Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности предварительного договора купли продажи недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дaлeкo нe вce пoкyпaтeли жилья знaют o тoм, чтo тaкoe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти. Meждy тeм, cocтaвлeниe дaннoгo дoкyмeнтa мoжeт пoтpeбoвaтьcя в тoм cлyчae, ecли пpoдaвeц гoтoв ждaть oфициaльнoгo зaключeния cдeлки, нo пpи этoм тpeбyeт гapaнтий в тoм, чтo oнa дeйcтвитeльнo cocтoитcя.
Возможные ошибки при составлении и как их избежать
Оплошности при заключении ПДКП приводят к негативным последствиям: от недействительности соглашения до его признания основным договором купли-продажи. Что может навредить сделке:
- Несоблюдение формы. Преддоговор заключается только в письменной форме.
- Неправильное или нечеткое описание предмета (имущества).
- Непонимание различий между задатком/авансом.
- Неправильный расчёт. Если заплатить большую часть стоимости по ПДКП, то он может быть признан основным.
Цена — уже необязательное условие для преддоговора, но если вы сразу её укажете, будет лучше. Потому что если дело дойдет до судебного разбирательства, цену на недвижимость будет устанавливать судья.
Чем больше условий указать в преддоговоре, тем легче будет оформить договор купли-продажи.
Общие риски предварительного договора
У предварительного договора есть общие риски. Например, одна из сторон не хочет или не может выполнить взятое на себя обещание, в этом случае такой спор будет разрешать суд. Также для покупателя может стать проблемой возвращение денег.
Важно помнить, что предварительный договор купли-продажи не влечет за собой возникновение права собственности у покупателя. Он только обязывает заключить договор купли-продажи. Это оставляет пространство для споров, говорит руководитель практики недвижимости и строительства «Прецедент консалтинг» Евгения Завацкая. По словам эксперта, предварительный ДКП заключается в форме, которая предусмотрена для основного договора купли-продажи. Например, если стороны фиксируют намерение о купле-продаже доли в праве на недвижимость, то предмет должен быть верно описан, а предварительный договор удостоверен нотариусом. Несоблюдение формы договора поставит под угрозу защиту интересов сторон в суде.
ПДКП могут признать недействительным, соглашается Наталия Тартаковская. По ее словам, это означает возможность потери аванса или задатка в случае незаключения основного договора по различным причинам, в том числе из-за проблем с документами на недвижимость. Любая из сторон может инициировать расторжение ПДКП в суде, уточняет эксперт.
Суть предварительных договоров и минимальные условия едины, но в зависимости от условий сделки могут содержать дополнительные пункты. Нюансы возникают, когда покупка жилья проходит на первичном рынке, при взятии ипотеки или с участием агентств недвижимости. Теперь немного подробнее о каждом.
Если квартиру покупают у застройщика, то между покупателем и подрядчиком заключается предварительный договор долевого участия, который регулируется федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года. ПДКП может оформляться в случае, когда строительная организация уже сдала объект и оформила право собственности на недвижимость.
Покупка квартиры в ипотеку означает участие банка в сделке, так как жилье переходит в залог к кредитной организации. Стороны подписывают ПДКП в трех экземплярах, один их которых передают в банк. На случай, если покупатель получает отказ в кредитовании, в предварительном договоре стоит прописать условия расторжения ПДКП, в том числе кому и в каком размере остается задаток.
Наконец, последний вариант, когда в качестве посредника при сделке выступает риэлторское агентство. В таком случае обязательно должен быть заключен договор оказания услуг, без которого сотрудничество со специалистами по недвижимости становится нелегитимным. При этом ПДКП принимает трехсторонний формат и включает обязанности посредника, в роли которого выступает агентство. Обеспечительный платеж по сделке (задаток) подобного формата проходит через риэлтора: он получает его от покупателя и выдает расписку или чек.
Предварительный договор — это фиксация намерения двух сторон провести сделку по купли-продаже недвижимости. При этом гарантировать переход права собственности на жилье от продавца к покупателю он не может. Его заключение все равно не является бессмысленным — при подписанным ПДКП принудить стороны исполнить договоренности может суд. Задаток или аванс без ПДКП такого права не дает.
Часто покупатель является наименее защищенной стороной, поэтому оформление предварительного договора позволяет через суд заставить продавца продать недвижимость на зафиксированных условиях. Не всем хочется тратить на разбирательства время, но знать о такой возможности стоит.
