Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие долевые сделки нотариально удостоверяются в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Виды сделок, которые не нуждаются в нотариальном заверении договора. Сделки, для которых ни законом, ни соглашением сторон не предусмотрена обязательная нотариальная форма, могут обойтись без заверения. Например, купля-продажа , дарение, мена, аренда какого-либо имущества. Можно не удостоверять договор лизинга или займа, концессионное соглашение, договор на оказание услуг или агентский договор.
Как заверить договор у нотариуса
Если один участник договора полностью или частично выполнил действия по договору, а второй отказался идти к нотариусу, первый участник может пойти в суд и потребовать признать сделку действительной без удостоверения. При положительном решении суда последующее нотариальное заверение сделки не потребуется.
Кто оплачивает стоимость нотариального заверения договора. В законе нет указания, кто из участников договора должен нести расходы на заверение сделки. Поэтому стороны в каждом случае договариваются так, как удобнее им. Пошлину может оплатить один из участников или оба: пополам или в любой другой пропорции.
Дополнительное преимущество нотариального удостоверения сделок с недвижимостью — сокращенные сроки государственной регистрации. Нотариус сам подает документы в Росреестр. Если документы подаются в электронном виде, срок регистрации сокращается до 1 дня, если в бумажном — до 3 дней. Когда участники сделки самостоятельно обращаются за регистрацией в Росреестр или МФЦ, срок регистрации составляет 7—9 дней соответственно.
- Устанавливает личность лица, обратившегося за нотариальным действием.
- Проверяет дееспособность граждан, правоспособность юридических лиц, а также полномочия совершить сделку.
- Проверяет документы, если они были получены не из ЕГРН, а от участника договора.
- Разъясняет сторонам смысл и значение проекта договора.
- Ставит удостоверительную надпись на договор, подписанный сторонами в его присутствии.
Кратко — когда в сделках с недвижимостью нужен нотариус
- Проверяйте наличие нотариально заверенного согласия супруга, если имущество куплено в браке. Даже если человек уже разведен.
- Собственник квартиры или апартаментов не может прибыть на сделку, продает через посредника, через доверенность? Убедитесь, что она заверена и не отменена через онлайн-сервис.
- Если продается доля в квартире, сделку нужно заверять.
- Нотариус нужен в сделках с несовершеннолетними и недееспособными.
- Если заключаете договор ренты, зарегистрируйте его в нотариальной конторе, иначе его признают незаконным и отменят.
- Когда приобретаете квартиру, полученную от продавцов в наследство, проверьте завещание — оно должно быть заверено.
- Если покупаете право требования, сделка должна быть заверена в том случае, если и первая сделка по закону регистрировалась у нотариуса.
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
|
Нотариальное действие |
Нотариальный тариф |
Правовая и техническая работа |
Необходимые документы |
|---|---|---|---|
|
Родителей на выезд за границу несовершеннолетнего ребенка |
100 руб. |
1 200 руб. |
1. Паспорта родителей в подлинниках. |
|
На включение в паспорт данных о н/л детях |
100 руб. |
1 200 руб. |
1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. 2. Свидетельство о рождении н/л гражданина подлиннике. |
|
Родителей на установление опеки над н/л детьми и объявление н/л детей полностью дееспособными |
|||
|
Родителей на гос. регистрацию н/л гражданина в качестве ИП |
|||
|
Супруга на совершение сделок с имуществом |
500 руб. |
1 700 руб. |
1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. |
|
Другие согласия |
100 руб. |
1 200 руб. |
1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. |
Общие положения о сделке
Чтобы продать квартиру недостаточно просто проживать в ней. В первую очередь, необходимо быть собственником данного объекта недвижимости или его законным представителем.
Собственник — это лицо, которое вписано в реестр ЕГРН в качестве владельца жилого помещения. Данный статус подтверждается свидетельством о праве собственности (не выдается с 2016 года) или выпиской из реестра.
Собственников у квартиры может быть несколько. Каждый из них владеет определенной долей. Поэтому оформить договор купли-продажи каждый владелец вправе только на свою часть квартиры. В соответствии со статьей 244 ГК РФ собственность может быть совместной или долевой.
Сделки подлежащие нотариальному удостоверению августа 2021
Минус — открывается больший простор для мошенничества. Нотариус как представитель закона является гарантом юридической чистоты сделки. Стороны действуют на свой страх и риск, когда заключают договор в простой письменной форме, доверяя друг другу — чужим незнакомым людям.
