Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Неисполнение условий договора аренды жилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Даже в ситуации, когда наниматели не следуют правилам приличия и нарушают установленную между ними и хозяином жилья договоренность, использование крайних мер выглядит нецелесообразным, поскольку такой акт (отключение электричества, например), препятствует проживанию, и, следовательно, будет расценен судебным органом как нарушение прав личности.
Не хотят съезжать? Да я им замки поменяю!
Если о расторжении договора официально не заявлено, правда будет на стороне проживающих.
В такой ситуации с владельца жилья потребуют выплаты штрафа и компенсации причиненного нанимателям вреда (морального в том числе).
Оформление иска в суд
До подачи иска стороны должны попытаться уладить ситуацию мирным путем без обращения в судебный орган. Пострадавшая сторона оформляет уведомления — о нарушении, а потом о намерении разорвать договор. Если нарушитель не предпринимает шаги по решению возникшей проблемы, можно обращаться в суд.Для этого нужно составить исковое заявление. Документ заполняется от руки или печатается на ПК. Он оформляется на листе А4 с указанием суда, куда подается запрос, указанием сведений арендатора и арендодателя. Свою позицию нужно излагать кратко и по сути без эмоциональной составляющей. Рекомендуется указать нормы законодательства, нарушенные второй стороной. Вместе с иском подаются документы, используемые судьей для рассмотрения вопроса и принятия решения. В конце ставится дата и подпись.Вместе с исковым заявлением передаются следующие бумаги:
- паспорт (копия)
- действующий договор, подлежащий расторжению (копия)
- акт приемки-передачи арендуемого имущества
- чеки, подтверждающие расходы на ремонт, оплату услуг ЖКХ и т. д.
- квитанции о перечислении полной суммы госпошлины
Наличие полного пакета бумаг позволяет ускорить рассмотрение дела. После изучения иска и документации судья передает постановление. Оно действует по истечении 10 суток. Этот период дается проигравшей стороне для апелляции, если определение суда ее не устраивает. В некоторых случаях истец вправе требовать компенсации убытков от упущенной выгоды или неустойки.
Как защитить себя в случае досрочного расторжения договора найма?
Самым важным моментом при досрочном прекращении договора является его правильное оформление. Очень важно еще на стадии составления документа отразить в его условиях наступление всевозможных форс-мажоров. Так, если в договоренностях указан вариант их расторжения в одностороннем порядке с уведомлением за месяц, то в течение этого срока наймодателю придется искать новых квартирантов, а нанимателю – собирать чемоданы. Если за одностороннее расторжение договора предусмотрены штрафные санкции, то виновной стороне придется их уплатить. В случае возникновения споров между арендатором и арендодателем их придется решать в судебном порядке.
Именно поэтому необходимо уделить составлению документа найма много внимания, грамотно прописать все условия и предусмотреть в них различные непредвиденные ситуации. Можно использовать образцы из интернета. А лучше обратиться к адвокату Мурзаковой Екатерине Михайловне (8 (495) 505-24-50). У нее также можно получить консультации по всем вопросам гражданского и жилищного законодательства.
Комментарий к ст. 687 ГК РФ
1. Основания для расторжения договора найма можно условно разделить на две большие группы:
— добровольные;
— принудительные.
В свою очередь, принудительные основания можно также подразделить на две подгруппы:
— требования наймодателя;
— требования любой из сторон.
Добровольные основания предполагают одновременное наличие следующих условий:
— волеизъявление нанимателя;
— согласие всех граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Данное согласие должно быть получено в письменной произвольной форме, из которой явствует такое согласие;
— письменное предупреждение наймодателя, то есть направление наймодателю письменного уведомления почтовым отправлением, электронной почтой или иным способом, подтверждающим факт такого предупреждения. Срок такого предупреждения — не менее чем за три месяца до желаемой нанимателем даты расторжения договора найма.
