Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Я не могу выплачивать ипотеку. Что делать, а что — не стоит». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно даже при небольшой просрочке в один-два дня банк по телефону сам напоминает о необходимости внесения платежа. Всякое бывает: человек перепутал даты или просто забыл в череде забот внести вовремя деньги. Но, если не платить дольше, банк позвонит снова, напишет письмо на электронную почту или положит его в почтовый ящик и пригласит в офис.
Каникулы или отсрочка
Каждый потерявший работу заемщик имеет право на ипотечные каникулы. По закону их продолжительность составляет максимум полгода, по истечении этого срока платежи возобновляются. «Законом предусматривается два вида льгот (на выбор), которые максимально могут действовать до шести месяцев: либо отсрочка платежей, либо сокращение их размера. Для этого нужно оценить свои финансовые возможности, выбрать одну из двух льгот, определить срок и дату начала ипотечных каникул. Если заемщик хочет сократить размер платежей, то в заявлении должен указать срок и дату окончания каникул и сумму выплат. Также необходимо предоставить в банк документы, которые подтверждают, что он действительно оказался в трудной ситуации», — пояснил эксперт «Миэля».
В законе описаны пять критериев трудной жизненной ситуации. В соответствии с ними на льготы по выплатам могут претендовать граждане:
- зарегистрированные в качестве безработных;
- получившие инвалидность I или II группы;
- признанные временно нетрудоспособными на срок более двух месяцев.
Следующая мера — это продажа квартиры, погашение долга и приобретение более дешевого жилья. «На вторичном рынке недвижимости примерно 7–10% продаваемого имущества — это ипотечное жилье. Продать квартиру можно как самостоятельно, так и с привлечением банка-кредитора (более надежный для покупателя вариант). Но нужно помнить, что желающих купить квартиру с обременением по рыночной цене найдется немного. Для продавца единственный вариант — снижать цену на залоговое имущество, но тогда не факт, что остатка средств после погашения кредитов хватит даже на самую скромную жилплощадь», — рассказал управляющий партнер инвестиционной компании GLS INVEST Эдуард Бугров.
Продать можно не только недвижимость, но и свой ипотечный долг, то есть воспользоваться переуступкой прав, отметил Бугров. По его словам, обычно таким правом пользуются дольщики строящегося жилья, однако это нечастое явление, потому что покупатели редко хотят связываться с банком и участвовать в долгой и сложной сделке — им проще купить жилье сразу у застройщика или на вторичке.
Можно также сдать свою ипотечную квартиру и снимать другую дешевле или просто жить у родственников, пока не восстановится доход, отметил эксперт «Миэля».
Используйте государственную программу помощи
С апреля 2015 года в России действует постановление правительства, предусматривающее ряд мер для поддержки заёмщиков, попавших в трудную финансовую ситуацию.
По факту эта программа является реструктуризацией. В рамках нее предусмотрены изменения иностранной валюты кредита на рубли, снижение процентной ставки, списание неустоек, начисленных по текущему договору, и снижение суммы задолженности на сумму до 1 500 000 рублей.
Однако воспользоваться этой программой могут не все – заёмщик и сама квартира должны соответствовать заявленным требованиями. Так, на помощь могут претендовать лица, имеющие минимум двоих детей, ветераны боевых действий или инвалиды, а также работники научных или культурных организаций, государственных и муниципальных учреждений здравоохранения, соцзащиты и занятости населения, физкультуры и спорта, организаций оборонно-промышленного комплекса. Кроме этого, проверяются доходы граждан – после осуществления выплат по кредиту заработок каждого члена семьи не должен превышать двух прожиточных минимумов.
Сама квартира должна является единственным жильём семьи и быть приобретена не менее чем за один год до подачи заявки на участие в программе, а её общая площадь не должна превышать 45 кв. м для однокомнатной квартиры или 65 кв. м для двухкомнатной.
Что будет, если не платить обязательства по ипотеке вовремя
Сначала банк сделает все, чтобы решить вопрос в досудебном порядке. Как только заемщик пропустит платеж, сотрудники банка начнут направлять ему регулярные сообщения, содержащие уведомления о возникшей просрочке, и звонить с целью выяснить причины возникновения такой ситуации.
Также для решения вопроса могут быть привлечены коллекторские организации или долг может быть продан коллекторам, если в договоре о кредитовании предусмотрена такая возможность. Как показывает практика, в такой ситуации возврат задолженности не всегда происходит законно. В ход могут пойти угрозы, запугивания, а иногда и причинение вреда должнику.
Кредитная история должника, который не уплачивает взносы по ипотеке, сильно пострадает — в будущем ему будет сложно взять кредит даже на небольшие суммы, и, как правило, на невыгодных для него условиях.
Как и при других видах кредитования, возникновение просроченной задолженности по ипотеке, как правило, грозит заемщику штрафными санкциями, размер которых обозначен в договоре по ипотечному кредиту. Лучше внимательно ознакомиться с данным пунктом до оформления ипотеки. В конечном итоге при неуплате ипотеки должник может лишиться квартиры — того, на что он и брал кредит.
