Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить дополнительное соглашение к ДДУ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подписание дополнительного соглашения к ДДУ — решение исключительно добровольное. Застройщик не может принудить дольщика соглашаться на изменения условий основного договора. Если вторая сторона против, она вправе не ставить подпись в документе. Однако в этом случае и девелопер может даже подать в суд, чтобы обязать дольщика подписать дополнительное соглашение. Суд рассмотрит обращение и решит, кто из участников сделки прав.
Ключевые юридические тонкости допсоглашения к ДДУ
Но если дольщика ничего не смущает в дополнительном соглашении и он согласен на изменения, тогда документ оформляют и он становится неотъемлемой частью основного договора. Правда в законную силу документ всё равно вступит только после регистрации в Росреестре. Такая процедура обычно занимает до семи рабочих дней. Дополнительно за неё придётся заплатить госпошлину в размере 350 рублей (обычно этим занимается застройщик).
Новые особенности передачи объекта участнику долевого строительства на период с 25 марта по 31 декабря 2022г. — блоги риэлторов / ЦИАН
23 марта 2022г. Постановление правительства РФ № 442 (далее – «Постановление») установлены особенности передачи объекта участнику долевого строительства на период с 25 марта по 31 декабря 2022г.
Во всем остальном, что не урегулировано данным Постановлением, застройщику и участнику долевого строительства стоит руководствоваться Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
- В данной статье мы рассмотрим только самые важные и актуальные изменения, которые коснулись условий передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства, а именно:
- • Застройщик и участник долевого строительства вправе по соглашению сторон изменить срок передачи объекта входящих в состав того же многоквартирного дома, но не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
- • Застройщик может составить в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью лица и направить участнику долевого строительства по адресу электронной почты, либо иным способом, указанным в договоре:
- — сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- — сообщение о готовности объекта долевого строительства к передаче;
- — предложение о внесении изменений в договор в части сведений о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства и его принятия участником долевого строительства.
- Кроме того, данным Постановлением установлено, что, если участник долевого строительства в ходе осмотра объекта обнаружил существенные нарушения требований к качеству объекта, участник и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче (например, одностороннего акта), составляют акта осмотра с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией.
- В данном Постановлении законодатель определил критерии предъявляемые к квалифицированным специалистам, а именно:
- • специалист по организации архитектурно-строительного проектирования и (или) строительства (видимо тут законодатель имел ввиду, что специалист должен иметь соответствующий диплом);
- • квалификация специалиста должна быть подтверждена сведениями о внесении в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в национальный реестр специалистов в области строительства;
• специалист должен осуществлять трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющей подготовку проектной документации, и соответствуют требованиям главы 6.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
- Если у участника отсутствуют существенные замечания к качеству объекта долевого строительства, застройщик и участник указывают в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства перечень недостатков (дефектов) (далее — недостатки), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком.
- Застройщик должен удовлетворить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков (видимо имелось ввиду не существенных недостатков) в срок не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а в случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства — в срок не более 60 календарных дней со дня составления акта осмотра с участием специалиста.
- Также данным Постановлением установлены правила обследование объекта долевого строительства:
- • обследование объекта долевого строительства обеспечивается методами визуального и инструментального обследования (далее — осмотр);
- • специалист, участвующий в проведении осмотра, определяется по соглашению с участником долевого строительства;
- • дата проведения осмотра с участием специалиста согласовывается участником долевого строительства и застройщиком в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий относительно перечня недостатков объекта долевого строительства, но не ранее чем через 3 рабочих дня после дня ее согласования;
- • участник долевого строительства и застройщик обеспечивают свое присутствие и (или) присутствие уполномоченных представителей по месту нахождения объекта долевого строительства в согласованное время для участия в проведении осмотра;
- • не позднее 3 рабочих дней со дня проведения осмотра специалистом участник долевого строительства направляет застройщику акт осмотра, составляемый в произвольной форме и включающий в том числе дату осмотра, фамилию, имя и отчество (при наличии) специалиста, сведения о его квалификации и информацию специалиста о наличии или отсутствии нарушений установленных требований к качеству объекта долевого строительства.
