Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоги при продаже недвижимости в 2023 году для физических лиц». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
А если квартира куплена в новостройке?
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Когда нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости
Платить налог (НДФЛ) необходимо собственникам жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, нужно заплатить налог на продажу недвижимости. А если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет и зависит от вида имущества и ряда нюансов.
Но есть ряд исключений. Обязательство по уплате налога не возникает, если:
- недвижимость приобретена до 1 января 2016 года, и к моменту продажи прошло три года владения имуществом
- квартира куплена после 1 января 2016 года, но истек пятилетний срок владения
- цена продажи ниже цены покупки, но не менее 70% кадастровой стоимости
- стоимость покупки и продажи идентична и составляет не меньше 70% кадастровой стоимости
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Чтобы получить освобождение от уплаты налога, нужно соответствовать 5 пунктам
- В семье есть двое несовершеннолетних детей. Либо дети являются студентами-очниками вузов, которым еще не исполнилось 24 года.
- Семья приобрела квартиру или дом взамен проданного жилья в том же году, в каком и продала старое жилье. Другой вариант – сделка купли-продажи прошла не позже 30 апреля следующего года.
- Новое жилье должно быть больше по площади, чем старое. Либо его кадастровая цена должна быть выше.
- Кадастровая цена продаваемой квартиры не должна превышать 50 млн рублей.
- Налогоплательщик, его супруга или супруг, а также дети не имеют больше половины доли в праве собственности на жилье от общей площади, которая превышает площадь в купленной квартире.
Методы оптимизации налогообложения
Вариантов множество, остановлюсь на самых простых и эффективных:
- Выше я отмечал, что налог взимается только с прибыли. Если нет желания платить НДФЛ прямо сейчас, можно отсрочить эту дату, собственными силами организовав убыток нужного размера. Представьте, что при продаже акций вы получаете прибыль и с нее нужно уплатить 10 000 руб. как НДФЛ. Если у вас на руках портфель бумаг, продайте те, которые сейчас торгуются ниже цены покупки, а объем подберите так, чтобы перекрыть профит, полученный за счет реализации других акций. После сделки можно сразу купить их обратно и держать дальше. За счет этого получите законную отсрочку уплаты НДФЛ, а за это время деньги можно пустить в оборот и заработать.
- Вариант с купонными выплатами разбирали выше – по ним можно вообще избежать НДФЛ. Налоги на купонный доход по корпоративным облигациям – отличный способ получать прибыль, большую чем банковские проценты с НДФЛ в 0%.
- Если бумаги покупали после 2014 г. и держали их больше 3 лет, получаете налоговый вычет, рассчитывающийся как K x 3 млн. руб. За каждый год удержания скидка при уплате налога составляет 3 млн. руб. Пример – приобрели акций на 20 млн. в 2015 г., а через 3 года продали их по цене выше на 50%. При продаже получили 10 млн. дохода. Но за счет накопившегося вычета налог платить придется лишь с 1 млн. руб., что составит 130 тыс. руб. Сэкономили 90%.
- Если нет желания платить налог с дивидендов, выбирайте бумаги, по которым они полностью реинвестируются.
- Можно оставить на счету недостаточно денег, чтобы брокер не смог заплатить за вас. Получите почти годовую отсрочку и никаких штрафов.
- Отличную льготу предлагают на бумаги компаний, относящихся к высокотехнологичному сектору. Они должна относиться к этой категории на протяжении всего периода владения ими инвестором, держать их нужно не меньше года. Взамен получаете возможность не платить налог, причем сумма прибыли не ограничивается.
В большинстве случаев брокеры сделают это за вас. Но я бы рекомендовал хотя бы в общих чертах понимать процедуру уплаты налогов, а также знать, как рассчитывается их величина и прочие нюансы. От форс-мажоров никто не застрахован, зная процедуру, сможете сами заплатить НДФЛ.
Если сталкивались с какими-то нюансами, не освещенными выше, обязательно напишите об этом в комментариях. Вместе разберемся с вашей ситуацией.
Налогообложению будет посвящен еще один материал, так что подписывайтесь на обновления блога. Так вы узнаете о выходе новых полезных статей моего блога в числе первых и станете самым финансово грамотным в своём окружении. Я же на этом прощаюсь с вами и желаю не только успехов в инвестировании, но и отсутствия проблем с налоговой.
Налоги после продажи акций в 2021 году.
Не все сделки с акциями такие удачные. Инвестируя в ценные бумаги на бирже, инвесторы покупают портфель ценных бумаг, результаты по которым могут отличаться.
