройка планируется на этапе строительства жилого дома, следует согласовать технический план и проект дома. Согласование перепланировки – 20 т.р., переделывание технического плана и др. документации – 10 т.р. Если строительство подходит к завершению – корректировка и согласование не требуется.
В ходе судебного разбирательства потребуется проводить экспертизу здания – 15 т.р. Чтобы узаконить самовольную пристройку, нужно сначала обосновать её безопасность, этой работой занимается выездная инженерная бригада – от 2500 до 5000 рублей.
И самая неприятная часть этой процедуры – уплата штрафа:
- За возведение пристройки без разрешения – 2000-5000 рублей, основываясь на ст. 9.5 КоАП.
- За использование самовольной пристройки — 500-1000 рублей по той же статье.
Что будет, если не оформить квадратные метры?
По закону объект будет считаться самостроем. Кроме штрафа, возможно, придется заплатить дополнительные суммы за причененный ущерб природе, третьим лицам, если инстанции в этом уличат. А также, снести сооружение за свои деньги за то время, которое будет предписано администрацией района.
Сколько стоит Каркасная пристройка к дому?
Цены на пристройку к деревянному дому
| ТИП РЕМОНТА | СТОИМОСТЬ РАБОТЫ (м²) | ОБЩАЯ СТОИМОСТЬ (м²) |
|---|---|---|
| Каркасная пристройка к кирпичному дому 2х2 | 37 000 руб.* | 37 000 руб.* |
| Пристройка с санузлом к дому | 50 000 руб.* | 50 000 руб.* |
| Односкатная пристройка к дому 3х2 | 58 000 руб.* | 58 000 руб.* |
Как узаконить пристройку к нежилому зданию
- Свидетельство о собственности на землю.
- Свидетельство о праве собственности на жилье.
- Справка БТИ.
- Разрешение ЖКХ.
- Выписка из домовой книги о количестве прописанных в доме.
- План на сооружение.
- Проект дома.
- Контрольная съемка пристройки. Она исполняется в масштабе 1:500.
- Согласие соседей, если пристройка имеет границу с их участком.
- Акт санэпидемической службы.
Типичным является случай, когда владелец земельного участка в пределах городской черты возвел на нем самострой, и хочет его узаконить. Если участок не находится на территории природоохранных или заповедных земель, то вполне осуществимо. Для этого придется представить документы на участок в регистрационную палату и справку, подтверждающую, что объект расположен именно на этой земле. Также, для того чтобы узаконить нежилой самострой понадобится кадастровый план и правоустанавливающие документы на землю.
В этом случае вы проходите тот же путь, что при планируемой пристройке:
- Подаете уведомление о реконструкции.
- Ждете ответ от администрации.
- Обращаетесь к кадастровому инженеру для подготовки техплана.
- Подаете уведомление об окончании работ.
- Ждете результаты проверки и уведомление о соответствии.
Процесс узаконивания помещения довольно сложный и часто непредсказуемый. Заранее невозможно спрогнозировать, сколько времени он займет. Неизвестно какие потребуются документы и справки, сколько времени уйдет на их сбор. До момента получения свидетельства о праве на вашу недвижимость может пройти довольно много времени.
Надо заметить, что в реальной жизни подобных строений множество. В частном секторе вообще не вошло в практику государственное регистрирование таких объектов, как веранда, гараж, сени, пристроенные кухни. Типовой проект индивидуального дома застройщик зачастую «дорабатывает» мансардами, балконами, не оформляя на это соответствующих документов.