Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли расторгнуть ДДУ после регистрации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.
Какие документы потребуются, чтобы расторгнуть ДДУ через суд?
Для обращения в суд вам потребуются следующие документы:
- заявление с требованием расторгнуть договор и вернуть заплаченные деньги, а также с требованием выплатить неустойку (если полагается по закону) и компенсировать убытки (если они были);
- копия договора участия в долевом строительстве;
- документы, подтверждающие возникновение основания для расторжения ДДУ;
- расчет суммы, взыскиваемой с застройщика;
- другие документы, которые могут понадобиться в ходе судебных разбирательств.
Как расторгнуть договор и вернуть квартиру
Если дольщик хочет расторгнуть договор и вернуть квартиру, то первое, что ему нужно сделать, — предложить застройщику расторгнуть его по обоюдному согласию. В данном случае нужно указать сумму, которую застройщик обязан вернуть дольщику, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Само соглашение о расторжении ДДУ регистрируется в Росреестре.
Если же застройщик отказался, то необходимо подготовить официальное уведомление о расторжении ДДУ и направить его по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. В тексте нужно указать фактические обстоятельства, привести нормы закона, подтверждающие право дольщика на односторонний отказ от договора. К уведомлению прилагается расчет суммы к возврату и реквизиты счета дольщика для перевода ему денег.
«Деньги должны быть переведены застройщиком в течение 20 рабочих дней. Договор ДДУ считается расторгнутым со дня отправки официального уведомления застройщику, тем не менее, как и в первом случае, сам факт расторжения договора необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление на регистрацию расторжения ДДУ подается вместе с ксерокопией отправленного застройщику уведомления об одностороннем отказе», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
При расторжении ДДУ по суду дольщику следует обратиться с исковым заявлением в суд по месту нахождения компании-застройщика. В суд нужно также обращаться с заявлением, если застройщик в течение 20 дней после расторжения договора не перевел деньги покупателю квартиры. В заявлении необходимо указать требование о расторжении договора, о возврате денег, взыскании процентов (за пользование деньгами) и компенсации убытков (если убытки имели место).
«Вместе с исковым заявлением в суд дольщик должен приложить документы. Первое — копию договора участия в долевом строительстве. Второе — документы, подтверждающие нарушение обязательств застройщиком или неисполнение им требований закона. Третье — расчет итоговой суммы, требуемой с застройщика», — уточнила Ирина Доброхотова.
Ко всем названным требованиям дольщик может добавить моральный вред, компенсацию расходов на оплату услуг юристов, добавил Кирилл Стус. После получения положительного решения суда и его вступления в законную силу следует получить исполнительный лист и обратиться в службу судебных приставов для исполнения решения и взыскания с застройщика присужденных дольщику сумм.
Основной риск для дольщика при расторжении договора — ситуация, при которой застройщик не может вернуть ему деньги. «До момента, пока ДДУ не расторгнут, у дольщика есть право залога на незавершенный объект недвижимости. Расторгая договор, он это право утрачивает. Следовательно, в случае банкротства застройщика дольщик не только не увидит своих денег (до его очереди в банкротстве, как правило, деньги не доходят), но и лишится объекта незавершенного строительства, последующая реализация которого могла бы хотя бы частично компенсировать его денежные потери», — пояснил юрист Кирилл Стус.
Помимо этого сценария, есть и другой — долгие судебные процессы, расходы на юристов, исполнительное производство, работа с приставами, дополнительные издержки и потеря времени. Поэтому эксперты рекомендуют дольщику дождаться завершения строительства, получить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и уже потом выходить к застройщику с требованиями о выплате неустойки и прочих выплатах компенсационного характера.
О каких рисках нужно знать, и как их нивелировать?
Расторжение ДДУ через соглашение будет очень невыгодным для дольщика, если он не знает о рисках.
Вот риски и способы их предотвратить:
Риск 1: получить гораздо меньше денег, чем вы заплатили за квартиру (на 20% и более).
