Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как получить ипотеку по двум документам». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Менеджеры при рассмотрении ипотечной заявки учитывают не только уровень дохода семьи, но и сколько месяцев заемщик отработал на последнем месте. Если проработали менее шести месяцев, на одобрение ипотеки не рассчитывайте. Возраст заемщика во многих банках должен быть в пределах 21−75 лет.
Какой доход можно считать оптимальным
Важен не столько сам доход, сколько его соотношение с размером платежей по кредиту и другими статьями расхода заемщика.
-
Во-первых, на погашение кредита должно уходить не более 50% общего дохода. При этом если у потенциального заемщика уже есть другой кредит, то это будет учитываться. То есть 50% будут рассчитываться от суммы, которая остается после выплаты обязательных платежей по этому кредиту, а также других обязательных выплат и трат (алиментов, оплаты аренды жилья и пр.).
Например, зарплата потенциального заемщика составляет 40 000 рублей, а платеж по ипотеке (при условии одобрения заявки) составит около 15 000 рублей каждый месяц. Это меньше 50% от 40 000 рублей, но есть одно но: у потенциального заемщика уже есть автокредит, на который он выделяет ежемесячно по 15 000 рублей. Остается 25 000 рублей, от которых останется 10 000 рублей в месяц, если ко всему этому добавится ипотечный кредит.
В такой ситуации банк имеет законное основание отказать в получении ипотеки. Также, скорее всего, получит отказ и гипотетический клиент, который зарабатывает те же 40 000 рублей, не имеет других кредитов, но содержит ребенка. Зато если потенциальный получатель ипотечного кредита на жилье при доходе в 30 000 рублей не имеет других долгов и иждивенцев, то вероятность одобрения заявки будет выше.
-
Во-вторых, формально доход должен быть таким, чтобы после выплаты ежемесячного платежа по кредиту на одного члена семьи, включая заемщика, приходился как минимум один прожиточный минимум (по данным региона). Хотя стоит иметь в виду, что жизнь на прожиточный минимум далеко не всем кажется комфортной, так что здесь не стоит ориентироваться только на формальный подход финансовой организации.
-
В-третьих, если жилищный кредит берет семья, банк учитывает совокупный доход — сумму заработков обоих супругов, полученных из официальных источников. Если один из супругов зарабатывает, но никак не может официально это подтвердить, то для банка он будет выглядеть иждивенцем, а первый супруг будет «терять очки» платежеспособности.
Ипотека с серой зарплатой: миф или реальность
Некоторые граждане никак не могут подтвердить имеющийся доход, но при этом зарабатывают достаточно и хотели бы иметь возможность приобретать жилье в ипотеку.
Среднестатистические банки ничего не могут предложить таким клиентам — документальное подтверждение дохода является обязательным для выдачи кредита.
Однако некоторые банки предлагают оформления ипотечного кредита по двум документам и не требуют справку о доходах. Конечно, процентная ставка для клиента в такой ситуации будет выше, а любые проблемы с внесением платежей в его кредитной истории могут стать основанием для отказа — даже если это было давно и неправда.
Чтобы помочь банку принять решение в свою пользу в такой ситуации потенциальный заемщик может внести в качестве первоначального взноса 50% стоимости жилья и более.
Кратко: какая должна быть зарплата для получения ипотеки?
-
Для семей банки учитывают при рассмотрении заявки суммарный доход и наличие иждивенцев. На семью при ежемесячной выплате по ипотеке должно оставаться не менее 50%.
-
Банк требует подтвердить доход справкой 2-НДФЛ. Серая зарплата не учитывается. Но если зарегистрироваться в качестве самозанятого и отчислять налоги, сможете подтвердить доход.
-
Ипотеку могут одобрить даже при минимальном доходе. Но это в том случае, если заемщик приводит поручителя или берет ипотеку под залог другой недвижимости.
-
Если у заемщика есть неофициальная подработка, банк будет учитывать этот доход. Но придется предъявить выписку по карте о дополнительном заработке. И регистрироваться в качестве самозанятого в этом случае необязательно.
Требования к заемщику
Требования к заемщику также обычно более серьезные в сравнении с получением ипотеки с подтверждением дохода. В Сбербанке ипотека иностранцам не предоставляется в принципе, поэтому действуют другие дополнительные требования — заемщик на момент возврата кредита по договору должен быть не старше 65 лет, тогда как при ипотеке по общим правилам — не старше 75 лет.