Предварительный договор может быть аннулирован, если при его заключении были нарушены требования законодательства: нет нотариального удостоверения ПДКП или невозможно точно интерпретировать объект недвижимости, по которому проводится сделка. В последнем случае необязательно прописывать полный адрес — хватит кадастрового номера.
Из-за того, что ПДКП не подлежит государственной регистрации, покупатель может столкнуться с неприятной ситуацией — двойной продажей. Если квартира уйдет другим, аванс или задаток будет возвращен, но время упущено. Можно подать в суд и потребовать компенсацию, а можно в самом преддоговоре прописать обязанности продавца и штрафы за такую ситуацию.
Так как заключение ПДКП не означает передачу прав собственности, покупатель рискует потерять деньги, которые он передал в качестве аванса или задатка. Логичный выход — подать на недобросовестного продавца в суд.
С деньгами связан еще один важный момент — полный расчет по сделке. Право собственности переходит к покупателю после регистрации основного договора в Росреестре. Это занимает несколько дней, к тому же по каким-то причинам может прийти отказ, а деньги уже переданы продавцу. Чтобы избежать подобной ситуации, можно хранить деньги в банковской ячейке или провести безналичный расчет с условием, что банк переведет сумму только после подтверждения, что договор зарегистрирован.
Помимо перечисленных ситуация покупатель рискует стать владельцем недвижимости с обременением — договором ренты или аренды жилья. Также обременением считается ипотека или другой залог жилья и арест. Узнать об этом можно, заказав выписку в Росреестре. Она включает основные виды обременения, но сдача квартиры в найм на срок менее года не подлежит регистрации, при этом при смене собственника за арендаторами сохраняется право пользования квартирой.
Гарантии и риски предварительного договора
Такой договор предоставляет продавцу и покупателю определенные гарантии. Продавец получает подтверждение того, что его квартиру купят в указанный срок за указанную сумму, а покупатель — что эта квартира будет ему продана на заранее известных условиях.
Если до указанного срока основной договор купли-продажи так и не был заключен в результате того, что одна из сторон сделки уклонялась от его заключения, вторая сторона в праве потребовать его заключения через суд. Однако сделать это можно только в течении полугода с момента неисполнения обязательств по заключению договора.
Если же основной договор не был заключен, но ни одна их сторон не подала иск, то по прошествии шести месяцев предварительный договор считается расторгнутым и теряет юридическую силу.
Что желательно указать в предварительном договоре?
Выше мы рассмотрели обязательные разделы, которые нужно указать в соглашении. Но есть и дополнительные пункты, которые прописывают в договоре, чтобы избежать проблем.
Продавец дает гарантию. В этом пункте продавец дает гарантию покупателю, что на квартиру не наложен арест и нет долгов по коммуналке и обременений. Если продавец приобретал недвижимость по сертификату материнского капитала, он гарантирует, что выделит долю несовершеннолетним детям в новой квартире и получит разрешение органов опеки на сделку.
Срок действия. В этом пункте укажите, сколько дней или до какого числа будет действовать предварительный договор. Например, если покупателю нужно собрать документы для покупки квартиры по ипотеке, достаточного месяца. Если в предварительном договоре не указан срок, по закону он действует в течение 12 месяцев.
Стоимость недвижимости. Попросите продавца заранее указать стоимость недвижимости. Например, если срок действия соглашения один месяц и цена не указана, продавец может попросить больше, чем вы договаривались.
Форма предоплаты. Укажите, в какой форме передаете предоплату за недвижимость. Это может быть задаток или аванс. Лучше вносить задаток, т. к. если сделка сорвется по вине продавца, он вернет деньги в двойном размере. Если сделка сорвется из-за покупателя, продавец оставит задаток себе. Если за квартиру внесли аванс, а сделка сорвалась по вине покупателя, продавец оставит их себе. Когда не удалось заключить сделку по инициативе продавца, он вернет аванс покупателю.
Состояние квартиры и наличие мебели. Если покупаете квартиру со встроенной мебелью и ремонтом, попросите продавца указать все детали в договоре. Напишите, что продавец квартиры оставит, а какие предметы заберет.
Правила расторжения договора. Пропишите в соглашении, при каких обстоятельствам разрешается разорвать договор без штрафов. Например, покупатель не успел собрать документы в срок, значит, сделку можно разорвать и покупатель возвращает аванс или задаток.
