Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приемка квартиры в новостройке от застройщика. Инструкция.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это процедура является обязательным условием передачи готового жилья от застройщика к покупателю. Она начинается с приглашения на первичный осмотр квартиры и, если у будущего собственника жилья нет претензий к качеству работ, завершается подписанием акта приемки-передачи. Если нарекания все-таки присутствуют, процесс приемки может быть связан с рядом дополнительных действий.
На что обращать внимание при осмотре: пошаговый разбор
При осмотре квартиры тщательно отмечайте ваши замечания в чек-листе.
Шаг 1. Еще до входа в квартиру, находясь в офисе строительной компании, изучите все документы:
-
разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
-
кадастровый и технический паспорт;
-
документы о присвоении почтового адреса;
-
заключение о соответствии построенного объекта ТТР и проектной документации;
-
паспорта и гарантии на счетчики и двери.
Можно ли воспользоваться услугами профессионального приемщика квартиры?
Существует практика приглашения дольщиком на приемку квартиру стороннего проверяющего: квалифицированного специалиста-приемщика, который выполняет все необходимые проверки при помощи специальных инструментов.
Часто застройщики бывают против присутствия такого проверяющего, но законодательство не запрещает брать с собой на приемку квартиры постороннее лицо.
Советы по самостоятельной приемке квартиры у застройщика
Принять квартиру самостоятельно вполне реально, но важно быть очень внимательным. Для этого необходимо запомнить три совета по самостоятельной приемке квартиры в новостройке:
- Не торопитесь, указывайте все, что посчитаете нужным. Если вы не скажете о недостатке, его устранять точно не станут.
- Действуйте системно. Например, проводите осмотр каждого помещения поочередно, сначала слева направо, потом сверху вниз.
- В первую очередь смотрите на: окна (качество монтажа), работу вентиляции, углы, граничащие с улицей. Они должны быть сухими и без трещин, в противном случае пропишите это в акте осмотра.
При каких недостатках нельзя подписывать акт приема-передачи?
Все обнаруженные недостатки фиксируются в смотровом листе (акте дефектовки). Документ составляется в свободной форме, в двух экземплярах — один для покупателя, другой для застройщика. В акте обязательно указываются данные покупателя и строительной компании. В основной части документа указываются недочеты, а внизу проставляется дата проверки и подписи сторон.
По общему правилу недочеты делятся на два вида:
- Существенные — это дефекты при наличии которых в квартире невозможно жить. Например, дыры в стенах и окнах, неработающая канализация, не правильно установленные входные двери. Подписывать акт приема-передачи покупатель должен только после того, как застройщик устранит подобные недостатки.
- Несущественные недостатки не мешают жизни в квартире. К ним относятся: неровные стены, царапины на стеклах, и т.д. Их тоже необходимо фиксировать. Если покупатель отказывается подписывать акт из-за несущественных дефектов, застройщик имеет право подписать документ в одностороннем порядке через 2 месяца. Оспорить такой документ можно только в судебном порядке.
Предвкушение от переезда в свою собственную квартиру очень волнительно, но все-таки надо отключить эмоции и проводить приемку квартиры в новостройке с трезвой головой.
Важно! Если обнаружили несоответствия или изъяны, застройщик будет обязан их устранить бесплатно. В противном случае исправление чужих ошибок будет оплачено из кармана владельца.
Обычно лицо, сдающее в эксплуатацию объект, торопит, однако проверка может продолжаться столько времени, сколько понадобится, даже целый день – эта процедура не регламентирована по времени. И также не стоит верить на слово, что обнаруженный недостаток ничтожен. Не надо стесняться, стоит настаивать на том, чтобы проблема была зафиксирована и внесена в акт.
Как исправляют недочёты
Если вы договорились с застройщиком, что он сам приведёт вашу квартиру в надлежащий вид, то не рассчитывайте на быстроту действий. В законе не прописано, сколько времени есть у застройщика на исправление дефектов. Чем больше квартир сдано, тем дольше ждать.
