Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расчет по договору купли-продажи недвижимости как снизить риски?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У собственника есть выбор — реализовывать жилье на рынке недвижимости самостоятельно, либо доверится посредникам или юристам. Решение неоднозначное, т.к. и профессионалы могут ошибаться, а нести финансовые потери только вам.
Наиболее безопасный способ отчуждения недвижимости — сделка купли-продажи!
Риск продавца квартиры при продаже недвижимости
Наиболее рискованные места для продавца при продаже жилья:
- Низкая оценка рыночной стоимости недвижимого имущества;
- Популярные варианты передачи денежных средств (например, расчеты по аккредитиву);
- Передача доверенным лицам оригиналов документов на жилье;
- Реализации ипотечной квартиры;
- Показы квартиры покупателям и посредникам;
- Продаже недвижимости в рассрочку;
- Отчуждение недвижимости при участии посредников;
- Найме неопытного посредника или юриста;
- На этапе заключения сделки.
Варианты расчета при сделке с недвижимостью
Если вы пользуетесь услугами риелторской компании, сделки наличными происходят следующим образом. При расчете наличными продавец и покупатель встречаются в офисе агентства (в сертифицированной компании, работающей в соответствии со стандартами, предусмотрены отдельные помещения, где может быть произведен расчет, кроме того, они имеют машинки для пересчета купюр и их проверки). Стороны сделки подписывают договор купли-продажи, передаются деньги, покупатель выдает расписку о том, что расчет произведен. После чего обе стороны сделки обычно на одной машине и в сопровождении риелтора едут в Управление Росреестра, чтобы подать документы на регистрацию права собственности. Через десять дней при положительном решении Управления Росреестра стороны забирают документы на квартиру. Этот способ более комфортный, чем самостоятельный расчет между сторонами в машине или в купленной квартире, но идеальным с точки зрения безопасности его назвать трудно.
Росреестр рекомендует порядок расчета
Когда безналичный расчет производится после регистрации, при регистрации перехода права на объект в Управлении Росреестра на квартиру накладывается обременение в пользу продавца. Чтобы его снять, сторонам придется еще раз возвращаться в Управление Росреестра, показывать расписку о том, что обязательства погашены, и снимать обременение.
«Несмотря на определенные неудобства, связанные с тем, что покупателю и продавцу предстоит совершить три совместных визита в Управление Росреестра (чтобы сдать документы на регистрацию, забрать их после нее и для того чтобы снять обременение), этот способ расчета дает покупателю гарантию, деньги он передает только после того, как в документах на квартиру появится его имя», — говорит Наталья Полянская.
Этот способ при расчете за сделку рекомендуют использовать и специалисты Росреестра. «Мы советуем не отдавать всю сумму продавцу до регистрации, указать в договоре, что расчет будет производиться после регистрации перехода права на объект, в связи с этим возникает обременение (ипотека). После того как произошла регистрация, продавец и покупатель обращаются в Управление Росреестра с распиской о том, что расчет произведен полностью, и заявлением о снятии ипотеки, тогда ипотека снимается», — рассказывает начальник отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения Управления Росреестра Елена Ященкова.
Еще одно преимущество, если до регистрации сделки происходит неполный расчет и на квартире лежит обременение продавца, регистрация перехода права происходит за пять дней. В противном случае покупателю предстоит ждать десять рабочих дней, до того как будет зарегистрировано право собственности.
По словам специалистов, многие этим обстоятельством пользуются и для того, чтобы ускорить сделку, производят расчет частично: до посещения Управления Росреестра при подписании договора передают часть суммы, оставшуюся часть — сразу после Росреестра под расписку. Приезжают на следующий день в Управление Росреестра с документами, подтверждающими, что обременение снято. При этом регистрация в любом случае занимает пять дней.
РИСКИ, СВЯЗАННЫЕ С ПРАВАМИ ТРЕТЬИХ ЛИЦ
Риски, связанные с правами третьих лиц, являются смежными с рисками обременения. Но в отличие от обременения приобретаемого объекта правами третьих лиц такие риски отражают вероятность нарушения прав третьих лиц в результате заключения договора купли-продажи жилого помещения.
