Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли оформить завещание на ипотечную квартиру на гражданскую жену». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Завещать можно любое имущество: деньги, драгоценности, машины, недвижимость и другое. Также наследникам передаются имущественные права и обязанности: например, обязанность продолжать выплачивать ипотечный кредит завещателя, если наследуемая квартира куплена по ипотеке.
Кто наследует имущество, если его владелец не оставил завещания
Есть два вида наследования: по завещанию и по закону. По завещанию имущество передается в соответствии с волей умершего. Если умерший не оставил завещания, то происходит наследование по закону. Существует очередность, согласно которой родственники наследодателя могут претендовать на наследство. Всего существует восемь очередей наследования.
Наследники первой очереди — это родители, супруги и дети (или в случае смерти детей — внуки) наследодателя. Если нет наследников первой очереди, то во вторую очередь могут претендовать на наследство братья и сестры наследодателя (имеющие обоих или одного общего с ним родителя) либо племянники и племянницы. Наследниками третьей очереди являются дяди и тети либо двоюродные братья и сестры наследодателя. В четвертой, пятой и шестой очередях стоят более дальние родственники: прадедушки и прабабушки, двоюродные внуки и внучки, двоюродные дедушки и бабушки, двоюродные правнуки и правнучки, двоюродные племянники и племянницы, двоюродные дяди и тети. Если нет наследников предшествующих очередей, призываются наследники седьмой очереди — пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя. И наконец, наследником последней, восьмой, очереди является государство — оно принимает наследство, если других наследников нет.
Что такое наследственный фонд
Наследственный фонд — это юридическое лицо, которое создается для управления наследством умершего: деньгами, бизнесом и другими активами. Такой фонд может быть создан только по желанию наследодателя (он прописывает это в завещании) и только после его смерти. Фонд позволяет сохранить имущество человека и управлять им так, как он этого хотел бы.
Фактически все наследуемое имущество сразу после смерти владельца аккумулируется в фонде. В завещании наследодатель сам определяет устав и условия управления фондом: порядок, размер, способы и сроки образования имущества, условия распоряжения имуществом и доходами, лиц, которым доверено управление. Из имущества, переданного фонду, или из доходов от управления имуществом фонда могут производиться выдачи указанным в завещании лицам — членам семьи наследодателя, различным организациям или гражданам, не являющимся наследниками умершего.
В первую очередь возможность создания фонда предусмотрена законодательством для состоятельных людей, владельцев бизнеса, имеющих много активов. Однако имущественного ценза нет. Например, человек, имеющий несколько квартир и зарабатывающий на их сдаче или перепродаже, тоже может учредить фонд, который после его смерти продолжит получать доход от управления этими активами и будет выплачивать определенные суммы указанным в завещании лицам.
Как завещать ипотечную квартиру
Закон не делает разницы при определении схемы оформления по завещанию с ипотекой. Залоговое обременение не влияет на принятие наследуемой собственности, вошедшую в завещание, но предусматривает переход вместе с недвижимостью кредитов, которые не успел выплатить банку при жизни заемщик.
Наличие ипотечного бремени у заемщика не служит поводом ограничивать заемщика в праве написания завещательного документа с целью определения потенциальных получателей наследуемого в будущем. Даже при вступлении в наследство непогашенные обязательства заемщика не приведут к потере жилья, если согласовать с банком процедуру дальнейшего погашения ипотеки или воспользоваться прижизненной личной страховкой наследодателя. Если стоимость недвижимости превысит размер суммарных долгов заемщика, предстоит сложный выбор – выплачивать их за наследодателя или отказаться от невыгодного наследства.
Заключение предварительного договора купли-продажи доли
В предварительном ДКП указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Важно знать, что если такой срок в предварительном ДКП не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Предварительный ДКП вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (т.е. подписания обеими сторонами), но также стороны вправе установить в данном договоре, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до его заключения (п. 1, 2 ст. 429 ГК РФ), что и происходит в вашем случае, поскольку по взаимной договоренности с собственником вы уже оплачиваете стоимость доли, оформляемой на вас в будущем.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).
В предварительном ДКП важно правильно изложить условия о сроке действия и исполнения обязательств по нему, определить стоимость и размер приобретаемой вами доли в праве собственности, периодичность и сроки внесения вами платежей, а также предусмотреть условия возврата выплаченных вами ранее денежных сумм в случае невозможности заключения в дальнейшем основного договора купли-продажи, что позволит сторонам получить тот результат, на который они рассчитывали при заключении.
Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ, устанавливающей особенности продажи жилых помещений, помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи доли квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования квартирой после ее приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Поскольку в настоящий момент автор вопроса зарегистрирован в данной квартире, то обязательно укажите в предварительном ДКП, что вы сохраняете право пользования данной квартирой с момента заключения предварительного ДКП.
