Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда жилья у государства Москва». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жилье предоставляемое по договору социального найма лицам, что признаны нуждающимися и малоимущими. Обязательно, чтобы к гражданам можно было применить сразу обе характеристики. Малоимущий, у которого уже есть дом или квартира, на оформление социального объекта претендовать не вправе.
Что такое жилье по соц найму
Договор социального найма жилья ― сделка, направленная на предоставление жилого объекта (чаще всего ― квартиры) во временное пользование на особых условиях. Наниматель (жилец) получает право пользования и владения при условии соблюдения Жилищного кодекса и иных законодательных актов.
Собственником недвижимости выступает государство. Заключенный договор найма социального жилья предусматривает возможность оформления объекта в собственность, размер вносимой платы (как правило, она существенно меньше обычно взимаемой за аренду суммы), а также право на проживание не только самого нанимателя, но и членов его семьи.
Площадь жилья зависит от норм, которые каждый регион устанавливает самостоятельно. Например, в Москве на каждого члена семьи должно приходиться не менее 18 кв. метров. В случае, если семья состоит из 3 человек общая площадь предоставляемой квартиры составит 54 кв. метра.
Размер платы за жилье коммерческого найма устанавливают органы местного самоуправления. Как правило, она существенно ниже того, что предлагают на рынке аренды жилья.
Перед тем как подать заявление в качестве нуждающегося в муниципальном жилье коммерческого найма, убедитесь, что муниципалитет располагает таким жилищным фондом.
Для этого надо обратиться в местную администрацию.
В разных регионах действуют свои правила предоставления нуждающимся муниципального жилья коммерческого найма.
И соответственно, утвержденный перечень необходимых документов для получения такого жилья.
К примеру, в муниципалитетах Московской области, если заявитель является муниципальным служащим, понадобится ходатайство работодателя о предоставлении жилой площади по договору коммерческого найма.
Перечень необходимых документов также утверждается органами местного самоуправления.
Среди базовых:
– копии паспортов взрослых членов семьи заявителя;
– копии свидетельств о рождении детей до четырнадцатилетнего возраста;
– документы, подтверждающие семейные отношения заявителя (свидетельство о заключении брака, свидетельство о расторжении брака);
– справка с места работы взрослых членов семьи.
Договор коммерческого найма заключается на срок до пяти лет.
По истечении срока наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить заключить договор повторно либо предупредить нанимателя об отказе в продлении договора.
Для подачи заявления нуждающийся (или его представитель) может обратиться лично в орган местного самоуправления или многофункциональный центр (МФЦ), а также в режиме «онлайн» посредством портала «Госуслуги».
Срок рассмотрения заявления в разных регионах варьируется от 14 до 45 дней.
Результатом оказания услуги станет заключение договора коммерческого найма либо отказ в предоставлении услуги.
Основания для расторжения договора
Это либо завершение срока действия договора, либо расторжение договора в связи с нарушениями условия договора нанимателем.
К примеру, наниматель вовремя не вносил плату за коммунальные услуги и наем, на него часто жалуются соседи, он не соблюдает гигиенические нормы, испортил имущество и т.п.
Напомним, при этом прямой обязанности предоставить другое помещение нанимателю у муниципалитета нет.
Перед расторжением договора наниматель обязан:
– погасить задолженность по коммунальным услугам и обязательным платежам за наем;
– сняться с регистрационного учета.
Какие права и обязанности у нанимателя
Наниматели квартир по договорам социального найма имеют значительно больше прав, чем арендаторы квартир на рынке. Они могут:
- требовать у собственника жилья проведения своевременного ремонта, если он необходим;
- заменять или обменивать квартиру;
- сдавать жилплощадь в поднаем по договору.
При этом, наниматель по соц найму обязан:
- сообщать наймодателю о тех или иных событиях событиях в жизни, изменяющих условия, на которых была получена жилплощадь;
- поддерживать квартиру в надлежащем состоянии и при необходимости ремонтировать ее;
- использовать жилую недвижимость исключительно для проживания в ней людей. Так, запрещено превращать квартиру в склад или в мастерскую;
- своевременно вносить платежи за коммунальные услуги.