Так, в первую очередь к таким рискам следует относить риск нарушения прав находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника жилого помещения, а также несовершеннолетних.
Как известно, согласно пункту 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Однако следует отметить, что правило о получении такого согласия органа опеки и попечительства в настоящее время распространяется на всех несовершеннолетних, поскольку пункт 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ признан Конституционным Судом РФ не соответствующим Конституции РФ в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения, поскольку такой порядок не позволяет обеспечивать эффективную защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо такая сделка нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего .
———————————
Подробнее см.: Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П.
Поэтому при приобретении недвижимости покупателю следует запросить у продавца согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний либо собственником (сособственником) которого он является. В то же время наличие такого согласия еще не означает, что права несовершеннолетних действительно не нарушены. Так, Верховный Суд РФ неоднократно указывал на то, что только реальное соблюдение прав ребенка — критерий оценки действительности сделки .
———————————
См., например: решение Верховного Суда РФ от 15.12.2008 N ГКПИ08-2069, Определение Верховного Суда РФ от 24.04.2012 N 49-В12-1.
Поэтому при заключении договора купли-продажи жилого помещения, затрагивающего права несовершеннолетних, нелишним будет поинтересоваться, где в дальнейшем будет проживать несовершеннолетний, а также по возможности запросить соответствующие подтверждающие документы. Такие меры не будут лишними, поскольку на практике при отсутствии предоставления несовершеннолетним другого жилья взамен проданного сделки по продаже жилья, где проживали либо состояли на регистрационном учете несовершеннолетние, признаются недействительными.
Так, например, рассматривая дело о признании договора купли-продажи недействительным, Московский городской суд указал следующее: «…довод о том, что несовершеннолетние в спорном жилом помещении никогда не проживали, а проживали по другому адресу, не может послужить основанием к отмене решения суда, поскольку данная квартира определена как место их жительства, где они зарегистрированы по месту жительства» . В таком случае в удовлетворении иска нового собственника о снятии несовершеннолетнего лица с регистрационного учета и выселении будет отказано .
———————————
См.: Апелляционное определение Московского городского суда от 14.08.2013 по делу N 11-22997/13.
См., например: Апелляционное определение Московского городского суда от 18.10.2013 по делу N 11-31045.
РИСКИ СТОРОН ПРИ СОВЕРШЕНИИ РАСЧЕТОВ ПО ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
К таким рискам относится риск продавца по неуплате ему покупной стоимости продаваемого жилого помещения, а со стороны покупателя — риск невозврата денежных средств либо риск невозможности подтвердить совершенный платеж. Кроме того, при приобретении жилого помещения у представителя продавца существует риск несовпадения стоимости жилья, определенной представителем, цене, соответствующей истинной воле собственника.
Так, в одном из своих постановлений Московский городской суд указал: «Судом также установлено, что 01.07.2011 Т.О., Т.А., с одной стороны, и ООО «Офис Сухаревский» заключили договор на поиск покупателя и сопровождение. Приложением к данному договору являлось соглашение о стоимости квартиры. Стороны договорились о продаже квартиры за *** руб. Этим же числом истцом выдана доверенность на имя ООО «Офис Сухаревский» и доверенность на имя Т.А. Именно за данную сумму, выдавая доверенности, в том числе Т.А., истец давала согласие на продажу квартиры. Доверенность имеет стандартную форму, указание в доверенности продажной цены законом не предусмотрено.
Отменяя решение суда в части, судебная коллегия пришла к правильному выводу о том, что Т.Е., заключая договор на продажу квартиры, а также выдавая доверенность, имела намерение продать свою 1/3 долю за рыночную цену, указанную в договоре и соглашении о стоимости к договору. Данных о том, что она имела намерение продать квартиру за *** руб., не имеется» .
———————————
См.: Определение Московского городского суда от 08.05.2013 N 4г/1-3588.