Обратим внимание, что каких-либо конкретных оснований (обстоятельств) расторжения договора найма по инициативе нанимателя в ГК РФ не закреплено. Это означает, что наниматель вправе в любое время по своему усмотрению расторгнуть договор найма с соблюдением условий такого расторжения, установленных ГК РФ. Полагаем, что в ГК РФ следовало бы включить условие о возмещении нанимателем наймодателю убытков, причиненных расторжением договора по инициативе нанимателя без уважительных причин.
Принудительные основания — основания расторжения договора найма в судебном порядке путем подачи искового заявления. К числу таких оснований относятся требования наймодателя в случаях:
— невнесения нанимателем платы за жилое помещение в течение срока, установленного ГК РФ;
— разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
— использования гражданином жилого помещения не по назначению;
— нарушения прав и интересов соседей.
К основаниям расторжения договора найма относятся требования любой из сторон в случаях:
— непригодности помещения для проживания;
— аварийного состояния помещения;
— иных случаях, установленных законодательством.
Что касается оснований, по которым договор найма может быть расторгнут по инициативе наймодателя, то все эти основания связаны с неправомерным поведением нанимателя, причем нанимателю в таких случаях предоставляется возможность устранения последствий такого противоправного поведения и срок для их устранения. А основания, связанные с инициативой любой из сторон договора, — это основания, которые, как правило, не зависят ни от одной из сторон, но, с другой стороны, в аварийное и непригодное для проживания состояние жилое помещение могут привести как наниматель, так и наймодатель.
2. Применимое законодательство:
— ЖК РФ;
— Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.
3. Судебная практика:
— Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 06.08.2013 N 48-КГ13-4;
— Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом ВС РФ 29.04.2014);
— Определение Пермского краевого суда от 15.05.2013 по делу N 33-3584;
— Определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 26.10.2011 по делу N 33-10295;
— Определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 08.02.2011 по делу N 33-1486;
— Определение СК по гражданским делам Мурманского областного суда Мурманской области от 18.12.2013 по делу N 33-4202/2013;
— Определение СК по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 05.11.2013 по делу N 33-4032-2013;
— Определение СК по гражданским делам Вологодского областного суда от 19.09.2012 по делу N 33-3906/2012;
— Определение СК по гражданским делам Вологодского областного суда от 19.09.2012 по делу N 33-3879/2012;
— Определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 03.08.2012 по делу N 33-5950/2012.
Судебная практика: расторжение договора найма жилого помещения
Наталья Иванова обратилась в суд с иском к наймодателю о признании незаконным расторжения договора найма жилья в одностороннем порядке, а также выселения из съемной квартиры, о взыскании убытков и компенсации морального вреда.
- Районный суд отказал в удовлетворении иска, сославшись на то, что стороны договора имели право согласовать основания его одностороннего расторжения во внесудебном порядке, и что истица своевременно не внесла плату за жилье, и что предусмотренный договором порядок его расторжения был соблюден наймодателем.
- Областной суд и кассационный суд поддержали решение районного суда, указав, что гл. 35 ГК РФ не запрещает досрочное расторжение договора найма жилья в одностороннем порядке нанимателем либо наймодателем при наступлении согласованных ими условий.
Договор найма квартиры
По нему собственник передает имущество второй стороне. Жилье отвечает требованиям проживания. Соглашение составляется письменно. Нанимателем в социальном найме может выступать исключительно гражданин. Когда он получает квартиру, обязан оплачивать услуги ЖКХ, держать имущество в исправном состоянии.
По договору аренды квартиры составляется одноименный договор. Собственник может передать имущество как физическому, так и юридическому лицу. Документ составляется письменно, а необходимость в регистрации правоотношений между сторонами зависит от длительности аренды. Если она заключается на срок более года, то сторонам необходимо посетить Росреестр. Этот уполномоченный орган занимается регистрацией сделок с имуществом недвижимого назначения.
Расторжение договора судом
Статьей 450 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения договора через суд, если одна из сторон сделки посчитает действия другой стороны как серьезное несоблюдение условий договора. При этом значимым нарушением условий является такая ситуация, возникшая по вине одной из сторон и при которой другая сторона не получает рассчитанную при подписании договора плату (и выгоду соответственно).
Статья 619 ГК РФ дает право арендодателю расторгнуть договор, если арендатор дважды не внес в срок арендную плату.
