Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка квартиры при покупке в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ответ на вопрос зависит от того, в каком банке вы оформляете ипотеку. Ряд кредитных организаций рекомендует заемщикам обращаться к аккредитованным у них оценщикам, список которых всегда можно найти на сайте банка или получить у менеджера, сопровождающего выдачу ипотеки. Другие же банки никак не ограничивают своих клиентов в выборе специалиста, который составит заключение об оценке приобретаемой квартиры.
Выбирая компанию или индивидуального предпринимателя, которым вы поручите составление отчета, учитывайте следующие факторы:
- условия и сроки выезда оценщика на объект;
- срок составления отчета (оптимально, если он не превышает 4-5 рабочих дней с момента осмотра квартиры);
- стоимость отчета и количество экземпляров, входящих в эту сумму (велик риск, что за каждую копию отчета с вас возьмут дополнительную плату в размере от 500 рублей).
Хотите быть уверенными, что выбрали лучшего специалиста? Позвоните в несколько компаний и сравните предложенные вами условия. Обратившись в компанию «Нова Эксперт», вы сможете по телефону узнать всю информацию о стоимости, сроках и порядке изготовления отчета об оценке квартиры.
Наш опыт подсказывает, что в какой бы банк вы ни обратились, в любом из них отдадут предпочтение оценке, составленной специалистом, имеющим большой стаж работы и работающим в крупной надежной компании. Главная причина этого – высокая точность и достоверность отчетов, выполненных такими оценщиками, что важно как для банка, так и для получателя ипотечного кредита.
Как выглядит отчёт об оценке
Отчёт пишется по стандартам. Так выглядит писок пунктов, которые обязательно присутствуют в отчёте оценочной экспертизы:
- основание для проведения оценки;
- дата проведения, номер отчёта, данные об оценщике (ФИО, контакты, сведения о СРО, страховом полисе и т.д.);
- цель проведения;
- полное описание объекта;
- стандарты оценки для определения стоимости объекта;
- список данных, которые использовали в экспертизе;
- формулы расчёта цены с указанием понижающих и повышающих коэффициентов;
- список документов, которые использовал оценщик;
- фотоотчёт.
Когда можно воспользоваться экспресс-оценкой
- Экспресс-оценка доступна для квартир, апартаментов и долей в праве собственности на квартиру*
- Отчёт готовит ООО «Домклик».
- Максимальная одобренная сумма кредита не более: • 45 000 000 рублей – для объектов, расположенных на территории Москвы и Санкт-Петербурга; • 20 000 000 рублей – для объектов, расположенных на территории Московской и Ленинградской областей; • 10 000 000 рублей – для объектов, расположенных на остальных территориях
- Доступность опции проверяется автоматически и зависит от населённого пункта и одобренной суммы кредита. *состояние объекта определяется по фото из объявления. В случае отсутствия объявления о продаже, состояние объекта будет оценено как «Без отделки»
Порядок проведения оценки недвижимости
Оценка недвижимости для ипотеки осуществляется в несколько стадий. Перед подготовкой отчета оценщиком необходимо оплатить его работу и предоставить материал для анализа. Последовательность оценочных процедур зависит от условий, выдвигаемых банком. Главные из них:
- Оформление обращения на оценку посредством специального дистанционного банковского обслуживания. Заемщик заполняет форму, вкладывает скан документов и определяется с компанией. Далее клиенту поступает чек на оплату услуг. После прохождения платежа документы направляются для изучения оценочной компании. Эксперт-оценщик договаривается с заявителем о дате и времени просмотра объекта;
- Заявка оформляется непосредственно в оценочной компании. Отчасти не все банковские организации поддерживают работу онлайн-сервисов. Заявитель выбирает подходящего аккредитованного оценщика, созванивается и отправляет посредством электронной связи документы для оценки. Специалист проводит их проверку, передает реквизиты для внесения платы. По прохождении платежа согласовываются дата и время визуального изучения квартиры или дома.
Необходимые документы
- Свидетельство о государственной регистрации права (Выписка из ЕГРН), либо договор купли – продажи, либо иной документ, подтверждающий вид права на недвижимость;
- Сведения об имеющихся обременениях (договор залога, долгосрочной аренды);
- Технический паспорт (оценивается жилой дом), паспорт на квартиру;
- Поэтажный план;
- Экспликация помещений к поэтажному плану;
- Кадастровый паспорт земельного участка.
Сколько стоит оценка недвижимости для ипотеки
Все зависит от того, кто делает оценку. Если оценку недвижимости делал банк, то для заемщика эта услуга бесплатна.
