Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка нежилого помещения физическим лицом у юридического лица». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Pиcки cдeлки c юpидичecким лицoм
Ecли нe yчecть ocoбeннocти cдeлки c opгaнизaциeй, дoгoвop кyпли-пpoдaжи мoгyт aннyлиpoвaть в cyдe. Пpaвo coбcтвeннocти вepнeтcя к пpeжнeмy влaдeльцy, a пoкyпaтeлю пpидeтcя взыcкивaть c нeгo дeньги.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcaл coтpyдник, y кoтopoгo нe былo нa этo пpaв. Oбычнo cдeлкy c нeдвижимocтью зaключaeт гeнepaльный диpeктop, диpeктop или пpeдceдaтeль пpaвлeния. Ecли дoкyмeнты пoдпиcывaeт дpyгoй coтpyдник, нaпpимep, глaвный бyxгaлтep — y нeгo дoлжнa быть дoвepeннocть.
Opгaнизaция — бaнкpoт. Ecли кoмпaния пpoxoдит пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, ee имyщecтвo peaлизyют нa ayкциoнe, a выpyчeнными дeньгaми зaкpывaют дoлги. Нeкoтopыe фиpмы пытaютcя caмoвoльнo пpoдaть нeдвижимocть, нo кpeдитopы мoгyт ocпopить cдeлкy в cyдe.
Можно ли взять банковский кредит на покупку КН под залог недвижимости?
Купить недвижимость без денег, увы, не получится. Даже с помощью банковского кредита. Первоначальный взнос — обязательное условие в любом банке!
Вот актуальные условия кредита «Коммерческая ипотека» от «Абсолют Банка».
Кредит выдается на покупку нежилой (коммерческой) недвижимости. Его максимальный размер составляет 15 млн. рублей (если объект находится в Москве, Санкт-Петербурге или области). Для других регионов максимум снижается до 9 млн. рублей. Оформить «Коммерческую ипотеку» можно на срок от 5 до 10 лет. Базовая ставка начинается с 13,9% годовых.
А дальше начинается самое интересное.
В Абсолют Банке Вы можете рассчитывать на, максимум 60% стоимости объекта. Хотите получить больше? Предложите банку дополнительный залог. В этом случае он даст Вам в кредит не 60%, а 80% стоимости объекта.
Причем, совсем не факт, что помещение оценят по рыночной цене. По правилам банка из двух стоимостей (цена продавца и оценочная) банк выберет меньшую. И не забывайте о дополнительных расходах: страховке, оценке имущества, услугах нотариуса и других.
Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.
Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.
Сравнительная характеристика процедур
Приобретение недвижимости через торги имеет свои преимущества:
- более высокую безопасность для соискателя, тогда как частные лица нередко оказываются мошенниками;
- низкая стоимость недвижимости;
- все документы будут юридически проверены;
- удобная электронная форма проведения.
Минус только один, среди представленных лотов соискатель может не найти нужный ему вариант.
Преимущества при покупке у частного лица:
- разнообразие предложений;
- быстрые сроки оформления сделок;
- нет риска проиграть аукцион;
Недостатки:
- непроверенные покупатели;
- недостоверность технической документации;
- возможность выявления обременений.
- Я на этапе покупки квартиры у юрлица. Куда переводить деньги или лучше отдать наличными?
Деньги за недвижимость нужно отдавать только в кассу организации или переводить на счёт.
- У моей компании упрощённая система налогообложения. Продаём нежилое здание. Мне всё равно нужно платить налог на имущество?
Налог на имущество должны платить все юрлица. Он не зависит от режима налогообложения компании.
- Собираюсь покупать квартиру у юрлица. Как узнать, не прописаны ли там посторонние и все ли счета за ЖКХ оплачены?
Обратитесь в Управляющую компанию жилого дома, вам предоставят соответствующую справку.
Если учитывать все нюансы заключения сделок с юрлицами, собрать все необходимые документы и тщательно подготовиться, можно хорошо сэкономить на услугах профессионального юриста.
Чаще всего стремление продавца занизить официальную стоимость продажи недвижимости и часть денег взять наличными вызвано желанием сэкономить на налогах. Но бывают и другие причины.
Например, характерная ситуация для арендного бизнеса — если объект не очень большой, собственником является индивидуальный предприниматель (ИП), использующий упрощенную систему налогообложения. И покупают его часто тоже на ИП.
Для применения упрощенки установлены лимиты: доход за отчетный период не должен превышать 200 млн.руб., а остаточная стоимость основных средств не должна превышать 150 млн.руб. (указанные суммы ежегодно индексируются на коэффициент-дефлятор).
Если стоимость недвижимости близка к 150 млн или если это не единственный объект, и покупатель, и продавец могут быть заинтересованы занизить официальную стоимость объекта, чтобы не выскочить за лимиты по оборотам или по стоимости основных средств. Поэтому они пытаются договориться и оплатить стоимость недвижимости частично наличными.