Продажа недвижимости для погашения ипотечного кредита
Поскольку продажа квартиры на аукционе после изъятия очень невыгодна для ее владельца, то пока события не приняли такой оборот, можно попытаться продать жилье самому, чтобы выплатить задолженность и избежать большой просрочки по кредиту.
Даже если придется сделать небольшую скидку из-за обременения, эта сделка все равно будет выгоднее, чем продажа на торгах. Реализовать имущество до выплаты задолженности заемщик сможет, только если банк одобрит такую сделку.
Можно найти покупателя самостоятельно или обратиться в специальные организации, которые выкупят квартиру, а затем перепродадут.
Чтобы погасить ипотечный кредит за счет средств от продажи квартиры, надо будет предпринять следующие действия:
- получить согласие банка на продажу имущества, находящегося в залоге;
- выписать из квартиры всех проживающих, в том числе детей;
- получить у покупателя аванс за квартиру и заверить предварительный договор нотариально;
- добиться снятия отметки о том, что квартира заложена? в Росреестре;
- заключить договор с покупателем и перерегистрировать на него право собственности.
Если ипотека не выплачена полностью, то покупатель также может переоформить обязательства на себя, но для этого необходимо будет получить согласие банка, которое тот может и не дать.
Также дополнительные трудности при продаже квартиры могут возникнуть, если для первоначального взноса был использован сертификат материнского капитала. В этой ситуации нужно будет доказать, что у прописанного в квартире ребенка есть другое место для проживания, условия которого не уступают тем, которые имеются в продаваемой квартире.
Позвоните в банк и объясните ситуацию
В первую очередь посмотрите, что написано в кредитном договоре. Обратите внимание на дату, после которой банк начисляет проценты и пени за несвоевременную уплату по ипотечному кредиту. Но затягивать с оплатой нельзя, т. к. придется переплачивать. Если считаете, что не сможете рассчитаться по кредиту в следующем месяце, заранее позвоните в банк. Сообщите менеджеру, что у вас финансовые сложности, поэтому нет возможности оплатить кредит.
Попросите предоставить вам кредитные каникулы. Чтобы их получить, предъявите документы о снижении дохода или потери работы. Если вам одобрили кредитные каникулы, вас могут полностью освободить от уплаты долга вместе с процентами до шести месяцев. Или будете оплачивать только проценты, а тело кредита начнете выплачивать спустя шесть месяцев. Для получения кредитных каникул не должно быть просрочек. Если была хоть одна просрочка, банк может отказать.
Что будет, если не платить ипотеку?
Последствия несвоевременного внесения платежей по ипотеке очень серьезные. До полной выплаты ипотечного кредита недвижимость находится в залоге у банка.
Соответственно, в случае неисполнения должником своих обязательств, кредитная организация имеет право забрать жилье и продать его, направив вырученные средства в счет погашения долга.
Даже если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, и она является единственным жильем заемщика, банк вправе выселить семью должника.
Лишение права собственности на квартиру и ее продажа банком — это крайняя мера, применяемая в тех случаях, когда просрочка достигает значительных размеров. Сначала же кредитная организация будет докучать звонками и письмами, начислять штрафы и неустойки за несвоевременное внесение платежей. Бывает, что их сумма превышает сумму основного долга по ипотеке.
Потеря недвижимости, находящейся в залоге у банка — это не единственное, что будет, если не платить ипотеку. Как правило, кредитная организация продает жилье по стоимости значительно ниже рыночной с целью скорейшей его реализации.
Поэтому средств, вырученных от продажи квартиры, может не хватить на погашение всей суммы долга. Таким образом, заемщик не только лишается крыши над головой, но и по прежнему должен банку.
Кредитное учреждение может наложить арест на другое имущество и продать его в счет погашения остатка долга.
Последствия неуплаты взносов по ипотеке
Бывает так, что клиент вовремя не появляется в банке, где он взял ипотеку, и сбрасывает звонки кредитного специалиста. Это неправильно и незаконно. В итоге, банк вправе подать в суд на недобросовестного заемщика. В итоге должник может потерять оформленную в ипотеку квартиру (частный дом). Причем по закону забирать можно даже единственное жилье в залоге.
Если долго не платить ипотеку, банк вправе принять несколько мер по отношению к должнику:
- Подать на должника в суд на выселение жильца, если заемщик перестал возвращать ипотечный заем более 3 мес. назад.
- Существующая ипотечная задолженность (+начисленные пени, штрафы по ней) может взыскиваться банком на основании соответствующего судебного решения.
Банкротство физ. лица – этот вариант в определенных ситуациях, когда у человека имеется пару кредитов самый простой. Каждый может запустить процедуру банкротства. Это происходит когда:
- долг свыше 500 тыс. рублей;
- у заемщика отсутствует ликвидное имущество;
- ежемесячные выплаты по заему высокие, в сравнении с размером заработной платы.