Год назад, когда Илья покупал акции Яндекса, брокер уговорил его купить на бирже еще 1000 акций Газпрома по 260 руб. С самого начала эта идея казалась Илье подозрительной, но он поддался на уговоры.
Через год, как он и подозревал, акции Газпрома упали в цене до 210 руб. за одну акцию. Волевым решением Илья продал акции Газпрома и получил убыток 51 000 руб.
В целом неприятная ситуация, но все-таки есть два позитивных момента. Первое — в августе Газпром выплатил дивиденды по своим акциям в размере 15,24 руб на акцию, и Илья должен был получить за свои акции 15 240 руб., но пришло меньше, всего 13 258 руб., так как с дивидендов тоже удержали налог. Второе — убыток, полученный при продаже, уменьшил общий результат по портфелю, и налог тоже уменьшился на 6 630 руб.
В последнее время развелось всяких «очумелых» блогеров-аналитиков, которые пишут всякую чушь и рекомендации, какие акции покупать. И если бы не бурное отмечание позапрошлого Нового года, Илья бы не стал реагировать на эти рекомендации и покупать акции авиаперевозчиков и аэропортов!
Но «черт» (блогер) дернул Илью купить еще акции аэропорта «Кольцово». Так как их нельзя купить на бирже, то Илья попросил своего брокера купить на внебиржевом рынке 4 акции аэропорта «Кольцово» (кто не знает, это аэропорт Екатеринбурга). В это момент очень «удачно» нашелся продавец, который продал их по 30 000 руб. за акцию.
Теперь же, через год, Илью осенило, что перспективы авиаперевозок туманны, и он решил продать эти акции. В этот момент брокер также «удачно» находит покупателя на его акции, только уже по цене 15 000 руб. за акцию и даже есть подозрение, что этот покупатель тот самый человек, который продал Илье эти акции год назад.
Если вы продаёте акции, пользуясь услугами брокера или непосредственно биржи, зарегистрированной на территории РФ, то такой брокер, организация или доверительный управляющий будут выступать в качестве вашего налогового агента.
Продажа акций через третье лицо освобождает вас от необходимости заполнять налоговые декларации и самостоятельно перечислять средства в ФНС — это ложится на вашего посредника, который, в свою очередь, взимает с вас плату за оказанные услуги. Таким образом, вы получите доход от продажи акций за вычетом налога и вознаграждения агента. Тут стоит отметить, что если инвестор претендует на получение определенных налоговых вычетов, то он должен будет самостоятельно обратиться за ними в налоговую с заполненной декларацией 3-НДФЛ.
В том случае, если вы самостоятельно осуществляете деятельность по продаже акций, либо пользуетесь услугами зарубежных посредников, все процедуры по уплате налогов потребуется осуществить самостоятельно.
Определение финансового результата
Формула определения финансового результата в общем случае очень проста: берутся доходы, исчисляемые в порядке, что рассмотрен нами выше, и из них вычитаются расходы, соответствующие приведенным выше критериям. При этом, если у физлица в налоговом периоде есть расходы, но нет доходов, то данные расходы могут быть перенесены на тот налоговый период, в котором доходы появляются.
Финансовый результат по сделкам, связанным с куплей-продажей физлицом акций, определяется по окончании налогового периода. Результат по сделкам непосредственно с акциями и производными инструментами учитывается раздельно.
Если финансовый результат по факту совершения физлицом сделок непосредственно с акциями — отрицательный, то превышение расходов над доходами может быть применено для оптимизации налоговой базы по финансовому результату, который отражает сделки с производными инструментами. Кроме того, действует и обратное правило — когда убыточными оказались сделки по производным инструментам, на сумму убытка может быть оптимизирована база по сделкам с акциями.
Вместе с тем, если оба вида торговых операций — как сделки с акциями, так и сделки с производными инструментами, оказались убыточными, то налогоплательщик должен осуществить раздельный учет данных убытков в установленном порядке. Это даст возможность использовать убыток для оптимизации налогооблагаемой базы в будущие налоговые периоды — по соответствующим сделкам. То есть, убытки по контрактам, что связаны с куплей-продажей акций, могут быть учтены при исчислении налогооблагаемой базы только по таким же контрактам.
То же правило установлено и для сделок с применением производных финансовых инструментов.
Важный нюанс: указанные правила переноса убытков действуют только в рамках сделок, проведенных на биржевых торгах. Если торговля осуществлялась не на организованном финансовом рынке, то перенос убытков в рассмотренном выше порядке не может быть осуществлен. Всего соответствующие убытки можно переносить на будущие налоговые периоды в течение 10 лет.