Следует отметить, что расчеты по сделке фактически могут начаться еще до подписания договора купли-продажи жилого помещения. Как известно, в подтверждение серьезности своих намерений стороны после согласования основных условий сделки, как правило, заключают предварительный договор (договор задатка, договор аванса), в рамках которого в качестве аванса либо задатка покупателем передается продавцу соответствующая сумма и устанавливается режим ее возврата в случае, если сделка не состоится. В этой связи необходимо особое внимание уделить подтверждению получения и передачи денежных средств.
Кроме того, необходимо решить, будет ли предварительно вносимый платеж задатком либо авансом (статьи 380, 381 Гражданского кодекса РФ).
Следует отметить, что на практике некоторые риелторы представляют на подписание договор, поименованный как договор аванса, но в котором предварительный платеж фактически имеет признаки как аванса, так и задатка. А именно в случае, если от сделки отказывается продавец, платеж возвращается в одинарном размере, что фактически характеризует аванс, а если от сделки отказывается покупатель, то он теряет платеж, что фактически определяет задаток.
Представляется, что в связи с наличием многих факторов, которые влияют на платежеспособность сторон, а также на заключение сделки в будущем, предпочтительной является форма предварительного платежа по форме аванса. В то же время следует признать, что задаток направлен на формирование более ответственного поведения сторон сделки.
Для минимизации рисков в ходе проведения расчетов сторонам следует производить полный расчет только после государственной регистрации перехода права собственности, предварительно внеся денежную сумму в банковскую ячейку в день подписания договора. Использование банковской ячейки минимизирует как риски покупателя, так и риски продавца. Такая форма оплаты является компромиссной между предоплатой и отсрочкой либо рассрочкой платежа.
При использовании банковской ячейки между банком, продавцом и покупателем заключается трехсторонний договор (соглашение), по которому покупатель помещает в банковскую ячейку денежную сумму, соответствующую цене приобретаемого жилого помещения, а продавец имеет право получить данную денежную сумму (без непосредственного участия покупателя) при представлении в банк документов о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение (договора купли-продажи жилого помещения с отметкой о регистрации).
В зарубежных правопорядках в целях минимизации рисков расчеты, как правило, проходят через третьих лиц. Так, например, во Франции гарантом прав сторон при заключении сделки по покупке жилой недвижимости является нотариус, в связи с чем денежная сумма в размере цены жилого помещения хранится на специальном счете у нотариуса. После перехода права собственности на недвижимость к покупателю нотариус переводит деньги на счет продавца.
В отечественном правопорядке распространенной является практика занижения в договоре стоимости жилого помещения в целях избежания уплаты продавцом налога на доходы физических лиц. В таких ситуациях у покупателя возникает риск в случае расторжения договора либо признания его недействительным (незаключенным) получить не фактически уплаченную сумму, а сумму, указанную в договоре.
При совершении расчетов по сделке в подтверждение исполнения покупателем обязанности по оплате приобретаемого имущества следует потребовать у продавца расписку о получении денежных средств за отчуждаемое жилое помещение. Кроме того, расписка потребуется для получения покупателем имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ, как подтверждения понесенных расходов. При проведении безналичных расчетов документами, подтверждающими совершение платежа, будут квитанции, а также банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца.
Возможные сложности при продаже/покупке квартиры
Мы упомянули о том, что рассчитываться с продавцом крайне нежелательно до момента перехода права собственности. К сожалению, препятствий к этому достаточно, но чаще всего регистрация невозможна в случаях, если не было получено соответствующее разрешение, которое потребуется в следующих случаях:
- в роли продавца выступает несовершеннолетний или лицо, не способное отвечать за свои действия – в этом случае понадобится разрешение органа опеки;
- если возраст продавца 14-18 лет, помимо разрешения органов опеки понадобится также разрешение родителей или опекунов, представленное в письменной форме;
- жилое помещение куплено в ипотеку, которая еще не была погашена – продать такой объект без разрешения кредитора не получится;
- на продаваемой жилплощади проживает несколько человек, которые должны дать свое разрешение на сделку.