Если вы решили принять ипотечную квартиру в наследство, нужно в течение (это очень важно!) 6 месяцев со смерти наследодателя обратиться к нотариусу и заявить о своем желании. Помните, вам необходимо уложиться в эти полгода!
«Если подать заявление нотариусу после того, как пройдут 6 месяцев со смерти наследодателя, вам откажут в принятии заявления в связи с пропуском срока. Тогда придется идти в суд, где чаще всего люди в аналогичной ситуации получают отказ в восстановлении срока принятия наследства», — комментирует руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов.
Чтобы открыть наследство, нужно обратиться к нотариусу. С собой следует принести пакет документов. Список не полный, так как может разниться в зависимости от ситуации, однако основные бумаги — это:
Зачем составлять завещание?
Если человек составляет завещание, это не значит, что он планирует уходить на тот свет. Завещание составляют люди средних лет, и даже молодые, которые беспокоятся о будущем своих близких. Никто не застрахован от несчастного случая или внезапной смерти, поэтому лучше все заранее предусмотреть. Но не будем о грустном, а перейдем к тому, как правильно и без ошибок составить завещание, чтобы не возникало никаких конфликтов между близкими людьми.
Завещание разрешается составлять в свободной форме. Никаких жестких формулировок и требований к документу нет. Но автор завещания должен четко формулировать свою волю и прописывать, что именно и кому он хочет передать после своей смерти. Документ составляется в письменной форме и заверяется нотариусом. И чтобы не было двусмысленных трактовок, лучше составить документ вместе с юристом.
Какое имущество указывать в завещании?
Для начала определите имущество, которое собираетесь завещать. Это не обязательно должна быть квартира, банковский вклад или машина. Завещать можно все что угодно: ценные вещи, купленный участок земли под строительство или гараж. Заявитель может завещать наследникам и будущие права. Например, он собирается опубликовать книгу и в случае случайной смерти планирует отдать гонорар за свой труд ближайшему родственнику или другу. В случае отсутствия завещания все имущество распределяется согласно закону.
При составлении завещания не обязательно расписывать подробно, какое именно имущество собираетесь передать. Достаточно просто указать: «Имущество, которое останется после моей смерти, в чем бы оно ни находилось, прошу передать брату (Ф. И. О) или другу (Ф. И. О.)».
Как оформить завещание
Последнюю волю можно составить самостоятельно или обратиться к специалисту. Однако следует учитывать, что независимо от того, как оформить волеизъявление, необходимо нотариальное заверение документа.
Требования к составлению:
- письменная форма;
- наличие подписи наследодателя;
- приложенная справка о дееспособности и отсутствии психических заболеваний (если волезъявитель старше пенсионного возраста);
- печать и подпись нотариуса.
В определенных случаях завещание может быть заверено другими лицами:
- главврачом больницы, если волеизъявитель пребывает в нем на лечении;
- начальником военной части;
- командиром корабля;
- начальником исполнительной колонии;
- работником консульства РФ, в случае пребывания наследодателя заграницей;
- главой местной администрации, если в населенном пункте отсутствует нотариальная контора.
Вопросы наших читателей
Может ли наследник отказаться от ипотечной квартиры?
Завещатель может выбрать одного или несколько правопреемников. Новые владельцы имеют право отказаться от своей части, если не хотят брать долговые обязательства. В таком случае доля недвижимости перейдет в собственность банка. Когда все наследники не захотят брать обязательства, финансовая организация забирает квартиру целиком и реализует на аукционе. Если вырученной суммы не хватает на погашение задолженности, то оставшаяся часть списывается банком.
В соответствии со ст. 1157 ГК РФ оформить отказ можно как в пользу кого-то другого из указанного в завещании, так и без указания определенного лица. Нельзя не принять только часть наследства.
Для оформления отказа необходимо подать соответствующее заявление в нотариальную контору, где открыто наследственное дело. Гражданин может не принять наследство, если в течение месяцев не обратится к должностному лицу. Если у нотариуса имеется информация о месте жительства или работе наследников, указанных в последнем волеизъявлении, то он должен будет известить их о завещании.
Вступление в наследство: банковский вклад
Ситуация с вступлением в наследство на денежные средства сложнее, чем с переоформлением квартиры. Дело в том, что по закону вкладчик не обязан сообщать кому-либо о своих счетах. По этой причине многие вклады остаются невостребованными.
Только в 2020 году появился новый сервис, в котором нотариус может сделать запрос и получить данные о счетах наследодателя в Сбер банке. В 2021 году к системе планируется подключить еще несколько банков. Однако по закону финансовая организация не вправе сообщать сведения о вкладах кому-либо, кроме нотариуса.