Чем это чревато? Такую сделку могут оспорить
Например, если в отношении продавца будет возбуждено дело о банкротстве, такая сделка будет оспорена, так как официально покупка коммерческой недвижимости прошла существенно ниже рыночной стоимости. Дальнейшее развитие событий крайне неприятно для покупателя — недвижимость вернут в общую конкурсную массу после соответствующего требования, а затем реализуют с торгов и полученные средства поделят в соответствии с требованиями кредиторов.
Как избежать?
Не ввязываться в подобные схемы. Проверить заранее риски банкротства нельзя, пока не начались судебные процессы.
Когда проверка объекта завершена, нужно обратить внимание на продавца, его супруга и предыдущих собственников — проверить наличие судебных споров с участием этих лиц. Главные «красные флаги», после которых стоит насторожиться, а иногда и задуматься о целесообразности сделки:
-
эти лица участвуют в судебных процессах;
-
в компаниях-продавцах — корпоративный конфликт.
Приобретение с предпринимательской целью: нужно ли регистрировать ИП?
Покупка недвижимости требует достаточно больших денежных средств. Ежегодно по итогам отчетного периода возникает вопрос о выплате необходимых налогов за приобретенную недвижимость, которые можно оптимизировать, оформив статус ИП.
В этом случае налоговые вычеты по коммерческой недвижимости составляют 6%.
Появляется возможность использовать для организации производства банковские кредиты, оформленные под залог недвижимого имущества. Для ИП при покупке недвижимости допускается рассрочка платежа сроком до 3 лет в случаи оформления сделки непосредственно с застройщиком.
Приобретение коммерческой недвижимости является хорошим вложением денежных средств с учетом тщательной проверки и правильного использования.
Требования банка к заемщику
Физическим и юридическим лицам доступна коммерческая ипотека, условия, как показывает практика, устанавливают кредитные организации. Требования предъявляют не только к объекту, но и к заемщикам. Если клиент – физическое лицо, то чаще всего денежные средства выдаются на следующих условиях:
- возраст от 18 до 65 лет;
- наличие постоянного официального дохода на протяжении не менее полугода;
- достаточный заработок для исполнения финансовых обязательств;
- наличие гражданства РФ;
- небольшая кредитная нагрузка;
- положительная кредитная история.
Если клиент является юридическим лицом, то банк, в первую очередь, будет оценивать не руководителя предприятия, обратившегося за кредитом, а компанию в целом. Обращают внимание на уровень:
- платежеспособности;
- ликвидности;
- закредитованности;
- доходности и др. параметры.
Как продать квартиру под коммерческие цели?
Продать квартиру под коммерческую недвижимость можно 2-мя путями:
- Продать объект как он есть, т.е. продается жилая недвижимость. В дальнейшем новый владелец уже сам будет заниматься ее переводом в нежилой фонд.
- Собственник сам занимается переводом квартиры в нежилое помещение, а затем ее продает.
Справка! Перевод жилого помещения в нежилое занимает от 9 месяцев до 2-ух лет.
Квартиру можно перевести в нежилой фонд, только если:
- в ней никто не зарегистрирован;
- имеется отдельный вход или возможность его сделать;
- под квартирой не имеется никаких жилых помещений;
- она не арестована.
Как обезопасить себя от рисков?
Чтобы обезопасить себя от рисков, необходимо выяснить, существует ли юридическое лицо на момент сделки (то есть не ликвидировано ли оно, не объявлено ли банкротом, имеет ли лицо, подписывающее бумаги о сделке, такие полномочия и тому подобное), и проверить достоверность предоставленных компанией документов. Чтобы обезопасить себя от ненужных рисков, при заключении договора следует придерживаться нескольких правил:
- Получить у второй стороны копию устава организации;
- Ознакомиться с полномочиями директора и других лиц, чьи подписи стоят на договоре;
- Запросить одобрение от совета директоров и справку о крупности сделки. Лучше всего лично присутствовать на совете акционеров, но многие компании этого не позволяют. В таком случае, следует тщательно изучить документацию и разрешающие основания для проведения сделки;
- Посетить сайт Федеральных приставов и выяснить, не открыты ли судебные производства против компании-продавца. Наличие судебных производств может быть причиной сильного снижения стоимости жилья;
- Не оплачивать сделку из рук в руки. Можно внести средства на расчетный счет фирмы или оплатить сделку в кассе, где покупателю выдадут кассовый ордер с печатью и подписью бухгалтера организации и директора. Это будет достаточным основанием, подтверждающим факт перечисления денежных средств.
Соблюдение перечисленных выше правил позволит обезопасить себя и без проблем приобрести хорошее жилье у юридического лица. Для минимизации рисков лучше все же обратиться в проверенное агентство недвижимости и запросить консультацию договорного специалиста, который проверит документацию. Такая проверка будет полезной даже несмотря на то, что при оформлении ипотеки банковское учреждение самостоятельно проверяет продавца.
Этапы оформления сделки
Для начала необходимо изучить все этапы покупки квартиры у юридического лица. Риски покупателя будут минимизированы, если гражданин уже будет знаком с данной схемой:
- Для начала покупателю необходимо подобрать жилье, которое полностью соответствовало бы его требованиям.
- Затем необходимо проверить документы на жилплощадь и документы у юридического лица.