Игнорировав эти требования, покупатель рискует потерять свои деньги, так как такая сделка считается сомнительной. При желании она может быть оспорена и признана недействительной. Отсюда вывод: покупая жилье, стоит обращать пристальное внимание на возможную необходимость разрешения сделки третьими сторонами. Это залог безопасности покупателя, важно также определиться, где и в каком виде будет происходить расчет.
Неприятные последствия и неудобства
Если суд сочтет сделку недействительной, то покупатель должен будет вернуть продавцу квартиру, а тот, в свою очередь, должен вернуть деньги — в объеме, указанном в ДКП. В такой ситуации доказать, что есть и другие средства, не охваченные официальной сделкой, очень сложно. Таким образом покупатель мало того, что теряет квартиру, он еще и лишается части денег.
Конфронтация с риэлтором или нотариусом, доначисление налогов, штрафы, судебные разбирательства, тщательная проверка ИП/юрлица, а также деятельности сторон сделки и связанных с ними лиц — вот перечень того, с чем можно столкнуться. Определяющим фактором с точки зрения масштаба последствий будет являться сумма, которую доначислят налоговики. При больших суммах ФНС может заморозить счета, а участник сделки — стать обвиняемым по уголовному делу.
Факторы риска при покупке квартиры за неполную стоимость в договоре
В случае расторжения сделки в судебном порядке по инициативе одной из сторон (или по требованию контролирующих и надзорных государственных органов) покупателю будет возвращена ровно та сумма денежных средств, которая указана в официальном договоре купли-продажи квартиры. Расписки на второй финансовый транш, по факту имеющие полную юридическую силу, на практике судебными инстанциями принимаются во внимание при рассмотрении дела лишь в том случае, когда составлены по всем нормам и правилам оформления гражданско-правовых соглашений в простой письменной форме. Иными словами, покупатель сильно рискует остаться без значительной части своих кровных денег в результате одной лишь неточности, оплошности (опечатки), халатности консультанта или же своей собственной безграмотности и самонадеянности. Именно по этой причине на сделке продавцы иногда переписывают расписки по 10-12 раз, пока не добьются эталонного образца.
Кроме того, в момент, когда покупатель идёт на сделку с неполной стоимостью в ДКП, это означает, что он вступил в преступный сговор с продавцом. В результате нарушения норм права наступает обоюдоострая юридическая ответственность, предусмотренная соответствующими статьями законодательства, которая, в зависимости от степени вины/ущерба, причинённому бюджету и казне, может быть как административной, так и уголовной.
Чем рискует продавец?
Как и покупатель, продавец может потерять в деньгах. Как правило, перед тем, как подписать договор купли-продажи квартиры, в котором указана заниженная стоимость, осмотрительный продавец заключает с покупателем договор аренды банковской ячейки, в которую покупатель в его присутствии закладывает сумму, равную реальной стоимости квартиры. Продавец полагает, что он гарантированно получит всю сумму, заложенную в ячейку, после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя. Но может случиться так, что срок аренды ячейки истечет, а регистрация перехода права собственности так и не наступит. «В этой ситуации покупатель получит доступ к деньгам, но у него останется и подписанный продавцом договор, в котором указана заниженная стоимость. Далее недобросовестный покупатель может обратиться в суд и по суду потребовать зарегистрировать право собственности на свое имя (п. 3 ст. 551 ГК РФ), оплатив при этом только цену по договору», — рассказывает Иван Иутин.
Безусловно, продавец может быть не согласен с таким положением дел. Но покупатель может пригрозить ему оглаской сделки с заниженной стоимостью жилья. При таких обстоятельствах продавец в лучшем случае заплатит штраф и недоплаченный налог, а в худшем будет возбуждено дело о мошенничестве. Для покупателя же, если ситуация дойдет до суда, это грозит потерей квартиры и части денег.