Думаем, что если данные нововведения приживутся, то они будут применяться на постоянной основе, а может и будут внесены в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Основания для заключения
Как правило, инициатива заключения доп. соглашения исходит со стороны застройщика. Причин для этого может быть множество. Однако в некоторых случаях инициатором внесения изменений в договор будет и сам дольщик.
|
Примерные причины необходимости заключения дополнительного соглашения |
|
|
Инициатива застройщика |
Инициатива дольщика |
|
Строительство осуществляется медленно и необходимо продлить срок сдачи объекта |
Участник продал свои права по ДДУ третьему лицу |
|
Застройщику нужно внести изменения, касающиеся качества отделки |
Изменение паспортных данных |
|
Необходимость повышения цены за строящийся объект |
Другие требуемые дольщиком изменения |
Молчание – не знак согласия
В течение нескольких лет юрист Антон Бланк собирал наиболее типичные примеры неправомерных уговоров, которые некоторые застройщики используют для того, чтобы дольщики подписали дополнительное соглашение о продлении срока сдачи новостройки. Делимся этой подборкой с нашими читателями.
«Если вы не подпишете соглашение на новый срок, мы через суд расторгнем договор, так как имеем на это право».
Реальность: застройщик за годы работы не провел ни одной судебной кампании по расторжению.
«Все подписали другой срок, а вы не подписали. У вас потом будут проблемы с оформлением свидетельства о праве собственности, так как сроки разные, а по 214-ФЗ они должны быть в одном доме одинаковые».
Реальность: Росреестр давно выработал практику, когда сроки в одном жилом здании могут быть разные, таким образом часть дольщиков дома могут подписать допсоглашения, а часть – не подписать.
«Если вы не подпишете дополнительное соглашение, неустойку мы будем выплачивать из тех денег, которые предназначены на строительство. В итоге не сможем достроить дом и вы сами себе навредите».
Реальность: неустойка погашается из прибыли застройщика.
«Мы обещаем сдать ключи вовремя, и вы начнете ремонт, только подпишите допсоглашение».
Реальность: застройщик умалчивает, что разрешения на ввод при этом может и не быть.
«Вы ничего не получите через суд, берите 10-20%».
Реальность: неустойка взыскивается в диапазоне от 50 до 100% суммы.
«Ваше уклонение от подписания соглашения о переносе срока может повлиять на размер взысканной судом неустойки».
Реальность: на размер неустойки в диапазоне 50-100% в самом деле влияют определенные факторы, но не этот.
«Если не подпишете продление срока, мы подадим на банкротство».
Реальность: банкротство для застройщика очень невыгодная процедура – можно потерять незавершенные объекты, недополученную прибыль, земли.
«Вы обязаны письменно ответить на предложение о переносе срока, в том числе мотивировать свой отказ».
Реальность: закон не содержит обязанности отвечать (письменно или устно), никаких последствий при отсутствии ответа не будет.
«Если в течение 10 дней вы не дадите ответа, то дополнительное соглашение о продлении срока будет считаться принятым».
Реальность: любое изменение зарегистрированного договора происходит путем регистрации дополнительного соглашения. Неответ зарегистрировать нельзя.
«При отказе от подписания дополнительного соглашения участник долевого строительства принимает на себя ответственность за отказ Управления федеральной регистрационной службы в государственной регистрации права собственности на объект участия в долевом строительстве» – тут без комментариев.
Все описанные ситуации наглядно показывают, что перед тем как подписать документ, необходимо проконсультироваться со специалистами, которые разъяснят, насколько правдивы «страшные» последствия неподписания дополнительного соглашения. В сфере долевого строительства, как и в любой другой области нашей жизни, важно знать свои права и уметь их защищать.
В соответствии со статьей 4 ФЗ 214 договор предусматривает:
- обязанность застройщика построить, ввести в эксплуатацию и передать в собственность объект недвижимости;
- обязанность участника (дольщика) рассчитаться за строительство и принять объект.
Документ заключают в письменном виде и считают действительным с момента государственной регистрации.
Договор долевого участия обязан содержать следующие пункты:
- описание объекта недвижимости, на который застройщик имеет проектную документацию;
- дату передачи введенного в эксплуатацию сооружения долевому участнику;
- стоимость договора, порядок оплаты и сроки внесения денежных средств;
- гарантии на эксплуатацию объекта недвижимости;
- способы возмещения или другие обязательства для обеспечения исполнения договора со стороны застройщика.
Часто задаваемые вопросы
Вопрос №1 Что понимается под определением долевого строительства?
Ответ: Долевое строительство, предусматривает собой передачу денежных средств за жилую площадь застройщику на этапе строительства объекта. При этом застройщик обязан предоставить разрешение на строительство объекта.
Вопрос№2 Дополнительное соглашение к договору, причины на его создание.