Отличаются также требования к стажу работы. Так, в Сбербанке требуемый стаж увеличивается в два раза — с трех месяцев до шести. При этом добавляется необходимость работы не менее одного года за последние пять лет. В ВТБ нет требований по трудоустройству и стажу, тогда как по общим правилам требуется место работы на территории России или (только для граждан РФ) в филиалах транснациональных компаний за рубежом. В Альфа-банке особые требования к заемщикам при оформлении ипотеки по двум документам отсутствуют, перечислил юрист КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин.
Отсутствие налоговых отчислений: есть ли решение?
К сожалению, сегодня не все граждане имеют официальный доход, достаточный для оформления ипотечного кредита, а порой и вовсе – работают неофициально. В большинстве случаев тем, кто не трудоустроен, будет сложно получить не то что крупный ипотечный займ, но и самый обыкновенный потребительский кредит. На сайтах практически всех банков указано, что они предоставляют ипотеку только заемщикам, которые работают по трудовой. Справка 2-НДФЛ (либо предоставление доступа к Госуслугам обратившегося) – неукоснительное условие для получения ипотеки.
Решить проблему непросто, однако три варианта все же есть:
Найти надежного ипотечного брокера. Специалисты финансового рынка подбирают собственные алгоритмы подачи заявок в банковские учреждения. Главное, не нарваться на мошенников – в последнее время участились случаи, когда клиенты брокерской конторы подписывали документы и, в лучшем случае, оставались должны фирме даже в случае отказа всех банков, а в худшем…лишались новой квартиры. Чтобы избежать трагической развязки, рекомендуем обращаться к брокерам, работающим в крупных агентствах недвижимости – таким образом вы обезопасите себя от лишних трат и получите дополнительную выгоду в виде помощи по подбору жилья.
Воспользоваться рассрочкой. Если вы планировали взять квартиру в ипотеку на три-четыре года, логично будет изучить рынок первичной недвижимости на предмет удачных предложений по рассрочке. Порой девелоперы предлагают рассрочку на пять-шесть лет. В некоторых случаях она оказывается беспроцентной – а значит, куда более выгодной, чем ипотека. Впрочем, бывает и наоборот, когда застройщики «увеличивают» стоимость квадратных метров для тех, кто покупает их в рассрочку.
Оформить ИП или стать самозанятым. Страховые взносы по ИП немалые, однако, когда другой возможности стать обладателем заветного жилья нет, приходится идти на крайние меры. Как правило, банкам достаточно, чтобы индивидуальный предприниматель исправно существовал и отчислял налоги в течение одного года (реже – в течение шести месяцев), а значит – как только ипотека будет вами получена, вы вновь сможете вернуться в теневой бизнес. Впрочем, попробовав себя на «светлой стороне», многие понимают всю прелесть работы по закону, и продолжают вести свою деятельность согласно государственным требованиям.
Что касается самозанятых, то ситуация с этой категорией граждан пока что чуть более сложная – новый формат документов порой вводит в ступор сотрудников ипотечных отделов некоторых банков. Система внедрена недавно, и о ней еще не все знают. Нет рабочих инструкций, нет и отработанных схем взаимодействия с клиентом.
Однако, не всё столь дремуче. Крупные банки – в особенности, Сбербанк – идут навстречу фрилансерам. По отзывам успешно получивших ипотеку заемщиков, «Сбер» не только учитывает суммы, проходящие через приложение для самозанятых, но в ряде ситуаций оценивает и общий оборот по дебетовой карте. Конечно, и тут есть «подводные камни» — так, стаж работы самозанятым должен быть не менее одного года, а ежемесячные выплаты – стабильными. Банку не понравится, если в один месяц вы заработали 200 тысяч, а в другой – 5 тысяч рублей. Хорошо, если зачисления окажутся равномерными. К примеру, если вы хотите в будущем взять ипотеку с ежемесячной выплатой в 30 тысяч, в приложении логично отображать прибыль не менее 60 тысяч рублей.
Еще одним способом увеличить шансы на выдачу ипотеки лицам с маленькими доходами является залог. Предоставление банку в залог имущества обеспечивает возможность его реализации при неисполнении заемщиком своих обязательств.
Следует иметь в виду, что далеко не любое имущество будет принято банком в качестве залога.
Во-первых, оно должно соизмеряться по стоимости с суммой займа. Для установления стоимости проводится оценка предложенного клиентом имущества.
Во-вторых, оно должно находиться в надлежащем состоянии и котироваться на рынке.
Ну, и конечно же, отдавать в качестве залога можно только свое имущество без каких-либо обременений и ограничений в использовании.
