Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дарственная с условием пожизненного проживания». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Независимо от того, заключают ли стороны договор с пожизненным проживанием дарителя или без такового, если предметом дарения служит строение, квартира, комната в коммуналке, такой договор дарения нуждается в письменной форме. Устно заключить такую сделку, да еще и с пожизненным проживанием дарителя, нельзя.
Как оформляется договор дарения с пожизненным проживанием
Есть несколько вариантов, как составить договор дарения и предусмотреть в нем раздел с пожизненным проживанием дарителя:
● самостоятельно — договаривающиеся могут сами написать договор дарения с пожизненным проживанием или воспользоваться одним из многочисленных шаблонов в Интернете. Этот вариант приемлем, если участники ориентируются в гражданском законодательстве и знают, какие именно положения фиксирует договор дарения с пожизненным проживанием дарителя;
● обратиться в юридическую фирму или к частнопрактикующему юристу. Выбирая такой подход, договаривающиеся обязаны понимать, что специалист, к которому они придут, не обременен никакой официальной ответственностью за подготовленный им договор дарения с пожизненным проживанием. Нести ее придется тем, кто его подпишет;
● пойти к нотариусу, который составит договор, в полной мере соответствующий действующему законодательству.
Независимо от выбранного способа составления договор с пожизненным безвозмездным проживанием предусматривает:
● дату и место, где заключается договор с пожизненным проживанием дарителя;
● фамилии, имена и отчества дарителя и получателя, даты их рождений, паспортные данные;
● максимально подробное описание передаваемой квартиры: ее адрес, метраж, кадастровый номер и стоимость, в которую она оценивается. Если вместе с квартирой вручается какое-то имущество, например бытовая техника, его перечисляют;
● права и обязанности сторон договора дарения с пожизненным проживанием;
● порядок разрешения споров, если они возникнут. Например, можно указать на необходимость направлять досудебные претензии и срок их рассмотрения.
Можно предусмотреть и другие нормы — например, о том, что договор с пожизненным проживанием не подлежит разглашению.
Заключая договор с пожизненным проживанием, стороны уделяют большое внимание пункту про право дальше использовать предмет дарения. Помимо того, что они прописывают для дарителя право жить в нем, они могут прописать:
● в какой именно комнате новый хозяин готов поселить дарителя;
● установленный для дарителя порядок пользования кухней, санузлом, кладовыми;
● имеет ли он право подселять других людей, и если да, то в каком количестве, и каких правил при этом все они обязаны придерживаться.
При этом в тексте договора дарения с пожизненным проживанием нельзя писать:
● о том, что после подписания договора дарения с пожизненным проживанием одаряемый не имеет права распорядиться вещью, продать ее или преподнести третьему лицу до смерти дарителя — это ограничивает права нового собственника, что противоречит природе дарения. Несмотря на то что квартира подарена с пожизненным проживанием дарителя, у одаряемого есть право распоряжаться ею как ему угодно, в том числе подарить или реализовать как-то еще. Правда, продать ее будет сложнее, ведь потенциальных покупателей такой жилец может отпугнуть;
● о том, что договор дарения с пожизненным проживанием вступает в силу после смерти дарителя — это не позволяет квалифицировать бумагу как договор дарения, это уже завещание, и отношения по нему должны регулироваться разделом Гражданского кодекса РФ о наследовании;
● о любом встречном предоставлении — разовой или периодической оплате или в ином виде. Договор, в котором есть встречное обязательство, не является сделкой дарения, это уже возмездный договор, например купля-продажа, мена или иной вариант.
В конце договор дарения с пожизненным проживанием подписывается дарителем и одаряемым и передается в Росреестр для завершения процесса перехода объекта дарения к новому владельцу.
Важный вопрос: нужно ли оформлять договор дарения с пожизненным проживанием нотариально? По общему правилу — нет, не нужно, можно ограничиться простой формой. Удостоверенный договор строго необходим, только если:
● договор заключается на долю в объекте, кроме ситуаций, когда все долевые совладельцы вместе выступают в качестве дарителя;
● в качестве дарителя выступает несовершеннолетнее лицо. Важно помнить, что дарение дорогостоящего имущества, принадлежащего малолетнему лицу, невозможно. Малолетним является ребенок в возрасте до 14 лет, сам он не обладает достаточной дееспособностью, чтобы подписывать договор дарения, в том числе с пожизненным проживанием дарителя, а его официальный представитель — родитель или опекун — не вправе этого делать по закону. Дарение имущества, принадлежащего подростку в возрасте от 14 до 17 лет включительно, возможно, но для совершения такой сделки необходимо разрешение органов опеки и попечительства.