- Далее нужно составить договор купли-продажи и подписать его.
- После этого можно переходить к передаче денежных средств. Нужно помнить, что деньги переводятся только после регистрации договора в ЕГРН.
- В заключении можно регистрировать квартиру.
Однако данная схема действует не только при совершении сделки с юрлицом, но и с физлицом.
Что же касается продажи квартиры фирмой, то тут также имеются свои нюансы. Сделка между юрлицом и физлицом сложна и для самой организации. Вот с какими сложностями владельцы компании сталкиваются чаще всего:
- для начала генеральный директор должен собрать разрешение на продажу жилплощади у всех владельцев компании;
- только после того, как все акционеры или совладельцы предоставили свое согласие, можно переходить к сбору требуемых бумаг.
Как не попасть в руки к мошенникам?
Безопасная покупка квартиры и защита от мошенничества. Возможно ли это при сделке с юрлицом?
Гарантировать 100%-ную безопасность нельзя ни одному покупателю. Но вот что, необходимо знать, при совершении данной операции:
- Сделка должна быть «чистой». Никаких доверенностей.
- Необходимо следить за тем, чтобы все документы были заверены нотариально.
- Если продажа возможно только по доверенности, необходимо проверить представляющее владельца лицо и его права.
- При наличии основания при продаже жилплощади важно тщательно проверить его подлинность. При желании можно даже встретиться с бывшим владельцем (если это возможно).
Запомните: официальное юридическое лицо — это не гарантия сделки без подвохов. Множество фирм занимаются различными незаконными махинациями, а бороться с ним потом сложнее, чем с обычным физлицом.
Покупка нежилого помещения на юридическое лицо это
Обязательно указываются параметры нежилого здания или помещения, его место расположения.
- Удостоверение того, что объект действительно принадлежит продавцу, притязания на него со стороны третьих лиц не возникали.
- Условия передачи прав продавцом покупателю, сроки фактического вступления во владение.
- Стоимость объекта, сроки и способы внесения оплаты.
- Права и обязанности сторон.
- Ответственность сторон за не исполнение установленных договором обязанностей.
- Условия расторжения договора.
- Заключительные положения.
- договора купли-продажи нежилого помещения
- договора купли-продажи нежилого помещения
ДКП составляется в трёх экземплярах, каждый экземпляр подписывается сторонами.
Как составить договор?
Договор составляется сторонами, в зависимости от предпочтений и сопутствующих обстоятельств:
- в агентстве по работе с недвижимостью;
- в юридической консультации;
- в нотариальной конторе;
- самостоятельно.
При обращении к агенту, юристу или нотариусу стороны получают полностью подготовленный к пользованию документ. При самостоятельной его подготовке нужно обратить внимание, чтобы в него были включены все необходимые сведения. К ним относятся:
- Предмет договора, с указанием персональных и паспортных данных покупателя и продавца, места проживания каждого из них.
Регистрация начинается с оплаты госпошлины, которая взимается с покупателя. В зависимости от статуса покупателя, пошлина составляет:
- для физ. лиц – 2 тысячи рублей;
- для юр. лиц – 22 тысячи.
Контрагенты подходят в МФЦ совместно, передавая регистратору 3 экземпляра договора, свои паспорта, представители – доверенности. Продавец прилагает:
- правоустанавливающий и право удостоверяющий документ;
- учредительную документацию;
- техническую и кадастровую документацию.
По усмотрению регистратора может быть затребована любая документация, участвовавшая в сделке.
- согласие остальных собственников на продажу квартиры.
Обратить внимание нужно на следующее:
- есть ли нотариально заверенное согласие супруга;
- если в семье есть несовершеннолетние дети, есть ли разрешение органов опеки и попечительства.
Как оформить коммерческую недвижимость: 3 способа снизить риски и минимизировать налоговую нагрузку
Нередко собственники сталкиваются с дилеммой, относительно того, по какой цене продавать недвижимость. Если указать завышенную цену, то процесс реализации недвижимости может затянутся на долгое время. И наоборот, если выставлять недвижимость по заниженной цене, то можно, как говорится продешевить, и недополучить выгоду. Поэтому, после того, как было принято решение о продаже недвижимости. следует обратиться за услугами специализированных агентств, которые занимаются оценкой недвижимости.
На цену обычно влияет назначение недвижимости (т.е. это может быть магазин, заведение общепита, офис и т.д.) ее размер, местоположение, транспортная доступность, уровень развития инфраструктуры, год постройки и т.д.
Конечно, на коммерческую недвижимость распространяются те же самые требования, что и на случаи реализации жилой недвижимости. Среди подобных требований обычно следующие:
- недвижимость должна быть в собственности
- отсутствие обременений
- отсутствие притязаний третьих лиц
- полный порядок документации
Говоря о первом элементе из списка, следует отметить, что бывают случаи. когда недвижимость находится в собственности ни одного, а сразу нескольких лиц. Получается, что при реализации таковой, в сделке должны участвовать все собственники, либо же каждый из них должен дать одобрение на проведение таковой. Иначе сделка будет признана недействительной. Т.е. никаких юридических последствий после ее заключения не последует.