Что еще важно добавить в предварительный договор
Де-факто предварительный договор стоит воспринимать как главный — прописывайте в него все условия, о котором хотите договориться с другой стороной сделки. Вот необходимый минимум.
Документы-основания. Добавьте в предварительный договор информацию о том, на каком основании в продавца есть право распоряжаться квартирой. Например, это может быть договор купли-продажи с прошлым собственником. Или договор долевого участия и разрешение застройщика о том, что он не против продажи права требования на эту недвижимость.
Гарантии продавца. В этот пункт нужно включить обещание продавца о том, что квартира не обременена правами других лиц. Например, она не под арестом, не находится в залоге, не является обязательством по какому-то кредиту или другой сделке.
Если квартира куплена с помощью маткапитала, то продавец должен гарантировать соблюдение прав детей и наличие выделенных им долей. Если без маткапитала — так и напишите, что продавец гарантирует отсутствие наличие прав на долю в жилье из-за маткапитала в продаваемой квартире.
Наличие зарегистрированных лиц. В этом пункте прописывается порядок и сроки, в которые квартира освобождается от зарегистрированных там граждан.
Сюда же добавьте гарантии продавца о том, что он не умалчивает о гражданах, которые имеют право проживания в квартире, пусть и без прав собственности. Например, никто из зарегистрированных ранее не отбывает наказание в колонии, или не находится на воинской службе — такие люди выписываются из жилья, но не теряют право жить там после возвращения на «гражданку».
Цена квартиры. Укажите полную сумму, за которую планируется провести куплю-продажу.
Основные ошибки: как их избежать?
При заключении предварительного соглашения о намерении купли-продажи следует избегать распространенных ошибок:
- Не слишком тщательно проверены документы на недвижимость. Важно не только удостовериться, что продавец является собственником жилья, но и понять:
- каким образом он получил право собственности;
- не было ли проведено незаконной приватизации;
- были ли учтены права несовершеннолетних;
- нет ли обременений на помещении.
- Был проведен поверхностный осмотр жилплощади, при котором покупатель не обратил внимание на существенные недостатки, а продавец умолчал о них.
- Неправильно рассчитаны сроки, необходимые для сбора документов и подготовки основного договора к подписанию.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости: назначение, общие положения
Покупка недвижимого имущества так или иначе, но всегда связана со значительными финансовыми затратами. Кроме того, подобрать подходящий объект недвижимости тоже бывает очень проблематично.
Существует множество ситуаций, при которых покупатель знает, что хочет приобрести жилье в определенном месте с выбранными характеристиками, однако, к этому моменту у него еще нет необходимой суммы денежных средств.
Для такого случая законодательством предусмотрено юридическое оформление особого договора, по которому фактическое приобретение имущества не осуществляется, но в качестве предмета выступает обязанность заключения такого договора в будущем.
Этот договор так и называется – предварительным. Он не предусматривает передачи предмета и даже не содержит обязательства уплачивать какие-либо суммы, он лишь фиксирует обязательность заключения сделки о предмете в будущем.
Он также крайне удобен и для продавцов недвижимости, которые могут запланировать продажу имущества на определенный момент в будущем, что существенно расширяет возможности их перспективных продаж.
Особенно выгодным является заключение такого договора для компаний застройщиков. Оформить традиционное соглашение о купле-продаже жилого помещения и получить за него деньги они не могут на момент начала застройки, так как сам объект еще не существует ни в фактическом, ни в юридическом смысле.
Но строительные фирмы с его помощью заранее обеспечивают себя значительным количеством реальных клиентов, а по причине этого получают высокие доходы, сразу же после введения построек в эксплуатацию.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости
Предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.
Профиль автора
В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать Недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать Штраф.
Риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры
В соответствии с текстом предварительного договора продавец и покупатель обязаны заключить сделку по купле-продаже квартиры. Если же кто-либо из них откажется, то рискует потерять сумму задатка. Но более серьезные последствия отказа – это судебное разбирательство, ведь гражданское законодательство (п. 5 ст. 429 ГК РФ) разрешает любой из сторон требовать оформить сделку. На это отводится полугодовой срок от даты неисполнения обязательств.