Во всех прочих ситуациях можно не удостоверять договор дарения с пожизненным проживанием. При этом и для дарителя, и для одаряемого обращение к нотариусу — это разумный и дальновидный шаг, потому что:
● нотариус сэкономит клиентам массу усилий и времени: он составит проект соглашения, удостоверит его и сам направит сведения в Росреестр;
● прежде чем удостоверить договор дарения с пожизненным проживанием дарителя, он установит желание дарителя на заключение договора;
● нотариус несет профессиональную ответственность за законность удостоверенного договора, именно поэтому договор будет тщательно проверен перед подписанием, а значит, юридические риски в будущем сводятся к минимуму, что невозможно гарантировать в случае заключения договора в простой письменной форме.
Таким образом, хоть это и не является строго обязательным, обратиться в нотариальную контору все же следует, несмотря на то что это потребует дополнительных затрат, но зато застрахует от возможного оспаривания договора или от мошенничества со стороны контрагента.
| Договор дарения | Сделка, направленная на безвозмездное отчуждение имущества при отсутствии материальной выгоды у дарителя. Сделка является двусторонней, то есть одаряемый должен принять имущество, чтобы она считалась заключенной |
| Квартира | Недвижимое имущество, которое является комплексом общего и личного имущества. Является жилым помещением, часть многоквартирного дома |
| Недвижимость | Имущество, которое не подлежит перемещению ввиду своих особенностей |
| Существенные условия договора | Это те условия, которые обязательно должны быть указаны в тексте договора. При их отсутствии он может считаться незаключенным |
| Государственная регистрация перехода права собственности | Это процедура, в соответствии с которой осуществляется внесение сведений о новом собственники квартиры или иного объекта недвижимости в соответствующую базу данных, то есть фактически производится его регистрации государственным органом |
| Даритель | Собственник объекта, который передаёт его третьему лицу на безвозмездной основе. Одаряемый — лицо, которое принимает объект собственности |
| Срок исковой давности | Временной отрезок, в течение которого суд вправе вынести решение по рассматриваемому вопросу. Применяется только тогда, когда ответчик прямо об этом заявит |
Договор дарения с обременением
Обременением называются некоторые специально созданные обстоятельства или препятствия, чтобы лимитировать нового владельца в пользовании приобретённой им в дар недвижимостью.
Этот сдерживающий фактор проявляется в тот момент, если владелец квартиры попытается применить свои законные права на собственность в ущерб дарителю.
Ипотека на квартиру представляет собой наиболее общераспространенный вид обременения. С нею сейчас знаком каждый гражданин в нашей стране.
К примеру, вы приобретаете квартиру на ссуду, взятую у банка, оформляете ипотеку. Следовательно, с этого момента купленная жилплощадь не полностью принадлежит вам, так как находится под залогом у финансовой организации до полного погашения кредита. Это и есть обременение!
Посему распоряжаться имуществом в полном объёме вы пока не можете, есть существенные ограничения. Каждый ваш шаг осуществляется с разрешения банка.
Как только принимается вами решение подарить такую недвижимость родственникам, составляется договор дарения с обременением, в нём прописываются соответствующие пункты правил соглашения.
При заключении договора с обременением полномочия дарителя распоряжаться квартирой не проходят процедуру регистрации в ЕГРП, но он вправе пользоваться жилплощадью на законных основаниях с постановкой на учёт постоянного характера.
Дарение квартиры с пожизненным проживанием подразделяется на 3 главных вида.
«Пролистал» кучу страниц в интернете в поисках образца договора дарения с пожизненным проживанием и ничего толком не нашел. Уже отчаялся в этом деле и думал уже составлять завещание своему внуку. Пошел к нотариусу и все же поинтересовался насчет такого договора.
Оказалось, что можно было оформить договор с пожизненным иждивением, что я и сделал. Очень надеюсь, что я и мой внук законодательно полностью и абсолютно защищены.
Александр Попов, Нижний Новгород
17/11/2016
Я работаю юристом. И всегда опираюсь на Закон РФ, точнее ГК. Потому всегда придерживаюсь заключений стандартных договоров дарения.