Важно при этом сохранять документы, удостоверяющие финансовый результат.
В начале статьи мы отметили, что в ряде случаев для налогоплательщиков, исчисляющих доходы по факту сделок с акциями, устанавливаются значительные льготы. В чем заключается специфика данных льгот? Как избежать уплаты налога при продаже акций при их применении?
Платить или не платить?
Налог от продажи квартиры платит тот, кто продал имущество и получил за это прибыль, то есть владелец. Заплатить также придется и тем продавцам, которым посчастливилось унаследовать жилье или получить его в дар от близкого родственника. На сегодняшний день размер налога для физических лиц составляет привычные нам 13% для резидентов Российской Федерации и 30% — для иностранных граждан и тех россиян, кто постоянно не проживает в нашей стране. Хорошая новость заключается в том, что размер налога от продажи квартиры можно существенно сократить или вовсе избежать.
Ключевым показателем при расчете суммы налога является срок владения имуществом. Это определенный законом период, по окончании которого владельцу жилья не нужно сдавать налоговую декларацию и выплачивать подоходный налог.
До 1 января 2016 года минимальный срок владения составлял 3 года. То есть недвижимость, приобретенную до 2016 года, можно было продать по истечении этого периода и не отчитываться. При этом сумма, полученная в результате продажи, вообще не имеет никакого значения и даже декларацию не нужно было подавать. Исходя из того, что сейчас уже 2020 год, все владельцы жилья, приобретенного до 2016 года, могут смело его продавать, не делясь при этом с государством.
С 1 января 2016 года минимальный срок увеличился до 5 лет. То есть тот, кто купил квартиру с 1 января 2016, сможет сэкономить на налогах только по истечении пятилетнего периода.
С 1 января 2020 года в силу вступили некоторые поправки. Владеть продаваемой квартирой по-прежнему нужно не менее 5 лет, однако появился ряд условий, благодаря которым этот период может быть сокращен до 3 лет.
Налог от продажи квартиры не надо платить по истечении 3 лет, если:
- жилье было получено в собственность в результате приватизации;
- имущество приобретено в результате подписания договора ренты после смерти его владельца;
- недвижимость перешла по наследству или была передана в дар родственником, членом семьи;
- продаваемая недвижимость является единственным жильем владельца. Если продавец состоит в браке, тогда учитывается вся недвижимость, которая находится во владении супругов, даже если в качестве владельца указан только один супруг. Это условие не относится к брачному договору, который разделяет имущество;
- квартира продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья. Например, семья приобретает вторую квартиру и регистрирует право собственности на нее. С момента регистрации у владельцев есть три месяца для того, чтобы продать старую квартиру и не платить при этом налог.
Перечисленные исключения не относятся к нежилым помещениям. Апартаменты, гаражи и дачи без уплаты налогов можно будет продавать через 5 лет.
Условия для продаваемого дома распространяются и на земельный участок, с которым его реализуют. Если частный дом является, например, единственным жильем, тогда участок, на котором он расположен, также не подлежит налогообложению после 3 лет собственности.
Для наглядности мы свели требования и минимальные сроки владения в таблицу.
| Условия | Минимальный срок владения |
|---|---|
| Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года | 3 года |
| Недвижимость приобретена в период с 1 января 2016 | 5 лет |
| Недвижимость, приобретенная с 1 января 2016 года, — была получена по наследству или в подарок от родственника — была приватизирована — является единственным жильем — продается в течение 90 дней со дня покупки новой квартиры |
3 года |
Кто освобождается от уплаты налога
Не платить налог с продажи своей квартиры в 2023 году могут граждане, попадающие под определенные условия.
Освобождаются от НДФЛ:
1. Собственники единственного продаваемого жилья, если владеют им более трех лет. Важное условие: у продавца не должно быть других жилых помещений в собственности.
При этом важно знать, что:
- к жилью, кроме квартиры, относятся: комната в коммуналке, жилой дом;
Апартаменты не относятся к жилым помещениям.
- учитывается долевая собственность в другом жилье, даже если она в коммунальной квартире;
- при наличии жилья состоящего в браке супруга (супруги), продаваемая квартира также теряет статус единственной.
При этих нюансах владелец продаваемой недвижимости обязан платить НДФЛ.
Когда доход с продажи недвижимости не облагается налогом
О том, как продать квартиру и не платить налог, говорится в ст. 217.1 НК РФ. Согласно положениям ч. 2 этой статьи доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более. При продаже жилья, предоставленного в собственность по программе реновации в Москве взамен освобождённого жилья, в срок владения продаваемыми жильём включается срок владения освобождённым жильём.