В остальных случаях стоимость оценки квартиры для ипотеки покрывает заемщик. Он же и заключает договор с оценочной компанией. Стоимость оценки зависит от типа недвижимости (квартира, дом, коммерческая или нежилая недвижимость), региона, расположения населенного пункта, размеров и расположения самого объекта, дополнительных услуг оценщика. Например, в Москве оценка квартир стоит от 3 000 ₽, а жилых домов — от 5 000 ₽.
Стоимость отчета об оценке квартиры для ипотеки у разных оценщиков может отличаться. Воспользуйтесь калькулятором стоимости на сайте компании, чтобы рассчитать цену за отчет и сравнить, сколько стоит оценка недвижимости для ипотеки у других компаний, и проверьте, предлагает ли оценщик скидки.
Популярность сервиса растет
Сегодня сервис онлайн-оценки по фото заемщика, помимо Альфа-Банка, доступен в Абсолют Банке, «Уралсибе», Газпромбанке и других. При этом для клиента сохраняется выбор: он может заказать онлайн-оценку с выездом оценщика или сам провести фотоотчет. Но многие выбирают самостоятельный вариант. По оценке SRG, сейчас в среднем на три отчета об оценке приходится один с оценкой по фото заемщика, за год рост с 0% до 25–30%.
Подготовить фотоотчет для оценки квартиры без привлечения стороннего эксперта в Абсолют Банке можно с декабря 2020 года. По данным банка, со старта продукта клиенты оценили недвижимость суммарно более чем на 1,4 млрд руб. При этом каждый пятый отчет был выпущен с помощью сервиса «Бесконтактная оценка» или по фото заемщика. «Доля заказов через сервис «Бесконтактная оценка» растет с каждым месяцем. Услуга особенно популярна у заемщиков, которые получают ключи от застройщиков и оформляют закладную, необходимую в случае, когда квартира в новостройке приобреталась на заемные средства банка. Таких запросов 53% от общего объема заявок на оценку жилого имущества», — рассказал начальник управления организации активных продаж Абсолют Банка Илья Плужников.
В банке «Уралсиб» сервис дистанционного заказа отчета об оценке без посещения клиентом офиса оценщика был запущен еще в 2018 году. В конце 2020 года банк совместно с компанией SRG начал прорабатывать расширение функционала этого инструмента — самостоятельный осмотр помещения самим заказчиком, а также подготовку отчета «Без осмотра», то есть без выезда профессионального оценщика и без фотографирования объекта, рассказала руководитель дирекции развития ипотечного кредитования банка «Уралсиб» Екатерина Жженова. Полноценно сервис заработал в январе 2021 года. «Тестирование при запуске показало, насколько удобно и понятно приложение SRG. Мы видим потенциал этого сервиса и надеемся нарастить долю заказов через сайт банка с самостоятельной оценкой», — добавила Екатерина Жженова.
Как составляется оценочный альбом
Предварительный этап. В процессе беседы клиента и специалиста оговариваются цена работ и время их проведения. Заемщик представляет документы, необходимые для составления оценочного альбома:
-
выписку из Росреестра (ЕГРН) с актуальной информацией по недвижимости;
-
технический паспорт БТИ (для квартиры), поэтажный план и/или пояснение к архитектурному проекту;
-
ксерокопию необходимых страниц паспорта заемщика.
Выезд на объект. Специалист приезжает на место для визуального осмотра недвижимости. Эксперт фотографирует дом/квартиру определенным образом, после чего эта информация сопоставляется с полученными документами. Подтверждается, что незаконная перепланировка отсутствует. Если же она имеется, это указывается в отчете, а также сообщается, насколько она существенна: то есть нужно ли ее согласовывать в БТИ. Значительная перепланировка без узаконивания изменений может не устроить банк и стать причиной отказа в кредите.
Оформление оценочного альбома для ипотеки. При его составлении применяется комплексная оценка, включающая в себя доходный, сравнительный и затратный подходы. Это позволяет учитывать все важные детали:
-
положение объекта, например современный район или исторический центр, округ, инфраструктуру, транспортную развязку, близость производственных предприятий;
-
состояние здания, в котором находится оцениваемое жилье, количество этажей, материал стен и перекрытий (железобетон, кирпич), год строительства;
-
состояние квартиры, ее планировку, наличие/отсутствие лоджий или балконов, площадь, высоту потолков и т. п.
Что такое оценка недвижимости?
Недвижимость оценивают для того, чтобы определить ее стоимость. Например, когда ее продают или обменивают. Эксперт-оценщик выезжает на объект, изучает его и выдает заключение экспертизы с ценой. Это заключение имеет юридическую силу, используется как доказательство в судебных спорах.