Всех желающих оформляться «с пожизненным проживанием» отправляю к нотариусу, чтобы они заключали дополнительные договора ренты или пожизненного иждивения дарителя на обеспечении одариваемого.
Петр Сергеевич, Краснодар
03/03/2015
Я заключала такой договор со своей бабушкой. Даже смешно как-то было, если честно. Бабушка не захотела составлять завещание ради того, чтобы я могла воспользоваться законно ее квартирой аж после ее смерти.
Случилось так, что я вышла замуж, и нам негде было жить с мужем. А тут бабуля моя нас порадовала, захотела подарить мне как бы часть квартиры.
Стали думать и гадать, как лучше это сделать. Воспользовались онлайн консультацией юриста, затем еще вместе сходили к юристу, потому еще к нотариусу по пути зашли.
В итоге, когда заключали договор, просто прописали в нем строчку: «Григорьева Мария Николаевна сохраняет за собой право пожизненного проживания в квартире по адресу такому-то, такому-то». И все. Думаю, что это вполне сойдет за юридически правильное решение.
Составляя договор, в котором в качестве отдельного пункта обговаривается право дарителя на дальнейшее проживание в квартире, стороны получают определенные выгоды.
Преимущества для дарителя:
- возможность не думать о крыше над головой после заключения сделки;
- сохранение прописки;
- возможность не оплачивать в дальнейшем коммунальные услуги, ремонт жилья и т.п.;
Практика, при которой в дарственной прописывается возможность пожизненного проживания бывшего собственника в подаренной квартире, имеет ряд нюансов. Однозначное мнение среди юристов по данному вопросу отсутствует. Однако в целом судебная практика подтверждает законность таких дополнений к договору.
Что такое дарственная с пожизненным проживанием
Дарение квартиры предусматривает ее безвозмездную передачу другому лицу. Естественно, подарить можно только недвижимость или ее долю, принадлежащую на праве собственности. Квартиры по соц. найму или в аренде предметом дарения быть не могут. Общие условия дарения недвижимости заключаются в следующем:
- собственник может выбрать любое физическое и юридическое лицо для подарка (обычно квартиры дарят родственникам, в том числе виде альтернативы завещанию);
- одаряемое лицо должно дать однозначное и безусловное согласие на принятие подарка;
- дарственная на квартиру может быть только в письменной форме, а переход прав состоится только после регистрации в Росреестре.
Безвозмездность дарения заключается в отсутствии какой-либо материальной выгоды. По договору дарителю нельзя передавать деньги, оплачивать его существующие обязательства, выражать благодарность иным финансовым способом.
Важным условием при заключении договора является определение возможности проживания дарителя. Это означает, что бывший собственник сохранит право пользования и проживания квартирой до момента своей смерти, либо пока сам добровольно е освободит жилплощадь. Досрочно прекратить пожизненное проживание достаточно сложно. Для этого нужно подтверждать существенные нарушения закона и интересов остальных жильцов.
Преимущества дарения с пожизненным проживанием перед завещанием
Завещание характеризуется некоторыми неудобствами для обеих сторон сделки:
- Наследодатель оплачивает нотариальное оформление документа.
- Наследник оформит на себя завещанное жилье только через шесть месяцев после открытия наследственного дела.
- Получателю по завещанию требуется оплатить пошлину за наследственное свидетельство.
- Наследство может разорить, если завещатель при жизни наделал долгов.
Поэтому не стоит недооценивать плюсов дарения с пожизненным проживанием:
- Прежний хозяин продолжает жить на старом месте, как и раньше. Как только он умирает, одаряемый становится новым хозяином.
- Материальные затраты на дарение между близкой родней невелики: от НДФЛ они избавлены, переоформляя на себя квартиру в Росреестре, придется только оплатить госпошлину в две тысячи рублей. Тратиться на нотариуса для заверения дарения не обязательно.
Продажа квартиры, в которой проживает даритель
Фактически после государственной регистрации перехода права собственной на квартиру к одаряемому даритель теряет возможность ей распоряжаться. И новый владелец может ее продать другим лицам. Поскольку выписать дарителя невозможно, то покупатель должен быть извещен об этом обстоятельстве. Если он его принимает, то сделка состоится.