Помните, что банкротство платная процедура. Стоимость, который минимум 40 тыс. рублей. Лучше всего начинать процесс банкротства после того, как пройдена консультация с опытным юристом. Учтите, что этот метод неуплаты задолженности имеет ряд негативных последствий для заемщика:
- исправить КИ не получится;
- исключительно МФО способны оформить заем, банки вероятней всего откажут;
- запрещен выезд за рубеж на полгода;
- 3 года нельзя занимать руководящие должности.
Последствия для тех, кто не платит по кредиту/скрывается от судебных приставов
- плохая кредитная история;
- запрет на выезд за рубеж, если кредитный лимит свыше 30 тыс. рублей;
- не возможность официального трудоустройства, проживания по месту регистрации;
- испорченная репутация.
Если ли риск лишения свободы за невыплату задолженности? К данной формулировке часто прибегают коллекторы. Уголовная ответственность может грозить, только если умышленно не оплачивается кредит. Если вы взяли кредит с уже доказанным намерением по не проведению выплаты, если не было ни одного платежа и если получится доказать, что это действительно умышленное действие. В такой ситуации санкции в виде:
- штрафа от 200 тыс. рублей;
- удержание зарплаты;
- обязательные принудительные работы;
- арест до полугода;
- лишение свободы до 2 лет.
Когда у заемщика нет возможности платить по ипотечному кредиту, он может продать ее. Для этого нужно обратиться в банк за разрешением. Практически всегда финансовые учреждения идут навстречу и дают согласие на сделку по продаже залогового жилья. Единственное, банк может запросить деньги за такое разрешение. А еще этот документ не бессрочный: за два-три месяца придется найти покупателя, или получать новое разрешение.
Как говорит партнер юридической компании, юрист Светлана Петрикова, возможен такой вариант: собственник жилья сам находит деньги для погашения ипотеки, закрывает кредит, снимает обременение и продает квартиру как свободную. «Это наиболее простой вариант для всех сторон сделки: продавца, покупателя и банка. Плюс заключается в том, что продавец может рассчитывать на рыночную цену объекта недвижимости с учетом его состояния, месторасположения и т.д. Минус – в том, что продавцу надо найти сразу достаточно большую сумму денег. Такая возможность есть не всегда», — подчеркивает эксперт.
Самый популярный вариант – это когда продавец берет краткосрочный потребительский кредит для погашения остатка по ипотеке, а получив деньги от продажи квартиры, его закрывает. Здесь надо просчитать рентабельность, ведь потребительский кредит выдается под гораздо более высокий процент, чем ипотека. Продавец должен понимать, что все то время, пока квартира будет продаваться (а это может занять несколько месяцев), ему придется платить проценты по новому кредиту.
Есть также вариант, когда продавец берет потребительский кредит уже после того, как найден покупатель на квартиру и между ними заключен договор аванса или задатка. «Но здесь надо учитывать такой момент, что обременение с залоговой квартиры будет снято в течение 30 календарных дней после погашения ипотеки. Только после снятия обременения можно будет приступить к оформлению сделки.
При этом переход права собственности на недвижимость через Росреестр может занять до двух недель. Не факт, что покупатель согласится ждать столько времени», — говорит Петрикова.
Еще один возможный сценарий: когда покупатель дает продавцу деньги на погашение ипотеки, которые потом зачитываются в стоимость квартиры.
Чисто теоретически такой вариант выглядит простым, логичным и понятным, но юридически является самым рискованным для покупателя, предупреждает юрист. Опасность заключается в том, что после передачи денег покупателем продавцу, тот может отказаться от сделки. Тогда покупателю останется только ходить по судам и возвращать деньги, переданные продавцу. «Именно деньги, а не квартиру, потому что на нее покупатель никаких прав не приобрел. Вряд ли недобросовестный продавец добровольно захочет возвращать деньги по исполнительному листу, если дело дошло до суда. Долг придется взыскивать через судебных приставов, скорее всего, частями. Таким образом, возврат всей суммы может занять несколько лет.
Безусловно, далеко не все продавцы являются недобросовестными, существуют сделки, проведенных именно таким способом. Но риск есть, и я бы настоятельно рекомендовала о нем подумать», — указывает она.
Чем грозит невыплата ипотеки
В качестве залога, дабы обезопасить себя от возможных рисков, кредиторы указывают приобретаемую заемщиком в ипотеку недвижимость. Таким образом, если возникает задолженность или не оплата по кредиту, заемщик имеет все шансы потерять свое жилье. Указанный в качестве залога объект недвижимости будет изъят кредитором и продан другим покупателям, чтобы погасить имеющуюся задолженность.
Ипотечное жилье не будет изъято после первого дня просрочки. Банку не выгодно такое положение дел, а потому нерадивому заемщику будет предложено несколько способов решения проблемы: рефинансирование, реструктуризация, кредитные каникулы.
Если банк видит, что у заемщика нет объективных причин несвоевременно погашать долг, он не идет навстречу банку или совсем не горит желанием выплатить ипотеку, в таком случае применяются другие меры:
- начисляется пеня, неустойки, штрафы;
- выставляется претензия банка с требованиями досрочного погашения ипотеки;
- к ответственности привлекаются созаемщики и поручители;
- задолженность продается третьим лицам.