«Покупателю необязательно обращаться в суд. Можно обратиться в налоговую инспекцию. Согласно определению Верховного Суда РФ, налоговый орган может доначислить продавцу налог на прибыль. Также он вправе подать на этого человека в суд. Если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что необоснованная налоговая выгода получена вследствие занижения выручки от реализации объекта недвижимости по цене ниже рыночной, могут быть начислены пени/штрафы в размере от 100 до 300 тыс. руб. (ст. 198 УК РФ)», — комментирует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
Кроме того, даже без чьего-либо указания заниженная стоимость квартиры может вызвать подозрения со стороны налоговых органов (или банка, который увидит это в оценочных документах и сообщит в налоговую). Поэтому не рекомендуется указывать цену ниже 70% от кадастровой стоимости. По сути, данная опция специально предусмотрена действующим законодательством, чтобы не допустить занижений. И если цена, указанная в договоре, все же ниже кадастровой стоимости, после проверки налог может быть доначислен, отмечает Надежда Коркка.
Юристы отмечают, что отклонение в цене жилья не является существенным в пределах 20% от рыночной стоимости объекта. Стоит ли здесь идти на увеличение процентов — решать вам. Но помните о рисках и последствиях своего выбора.
Как избежать рисков при продаже квартиры?
Сделки с недвижимостью таят в себе много тонкостей и нюансов, о которых могут и не подозревать люди, решившие купить или продать квартиру самостоятельно. При этом как покупатели, так и продавцы жилья подвергают себя большому риску. Почему не стоит заниматься реализацией жилья самостоятельно и лучше обратиться к профессиональному риэлтору, нам рассказали эксперты.
Продажа квартиры — сложный процесс, который включает несколько стадий: нужно верно оценить стоимость жилья, организовать просмотры, найти покупателя, собрать справки, провести взаиморасчеты.
Не исключено, что на каком-то из этапов продавцу жилья понадобится профессиональная помощь агента, который не только сориентирует его на рынке недвижимости, но и поможет разобраться в юридических тонкостях. Продажа квартиры, как и любая другая операция с недвижимостью, несет в себе целый ряд рисков, которые необходимо учитывать.
На долю продавца так же, как и покупателя, приходится немало рисков, связанных с потерей как самой квартиры, так и денег от ее продажи.
На начальном этапе для продавца одним из самых широко распространенных рисков является продажа недвижимости по заниженной цене. Произойти это может из-за неправильной оценки или неграмотной подачи объекта покупателям.
Для того чтобы продать квартиру, человек должен постоянно мониторить ситуацию на рынке недвижимости и быть в курсе последних изменений.
Поэтому в этом случае обращение к профессиональному риэлтору станет самым оптимальным вариантом: специалист максимально точно определит цену жилья.
На этапе сбора документов у продавца также могут возникнуть сложности.
Чтобы оформить сделку, необходимо собрать большое количество документов, и в этом кроется еще один риск для продавца, ведь из-за допущенной в документах ошибки или просроченной справки придется начинать сбор документов заново.
Избежать потери и времени, и денег можно, обратившись к специалисту, который грамотно проверит все бумаги. Кроме того, договор о продаже квартиры будет проверен профессиональными юристами на предмет соответствия действующему законодательству, что сведет возможные риски к нулю.
Когда продавец окончательно договорился с потенциальным покупателем жилья, нужно снять квартиру с продажи и назначить дату сделки. На этом этапе желательно подстраховаться. Пока договоренность достигнута только на словах, вполне возможно, что покупатель в любой момент может передумать. Поэтому продавцу нужно поставить вопрос о сумме предоплаты в подтверждение намерений покупателя.
Также нужно заранее оговорить, кто возьмет на себя расходы, связанные со сбором пакета документов и оформлением договора.
Обычно продавец сам оплачивает сбор необходимых документов для отчуждения квартиры, а покупатель несет расходы, связанные с приобретением квартиры (оплата банковской ячейки, услуг нотариуса (если это необходимо), госпошлины и подготовки проекта договора купли-продажи). В случае дополнительных расходов их несет инициатор этих расходов.