Ограничение в праве продажи третьим лицам в тексте дарственной недопустимо. Такой договор можно признать недействительным.
Если даритель умирает, кому принадлежит квартира?
По дарственной право собственности на квартиру переходит к лицу, выступающему в качестве принявшего дар. Если в ней прописано пожизненное проживания дарителя, то это условие действует до его смерти. Наследники не смогут претендовать на эту жилую площадь, поскольку она при жизни дарителя ему уже не принадлежала.
Суть дарения с проживанием
При оформлении дарения с пожизненном проживанием в текст дарственной включаются пункты, регламентирующие право использовать жилплощадь предыдущему владельцу квартиры. Он вправе жить в ней безвозмездно.
Дарственная с обременением не может быть оформлена без согласия одаряемого. Если он с чем-то в договоре будет не согласен, он может отказаться от подарка. В условия договора необходимо вписать все условия заключаемой сделки максимально подробно. К примеру, следует указать, какой конкретно комнатой может пользоваться даритель, а также информацию о том, могут ли жилплощадь использовать третьи лица.
Все указанные условия будут действовать только до момента смерти дарителя. После этого события третьи лица утратят свое право на проживание в квартире, и она полностью перейдет во владение одаряемого.
Право на проживание в подаренной квартире
Право проживать на подаренной жилплощади возникает на основании обязательства, прописанного в договоре дарения. Чтобы это право было зафиксировано, не достаточно просто подписать дарственную. Потребуется также пройти процедуру государственной регистрации.
Это право связано исключительно с личностью дарителя и может использоваться только в его пользу. Это значит, что передать возможность пожизненного проживания в квартире наследникам нельзя. С окончанием жизни дарителя заканчивается и период действия права на проживание. Если с дарителем проживал его родственник, ему придется переехать.
В договоре дарения следует прописать, что проживание дарителя осуществляется на бесплатной основе. Он не будет вносить какую-либо плату, к примеру, за аренду или коммунальные услуги. Поддержание квартиры в хорошем состоянии также является обязанностью собственника, то есть одаряемого.
Даритель, в свою очередь, не имеет права запрещать собственнику совершать какие-либо сделки по отношению к недвижимости. Однако при отчуждении квартиры в пользу третьих лиц даритель не утрачивает права на проживание в жилплощади. Таким образом новый собственник получает обремененный объект недвижимости – он также не сможет выселить дарителя.
Если кто-то нарушит обязательство по сохранению за дарителем права на проживание, он сможет обратиться в судебные органы с иском о расторжении дарственной. Если суд удовлетворит это требование, все последующие сделки также будут признаны недействительными.
Право пожизненного проживания прописывается в дарственной конкретнее – право пожизненного владения и пользования квартирой. Для человека, далекого от юриспруденции, эти две формулировки могут показаться идентичными. Однако это не так. Вторая формулировка позволяет дарителю рассчитывать на более широкий спектр защиты своих прав.
Даритель, обладающий только правом пользования, как следует из первой формулировки, сможет рассчитывать только на обязательственные способы защиты (ст.12 ГК РФ) и только в том случае, когда нарушителем выступает сам одаряемый. Таким образом даритель бессилен при посягательстве на право проживания со стороны третьих лиц.
Порядок реализации права на проживание должен быть прописан в тексте договора. Допустим, стороны сделки могут установить, что даритель может использовать только одну определенную комнату.
Минусы для получателя
К сожалению, почти любое соглашение — это ряд преимуществ и недостатков для всех ее участников. И оные необходимо принять во внимание, чтобы не столкнуться с огромным разочарованием в конечном итоге.
Из недостатков дарственной с правом проживания на соответствующей территории дарителя выделяют, например, невозможность выселения прежнего владельца «недвижки». Если получатель объекта решит жить в квартире или доме, ему придется делить крышу с дарителем. Это не всегда удобно, в редких случаях — опасно.
Реализовать имущество, полученное по дарственной на квартиру с пожизненным проживанием дарителя, как правило, трудно. Мало кто согласится покупать жилье, в котором находится посторонний человек. Эксперты говорят, что намного проще реализовать собственность, принадлежащую несовершеннолетнему ребенку.
Кроме того, одаряемому нужно соблюсти все условия пользования территорией, прописанные в соглашении установленной формы. Если этого не сделать, сделка может по суду быть признанной недействительной. И тогда, как нетрудно догадаться, одаряемый лишится недвижимости.