Ответ: Дополнительное соглашение – это юридический документ, который заключается между участником долевого строительства и застройщиком с целью внесения дополнений и изменений в действующий договор. Дополнительное соглашение всегда подписывается добровольно и означает, что обе стороны полностью согласны со всеми дополнениями изменениями. Причинами, по которым может создаться дополнение и изменения в действующем договоре, могут быть:
- изменение сроков строительства;
- изменение качества строительных и отделочных работ и другие усовершенствования объекта.
В чем особенности заключения договора по доверенности?
Если покупатель не может лично присутствовать при заключении договора, то от его имени действует любой другой гражданин по доверенности. В этом случае договор также заключается между двумя сторонами — застройщиком и дольщиком, однако в тексте документа будет указано, что одной из сторон договора выступает покупатель в лице его представителя, действующего на основании доверенности.
Заключение сделок по доверенности — нормальная практика, например, в случае приобретения квартиры для несовершеннолетнего. У таких сделок есть важная особенность: доверенность на представителя необходимо оформить до совершения сделки.
ВАЖНО: ответственность за исполнение договора все равно лежит на дольщике (покупателе жилья, который выдал доверенность), а не на том, кто заключил договор, действуя по доверенности.
Допсоглашение о переносе сроков сдачи объекта является наиболее распространенной формой. Обычно его предлагают заключить до сдачи объекта комиссии, либо после выдачи разрешения на эксплуатацию сооружения. Делая такое предложение, девелопер пытается снять с себя ответственность за нарушение сроков передачи здания или квартир участникам ДДУ. Это позволяет ему избежать оплаты неустоек и компенсации понесенных участниками убытков.
Законодательством не запрещено строительной организации сделать участникам долевого строительства предложение о переносе сроков передачи объекта на более поздние. Дольщик не обязан его принимать – это остается на его усмотрение. У него обязательно должно быть понимание, что, приняв такое предложение, он теряет право требования со строителей оплаты компенсации за несоблюдение сроков передачи объекта.
Тот факт, что застройщик продлил срок разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, уведомив при этом дольщиков, не имеет значения для его обязательств перед участниками долевого строительства, которые могут быть изменены путем подписания и регистрации доп.соглашения. В свою очередь, подписание доп. соглашения о продлении срока передачи квартиры является правом дольщика, а не обязанностью. Если дольщик откажется от подписания, то срок исполнения обязательства застройщика по передаче объекта останется прежним.
Следовательно, при нарушении срока передачи квартиры у дольщика будет право взыскать неустойку( ст. 6 закона № 214-ФЗ). Но если дольщик подпишет допсоглашение, то договор будет действовать на условиях нового срока и пропуск застройщиком прежнего срока уже не будет основанием для начисления неустойки.
Даже тот факт, что застройщик продлил срок разрешения на строительство, не имеет значения для его обязательств перед участниками долевого строительства(см. ), однако в случае отказа дольщика от подписания доп. соглашения, застройщик может обратиться в суд с иском о понуждении к подписанию доп.соглашения.
В п. 24 обзора судебной практики Президиума Верховного суда РФ от 04.12.2013 рассматривая спор с застройщиком ООО« КраснодарФинСтрой» указал, что понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством(). Верховный суд, отменяя ранее принятые решения разъяснил, что руководствуясь нормами и принимая решение о понуждении дольщика заключить дополнительное соглашение о переносе даты ввода в эксплуатацию жилого дома, районный суд не указал существенно изменившиеся обстоятельства и не перечислил доказательства их существования, из которых стороны исходили при заключении договора, а также не привел факты наличия совокупности условий, предусмотренных названной статьи, являющихся основанием для изменения договора. Между тем ООО« КраснодарФинСтрой», вступая в договорные отношения с дольщиками, не могло исключать вероятность наступления любых хозяйственных рисков и должно было предвидеть возможность их наступления при определении сроков окончания строительства объекта.
В Апелляционном определении Краснодарского краевого суда от 22.08.2013 № 33−17929/13 суд также отказал в иске застройщику об обязании подписать дольщика доп. соглашение о продлении сроков передачи квартиры в связи с изменением проектной декларации.
В свою очередь, в случае изменения срока ввода в эксплуатацию, застройщик должен внести соответствующие изменения и в проектную декларацию, в связи с чем, новые заключаемые договоры долевого участия должны быть с уточненным сроком ввода в эксплуатацию.