В общем случае освобождение от налога наступает через пять лет владения недвижимостью (ч. 5 ст. 217.1). Однако избежать уплаты налога при продаже квартиры или продать построенный дом без налога можно и после трёх лет владения в следующих случаях (ч. 3 ст. 217.1):
- если право собственности налогоплательщика возникло в порядке наследования, по договору дарения от близкого родственника, в результате приватизации, по договору ренты;
- если в собственности налогоплательщика на момент госрегистрации перехода права к покупателю на проданный объект нет другого жилого помещения.
Налог с продажи квартиры в 2023 году: новый закон
Основным документом, регулирующим правила исчисления и уплаты налогов, является Налоговый кодекс РФ. Периодически в него вносятся изменения, которые рядовые налогоплательщики обязаны знать и исполнять. Поэтому мы сегодня разберемся, какие изменения коснулись расчета налога при продаже квартиры.
- В госдуме с 29 сентября 2019 года был опубликован законопроект №720839-7, который уменьшит срок владения квартирой при продаже с 5 до 3 лет для физических лиц, что позволит разменять её быстрее и без оплаты 13% НДФЛ. Но здесь имеется одно условие: в собственности должна иметься только одна квартира!
- С 29 ноября 2021 года семьи с двумя и более детьми могут не платить при продаже квартиры. При этом не имеет значения, сколько лет недвижимость была в собственности. Исключение касается только дорогостоящих объектов. Например, дома, чья стоимость выше 300 млн рублей.
Законодатели вводят эту инициативу с целью поддержки как малоимущих, так и среднестатистических семей для улучшения жилищных условий. Продать жилье без налога позволит российским семьям сэкономить эти средства на ремонт или погашение процентов по ипотеки.
Кадастровая стоимость в роли налогооблагаемой базы
При продаже физическим лицом нежилой (коммерческой) недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, после прекращения регистрации физического лица в качестве ИП, данная льгота не действует. В этом случае, НДФЛ по ставке 13% облагается весь доход от продажи.
Известно, что по доходам от продажи имущества, находившегося в собственности не менее 3 лет, физические лица освобождены от уплаты НДФЛ.
Разъяснения Минфина — это не нормативный документ. Их давали не этому предпринимателю и ссылаться на них нельзя. Законодатели в основном вводят эту инициативу с целью поддержки как малоимущих, так и среднестатистических семей для улучшения жилищных условий.
Продать жилье без налога позволит российским семьям сэкономить эти средства на ремонт или погашение процентов по ипотеки.
Есть коммерческое помещение, оно сдается в аренду по договору, через рег. палату, соответственно платится налог 6% по УСН. В следующем году будет 5 лет после покупки этого помещения (покупка в 2016 г.). Покупалось это помещение на физ.лицо.
Планирую это помещение продать, ИП мне не нужно будет.
Налоговый кодекс РФ предусматривает несколько вариантов вычета. Чтобы им воспользоваться, нужно документально подтвердить расходы на покупку квартиры.
Аналогично решается вопрос при продаже гражданином нежилого помещения, ранее сдаваемого систематически в аренду.
Еще одним законодательным новшеством является минимальная стоимость, за которую имущество можно продать. Это позволяет минимизировать случаи, когда сумма продажи умышленно занижается с целью избежать налогообложения.
Согласно ст. 228 НК РФ физическому лицу следует самостоятельно исчислить и уплатить сумму НДФЛ, а также представить в налоговый орган по месту учета декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст.
229 НК РФ, Письмо МФ РФ от 23.03.2012 N 03-04-05/8-365).
Продажа нежилого помещения приравнивается к получению физическим лицом дополнительного вида дохода. Это приводит к необходимости подачи в налоговую службу декларации 3-НДФЛ и уплаты налога на доходы, ставка которого равняется 13%.
При этом отметим, что само понятие «предпринимательская деятельность» в Налоговом кодексе РФ не раскрывается. Согласно ст. 2 ГК РФ под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли.
Продажа нежилого помещения приравнивается к получению дохода несмотря на то, что его целью может стать заинтересованность владельца в приобретении другой недвижимости.
Когда физлицу не надо платить НДФЛ при продаже нежилого помещения
Физическое лицо в течение долгого времени владело нежилым помещением, предоставляя его безвозмездно в пользование другим физическим лицам, которые оплачивали только коммунальные услуги. В дальнейшем физическое лицо продало нежилое помещение по частям. Налоговый орган пришел к выводу о получении физическим лицом дохода от осуществления предпринимательской деятельности и доначислил НДФЛ и НДС.