Передача имущества в залог должна быть оформлена договором.
Ипотека для фрилансера
В России сегодня тысячи людей зарабатывают в интернете, выполняют строительные и ремонтные подряды, чинят автомобили и бытовую технику без оформления ИП и уплаты налогов. Жизнь фрилансера имеет массу плюсов: нет зависимости от начальства, график работы всегда можно изменить по собственному усмотрению, для поездки в отпуск не требуется разрешение босса. Но есть минусы: если ни одна организация не сможет подтвердить, что фрилансер там работает более полугода и получает стабильную зарплату, взять жилищный заем будет непросто.
Фрилансер может доказать банку свою надежность:
- если нет подтверждения дохода, придется накопить 40-50% от стоимости жилья для первоначального взноса;
- можно найти созаемщика или поручителя с официальным трудоустройством и хорошей кредитной историей;
- если в собственности есть недвижимость, которую банк согласиться принять в качестве залога, шансы на получение займа вырастут.
Можно попробовать подать сведения о своих доходах по форме банка и указать данные дружественного работодателя. Важно, чтобы при проверке трудоустройства заемщика работодатель ответил на звонок кредитного менеджера. Сотрудник фирмы должен подтвердить, что претендент на ипотеку занят в его компании, хотя на деле это может быть не так.
Проблема в том, что если будут просрочки, банк проведет повторную проверку и может затребовать досрочное погашение ипотеки. Поэтому еще до подачи заявки стоит трезво оценить свои возможности и создать экстренный запас средств на случай длительного рабочего простоя. Финансовые эксперты рекомендуют держать про запас сумму, равную 3-6 размерам ежемесячных выплат по ипотеке.
Как получить ипотеку с маленькой официальной зарплатой
Далеко не все потенциальные клиенты банка могут похвастаться высокими доходами. Означает ли это, что они не могут рассчитывать на получение ипотеки? Вовсе нет. Существуют определенные способы, позволяющие лицам с невысокими заработками получить желаемый заем.
Так как взять ипотеку, если официальная зарплата маленькая?
Следует иметь в виду, что при решении вопроса о выдаче ипотеки банки берут в расчет не только заработок заемщика. Они могут рассматривать и иные варианты обеспечения выплаты ипотеки:
- иные источники дохода;
- привлечение поручителей или созаемщиков;
- оформление залога.
Поручитель по кредиту или созаемщик
Еще одним способом обеспечить исполнение своих обязательств перед банком является привлечение поручителей или созаемщиков.
Поручитель или поручители берут на себя ответственность по выплате ипотечного займа заемщиком.
Они не являются стороной ипотечного договора, не получают прав на приобретаемое имущество. Но в случае неисполнения заемщиком условий заключенного договора, будут вынуждены оплатить долг. Чаще всего для них устанавливается субсидиарная (дополнительная) ответственность. Иными словами она наступает только тогда, когда заемщик не смог исполнить свои обязательства. Хотя в некоторых случаях может предусматриваться и совместное обязательство по выплате ипотеки.
Созаемщик, напротив, будет стороной в договоре. Фактически документ оформляется на двух (нескольких) лиц, которые должны исполнять его условия в равной степени.
Созаемщик, как участник сделки, обладает всеми соответствующими правами. И отвечать за неисполнение обязательств по ипотечному договору он будет вместе с остальными заемщиками. В качестве поручителей или созаемщиков чаще всего привлекаются родственники или друзья с хорошим доходом и неиспорченной кредитной историей. В отношении указанных лиц также понадобится предоставление документов о размере их дохода.
Кpитepии oцeнки зaeмщикoв в бaнкe
❗ Boзpacт. Mинимaльный вoзpacт клиeнтoв, кoмy дaют ипoтeкy нa квapтиpy, cocтaвляeт 21 гoд. Pяд opгaнизaций мoгyт выдaть зaйм 18-лeтнeмy клиeнтy, ecли oн пoдтвepдит cвoю плaтeжecпocoбнocть и пpeдocтaвит гapaнтии peгyляpныx плaтeжeй. Maкcимaльный вoзpacт paccчитывaeтcя нa мoмeнт пoгaшeния дoлгa и вapьиpyeтcя oт 60 дo 75 лeт. C yчeтoм вoзpacтa зaeмщикa paccчитывaeтcя и cpoк кpeдитoвaния.