Базовые критерии того, как получить муниципальное жилье, определены положениями Жилищного Кодекса. Перечень граждан, имеющих право на поддержку государства в вопросе обеспечения жильем, ограничен и включает в себя наиболее незащищенные с точки зрения финансового положения категории. Кроме основного ограничения по уровню дохода, должны соблюдаться некоторые условия:
- отсутствие в собственности у гражданина любого жилья;
- несоответствие имеющего жилья санитарным, пожарным нормам (аварийные, ветхие дома);
- наличие в семье постоянно проживающего инвалида по заболеванию, включенному в перечень Правительства РФ от 2014 года № 817;
- недостижение площади имеющейся квартиры уровня, определенного законом как социальная норма.
По словам юриста и эксперта по недвижимости Елены Рудченко, социальный наем жилья — это наем за деньги, один из вариантов аренды. Однако если при обычном съеме недвижимости арендодателем выступает физическое лицо, в социальном найме его функции выполняет муниципалитет или государство.
И как собственник жилья гражданин, пользующийся этим помещением, обязан каждый месяц перечислять плату владельцу сдаваемой недвижимости.
— Арендовать такую недвижимость позволено не каждому гражданину. Функция доступна лишь тем, кто стоит на учете как нуждающийся в жилье, — уточнила эксперт.
С ним государство заключает договор социального найма, и гражданин становится нанимателем жилья:
— Человек, заключивший такой договор, вправе проживать в съемном жилище вместе с семьей. Он может это помещение впоследствии даже приватизировать и приобрести в собственность.
Правила получения квартиры по договору, установленные Жилищным кодексом
Для любых социальных вопросов предназначены определённые инструкции, и получение жилья – не исключение.
Чтобы арендовать квартиру, необходимо:
- Собрать все необходимые документы.
- Написать заявление, адресованное наймодателю. Кстати, под заявлением подписываются все члены семьи, а не только его составитель. Данные документы принимают органы власти в той местности, где планируется аренда.
- Дождаться ответа от социальной службы.
Следующие документы входят в пакет необходимых:
- Удостоверение личности: паспорт и свидетельство о рождении, причём всех членов семейства.
- Идентификационный номер налогоплательщика взрослых и детей, имеющих паспорт.
- Документ об общем доходе семьи.
- Ксерокопии трудовых книжек.
- Если гражданин имеет собственное жильё, то необходимо предоставить документ, подтверждающий право на собственность.
- Справка о составе семьи, выданная ЖЕКом.
- Свидетельство о браке.
В таких случаях документы отвергаются:
- Если свободных квартир на данный период времени нет.
- Если заявитель не состоит на учёте.
- Если гражданин не относится к категории людей, которым положено социальное жильё.
Очень важно одобрение заявления Департаментом имущества города, который признаёт нуждающимися всех членов семьи.
В Москве имеют право на социальную квартиру только малоимущие семьи.
Как выглядит наемный дом
Наёмным жильём полностью владеет собственник, а социально нуждающимся гражданам предоставляется по некоммерческой аренде. Во всём доме только пятьдесят процентов квартир могут сдаваться за определённую плату, остальная часть – предоставляется бесплатно.
Передавать жилой фонд имеется право одному собственнику, в дальнейшем первоначальное значение дома сохраняется. В случае, если собственник дома передумал сдавать жильё, необходимо возместить государству поддержку, которая была ему выплачена.
Обязанность по возмещению возникает, если гражданин отказался от использования дома ранее срока.
Рассчитывать на шикарные условия не стоит, но должны соблюдаться нормативы:
- 36 кв. м. – на одного гражданина;
- 36-44 кв. м. получают жена и муж;
- 54-62 кв. м. полагается на семью, состоящую из трех человек.
Если имеются серьезные заболевания, граждане могут получить дополнительные квадратные метры.
Законодательное регулирование
По сути, социальным жильем являются помещения, как жилые так и не жилые, принадлежащие государству, то есть России. Представителем РФ на региональном уровне являются органы самоуправления или муниципалитеты, которые собственно и принимают решения на местном уровне о предоставлении того или иного помещения, в порядке определенном законом.