При этом, расходы на покупку офиса (если не используется УСН «доходы») могут учитываться только в том налоговом периоде, в котором он был продан.
Учитывая изложенное, если имущество находилось в собственности налогоплательщика в течение установленного срока владения и более, а также в течение вышеуказанного срока не использовалось в предпринимательской деятельности, доход, полученный от продажи такого имущества, освобождается от НДФЛ.
Также уменьшить сумму налогообложения можно, если доказать документально все понесенные расходы, куда входит стоимость объекта недвижимости, даже если помещение куплено по ипотеке или с использованием средств потребительского кредита. Учесть надо также расходы на проведение ремонтных работ и перепланировку, средства, потраченные на покупку нового объекта.
Уменьшить налог на вычет: нюансы
Итак, налог, о котором идет речь, может быть уменьшен за счет применения «классических» вычетов — например, распространенного имущественного, который предоставляется гражданам по расходам на приобретение жилой недвижимости. Тот факт, что куплен жилой объект, а продается — нежилой, не играет совершенно никакой роли.
Вычет можно использовать в целях взаимного зачета с налогом частично либо полностью. Самое главное условие применения данной налоговой привилегии — совершение сделки по продаже помещения в том году, за который оформляется вычет.
Пример.
Савельев А.Н. в 2015 году купил квартиру за 2 000 000 рублей. С этой суммы он может получить имущественный вычет в размере 260 000 рублей (13% от 2 000 000). Чуть позже Савельев продал принадлежащий ему гараж за 1 000 000 рублей. С доходов за продажу гаража он должен заплатить налог в величине 97 500 рублей (13% от 750 000 — фактической налогооблагаемой базы по доходу, уменьшенному на специальный вычет в 250 000 рублей).
Обратившись в 2016 году в ФНС, Савельев может использовать часть вычета в зачет налога. В итоге, он ничего не будет должен государству, в то время как у него еще останется неизрасходованный вычет в сумме 162 500 рублей (260 000 — 97 500). Он может быть оформлен к выплате в общем порядке — через ФНС, получен через работодателя или же использован в целях снижения иных налогов гражданина, если необходимость в их уплате возникнет.
Как грамотно заполнить декларацию и какие варианты её подачи доступны гражданам сегодня
Если после продажи доли в квартире возникла необходимость в уплате налога, продавцу требуется надлежащим образом оформить декларацию. Бланк носит название 3-НДФЛ, его и копию паспорта налогоплательщика нужно предоставить в территориальное отделение ФНС до 30 апреля следующего года, идущего после года совершения сделки купли-продажи.
Заполнить декларацию можно любым подходящим способом: получив бланк в офисе налоговой и заполнив его от руки, посетив сайт ФНС или Госуслуг и передав декларацию в электронном виде или же отправить заверенные нотариусом документы почтой.
Подавать отчётность обязаны все граждане, даже если сумма равна нулю или есть льготы, позволяющие не платить налог. За непредставленную в сроки декларацию человеку придётся заплатить штраф тысячу рублей.
Специалисты не советуют откладывать процесс подачи документов на конец апреля, ведь всегда остаётся вероятность ошибки и в таком случае документы придётся нести в налоговую дважды. Указанную в документе сумму налога важно успеть погасить до наступления 15 июля. Игнорирование сроков уплаты карается штрафом в размере 20% от суммы, а также 5% от суммы будет начисляться за каждый месяц задержки. Поэтому так важно быть внимательным при продаже недвижимости. Это позволит сохранить время, нервы и заработанные деньги.
Как рассчитать налог с продажи квартиры
Налог с продажи квартиры является налогом на доходы физического лица и определяется как 13 процентов от дохода, полученного в результате операции.
Доходом является разница между суммой продажи и расходами на покупку. Если расходов на покупку не было или подтвердить их не представляется возможным, тогда можно воспользоваться налоговым вычетом.
Формула для расчета налога с продажи квартиры следующая:
T = (S — S) × R S – стоимость объекта недвижимости
S – налоговый вычет либо сумма расходов на покупку
R – налоговая ставка, % Гражданин Иванов купил квартиру за 4 500 000 рублей. А через 2 года продал за 6 000 000 рублей. Заплатить налог придется с разницы:
(6 000 000 — 4 500 000) × 13% = 1 500 000 × 13% = 195 000 рублей.
Необходимость платить налог исчезает, если владеть недвижимостью определенный срок (минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества). В остальных случаях нужно подавать декларацию и платить налог.