B 18 лeт мoжнo взять ипoтeкy нa квapтиpy в бaнкax Уpaлcиб, Глoбэкc, Boзpoждeниe и дpyгиx opгaнизaцияx. Уcлoвия Cбepбaнкa и Tpaнcкaпитaлбaнкa пpeдycмaтpивaют вoзмoжнocть пoгaшeния зaймa дo 75 лeт, Coвкoмбaнк кpeдитyeт дo дocтижeния 85-лeтнeгo вoзpacтa.
❗ Tpyдoycтpoйcтвo. Пoлyчить кpeдит нa пoкyпкy жилья мoгyт тe, ктo peгyляpнo пoлyчaeт зapaбoтнyю плaтy или пpибыль. Чтoбы пoдтвepдить cвoю плaтeжecпocoбнocть мoжнo пpeдocтaвить cпpaвкy 2-НДЛФ или cпpaвкy пo фopмe бaнкa. Чacтныe пpeдпpинимaтeли пpeдocтaвляют дeклapaцию o дoxoдax, a тaкжe дpyгиe oтчeтныe дoкyмeнты, кoтopыe пoзвoлят coтpyдникaм бaнкa oцeнить ypoвeнь дoxoднocти бизнeca.
Поручители и созаемщики
Если зарплата будущего заемщика не дает возможности получить кредит, есть возможность оформить ипотеку, привлекая поручителей или созаемщиков. Это могут родители, муж или жена заемщика, родственники и так далее. На такое лицо необходимо предоставить полный пакет документов. При принятии решения банком учитывается доход в виде совокупного.
Внимание! Если созаемщиком является родственник, у которого высокая зарплата, ипотеку лучше оформлять на него. Это гарантия того, что будет принято положительное решение. Часто в качестве поручителя заемщики привлекают не только физических лиц, но и обращаются за помощью к юридическим. Это может быть компания, в которой работает предполагаемый заемщик.
Но кредитование осуществляется на особых условиях. Кредит выдается на объекты, которые еще не сданы в эксплуатацию. Такие заемщики охотно помогают своим сотрудникам, так как риски отсутствуют, недвижимость оформляется на работодателя.
Приобретение документов
Такая практика давно уже пользуется спросом. Пусть это не совсем законные способы, но никто не будет проверять подлинность пакета. Анализируя объявления, которые чаще всего появляются на рынке недвижимости, можно встреть предложение о предоставлении необходимых документов. Стоимость подобных справок разная – от 5 до 10 тысяч рублей. Но они реально помогают решить проблему. Иногда находятся сотрудники в банках, которые помогут обойти все подводные камни и добиться положительного решения. Эта услуга также не бесплатная.
Но практика имеет отрицательные последствия, которые не всегда положительно отобразятся на заемщике:
- служба безопасности банка может позвонит работодателю на предмет платежеспособности заемщика и выявится, что такого там нет;
- на момент оформления кредита банк определит, что справка поддельная;
- запрос из банка в налоговую или пенсионный фонд;
- ухудшение кредитной истории и занесение заемщика в черный список должников или неблагополучных заемщиков;
- регулярный обзвон работодателей, знакомых.
Но чаще всего такие ситуации возникают, когда заемщик задерживает или не выплачивает ежемесячные платежи. Ипотечная квартира может быть конфискована в счет погашения долга. Поэтому, приобретать фиктивные справки можно только в том случае, если человек уверен в своей платежеспособности. При конфискации разница будет возвращена, но она будет намного меньше той, которая уже внесена.
Как взять ипотеку, если официальная зарплата маленькая
Иногда работодатель выплачивает часть заработка «в конверте», эти доходы не отражаются в 2НДФЛ. В 2019 году выдача ипотеки без 2НДФЛ – стандартная практика для банковских учреждений. Чтобы максимально увеличить шансы на получение одобрительного решения при «серой» зарплате помогут:
- Справки о зарплате по форме банка или на официальном бланке работодателя.
- Подтвердить доход выпиской по карте (зарплатной, дебетовой).
- Обратиться в банк, на карту которого производится перечисление зарплаты. К действующим клиентам финучреждения выдвигают лояльные требования, особенно, к участникам зарплатного проекта.
- Заручиться поручительством работодателя, при его согласии.
- Исключить из числа созаемщиков официального супруга/супругу с испорченной кредитной историей.
- Закрыть все мелкие кредиты и микрозаймы до подачи заявки на ипотеку.
- Если кредитная история была испорчена просрочками, то до подачи анкеты на рассмотрение взять 2-3 микрозайма и выплатить в срок, оформить кредитку с любым лимитом и своевременно закрывать задолженность.
Особое внимание банк уделит надежности работодателя, кредитной истории и ликвидности приобретаемого объекта.