Обычно застройщик предлагает свой типовой бланк соглашения о расторжении ДДУ. В этом договоре может быть все что угодно. Нужно внимательно читать все условия. Например, размер отступного может быть очень большим, до 15-25% и более от цены квартиры.
Как избежать:
Не стоит соглашаться на несправедливые условия. Пригласите профессионального юриста для переговоров с застройщиком и предложите свои условия. Тем более если есть законное основание расторгнуть ДДУ (мы поможем договориться с застройщиком, чтобы вы не теряли деньги).
Риск 2: попасть на штраф
Девелопер может предусмотреть штрафные санкции в соглашении (или в ДДУ) за инициативу дольщика расторгнуть договор долевого участия. Если есть такой пункт, суд признает его недействительным.
Как избежать:
Не платить штраф. Если застройщик без уплаты штрафа не согласен подписывать соглашение, можно заплатить, а потом оспорить в суде. Ваши деньги девелопер вернет.
Риск 3: риск затянутого ожидания денег
Застройщик может пойти на хитрость и прописать в соглашении «размытый» срок возврата денег. Например, часто: «в течение 10 дней после заключения ДДУ с новым дольщиком». Своих денег вы можете еще очень долго не увидеть.
Как избежать:
Указать в соглашении точный срок. Например, «3 дня с даты регистрации соглашения в Росреестре». А также, что в случае задержки поступления денежных средств будет начисляться неустойка по 214-ФЗ.
Вывод: расторжение по соглашению не всегда выгодно дольщику. Лучше отказаться от договора на законных основаниях или расторгнуть ДДУ сразу через суд.
Но если девелопер ничего не нарушает, то нужно договариваться и подписывать только «безопасное» соглашение с минимальным отступным.
Чтобы минимизировать свои потери, обратитесь в«LigAlt». У нас в штате есть опытные юристы-переговорщики с навыками психолога.
Если расторгается договор в досудебном порядке, каков размер компенсации?
При ответе на этот вопрос важно знать, когда заключен ДДУ. Если он заключен до 01.07.2018 г., значит все деньги находятся у застройщика, потому что в этот период еще не использовались эскроу-счета и проектное финансирование. При этом дольщику должна быть выплачена неустойка по первому его требованию. Ее размер указывается в договоре (договорная неустойка). Есть такое понятие, как «законная неустойка», отраженная в ФЗ. Размер договорной неустойки должен быть выше той, что указан в законе.
По ФЗ №214 размер неустойки рассчитывается, исходя из размера ставки рефинансирования Банка России. Сумма неустойки будет равна 1/300 от ставки рефинансирования, которая действительна на момент исполнения обязательств застройщика по возврату средств дольщику. Если в роли участника долевого строительства выступает простой гражданин, то проценты ему будут удвоены.
Начисление процентов производится с момента внесения денежных средств (полностью или частично) на счет девелопера в соответствии с ценой договора до того момента, когда застройщик обязан вернуть их дольщику.
Как вернуть деньги после расторжения ДДУ?
Если договор долевого участия расторгнут без суда, то застройщик обязан в течение 20-ти рабочих дней со дня получения уведомления перечислить требуемую в ней сумму. Если банковский счет, на который нужно перечислить денежные средства, дольщиком не указан, и он не пришёл получать их лично, то по завершению 20-дневного срока, застройщик должен перевести сумму в депозит нотариуса и известить об этом дольщика.
Если компания не выполнила данные действия, покупатель вправе обратиться в суд за возвратом денежных средств. Если договор расторгнут по решению суда, то компания-застройщик должна вернуть средства в течение десяти рабочих дней со дня расторжения ДДУ.
Если компания не перечисляет деньги добровольно, то нужно подать заявление на возбуждение исполнительного производства в службу судебных приставов, которые займутся принудительным исполнением решения суда о возврате денег покупателю квартиры.
Можно ли расторгнуть договор дду по обоюдному согласию
Безусловно! Но тогда все условия соглашения о разрыве контракта согласовываются исключительно между гражданином и девелопером. Здесь уж как договоритесь!