Не так давно Президент РФ подписал закон о внесении изменений в некоторые нормы нотариальных сделок. Процедура состоялась в мае 2021 года. Однако сами корректировки приобретут законную силу только в последний месяц лета. Корректировки вносились для упрощения оформления документов с целью экономии средств граждан и времени профессионалов. Изменения в нотариате с 1 августа 2021 коснулись заверения сделок, связанных с долями. Как теперь будут оформляться такие соглашения, и какие установлены исключения из правил – об этом рассказано далее.
Тем временем Госдума приняла во втором чтении законопроект, ставящий под запрет продажу микродолей в квартирах. Этот документ предусматривает правило, согласно которому образование долей может быть ограничено. Размер доли должен позволять собственнику реализовать свои права на вселение при соблюдении установленной учетной нормы жилья. Предусмотрены и исключения из этого правила: приватизация, наследование, возникновение долевой собственности в соответствии с законом.
Надо отметить, что при этом существует и негативный момент выбора такого удостоверения договорных обязательств. Все сделки, осуществляющиеся с участием нотариуса, требуют весомых материальных и временных затрат. Перед тем, как произвести заверение факта состоявшейся сделки, специалист осуществляет проверку правоспособности её участников, включая полномочия, переданные представителям. При этом все заинтересованные субъекты должны прибыть в офис специалиста.
Сохранена обязательная регистрация перехода права. Выделение долей детям без нотариуса Изменение в законе! Нотариальное удостоверение сделок отменено Нотариальное удостоверение сделок отменено : 11 комментариев То есть если между супругами НЕдолевая собственность, то нотариальная доверенность не нужна на сделку с застройщиком?
Третье. При приобретении недвижимости законными супругами в долевую собственность, а не в совместную как того требует Семейный кодекс РФ договор купли-продажи удостоверяется нотариусом в обязательном порядке, так как оформление на супругов отдельных долей в праве собственности признается разделом совместно нажитого имущества.
Можно применить другой вариант оформления такой сделки — договор купли-продажи в простой письменной форме и нотариальный Брачный договор. Такой вариант может иметь меньшие издержки на нотариуса.
90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ).Изменения вступили в силу 01.07.2018 года
Нотариальное удостоверение сделок не является обязательной процедурой в большинстве сделок с недвижимостью.
Участники сделки самостоятельно могут составить договор купли-продажи, дарения, мены, выделения долей и скрепить его своими подписями, с ее расшифровкой.
После подписания этого документа сделка (отчуждение и приобретение прав на недвижимость) является заключенной.
На основании нотариального договора также необходимо зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю, от дарителя к одаряемому, но заявления об этом может подать только приобретатель права. То есть в МФЦ можно обратиться только покупатель или одаряемый.
В каких случаях нотариальное заверение сделки обязательно
Пример. Гражданин Парков П.А. передал гражданину Котикову А. П. 200 тыс. рублей под залог автомобиля. Срок залога – 2 года. По-прошествии указанного времени ни деньги, ни машина не были переданы залогодателю. Обратившись в суд, залогодатель выяснил, что доказать факт залога он не может, поскольку совершенная между ним и вторым участником договора, соглашение не было заверена у нотариуса, хоть и относится к обязательным в своей категории.
Часть участка, в отношении которого указанные действия не были проведены, может принимать участие в сделках, не связанных с передачей прав собственности (залог, аренда). В этом случае соглашение можно не регистрировать. Если же право собственности перешло к новому владельцу земли, то договор подлежит регистрации в Росреестре.
Если имущество передается по договору ренты, то факт осуществления соглашения обязательно подтверждает юрист. В ситуации, когда договор ренты предусматривает еще и отчуждение собственности в счет погашения задолженности, соглашение придется не только заверить, но и зарегистрировать (ст. 584 ГК РФ). При этом регистрации подлежат лишь те договора, что были заключены до 2013 г.
Новый собственник (плательщик ренты) обязуется пожизненно содержать с иждивением того, кому это имущество принадлежало ранее. Нотариус вправе заверить правильно составленный документ, условия которого удовлетворяют пожеланиям каждой из договаривающих сторон.
Долю в квартире или в общем доме можно продать третьему лицу, если это не противоречит установленным в договоре долевой (общей) собственности условиям. Если стороны пришли к устраивающим их соглашениям, то составленный на этой основе договор скрепляет своей подписью нотариус.
Когда нужен нотариус для сопровождения сделки?