Дополнительно Вы можете ознакомиться:
Долевое участие в строительстве. Что можно требовать от застройщика, если он не выполняет обязательства;
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах« Системы Юрист»
ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПРЕЗИДИУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РФ
« 24. Понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством().Договором участия в долевом строительстве квартиры в многоквартирном доме, заключенным между Т. и ООО« КраснодарФинСтрой», определен срок передачи квартиры Т. Впоследствии ООО« КраснодарФинСтрой» в проектную декларацию по проектированию и строительству указанного дома внесены изменения, согласно которым срок ввода в эксплуатацию здания изменен на более поздний. Изменения в проектную декларацию и декларация в новой редакции зарегистрированы в установленном порядке.
ООО« КраснодарФинСтрой» направило Т. сообщение с информацией о невозможности завершения строительства здания в срок и о переносе срока ввода в его эксплуатацию, а также с предложением об изменении договора и заключении дополнительного соглашения о продлении срока действия договора, однако от Т. не получено ответа о заключении либо об отказе от заключения дополнительного соглашения. В связи с этим ООО« КраснодарФинСтрой» обратилось в суд с иском к Т. о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве о продлении срока передачи объекта долевого строительства и его государственной регистрации.
Решением Советского районного суда города Краснодара исковые требования ООО« КраснодарФинСтрой» удовлетворены. Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда решение районного суда оставлено без изменения.
Разрешая спор и удовлетворяя заявленные ООО« КраснодарФинСтрой» требования, районный суд исходил из того, что задержка с окончанием строительства дома и ввода его в эксплуатацию вызвана недостатком у застройщика денежных средств. Кроме того, большая часть участников долевого строительства многоквартирного дома в добровольном порядке подписали дополнительные соглашения о продлении срока передачи объекта долевого строительства.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила состоявшиеся по делу судебные постановления, указав следующее.
Застройщик не зарегистрировал доп соглашение к дду образец претензии
Если задержка строительства и сдачи дома слишком затянулась, и у дольщика появилась возможность купить себе другую квартиру, то он может расторгнуть договор с Застройщиком в одностороннем порядке, на вполне законных основаниях, и вернуть себе деньги (если, конечно, Застройщик к тому времени не объявит себя банкротом). Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и вернуть вложенные деньги с процентами – смотри в этой заметке по ссылке. Ну и конечно, у дольщика всегда есть возможность выйти из проекта, продав недостроенную квартиру путем переуступки прав требования на нее. Как это происходит (нюансы, риски, особенности) рассказано здесь – уступка прав требования по ДДУ. А вот что делать дольщику, если Застройщик обанкротился и не может больше выполнять свои обязательства? Об этом – по указанной ссылке.
Наряду с основным договором, в дополнении к нему в обязательном порядке должны быть присутствовать следующие пункты:
- дата и место составления;
- сведения о подписывающих сторонах;
- регистрационные и основные сведения о ДДУ, к которому составляется дополнение;
- предмет допсоглашения, с указанием пунктов и разделов и измененных формулировках в них;
- период вступления в законную силу и сроки действия;
- реквизиты и подписи сторон.
Прежде чем подписать дополнительное соглашение, рекомендуется внимательно прочитать его еще раз, чтобы выяснить, не внес ли застройщик в него части, не согласованные с дольщиком. Нужна ли регистрация При возникновении подобной ситуации некоторые задаются вопросом о необходимости регистрации дополнительного соглашения к договору долевого участия.
Дополнительные соглашения к дду
ФЗ №214, когда застройщик не может в силу каких-либо причин вовремя сдать квартиры дольщикам, он обязан за 2 месяца до указанной в договоре даты всем дольщика направить предложение о заключении допсоглашения по новым срокам сдачи. Чем рискует застройщик? Не подписав вовремя с дольщиками допсоглашение, застройщик рискует получить крупные дополнительные расходы на выплату неустойки за нарушение сроков сдачи.
За каждый день просрочки полагается пеня в сумме 1/300 ставки рефинансирования Центробанка от стоимости квартиры.
Причем граждане в отличие от юридических лиц вправе получить неустойку в двойном размере. Заставить дольщиков подписать допсоглашение о переносе сроков сдачи квартир застройщик сможет в судебном порядке только в случаях, предусмотренных в ст.
Договор долевого участия в строительстве и доп. соглашение
Кроме того, девелопер может потребовать от дольщика возмещения своих убытков, понесенных задержкой в регистрации соглашения. Обязательно ли подписывать допсоглашение Зачастую дополнительное соглашение к ДДУ направляется участнику по обычной или электронной почте или его приносит посыльный. У дольщика есть три варианта, он может:
- согласиться и подписать документ;
- направить девелоперу отказ;
- проигнорировать данный документ и оставить его без ответа.