Если недочёты мелкие и вам жаль времени, лучше исправьте их сами. Когда застройщик по вашему дефектному листу всё исправит, вас позовут на повторный осмотр. Если теперь всё в порядке, а до этого акт приёмки-передачи вы не подписали, то можно смело подписывать.
Помните, что застройщик даёт пятилетнюю гарантию на дом и трёхлетнюю на инженерное оборудование. В течение этого срока вы имеете право обратиться к застройщику с жалобой на дефекты, которые в квартире точно не по вашей вине: неровные стены, неисправное водоснабжение или вентиляцию. Не стесняйтесь отстаивать свои права на качественное жильё.
Как принять квартиру у застройщика самостоятельно
Если вы решили принимать квартиру в новостройке без помощи эксперта, нужно внимательно относиться к каждой мелочи. Независимо от того, в каком виде застройщик сдает квартиру (без отделки или с отделкой), нужно принимать ее, обязательно проверяя следующие моменты:
- Входная дверьдолжна иметь надежную конструкцию. Она должна легко открываться и плотно закрываться.
- Швы и стыки на стенахдолжны заделываться по всем правилам. В местах стыковки строительных конструкций не должны быть заметны следы влаги. С особой тщательностью следует принимать стяжку пола в квартире. Нужно простучать каждый метр стяжки молотком. Если в некоторых местах бетонной стяжки присутствуют воздушные пузырьки, то звук от ударов будет глухим. Такие участки следует обвести мелом для фиксации. В идеале на бетонной поверхности должны отсутствовать какие-либо трещины, но в то же время нужно принимать во внимание особенности усадки здания. В связи с усадкой на поверхности стяжки могут появляться небольшие трещины шириной не более 4-х миллиметров. Для проверки горизонтальности основания под укладку полов используется строительный уровень.
Правило № 4: Различия между существенными и несущественными недостатками
Конечно, нужно смотреть на вещи реально и понимать, что какие-то недочеты все равно найдутся. В строительстве всегда имеются недостатки. Однако одно дело, когда речь идет о мелком или легкоустранимом дефекте, и совсем другое — когда строители допустили грубое нарушение проекта или имеет место существенный изъян. В этой связи все недостатки можно разделить на существенные и несущественные.
Особенности приемки квартиры от застройщика в 2022 году
В марте 2022 года экономика страны вошла новый виток кризиса. Правительство в целях поддержки строительной отрасли установило новые правила передачи квартир дольщикам. Данные правила установлены Постановлением Правительства от 23.03.22 г. №442.
Что изменилось по отношению к 214 ФЗ:
- Постановление предусматривает, что по соглашению сторон срок передачи объектов может быть изменен в отдельности от других объектов без изменения проектной декларации. Закон же устанавливал, что срок передачи квартир в одном жилом доме должен быть единым для всех;
- Постановление допускает направления сообщения о завершении строительства в форме электронного документа, подписанного усиленной квалификационной подписью по электронной почте, указанной в договоре. Или иным способом, предусмотренным договором. Закон же устанавливал требование о направлении сообщения о завершении строительства только по Почте России заказным письмом с уведомлением о вручении;
- Правительство устанавливает требования к специалистам, кто может осуществлять осмотр и фиксировать недостатки;
- Эксперт должен быть внесен в реестр специалистов в области строительства, осуществлять трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с лицом, включенным в СРО.
Специалист выбирается по соглашению с участником долевого строительства. Правительство возлагает на Застройщика обязанность компенсировать участнику долевого строительства расходы на услуги такого специалиста.
- Увеличен срок на устранение недостатков до 60 дней;
- Ранее застройщик должен был устранить недостатки в разумный срок, но не более чем в 45 дней (ст. 20 ЗоЗПП);
- Право на обращение в суд возникает только по истечении 60 дней, если застройщик не устраняет безвозмездно недостатки;
- Также по истечение этого срока возникает право требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора или компенсации своих расходов (застройщик обязан удовлетворить это требование в течение 10 дней);
- Если участник долевого строительства не предоставил доступ застройщику для устранения недостатков в течение 60 дней, он лишается права на судебную защиту;
- Сокращен срок для составления застройщиком одностороннего Акта, при уклонении от подписания АПП дольщиком, до одного месяца.