В оппозиции к распространенному мнению, не все операции требуют нотариального сопровождения. Разумеется: большинство из них не провести без такого сопровождения и без оформленного соглашения они будут считаться недействительными. На основе статей, регламентирующих процесс, оформление купли продажи недвижимости через нотариуса в обязательном порядке проводится в таких случаях:
- совершение сделки с отчуждением долей;
- продажа разных долей в рамках одной процедуры;
- если объект принадлежит несовершеннолетнему лицу;
- передача недвижимости через договор ренты;
- раздел общего имущества, нажитого в браке.
Нотариальное удостоверение договора при оформлении уступки права или залога
Заверять у нотариуса необходимо следующие виды договоров.
-
Залоговый договор при оформлении залога для обеспечения договора, который подлежит обязательному удостоверению нотариуса согласно п.3 ст.339 ГК РФ и п.44 постановления Пленума ВС РФ от 1 июля 1995 г. и ВАС РФ №6/8.
-
Залоговый договор при намерении участников сделки предусмотреть возможность обращения взыскания на предмет залога по исполнительной нотариальной надписи без обращения в суд (п.3 ст.349 ГК РФ).
-
Договор цессии при нотариальном удостоверении основного договора (п.1 ст.389 ГК РФ).
-
Договор перевода задолженности при нотариальном удостоверении исходного договора (п.4 ст.391 ГК РФ).
-
Предварительное соглашение – заверяется в случаях, когда основной договор подлежит обязательному удостоверению нотариуса (п.2 ст.429 ГК РФ).
-
Соглашение об изменении условий договора или его расторжении, если при заключении сделки ее удостоверил нотариус (п.1 ст.452 ГК РФ). Если в качестве отступного предоставляются доли в уставном капитале ООО, то соглашение об отступном нужно также удостоверить у нотариуса согласно п.2 ст.163 ГК РФ и п.1 ст.21 Закона №14-ФЗ, п.8 постановления Пленума ВС РФ №6 от 11 июня 2020 г.
Порядок проведения сделки
Под перечисленные выше ситуации попадает большая часть договоров, связанных с отчуждением жилья. Однако многие граждане удостоверяют их в нотариальной конторе в добровольном порядке. Особенно это важно для покупателя, который в случае признания сделки недействительной по суду, теряет и деньги и собственность. Нотариусы, оформляющие сделки с недвижимостью проверяют:
-
паспорта участников и место их регистрации по базе МВД;
-
правильность составления договора, наличие в нем всех обязательных реквизитов;
-
запрашивают выписку из ЕГРН с указанием всех собственников жилья и наличия обременения;
-
наличие решений судов в общегосударственных реестрах о признании стороны договора (физического лица) недееспособным;
-
наличие решений судов о признании стороны договора банкротом, а также сведения о причастности сторон к экстремистской деятельности
-
полномочия продавца, его право на продажу, наличие уведомления других владельцев долей и их отказа от покупки;
-
кто фактически зарегистрирован в квартире, нет ли в ней лиц, находящихся в местах заключения.
Стоимость нотариального удостоверения сделки с недвижимостью включает в себя нотариальный тариф (государственную пошлину) и плату за правовые услуги.
Государственную пошлину устанавливает Налоговый кодекс России, и на этот показатель влияет вид сделки и статус лиц.
Близкие родственники в лице супругов, родителей, детей и внуков оплачивают следующие суммы:
- при стоимости имущества до 10 млн рублей — 3 тысячи рублей с 0.2% от оценочной суммы сделки;
- более, чем 10 млн рублей — 23 тысячи рублей с 0,1% от оценочной суммы сделки, если она превышает граничную сумму, но не более 50 тыс. рублей.
— Период с конца 2015 по июнь года нынешнего был богат на изменения в законодательстве, в том числе, в сфере сделок с недвижимым имуществом, — сказала исполняющая обязанности заместителя руководителя управления Росреестра по Нижегородской области Светлана Балескова. — Согласно новым законодательным нормам с определенного момента ряд сделок заверяется у нотариуса.
Первые изменения в законах были приняты 29 декабря 2015 года в рамках Федерального Закона № 391 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Первые изменения — в статьи 24, 24.1 и 30.
– Ситуация на рынке была явно не слишком здоровой, — считает Балескова – Я говорю о случаях, когда в квартире, комнате, коммунальной квартире было несколько сособственников, которые не могли договориться, и спорная доля отчуждалась третьему лицу. Часто сособственнику создавались невыносимые условия, в которых невозможно жить.
Раньше людям при продаже доли постороннему лицу не нужно было обязательно идти к нотариусу за заверением. С 29 декабря такие сделки получили однозначное нотариальное оформление.
Однако в ходе правоприменения нормы возник целый ряд вопросов. Распространяется ли норма обязательного нотариального заверения на сделки с квартирами и долями в общем имуществе? Дом и долю в земельном участке?
Если говорить о земле, то изменения в статью 24.1 как раз вводят обязательное нотариальное заверение к сделкам с долями в землях сельхозназначения. Основная проблема — что считать долей? Долю в изначальном участке, полученном в ходе приватизации земель или долю в уже выделенном земельном участке?
Куда и как обратиться, чтобы нотариально заверить сделку
Договор можно удостоверить у любого нотариуса — вне зависимости от места проживания или места нахождения сторон сделки.
Более того, действует дистанционный способ удостоверения сделок. Он используется, если стороны договора находятся вразных населенных пунктах. Каждая сторона обращается к нотариусу по месту нахождения. Нотариусы связываютс между собой и назначают сторонам прием на одно и то же время. Затем нотариусы устанавливают видеосвязь по защищенным каналам и — удостоверяют экземпляры одинакового договора, каждый у себя.
Для удостоверения сделки могут понадобиться документы. Обязательно возьмите с собой паспорт, а вот остальные документы зависят от ситуации:
- для сделки с недвижимостью нужен документ о ее приобретении, а вот выписка из ЕГРН не нужна — нотариус все равно ее запросит самостоятельно свежую, в электронном виде, напрямую из реестра недвижимости ЕГРН;
- для сделки с акциями, которые сейчас оформляются только в бездокументарной форме — выписка из реестра акционеров;
- для сделки с автомобилем — ПТС и свидетельство о регистрации и т.д.
Нотариальное удостоверение сделок
Действительно, обязательная регистрация договора отчуждения-приобретения недвижимости уже давно отменена, в 2013 году (внесены изменения в Гражданский кодекс РФ!
Сохранена обязательная регистрация перехода права.
-Так нотариус нужен или нет?
-Нотариус не регистрирует договоры и переходы прав. Единственным регистратором сделок с недвижимостью в России является РОСРЕЕСТР.
-А что делает нотариус?
-Нотариус — это уполномоченный свидетель сделки, он подтвердит, что участник сделки собственноручно подписал договор и имел право это сделать. То есть являлся дееспособным и действовал в соответствии с требованиями закона.
На основании нотариального договора также необходимо зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю, от дарителя к одаряемому, но заявления об этом может подать только приобретатель права. То есть в МФЦ можно обратиться только покупатель или одаряемый.
С 02.2019 года у нотариуса есть обязанность передать документы в Росреестр для регистрации перехода права ( в электронном виде либо на бумажном носителе) бесплатно, если участникам сделки нужна такая услуга.
На основании договора(соглашения), составленного в простой письменной форме так же регистрируется переход прав в Росреестре, но заявления об этом должны подать все участники сделки лично или их законные представители.
Необходимо ли участие нотариуса при продаже?
При заверении каких-либо сделок обычно привлекают нотариуса. С 1 августа 2021 года можно совершать законные сделки, без обращения к специалисту. К таким вариантам сделок относятся:
- Жилище продают собственники жилья. В том случае, когда квартира принадлежит одному владельцу, совершить акт купли-продажи можно, составив договор в письменной форме.
- Сбыт осуществляется по долям. Здесь также достаточно письменного соглашения двух сторон, после чего документ будет являться законным.
- Нотариальное удостоверение отменяется и при совершении сделок, которые касаются собственности паевого инвестиционного фонда. Например, операции по продаже, покупки, выделении земельных долей, в условиях наличия документов, подтверждающих переход права собственности на жилое помещение.
Обязательное нотариальное удостоверение сделок: изменения с 1 августа 2021 года
Минус — открывается больший простор для мошенничества. Нотариус как представитель закона является гарантом юридической чистоты сделки. Стороны действуют на свой страх и риск, когда заключают договор в простой письменной форме, доверяя друг другу — чужим незнакомым людям.
- сделки, которые самостоятельно оформляет один человек по собственному желанию (доверенность, завещание);
- сделки с участием несовершеннолетних;
- договор ренты;
- брачный договор;
- сделки по отчуждению (продажа, дарение) доли в праве общей долевой собственности на квартиру или дом:
- все владельцы продают свои доли в одном договоре;
- все владельцы продают свои доли в разных договорах;
- только некоторые владельцы продают свои доли.