Многие продавцы не уделяют должного внимания документу, фиксирующему передачу денег: расписке, передаточному акту и условиям в договоре купли-продажи, подтверждающим взаиморасчет между сторонами. Считается, что это должно заботить только покупателей. А зря.
Если в договоре и передаточном акте будет предусмотрено, что стороны осуществили оплату до его регистрации, например, в момент подписания (именно так чаще всего и указывается в договорах во избежание лишней юридической коллизии — возникновения залога на квартиру), а впоследующем после совершенной сделки и регистрации договора продавец оформит еще и расписку в получении денег, то налицо двойная оплата одного имущества: по договору и передаточному акту, и по расписке. Если покупатель требует от продавца расписки, подтверждающей получение денег (это возможно и часто бывает на практике), правильно составляйте расписки — это очень важно. Закон не допускает неосновательное обогащение, а именно неосновательным обогащением и является двойная оплата одного имущества. Подобная ошибка дает возможность покупателю (или злоумышленникам, связанным с покупателем) обратиться в суд и потребовать возврата излишне оплаченной суммы, указанной в расписке. При этом денежные средства передавались лишь однажды. Но попробуйте доказать это, когда документы говорят обратное.
При получении денег за квартиру продавец также рискует. При оплате наличными есть риск получить меньшую сумму, существует вероятность подделки купюр и опасность стать жертвой грабителей.
Для того чтобы избежать этого, лучше обратиться к посредничеству банков: покупатель передает деньги в банковскую ячейку (соответственно, они пересчитываются и проверяются служащими банка), а продавец получает ключи от ячейки после передачи прав собственности. Таким образом, риски продавца сводятся к минимуму.
Единственным человеком, способным дать продавцу жилья гарантии и защитить его интересы, может стать риэлтор.
Специалист разъяснит все непонятные продавцу моменты, не даст обмануть, переложить на него лишнюю ответственность, возьмет на себя общение с потенциальным покупателем (или его агентом), сделает все возможное, чтобы продаваемый объект в глазах покупателя выглядел привлекательно, согласует с покупателем (или его агентом) вариант взаимовыгодного проведения сделки и расчетов.
Сопровождение сделок квалифицированными специалистами по недвижимости — это гарантия чистоты процесса, полная безопасность, спокойствие и отсутствие рисков. По сравнению с возможными потерями расходы на сопровождение сделок с недвижимостью весьма малы. Стоимость данной услуги в нашем агентстве составляет 15 тысяч рублей.
Онлайн – калькуляторы
На сегодняшний день такая процедура – одна из самых распространенных. В случае если у вас не получилось оценить стоимость квартиры, то лучше прибегнуть к калькулятору, работающему в онлайн режиме.
Он, хотя бы, даст какой-то примерный, приблизительный ориентир на ценовую политику жилья. Только не ожидайте, что он покажет абсолютно достоверные результаты.
Для того чтобы узнать о точной оценке, лучше обратиться к профессиональному оценщику недвижимости.
При оценке рыночной стоимости квартиры эксперт должен учесть все особенности:
- имеются проведенные или не проведенные ли ремонтные работы;
- есть ли в наличие перепланировка;
- обратит внимание на технические параметры жилья.
- возьмет к вниманию и юридический аспект, ведь в квартире могут быть прописано определенное количество собственников разного возраста, она может оказаться приватизированной, обремененной, заложенной в банковском учреждении и т.п;
- многое другое.
Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи
Покупатели недвижимости часто сталкиваются с нежеланием продавца указывать при продаже полную стоимость жилья. Поэтому схема заключения сделки отработана. Составляется 2 договора. Один из них предназначен для предоставления в государственные органы и в нем стоимость квартиры существенно уменьшается. Экземпляр передается для регистрации и в дальнейшем предоставляется в налоговые органы. Второй документ составляется для продавца и покупателя. В нем указывается реальная стоимость недвижимости, и проводятся взаиморасчеты.