Следует очень серьезно отнестись к заключению допсоглашения и тщательно изучить все его положения.
Наряду с основным договором, в дополнении к нему в обязательном порядке должны быть присутствовать следующие пункты:
- дата и место составления;
- сведения о подписывающих сторонах;
- регистрационные и основные сведения о ДДУ, к которому составляется дополнение;
- предмет допсоглашения, с указанием пунктов и разделов и измененных формулировках в них;
- период вступления в законную силу и сроки действия;
- реквизиты и подписи сторон.
Прежде чем подписать дополнительное соглашение, рекомендуется внимательно прочитать его еще раз, чтобы выяснить, не внес ли застройщик в него части, не согласованные с дольщиком. Нужна ли регистрация При возникновении подобной ситуации некоторые задаются вопросом о необходимости регистрации дополнительного соглашения к договору долевого участия.
Образец доп. соглашения к договору аренды нежилого помещения
Отклонение фактической площади от проектной в квартирах, созданных на основании договоров долевого участия, является самым распространенным основанием для изменения размера финансирования, установленного ранее таким договором. Такое изменение оформляется сторонами отдельным соглашением и допускается только в тех случаях, когда изменение цены, а также условия и случаи такого изменении предусмотрены договором.
На практике такое изменение цены, в зависимости от наличия соответствующего условия, возможно в обе стороны:
- в пользу застройщика, что требует от дольщика соответствующей доплаты;
- в пользу дольщика, что требует возврата уплаченных средств.
При этом расчет сумм осуществляется исходя из разницы в фактической и проектной площади, умноженной на стоимость квадратного метра. Возможно ли изменение цены по договору долевого участия Согласно положениям ст.
Дольщика должны интересовать две вещи:
- предусмотрено ли в договоре изменение цены квартиры и при каком расхождении от проекта предусматривается пересчёт;
- формула перерасчёта.
Все свои действия необходимо выполнить до подписания Акта о сдаче объекта, так как в нём указывается площадь по замерам БТИ и условия взаиморасчётов с застройщиком. В случае отказа в выплате или окончании срока платежа, который предусматривается ДДУ, дольщик вправе подать иск в суд на основании нарушения прав потребителя.
Закон предусматривает компенсацию за моральный вред, который причинён истцу при невыполнении обязательств застройщиком. Законно ли требование о доплате Если ДДУ предусматривает изменение площади квартиры, оговаривается порядок расчётов от проектной документации и сроки погашения платежей, ответ на вопрос однозначно утвердительный.
- 1 Увеличение площади
- 2 Расчёт цены квартиры в новостройке
- 3 Как получить деньги с застройщика при нарушениях
- 4 Законно ли требование о доплате
- 5 Перерасчёт стоимости квартиры
- 6 Приобретение по ипотеке готового жилья у застройщика
- 7 Почему суд может отказать застройщику
Как правило, фактическая площадь квартиры в новостройках отличается от проектных размеров. И это обуславливается не ошибками проектировщиков, а техническими нюансами, которые возникают при строительстве. Разница в несколько квадратных сантиметров между проектными расчётами и фактической площадью объекта по результатам обмера, которые выполняются БТИ перед сдачей дома, наблюдается практически повсеместно, даже в панельных домах.
Стоит ли подписывать доп соглашение к ДДУ, если застройщик предлагает отделку в качестве неустойки?
на другое обязательство Застройщика перед Участником долевого строительства предусмотренное п.6. настоящего Соглашения (далее по тексту — новое обязательство). 6. Новое обязательство Застройщика перед Участником долевого строительства: Застройщик обязуется выполнить работы и поставить материалы (оборудование) на общую сумму в размере 179 000 (сто семьдесят девять тысяч) рублей, по адресу: г.
Новосибирск, ул. ХХХХХХ, д. ХХХХХ стр.
кв. ХХХ, а Участник долевого строительства принять выполненные работы и/или материалы (оборудование) у Застройщика, путем подписания акта выполненных работ и/или передаточного акта. Объем работ, количество материалов (оборудования), наименование работ, наименование материалов (оборудования), конкретные сроки по выполнению работ, конкретные сроки по поставке материалов (оборудования) согласовываются Сторонами и подписываются в течение 10 дней со дней подписания акта приема-передачи Объекта.