СОВЕТ: любое соглашение, которое застройщик предлагает подписать, лучше проверить на подводные камни. И делать это обязательно у юриста, специализирующегося на в жилищном строительстве.
Можно ли расторгнуть дду до завершения выплат по ипотеке
Да, в этом случае застройщик компенсирует дольщику все выплаченные проценты по ипотечному кредиту. А так как банки всегда в аннуитетные платежи включают одни проценты, то получается очень внушительная сумма.
Что будет в этом случае с ипотекой? Здесь уже нужно смотреть условия кредитного договора. В некоторых договорах банк предусматривает обязанность досрочно погасить кредит после выплаты застройщиком всех присужденных денег. В некоторых договорах вообще ничего не предусмотрено по этому поводу. В нашей практике было немало случаев, когда ипотечники расторгали договор, затем получали денежные средства полностью и приобретали другую недвижимость уже за наличные. А кредит продолжали платить за ту квартиру. По большому счёту, банку всё равно, если вы платите кредит.
Таким образом, в расторжении дду, обремененного ипотекой, нет никаких проблем. В отличие, например, от переуступки, где новый участник долевого строительства не может приобрести объект, пока банк не даст согласие на перевод долга с первоначального дольщика на нового дольщика.
Как действовать, желая расторгнуть договор участия в долевом строительстве
Порядок действий следующий:
- Вы убеждаетесь в своем желании прекратить договор, направляете застройщику отказ от исполнения договора и терпеливо ждете истечения срока в 10 дней. Застройщик должен направить вам ответ. Часто этого не происходит или вы получаете необоснованный отказ.
- При невозвращении денег в оговоренный срок, можно подать жалобу в суд, требуя возврата вложенных средств, компенсации пени, штрафа, неустойки, морального вреда.
- К иску прикладываются документы, подтверждающие вашу правоту, копии претензии (если есть), которая была направлена застройщику.
- Суд рассматривает заявление, и в зависимости от требований, содержащихся в исковом заявлении, обяжет застройщика уплатить пени, штраф и компенсировать моральный вред.
Порядок расторжения дду дольщиком
во-вторых, уплатить проценты на сумму, которую участник долевого строительства внес по договору. расторжение дду застройщиком по порядок расторжения дду дольщиком и метро Правоотношения сторон при расторжении договора долевого участия . дольщиком просрочено внесение платежа в течение более чем 2 месяца, если по условиям заключенного договора его цена уплачивается путем единовременного внесения платежа (п. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ); регистрация расторжения дду по порядок расторжения дду дольщиком и метро При наличии оснований отказаться от договора по ч. 1 ст. 9 ФЗ-214, заключение соглашения о расторжении ДДУ о возврате денежных средств может только навредить, т.к. вы потеряете возможность взыскать в суде проценты за пользование вашими деньгами. .
Основания для расторжения ДДУ дольщиком
Расторжение ДДУ в одностороннем порядке дольщиком возможно только по определённым основаниям, регламентированным нормами ФЗ № 214.
В одной ситуации дольщик имеет право расторгнуть договор самостоятельно без привлечения суда, просто направив застройщику письменное уведомление о расторжении договора. В другой ситуации расторгнуть договор без суда у дольщика не получится.
Во внесудебном порядке расторгнуть ДДУ дольщик может по следующим основаниям:
- Если застройщик задержал передачу объекта дольщику на более чем два месяца от того срока, что зафиксирован ДДУ.
- После передачи квартиры застройщик не устраняет выявленные дольщиком нарушения или не выплачивает ему расходы на самостоятельное их устранение.
- Застройщик допустил нарушения к требованиям качества квартиры.
Дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ и по другим основаниям, если они прописаны в самом договоре. Чтобы расторгнуть договор по таким основаниям достаточно лишь направить заказное письмо с описью вложения на адрес застройщика с уведомлением о расторжении договора. После этого договор будет считаться расторгнутым.