Не все знают, что такой договор является заведомо оспоримым, если говорить юридическим языком. Документ подтверждает, что было совершено налоговое преступление, заключающееся в сокрытии доходов и невыплате НДФЛ в бюджет государства.
Поэтому более продвинутые и компетентные в юридических вопросах продавцы недвижимости предлагают пойти по другой схеме. Договор купли-продажи составляется на сумму 1 млн. рублей. А оставшаяся часть денег проводится как оплата за неотделимые улучшения, которые были произведены владельцем жилья. Оформление более корректно с юридической точки зрения и позволяет продавцу не попасть под всевидящее око налоговых органов. Однако покупатель рискует, заключая сделку. В случае если она будет оспорена, деньги, выплаченные за дорогостоящий ремонт, и переустройство не возвращаются.
И хотя законом не предусмотрена ответственность непосредственно за занижение, покупатель рискует остаться ни с чем. Кроме того, порочной практикой пользуются мошенники, чтобы усыпить бдительность покупателя. Сделка изначально оформляется таким образом, чтобы договор можно было оспорить. В результате человек, отдавший полную сумму за покупку недвижимости, остается только с деньгами, указанными в документе, а жилье возвращается прежнему владельцу. Доказать в суде, что изначально цена была иной достаточно сложно. Чтобы избежать подобных мошеннических схем, следует заключать сделки с недвижимостью при участии опытных специалистов, которые проконтролируют процесс.
Проблемы для покупателя
Заключение сделки купли-продажи недвижимости с заниженной ценой для покупателя тоже чревато большими проблемами, хотя вначале может показаться, что он ничем не рискует. Однако это далеко не так.
Занижение цены в договоре купли-продажи чревато серьёзными проблемами
Покупатель может стать жертвой мошеннической схемы, которая выражается в следующем:
- Сначала с ним договариваются о заключении договора купли-продажи.
- Он передаёт средства, соглашение заключается.
- Дальше продавец его опротестовывает. Для этого может использоваться любое основание, в том числе и то, о котором даже внимательный покупатель мог и не знать. Например, представитель продавца заявляет о его недееспособности, которая была установлена не так давно. Или же выясняется, что при покупке квартиры изначально применялся материнский капитал, бывший владелец не планирует выделять доли детям. В таком случае опротестовать сделку могут уже несовершеннолетние (или от их имени).
- Следующий этап — это отмена договора, возврат денег. Однако вернут вам в таком случае именно ту сумму, которая и указана в соглашении. Причём и её будут отдавать с зарплаты, то есть на протяжении значительного периода, когда эти средства по сути частично обесценятся. При этом у вас не будет ни денег, ни недвижимости.
Можно ли занизить цену в договоре при ипотеке?
В договоре купли-продажи можно указать любую цену, о которой договорились продавец и покупатель. Вплоть до того, что квартира будет стоить 400 000 рублей. Это принцип свободы договора.
Когда у покупателя есть деньги, то нет никаких проблем. Оформить такую сделку легко. После соблюдения формальностей и регистрации в Росреестре продавец получает от покупателя деньги и сделка закрыта. Никто никогда не узнает, какую именно сумму покупатель передал продавцу.
Если покупателю нужен ипотечный кредит, то в дело включается банк. Задача продавца: получить ипотеку на сумму фактической покупки, а не на ту, что указана в договоре купли-продажи квартиры.
Для занижения стоимости квартиры при ипотеке риелторы придумали специальную схему. Используется 2 договора: купли-продажи квартиры и купли-продажи неотделимых улучшений. Банк учитывает оба договора и выдает кредит на их общую сумму.
| Название договора | Особенности |
|---|---|
|
Договор купли-продажи квартиры |
Предмет договора: квартира Цена: 999 000 рублей Регистрируется в Росреестре |
|
Договор купли-продажи неотделимых улучшений |
Предмет договора: неотделимые улучшения – ремонт Цена: Сумма – это разница между фактической ценой и указанной в первом договоре Не регистрируется в Росреестре |