В частности, порядок предоставления социальных квартир в найм регламентируется нормами ЖК РФ
, а именно 3-м разделом, где оговорены правила получения жилья, категории граждан, которым квартиры и комнаты полагаются, условия их получения, порядок заключения договоров и иные аспекты пользования жильем из социального жилищного фонда РФ.
И учитывая, что найм соц. жилья возникает на основании договора, порядок оформления жилищных правоотношений регулируется еще и нормами Гражданского законодательства РФ
, а именно главой 35, которой определяется порядок заключения договоров о пользовании помещениями, условия пролонгации и расторжения договора в случаях, установленных законом.
Аренда жилья у государства в Москве и в остальных субъектах России предъявляет определенные требования к лицам, желающим оформить договор соцнайма жилплощади.
Не каждый гражданин Российской Федерации имеют право оформить договор на получение квартиры, находящейся в собственности у государства, в социальный наем. Законодательством установлены некоторые ограничения. Оформить такое соглашение имеют:
- Лица, имеющие гражданство РФ.
- Социально-незащищенные группы граждан, к которым относят людей, имеющих инвалидность, малоимущие семьи, людей пенсионного возраста, детей-сирот и многодетные семьи.
Существенным условием данного документа является обозначение предмета сделки, то есть конкретного помещения, которое предоставляется в пользование. К предмету сделки предъявляются некоторые требования:
- Предоставляться может лишь отдельное помещение – квартира, дом или их часть. Комнаты совместного пользования (например, кухня, санузлы, коридоры) отдельным предметом договора найма быть не могут – их эксплуатация разрешена всем жителям жилого помещения.
- В документе необходимо указывать предмет с описанием всех его деталей, например:
- площадь помещения;
- этаж, на котором оно расположено;
- количество комнат;
- состояние помещения и имущества, которое в нем находится и т.п.
- Величина предоставляемого помещения не должна быть меньше норматива, допустимого для одного человека законодательством. В ситуации со льготным жильем размер площади зависит от количества жильцов и составляет:
-
33 кв.м.– если гражданин будет проживать один;
- 42 кв.м.– если жильцов будет двое;
- по 18 кв.м. – для трех и более людей.
Все остальные условия являются дополнительными и могут включаться в него по соглашению сторон.
Примером таких условий являются:
- наличие и размер платы за квартиру, а также сроки и способ ее внесения;
- указание граждан, которые будут проживать в квартире вместе со съемщиком;
- обязательства по оплате коммунальных платежей;
- условия проведения текущего и капитального ремонта (то есть когда и за чей счет он будет проводиться) и т.д.
Перед тем, как оформить договор социального найма на квартиру нужно собрать полный пакет требуемых для этого документов и обратиться в соответствующий государственный орган.
Перевод в собственное имущество
Получая жильё от государства, у нанимателя и членов его семьи появляется возможность приватизировать квартиру по соцнайму. Воспользоваться возможностью могут все, кто имеет постоянную регистрацию на данной жилплощади и кто ранее не участвовал в программе. Жильё передаётся в собственность на безвозмездной основе.
Для этого необходимо обратиться в уполномоченный отдел в администрации муниципального образования с комплектом документов. Но сначала нужно оформить прописку в квартире по соцнайму. Получение согласия собственника, то есть государства, не требуется. Зарегистрироваться на постоянной основе может сам наниматель и члены его семьи: дети, супруг/супруга.
Важно! Государство не может препятствовать приватизации. Если это происходит, можно обратиться в суд. Орган правосудия обяжет уполномоченный орган передать жилище в собственность гражданам в принудительном порядке.
Жилье малоимущим семьям
Малоимущие также могут претендовать на улучшение жилищной ситуации по условиям социального найма. Для этого нужно подтвердить статус малообеспеченных, а также нуждаться в жилье (не иметь квартиру, или иметь, но маленькую — не соответствующую нормативам жилья на человека в регионе).
Согласно Жилищному кодексу учитывают не только доход на каждого, но и стоимость имущества каждого члена семьи (квартиры, дома, участки, машины — всё, за что платят налоги).