Неудачная судебная практика по расторжению договора долевого участия
| Дольщик А. обратился в суд с требованием расторгнуть договор ДДУ, возвратить ему цену и взыскать с застройщика проценты за её использование. Он мотивировал это тем, что произошло изменение назначения нежилых помещений дома: помещения на первом этаже стали жилыми. И проиграл дело, поскольку, будучи уверенным в очевидности своих доводов и показаний соседей, даже не сделал экспертизу проектной документации. При этом у А. площадь квартиры по результатам обмеров БТИ уменьшилась на 7 %. Однако в иске о расторжении договора долевого участия он на данный факт не ссылался, благополучно приняв от застройщика возвращённые ему излишне уплаченные средства и тем самым подтвердив согласие с данным фактом. |
Нюансы расторжения: застройщик не торопится платить
Существует распространенная проблема, которая заключается в том, что застройщики, как правило, вовсе не торопятся возвращать дольщикам средства, внесенные в счет оплаты строящейся недвижимости. Причем, практически в каждом случае застройщики отказываются выплачивать проценты за использование денег. Поэтому, чаще всего, дольщик вынужден обращаться в суд, дабы отстоять свои права.
Нужно отметить, что процессы в подобных случаях крайне сложно назвать легкими, положение осложняется тем, что юристы застройщика под разными предлогами затягивают дело и неоднократно переносят слушания. Таким образом, возникает следующая ситуация – договор аннулирован (в момент отправки дольщиком уведомления) и права на недвижимость автоматически переходят к застройщику. Застройщик реализует недвижимость и легко погашает задолженность, возникшую в связи с судебным разбирательством.
Потенциальная опасность: если застройщик обанкротился
Кроме того, в правовом поле существует еще один, но очень важный нюанс. С момента расторжения договора дольщик автоматически утрачивает права требования на недвижимость, и приобретает права требования на возврат денег. Если у застройщика имеются какие-либо проблемы в плане дальнейшего финансирования строительства, после его банкротства дом будет достроен и все дольщики (не разорвавшие договор) получат свое жилье, путем реализации механизмов, предусмотренных законодательством.
Однако с удовлетворением чисто финансовых требований к застройщику-банкроту дело обстоит совсем иначе. Дольщик, который разорвал договор, может получить свои деньги только в том случае, если эти деньги имеются в наличии на счетах или были выручены в результате реализации активов застройщика (во время процедуры банкротства). Иными словами, если на момент банкротства у застройщика ничего нет, то бывший дольщик рискует остаться не только без недвижимости, но и без денег.
Расторжение договора долевого строительства по инициативе дольщика — Официальная информация
Решили вложить деньги в покупку квартиры в возводящемся доме и подписать договор со строительной компанией? Автоматически вы становитесь участником долевого строительства. Отказаться от участия возможность есть, пока не подписан акт приема-передачи квартиры. То есть, расторжение ДДУ возможно перед выдачей ключей.
Процессрасторжения ДДУ регулируетсяспециальным Законом, регламентирующим порядок участия в долевом строительстве многоквартирных домов и другой недвижимости. Онбылсозданкакединыйправовойинормативныйактвдолевомстроительстве для обеспечения прав дольщика и обязательства застройщика.
- Возможность дольщика отказаться от квартиры и основания для отказа также регламентирует Закон № 24-ФЗ.
- Одна из них – расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика в одностороннем порядке.
- Причины различны:
- в квартире были выявлены существенные, не устранённые, недостатки, усложняющие или делающие невозможным ее целевое использование;
- строительство происходило с существенными нарушениями условий договора, должных норм и стандартов;
- нарушены сроки строительства больше чем на 2 месяца;
- поручительство, которое застройщик применил как гарантию исполнения своих обязательств, прекратилось и не было возобновлено на протяжении 15 дней;
- приостановлена или прекращена стройка и очевидно, что объект к установленному сроку не сдадут;
- существенно изменена проектная документация, включая площадь и планировку квартиры;
- у общего имущества в доме поменялось назначение.
Как и любое соглашение, ДДУ может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе дольщика, через суд и по соглашению участников.