Более рискуют те граждане, кто приобретает по предварительному договору квартиру в новостройке. По такому типу соглашения можно покупать только то жилье, которое уже отстроено, введено в эксплуатацию и у застройщика имеются документы о праве собственности. Если же дом еще не построен, то единственным вариантом оформления является договор долевого участия. Тогда исключается риск двойной продажи квартиры, когда обманутыми могут оказаться два и более покупателя.
Что еще важно добавить в предварительный договор
Де-факто предварительный договор стоит воспринимать как главный — прописывайте в него все условия, о котором хотите договориться с другой стороной сделки. Вот необходимый минимум.
Документы-основания
Добавьте в предварительный договор информацию о том, на каком основании в продавца есть право распоряжаться квартирой. Например, это может быть договор купли-продажи с прошлым собственником. Или договор долевого участия и разрешение застройщика о том, что он не против продажи права требования на эту недвижимость.
Гарантии продавца
В этот пункт нужно включить обещание продавца о том, что квартира не обременена правами других лиц. Например, она не под арестом, не находится в залоге, не является обязательством по какому-то кредиту или другой сделке.
Если квартира куплена с помощью маткапитала, то продавец должен гарантировать соблюдение прав детей и наличие выделенных им долей. Если без маткапитала — так и напишите, что продавец гарантирует отсутствие наличие прав на долю в жилье из-за маткапитала в продаваемой квартире.
Наличие зарегистрированных лиц
В этом пункте прописывается порядок и сроки, в которые квартира освобождается от зарегистрированных там граждан.
Риски при составлении предварительного договора
В сделке с недвижимостью больше рискует покупатель — продавцу стоит договориться о безопасном способе передачи денег и всё. Преддоговор сокращает вероятность появления проблем, но не гарантирует полную безопасность сторонам.
Продавец отказывается от сделки. Сам факт наличия подписанного предварительного договора не означает, что покупатель гарантированно получит жилье. Если продавец передумает, ситуация будет развиваться в зависимости от того, что указано в договоре.
- Если это согласовано сторонами, продавец возвращает предоплату в нужном размере или выплачивает компенсацию, на этом сделка заканчивается.
- Или продавец вовсе отказывается исполнять обязательства. Тогда покупателю нужно идти в суд и надеяться, что решение будет в его пользу. Гражданские дела такого типа не распространены — многие не хотят судиться, потому что результат неизвестен, а потратиться на юриста придется.
Как правило, стороны договариваются о компенсации без суда.
Суд признает договор недействительным. Даже если одна сторона пойдет в суд, это не обязательно означает принуждение к сделке. Если в преддоговоре нарушена форма заключения или не согласованы все существенные условия, его могут признать недействительным.
Продавец исчезает с предоплатой. Если предварительный договор не нужно заверять у нотариуса, то де-факто его нигде не нужно регистрировать. Поэтому недобросовестному продавцу ничего не мешает взять с одного или нескольких покупателей предоплату и исчезнуть.
Отличие предварительного договора от основного договора
Главным отличием предварительного договора от основного договора является то, что предварительный договор не порождает прав и обязанностей, связанных с приобретением имущества, выполнением работ, оказанием услуг.
Однако предварительный договор порождает обязанность сторон заключить договор в будущем и право каждой из сторон требовать от другой стороны заключения окончательного договора. Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием заключить основной договор. При этом уклонением можно считать как отказ или молчание в ответ на предложение заключить основной договор, так и встречные инициативы пересмотреть какое-либо из существенных условий или дополнить основной договор условиями, не предусмотренными в предварительном договоре, и т.д.
Когда составляется основной документ?
После заключения ПДКП сделка состоится:
- в срок, указанный в его положениях;
- после соответствующих обстоятельств (например – получение кредита);
- не позднее чем через год после заключения.
Стандартная процедура заключается в урегулировании вопросов по сделке на основании согласия сторон или при организации сделки услугами посредника, которым может выступить:
- риэлтерская компания;
- юрист, сопровождающий сделку;
- компания застройщика (при ДДУ).
Сделка происходит следующим образом:
- Стороны или их представители встречаются в назначенном месте, имея на руках паспорта, пакет документации для сделки и экземпляры ПДКП.
- Составляют договор купли-продажи, в котором стороны и переходящий в результате сделки объект недвижимости полностью идентичны. Должно быть составлено три экземпляра купчей.
- Каждый получает свой экземпляр, проверяет его.