Для оформления запроса наследникам необходимо написать заявление о розыске счетов с перечнем банков. Заявление передается нотариусу. Услуга платная.
Финансовые организации присылают ответ на запрос в течение 30 дней. В случае игнорирования запроса наследники могут пожаловаться в Центробанк.
Получение денежных средств с вклада станет возможным только через шесть месяцев после смерти вкладчика. Для выдачи потребуется предъявить паспорт, свидетельство о смерти и свидетельство о вступлении в права наследования. Деньги, полученные по наследству, не облагаются государственной пошлиной.
Сложности также могут возникнуть при наследовании ценных бумаг. Для их оформления необходимо предоставить нотариусу справку от держателя реестра и отчет о стоимости ценных бумаг. Иначе говоря, если наследники не будут знать о наличии акций, получить их невозможно.
Юристы рекомендуют не блокировать сим-карту наследодателя и время от времени пользоваться ею, так как на этот номер телефона может прийти смс от управляющей организации или брокера. Старайтесь не игнорировать звонки и проверяйте почту. Возможно так удастся узнать о дополнительном имуществе, которое необходимо переоформить.
Условия для завещания ипотечной квартиры
Чтобы включить в завещание недвижимость с обременением, должны учитываться следующие нюансы:
| Условия | Законодательная база |
| Право собственности зарегистрировано в Росреестре | ст. 1112 ГК РФ |
| Документ пишется по доброй воле дееспособным совершеннолетним гражданином | ст. 1118 ГК РФ |
| Завещание оформляется в письменном виде и заверяется нотариусом | ст. 1124 ГК РФ |
| Гражданин не обязан предупреждать кого-либо о составлении, изменениях или отмене документа | ст. 1119 ГК РФ |
Ипотечная квартира входит в наследственную массу, как и другие виды собственности, поэтому на нее распространяется право выделения обязательной доли. На нее могут претендовать несовершеннолетние или недееспособные граждане, проживающие в объекте недвижимости вместе с завещателем, или лица, находящиеся на его иждивении.
Особенность наследования ипотечного жилья
Владелец обремененной ипотекой квартиры вправе проживать в ней и даже использовать ее как средство получения денежной прибыли (с согласия банка). Что касается наследства, следует сказать, что отсутствие завещания приведет к тому, что недвижимость и сумма оставшегося долга по ипотеке будет разделена в равных долях между наследниками.
Составление завещания позволяет наложить бремя выплат только на одного или нескольких лиц (с правом получения права на обремененное имущество). Наследник может, как погасить остаток долга, так и отдать имущество банку. Часть имущества, не затронутая завещанием, распределяется между всеми наследниками по общим правилам.
Заемщик может не уведомлять кредитную организацию о завещании, согласно второму пункту 1119 статьи Кодекса, на основании принципа свободы завещания. Обязать собственника уведомлять банк никто не вправе.
При каких условиях можно это делать?
При оформлении ипотечного договора нередко кредитное учреждение идет на хитрость, прописывая в соглашении противоречащие законодательству пункты. Например, пункт о запрете передачи недвижимости по наследству до момента полного погашения кредита.
Согласно ч. 3 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” наследодатель имеет право завещать имущество, находящееся в залоге. Если запрет на завещание все же войдет в кредитный договор, то при судебном разбирательстве такой пункт будет признан ничтожным.
Некоторые думают, что при оформлении завещания нужно ставить в известность о своих намерениях залогодержателя. Это мнение ошибочно.
Согласно п. 2 ст. 1119 ГК РФ завещатель имеет право хранить свою волю в тайне, равно как и не сообщать об изменении или отмене своего решения.
Завещатели, как правило, подразумевают под предметом завещания непосредственно квартиру (квадратные метры). На самом же деле наследнику переходят и все невыполненные обязательства по ипотеке. То есть, получая по завещанию или закону в наследство ипотечную квартиру, наследник должен выплачивать не только оставшуюся сумму кредита, но и долги наследодателя. Договор ипотеки, соответственно, переоформляется на наследника.
Что касается суммы выплачиваемого кредита, по новому договору она может быть разной. Размер ипотеки зависит от множества факторов. Одним из определяющих является страхование недвижимого имущества. Страховка удорожает ипотеку, но является необходимым условием оформления договора ипотечного займа. Жизнь каждого заемщика, соответственно, застрахована. Если смерть завещателя попадает под определение страхового случая, страховая сумма идет в погашение долга. Наследнику придется выплатить лишь оставшуюся часть ипотечного кредита. Как правило, долг погашается одним платежом, если в ипотечном договоре не оговорены отдельные условия.