Что взять с собой на приемку квартиры
К приемке новостройки всегда необходимо подготовиться заранее. Если у вас есть возможность, пообщайтесь с другими дольщиками или жильцами соседних домов. Возможно, вы выясните новые нюансы и будете более осведомлены. Осматривать помещение всегда необходимо днем, когда светло, чтобы возможно было разглядеть все. Кроме этого, с собой необходимо взять следующие вещи:
- фонарик (чтобы можно было заглянуть в плохо освещенные места — под ванну, например, или в щиток).
- планшет, фотоаппарат (или телефон) – для фиксирования недостатков, несколько листов бумаги (для заметок и проверки вентиляции), 2 ручки (если вдруг одна перестанет писать).
- мел, бумажный скотч (чтобы обозначать недостатки: клеить скотч и писать на нем пометки) и смываемый маркер (обводить царапины и окалины на стеклопакетах).
- небольшой электроприбор в качестве тестера (не берите зарядку от телефона – при неисправной проводке вы можете «спалить» аппарат).
- зажигалку или спички (с помощью пламени можно понять, работает ли вентиляция и есть ли щели в окнах).
- несколько видов лампочек (проверить патроны).
- рулетку (для замера площади).
- уровень, отвес (нитку и грузик).
- табурет или стремянку (по возможности).
С помощью таких нехитрых инструментов вы можете выявить визуальное соответствие помещения договорным нормам. Также есть ряд специфических инструментов, таких как тепловизор (для проверки стен и окон на промерзание зимой), дозиметр радиации, газоанализатор и другие. Их используют профессионалы для оценки квартир. Вы можете взять их в аренду или обратиться за услугой в Профприемку для осмотра, выявления и фиксации строительных нарушений в новостройках и таунхаусах Москвы и МО.
Один из самых распространенных дефектов, встречаемый в современных новостройках — промерзание конструкции. Данный недостаток делает невозможным комфортное проживание в квартире, так как в помещении возникают сквозняки, не поддерживается необходимая температура. Кроме этого, на промерзающей стене образуется плесень, что вредит здоровью жильцов.
Этот дефект может возникать из-за несоблюдения строительных технологий, а также при неравномерной усадке дома.
Проверить квартиру на предмет промерзания можно с помощью специального прибора – тепловизора, который измеряет температуру поверхности бесконтактным способом.
Тепловизором можно проверить скрытые щели в стенах, которые образуются при некачественной укладке блоков строителями. Также промерзание может возникать, если есть зазор при укладке утеплителя.
Кроме этого, прибор покажет трубы отопления под стяжкой пола, а в квартирах на верхних этажах можно определить места возможных протечек крыши.
С помощью тепловизора можно проверить и дефекты установки окон, которые также влияют на теплопроводность квартиры. Прибор показывает места некачественного заполнения пеной в монтажном шве, что приводит к последующей плесени на откосах и сквознякам.
Также при помощи тепловизора можно обнаружить мелкие трещины в оконных рамах, которые возникают при неправильном монтаже. Такие рамы застройщик должен заменить.
Помните, что, в соответствии с ФЗ №214, дольщик может не подписать акт, если его не устроило качество квартиры, правда это не ускорит решение проблемы (дефекты обнаруживают в половине квартир из новостроек), а только поссорит с застройщиком. Идеальный способ ликвидации дефектов: подписать акт приема-передачи с одновременным указанием в приложении всех недостатков, выявленных в присутствии застройщика (его представителя) при приемке квартиры. Список недостатков надо продублировать и для себя, в двух экземплярах.
Покупка квартиры у застройщика таит в себе немало сюрпризов, и чтобы все они были только приятными, не расслабляйтесь на финишном этапе. Важно знать, как принимать квартиру в новостройке, хотя всего, конечно, не предусмотреть, но многих неприятных ситуаций можно избежать качественной приемкой.