Проводят процедуру оценщики — организации или одиночные эксперты. Их работа регулируется 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Эксперт должен иметь профильное образование и страховой полис ответственности, быть членом саморегулируемой организации.
Процесс включает в себя выбор метода оценки, сбор и анализ информации об объекте, подготовка отчета. Обычно это занимает 3−5 рабочих дней. Затем данные становятся доступны другим оценщикам. Так делают для того, чтобы экспертиза похожих объектов была точнее.
Ктo пpoдaeт, тoт и плaтит
Этo нe cлyчaйный зaгoлoвoк, a цитaтa oднoгo из нaшиx клиeнтoв-пoкyпaтeлeй. Нa caмoм дeлe, тaкиx клиeнтoв дoвoльнo мнoгo: cэкoнoмить xoтят пpaктичecки вce. Люди cчитaют, чтo зa oцeнкy cвoeй coбcтвeннocти пpoдaвeц oтвeчaeт личнo — в кoнцe кoнцoв, этo eгo квapтиpa.
Дaжe пoкyпaтeли c ипoтeкoй coмнeвaютcя в тoм, ктo дoлжeн плaтить — xoтя, кaзaлocь бы, oцeнкa нyжнa тoлькo им. Нa caмoм дeлe, иx мoжнo пoнять: чтo ecли бaнк нe oдoбpит квapтиpy? Этo знaчит, чтo cдeлкa copвeтcя, a дeньги бyдyт пoтpaчeны зpя. Пpoдaвeц жe в любoм cлyчae oкaжeтcя в плюce: cвeжий oтчeт oб oцeнкe eщe никoмy нe пoмeшaл.
Eщё oдин пoпyляpный дoвoд — пpoдaвцы нaмepeннo зaвышaют цeны, чтoбы oтбить нeпpeдвидeнныe pacxoды нa пpoдaжy, a знaчит мoгyт ceбe пoзвoлить зaплaтить eщe и oцeнщикy. И вooбщe, этo пoкyпaтeль ocтaнeтcя бeз гpoшa в кapмaнe, для пpoдaвцa тpaты нa oцeнщикa — кoпeйки пo cpaвнeнию c пpибылью. Нaм нe кaжeтcя, чтo этo paзyмный apгyмeнт, нo oн и пpaвдa pacпpocтpaнeн.
Кто проводит оценку квартиры для ипотеки?
Оценку квартиры для ипотеки проводят оценщики. Вы можете посмотреть список агентств, аккредитованных банком, где вы берете ипотеку, на официальном сайте банка. Либо вам подскажет данную информацию риелтор, если вы покупаете квартиру и оформляете все через агентство недвижимости.
Напомним, что оценка квартиры для ипотеки – дело официальное, «дядя с улицы» проводить ее не может. Деятельность оценщиков регулируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», который четко определяет основные требования к оценщику. Это может быть компания или индивидуальный предприниматель. В любом случае, у лица, которое будет проводить оценку, должно быть:
- профильное образование,
- членство в СРО,
- застрахованная ответственность.
Что такое стоимость денег во времени?
Наверняка вы слышали, что со временем деньги дешевеют. Это и есть стоимость денег во времени: через год тысяча рублей под влиянием инфляции будет «стоить» гораздо меньше. Поэтому, когда речь идет о продаже квартиры, но сбыть ее лучше в разумные сроки. Иначе, условно говоря, вы получите за квартиру свои желаемые 5 млн, но через год. Соответственно, за это время они успеют «подешеветь».
Когда квартира продается по ликвидационной цене, банк погашает оставшийся кредит, а а то, что останется после этого, получает зайемщик. Поэтому вам выгодно, чтобы ликвидационная цена была все-таки достаточно высокой. К слову, у недорогих стандартных квартир разбег между ликвидационной и рыночной стоимостью невелик. Поэтому продать их можно быстро, о чем говорилось выше.
Сколько стоит оценка, и кто ее оплачивает
Цена оценки рассчитывается персонально для каждого клиента и зависит от некоторых факторов.
Что влияет на стоимость оценки:
- Площадь приобретаемого имущества. В данном случае действует правило, чем больше площадь имущества, тем выше стоимость услуг компании. К примеру, за оценку однокомнатной квартиры клиент заплатит меньше, чем за большой частный дом.
- Рейтинг компании. Молодые компании, которые только появились на рынке, стараются наработать клиентскую базу. В этом случае могут предлагать скидки. Компании, которые давно на рынке, обычно не занижают стоимость.
- Регион обращения. В крупном городе стоимость услуг будет выше.