Если супруги не могут накопить на жилплощадь, их ставят на учёт. Для этого нужно подать заявление в местную администрацию. Там должны рассказать подробности предоставления жилья по договору соцнайма.
Если в малоимущей семье один из членов относится к льготной категории граждан, можно претендовать на квартиру без очереди. Если семья просто имеет статус малообеспеченной, очередь может затянуться на 10 лет.
Поэтому рекомендуют обновлять список документов, чтобы двигаться в очереди вперёд. Например, один из близких родственников тяжело заболел — нужно принести соответствующую справку. Так можно получить жилплощадь быстрее.
Какие документы необходимы для постановки на жилищный учёт
Основной список документов необходимых для постановки на жилищный учёт выглядит так:
- заявление о постановке на жилучёт;
- согласие всех членов семьи заявителя или их опекунов/представителей;
- паспорта заявителя и членов его семьи, свидетельства о рождении, если среди последних есть несовершеннолетние;
- решение органов местного самоуправления о признании квартиры непригодной для проживания, не подлежащей ремонту и реконструкции;
- документы, подтверждающие факт проживания в Москве в общей сложности не менее 10 лет и жилищную обеспеченность заявителя;
- документы, подтверждающие виды и размер доходов всех членов семьи.
В ряде случаев потребуются дополнительные документы, поэтому полный список следует уточнить заранее в местных органах самоуправления.
- У государства есть программы, которые позволяют гражданам получить квартиру в собственность или в найм. Также есть программы, которые позволяют погасить до 35% стоимость жилья за казённый счёт.
- Чтобы воспользоваться этими программами необходимо иметь обоснования: относиться к категориям льготников или малоимущих, стоять на жилищном учёте, проживать в стеснённых обстоятельствах.
- В ряде случаев вы можете оформить договор социального найма жилья. Он позволит взять в найм муниципальную квартиру и платить за неё копеечную арендную плату. Через пять лет проживания такую квартиру можно приватизировать.
- Приватизация переведёт квартиру из муниципальной собственности в собственность частную. После этого вы сможете её продать, обменять, подарить, завещать.
- Жители коммунальных квартир и аварийных домов могут претендовать на расселение за счёт государства. Аварийные дома власти расселяют согласно своим планам. Жители коммуналок самостоятельно подают заявления о расселении.
- Вместо расселения из коммунальной квартиры, человек может получить денежную компенсацию. Его комната в коммуналке отойдёт государству, а вырученные деньги он потратит на покупку нового жилья.
- Размер компенсации зависит от количества членов семьи и региона. В 2022 году в Москве размеры компенсаций начинались от 4 414 896 рублей.
- Если человек проживает на площади меньше учётной нормы, он может получить субсидию на покупку жилья. Дают её не всем, а сам размер выплат зависит от региона.
- У государства есть адресные программы поддержки граждан. К льготным категориям относятся ветераны ВОВ, сироты, люди с тяжёлыми хроническими заболеваниями. У каждой программы свои условия, но, в любом случае, квартиру придётся ждать и не факт, что вам выдадут хорошее жильё.
- Если вы моложе 35 лет и состоите в браке или имеете ребёнка, можете принять участие в программе поддержки молодых семей. Если отстоите очередь за сертификатом, государство поможет погасить 35% расчётной стоимости при покупке жилья.
При сдаче квартиры в поднаем наниматель рискует попасть в неприятные ситуации.
Если арендатор допустил нарушения условий договора, то наниматель вправе сделать предупреждение лицу и попросить устранить их.
Если нарушения привели к порче недвижимого имущества, то наниматель может предоставить срок для проведения ремонтных работ помещения. Поднаниматель должен выполнить требования условного хозяина квартиры, в противном случае наниматель вправе обратиться в судебную инстанцию с исковым заявлением и с просьбой о выселении арендатора.
Согласно ЖК РФ, поднаниматель, не желающий освободить жилплощадь по требованию гражданина, в том числе после расторжения договора, может быть выселен в принудительном порядке. Покинуть недвижимость должны все лица, проживающие с ним совместно.