Инструкция по оформлению
Нужно оформить дарственную на квартиру с пожизненным проживанием дарителя? Тогда, как уже было сказано, сторонам придется следовать некоему руководству. Оно не предусматривает ничего особенного или непонятного.
Чтобы подарить имущество, потребуется действовать так:
- Составить соглашение. Как уже было сказано, лучше всего привлечь к этому опытного специалиста.
- Сформировать пакет документов для дальнейших действий. О них рассказано ниже.
- Получить согласие одаряемого на получение.
- Сходить к нотариусу и подписать у него соглашение, оплатив перед этим соответствующие услуги.
- Провести процедуру государственной регистрации в уполномоченном органе, внеся сначала государственную пошлину за операцию.
- Переоформить жилье на его получателя, а затем внести изменения в ЕГРН.
Звучит совсем просто. На самом деле при должной подготовке изучаемая операция доставляет минимум хлопот.
Дарственная на квартиру с пожизненным проживанием дарителя – это обычный договор дарения, в котором указано специфическое условие. Гражданский Кодекс РФ, по состоянию на 2021 год, допускает этот пункт и подтверждает его законность.
И для дарителя, и для одариваемого лица сделка имеет свои плюсы и минусы. Кроме права пожизненно и бесплатно проживать на территории подаренной жилплощади, даритель не может требовать взамен дарственной какие-либо материальные награды или требовать ухода за собой. Но, если ему угрожают выселением, даритель имеет право отсудить недвижимость обратно, основываясь невыполнением пункта в договоре о пожизненном проживании.
Обезопасить сделку или оспорить ее в суде можно, если договор был правильно оформлен, отмечен в Росреестре и дополнен всеми необходимыми документами (в том числе и теми, которые требуют нотариального заверения).
Документы и алгоритм оформления
Оформление дарственной с обременением заключается в соблюдении последовательных действий – алгоритма.
Сперва составляется сам договор, далее желателно обратится к нотариусу (обязательно в случае дарения доли в квартире при долевой собственности). После чего вся документация по сделке должна быть проверена на достоверность и правильность заполнения, зарегистрирована в Росреестре, как переход права на собственность от одной стороны к другой.
Оформление в Росреестре займёт от трёх до пяти дней. И по истечении трёх недель выдаётся справка из ЕГРН.
Нотариус потребует следующие документы для оформления дарственной на квартиру с правом бессрочного проживания собственника, который её презентует:
- Гражданские паспорта обоих сторон.
- Если акт дарения составляется на лицо, не достигшее 18-летнего возраста, то свидетельство о его рождении.
- Документация на квартиру, аргументирующая права владельца на недвижимость (свидетельство о госрегистрации).
- Документ, свидетельствующий о наличии зарегистрированных людей на указанной жилплощади (выписка из домовой книги).
- Кадастровый паспорт и дополнительные технические документы на недвижимость, в которых отражена цена, планировка жилплощади.
- Справка из ИФНС о неимении задолженностей по налогам.
- Справка из ЕГРП или управления жилищным фондом, доказывающая госрегистрацию владельца жилплощади.
- Согласие супруга на совершение сделки дарения, которое должно быть предоставлено в рукописной форме.
- Если акт дарения происходит с участием лиц, не достигшим 18-летнего возраста, то потребуется письменное разрешение из госорганов исполнительной власти, отвечающих за них на данный момент.
Дарственная оформляется в присутствии обеих сторон. В случае неосуществимости присутствовать одной из них или обеих одновременно, сделка заключается с содействием их поверенных лиц по нотариально оформленным доверенностям.
Как оформить договор дарения квартиры с правом пожизненного проживания дарителя?
Для того чтобы преподнести в дар такой вид недвижимости, как квартира, с правом жить в ней пожизненно необходимо выполнить в определенной последовательности следующие действия:
- Подготовить требуемый пакет документов. В этот список входят:
- копии паспортов тех лиц, которые являются непосредственными участниками сделки;
- образец договора дарения квартиры с пожизненным проживанием дарителя;
- справка, взятая из бюро технической инвентаризации;
- справка с информацией о том, сколько граждан прописано в данной квартире;
- паспорт, выданный на квартиру при ее покупке.
Полный перечень документов, которые могут понадобиться для оформления сделки дарения, мы рассматривали в специальной статье.
Похожие записи: