Продажа квартиры находящейся в общей долевой собственности

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры находящейся в общей долевой собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.

Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?

Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:

• Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
• Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
• Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре

Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:

• Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
• Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
• Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
• Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)

Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?

Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.

Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.

Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.

Как продать квартиру в долевой собственности?

В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рассказали о недавней сделке – продавалась квартира со множеством долей. Продавцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях.

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке – не редкость. При этом нередко возникают организационные сложности – например, все собственники должны явиться на сделку одновременно, кто-то может опоздать, кто-то – забыть или перепутать время и т. д. Но основная трудность заключается даже не в этом.

Чтобы продать квартиру в долевой собственности, нужно четко выполнять требования закона. Прежде всего, надо позаботиться о том, чтобы в сделке с общим жильем не нарушались ничьи права.

Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется в соответствии с соглашением всех участников общей долевой собственности (то есть ее совладельцев).
Тамерлан Барзиев
адвокат

Неважно, хотите вы продать ½ квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта – размер доли значения не имеет. Главное, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

«Когда квартира находится в долевой собственности, то при ее продаже самое трудное – договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей», – отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Теперь о главном: любые операции с продажей квартиры, находящейся в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников. Допустим еще один вариант – все сособственники предоставляют согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов других существенных отличий в сделках по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры нет. Но нужно помнить, что если не получено согласие на продажу хотя бы одного сособственника, то это делает всю сделку недействительной.

Согласование условий продажи между сособственниками

По общему правилу распоряжение имуществом (в том числе квартирой), находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Соглашение между участниками может быть заключено устно. Если оно достигнуто, то договор купли-продажи квартиры должен быть подписан со стороны продавца всеми участниками долевой собственности лично.

При этом допускается оформление одному из сособственников нотариальной доверенности на сбор документов и (или) подписание договора купли-продажи от лица всех собственников.

Основным условием, которое должны согласовать между собой сособственники, является условие о цене продажи квартиры.

Определить цену квартиры сособственники могут самостоятельно путем проведения сравнительного анализа цен на аналогичные квартиры в районе.

Также определить цену можно с помощью независимого оценщика после заключения с ним соответствующего договора. Оценщик готовит отчет в форме экспертного заключения, который может понадобиться в случае продажи квартиры покупателю по ипотеке и выдачи закладной.

Чтобы найти покупателя квартиры можно разместить объявления в газетах, на специализированных интернет-сайтах, а также обратиться в агентство недвижимости.

Право преимущественной покупки

Право преимущественной покупки означает — прежде чем продать долю стороннему покупателю продавец должен предложить ее другим собственникам квартиры.

Ст. 250 ГК обязывает продавца направить участникам собственности письменное уведомление с указанием цены и условий сделки. Если в месячный срок никто и совладельцев не выкупит долю, продавец вправе заключить договор купли-продажи (ДКП) с любым другим человеком.

Если желающих из числа сособственников несколько, обладатель доли сам выбирает покупателя.

Если все совладельцы написали отказ и заверили его нотариально, продавец вправе продать долю, не дожидаясь окончания месячного срока.

Закон запрещает продажу ниже стоимости, указанной в уведомлении. В противном случае сделку можно будет оспорить.

Юристы советуют внимательно отнестись к составлению документа и способу отправки. В практике наблюдались случаи, когда сособственник заявлял, что не был поставлен в известность о предполагаемой продаже, и требовал перевести на себя права и обязанности покупателя. Согласно ст. 250 п. 3 ГК он вправе обратиться в суд с иском по этому вопросу в течение 3 мес.

Образец уведомления можно найти в интернете, скачать тут или написать самостоятельно, придерживаясь следующего порядка заполнения:

1. По центру вверху обозначить название документа: «Уведомление о продаже квартиры»
2. Ниже:
   • Ф. И. О. собственника потенциального покупателя, адрес регистрации;
   • Ф. И. О. продавца, адрес, телефон.
3. Начать с фразы: «Я являюсь собственником». Далее, указать размер доли в квартире, адрес расположения, цену
4. Предложить выкупить долю.
5. Перечислить условия сделки.
6. Попросить написать и выслать согласие или отказ по указанному адресу.
7. Дата, Ф. И. О. подпись продавца.

Методические рекомендации для нотариусов, содержащиеся в Письме N 1033/03-16-3 от 26.03.2016, разрешают только два способа передачи извещения:

1. По почте с уведомлением. Квитанция об отправлении, документ о получении, опись вложений— доказательство соблюдения права преимущественной покупки.
2. Через нотариуса. Дорогой, но самый надежный вариант. Нотариус самостоятельно, по всем правилам рассылает уведомление, после чего выдает свидетельство о передаче извещения.

Пошаговая инструкция продажи доли в квартире с совместной собственностью

1. Уведомить всех остальных собственников о планах продать свою долю. Уведомление должно быть оформлено в письменном виде и вручено собственникам либо лично под роспись, либо через отправку заказного письма с уведомлением Почтой России.
2. На ответ адресатов отводиться тридцать дней с момента отправки или вручения уведомления. В случае положительного решения сделка оформляется на тех условиях, которые были заявлены в уведомлении.
3. В случае отрицательного решения или его отсутствия, следует приступать к поиску новых покупателей на рынке.
4. Процедура продажи одному из собственников или третьему лицу идентична, предполагает заключение договора купли-продажи, регистрацию сделки в отделении Росрееста, передачу полной суммы денег продавцу и уплату налога с продажи. Как составить договор о купле продаже квартиры в долевой собственности, рассмотрено выше.

Как быть, если один из сособственников против продажи?

Может ли один из владельцев долей воспрепятствовать заключению договора купли-продажи, и какие правовые последствия имеют такие возражения? Вне зависимости от причин возражения, запретить одному из собственников продать долю невозможно.

В случае возражения одного из собственников возможны следующие варианты действия:

• если на уведомление о предстоящей сделке получено возражение от одного из дольщиков считается, что право преимущественной покупки не реализовано и сделка продолжается на общих основаниях;
• если один из дольщиков возражает против сделки и затягивает срок ответа на уведомление, продавец вынужден дожидаться истечения срока на рассмотрение уведомления (такой срок не может превышать 30 дней).

Если один из сособственников возражает против продажи доли постороннему лицу, он вправе выкупить ее на преимущественном праве. В этом случае нужно в течение 30 дней ответить согласием на полученное уведомление о сделке.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Подведем итоги:

• Стать собственником доли в квартире можно различными способами: купить, приватизировать, унаследовать, получить в дар, при разводе и другими.
• Долей можно распоряжаться по своему усмотрению. Можно продать и квартиру целиком по договоренности с остальными дольщиками.
• Обязательное условие – получение отказов других собственников от преимущественного права покупки. Их следует оформить у нотариуса.
• После получения отказов или возвращения уведомлений по истечении 30 дней можно искать покупателя и заключать договор.
• Сделка оформляется у нотариуса, за исключением продажи квартиры целиком всеми владельцами.
• Договор подлежит государственной регистрации в Росреестре.
• При наличии оснований необходимо оплатить налог на доход с продажи.

Когда для сделок с долевой собственностью нужна выписка из ЕГРН

ЕГРН – единый государственный реестр недвижимости. В нем хранится информация о собственниках и долях каждого, кадастровой стоимости, наложенных ограничениях. Именно выписка из ЕГРН подтверждает государственную регистрацию права долевой собственности. Выписка понадобится в следующих случаях:

• Купля-продажа недвижимости, разделенной на доли;
• Купля-продажа доли в квартире;
• Раздел квартиры между покупателями или наследниками;
• Перераспределение долей по соглашению собственников;
• Выделение доли в натуре или получение компенсации за невозможность этой процедуры;
• Признание доли незначительной;
• Передача доли в аренду.

Всегда ли работает преимущественное право?

Есть один случай, когда долю в квартире можно продать и при этом не блюсти преимущественное право. Это продажа на публичных торгах. Так поступают с долей недвижимого имущества только кредиторы, если нет других путей и денежных средств должника недостаточно для покрытия долгов.

Но далеко не всякую долю можно взыскать в качестве задолженности (ведь нельзя забирать единственное жилье). Есть только два варианта, когда могут отобрать долю:

1. Доля в праве стала залогом ипотеки (в этом случае взыскивают даже единственное жилье).
2. Если должник не живет в квартире, в которой у него есть доля, и зарегистрирован по иному адресу, либо он имеет еще и другое жилье в собственности.

Как разрешить ситуацию, если одна из сторон против продажи?

Такая ситуация возникает наиболее часто. Обусловлена она тем, что несколько собственников имеют намерение продать совершенно ненужную им квартиру. А впоследствии разделить деньги. А одни участник, например, по каким-то причинам против такого решения. Не стоит забывать, что здесь многое зависит и от размеров долей.

Если противник продажи имеет малую часть, то можно принудительно ее у него выкупить. Делается это в судебном порядке. Подается соответствующий иск. Аргументировав свои требования малой долей совладельца, можно ходатайствовать о принуждении передачи его доли другим совладельцам, естественно, за денежную компенсацию.

Безусловно, если человек живет на этой жилплощади, то никто его не вправе заставить продавать свою часть, ведь основанием является всего лишь малый размер его части.

Для осуществления сделки потребуется подготовить следующий пакет документов:

• документы, подтверждающие права собственности на объект недвижимости: договоры купли продажи, дарения или обмена, свидетельства о праве на наследство;
• бумаги, свидетельствующие о государственной регистрации права собственности (выписка из ЕГРП, свидетельство о регистрации права собственности) и отсутствии обременений, препятствующих совершению сделки;
• документы, подготовленные Бюро Технической Инвентаризации, содержащие описание и характеристику объекта: кадастровый план, поэтажный план строения. экспликацию с чертежами и указанием площади отдельных помещений;
• выписка из домовой книги, в которой указаны все зарегистрированные на момент сделки граждане.

Подводные камни и узкие места

Если процедура купли-продажи доли проведена в соответствии с законом, то в дальнейшем проблем у сторон сделки не возникнет.

• Внимательно нужно отнестись к вопросу уведомления сособственников, поскольку нарушение это правила влечет возможность требования недовольным сособственником перевода на него прав покупателя (для этого установлен трехмесячный срок).
• Особенно осторожным надо быть с отчуждением недвижимости, приобретенной в браке. Иногда возникают ситуации, когда доля в помещении продается одним из супругов после расторжения брака. В этом случае бывший супруг, если он был не в курсе совершенной сделки, вправе потребовать признания ее недействительности.Чтобы обезопасить себя от такого поворота событий, необходимо сопоставлять периоды нахождения продавца в браке со временем приобретения права собственности на недвижимость.
• Также пристального внимания требует купля-продажа с участием несовершеннолетних детей. К таким сделкам необходимо привлекать органы опеки и попечительства.

Таким образом, если следовать букве закона, тщательно готовиться к сделке и соблюдать все нюансы ее совершения, то продажа доли в объекте недвижимости или же ее приобретение обязательно окажется успешным.

1. Все имущество, которое нажито в браке — это совместная собственность.
2. Совместная собственность при разводе делится пополам.
3. Личное имущество не делится и принадлежит только одному из супругов.
4. В брачном контракте можно прописать, кому и какое имущество принадлежит и что является общим.
5. При совместной собственности нужно выделить доли каждому из супругов.
6. При продаже доли нужно уведомить об этом второго собственника и предложить ее купить сначала ему.
7. Ипотечная квартира — это тоже совместная собственность, и она делится пополам. Долг по ипотечной квартире выплачивается поровну.
8. Если у супругов есть дети, то они не могут претендовать на доли в квартире, т. к. не имеют прав на имущество родителей.
9. Иногда квартира делится не пополам между супругами с детьми: большая часть может достаться супругу, который остается с ребенком. Такое право необходимо доказать.
10. Доля квартиры, купленная с привлечением материнского капитала, делится поровну на родителей и детей. Остальная часть квартиры — пополам между супругами, если они не вносили личные средства.

Похожие записи:

• Как вернуть 13% от стоимости обучения
• За третьего ребенка что дают 2023 году в ульянгвске
• Организация налогового учета по налогу на прибыль