В договоре между Департаментом и «Лунный Свет» предусмотрено, что арендодатель вправе расторгнуть соглашение по односторонней схеме в случае неуплаты за аренду за два периода.
Так как истцом были представлены суду все материалы, подтверждающие неуплату за аренду, а ответчик не смог опровергнуть доводы заявителя, суд счел обстоятельства достаточными, чтобы признать нарушения условий договора значимыми. Поэтому требование арендодателя о расторжении соглашения также решено было удовлетворить.
Договор аренды (письменный) предполагает, что расстаться со снимающим у вас жильё можно, если
— кто-либо из вас (арендодатель или арендатор) решил отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок – ст. 610 ГК РФ. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за три месяца до его фактического расторжения. Однако конкретно вашим соглашением может быть установлен иной срок. Получается, что как договаривались, так и будет. Также в договоре можно и нужно прописать штрафные санкции за нарушение этого условия;
арендатор неоднократно нарушал условия договора или назначения имущества (например, если пересдавал вашу квартиру, но уже под хостел – то есть использовал в предпринимательских целях) – абз. 1 пп. 1 ст. 619 ГК РФ;
— жилец испортил ваше имущество – абз. 1 пп. 2 ст. 619 ГК РФ;
— более двух раз подряд не была внесена арендная плата по истечении установленного срока платежа – абз. 1 пп. 3 ст. 619 ГК РФ;
— арендатор не произвёл капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки – абз. 1 пп. 4 ст. 619 ГК РФ. Как правило, снимающий жильё не должен делать в нём капремонт. Но иногда в договоре эта обязанность возлагается именно на жильца либо же данный пункт прописывается в отдельном акте-приложении, то есть по соглашению сторон (см. ст. 616 ГК РФ и комментарии к ней). Пример работ по капремонту: квартиросъёмщик въехал в квартиру и по договорённости с хозяином сменил старую газовую плиту на электроплиту.
Вместе с тем, если арендатор что-то испортит, сразу выселить его нельзя. Надо обозначить для него срок, написав претензию и отправив её ему с тем, чтобы он мог исправить то, что случилось.
Важно! Если вы хотите выселить жильца, опираясь на те пункты, в которых прописаны положения из ст. 619 ГК РФ, скорее всего, вам будет нужно обращаться в суд. Но перед этим, как сказано выше, необходимо соблюсти досудебный претензионный порядок. Если этого не сделать, ваше исковое заявление будет оставлено без рассмотрения.
— подошёл срок окончания договора аренды;
— есть иные основания, предусмотренные договором.
В рамках договора найма жилого помещения выселить жильца возможно, если
— наниматель не платил за жильё шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. При краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз – абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ;
— сам наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, испортили занимаемую ими жилплощадь – абз. 3 п. 2 ст. 687 ГК РФ. В данном случае речь о временных жильцах – людях, которые, к примеру, приехали погостить к нанимателю. Если такие лица разбили/сломали что-нибудь в квартире, отвечать за них придётся тому, кто снимает это жильё;
Важно отметить! По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, которые и привели к его принудительному выселению. Если он их не устранит или ничего для этого не сделает, суд по повторному обращению наймодателя вынесет решение о расторжении договора найма жилого помещения. Однако данное правило не применяется, если договор заключён на срок до одного года.
— срок договора найма истёк.
Согласно правилам исполнительного производства, исковое заявление направляется в федеральный суд, расположенный по месту проживания ответчика. Если речь идет о физических лицах, то местом жительства является адрес постоянной или временной регистрации.
Допускается направление иска в инстанцию, расположенную по адресу жительства истца, но только при наличии малолетних детей, неудовлетворительном состоянии здоровья или при необходимости ухода за близким родственником.
Когда участниками спора выступают юридические лица или индивидуальные предприниматели, рассмотрением материалов будут заниматься арбитражные суды. Правило касательно подсудности остается прежним, то есть ходатайство передается в суд, действующий в регионе регистрации ИП.
Расторжение договора по инициативе нанимателя
С точки зрения закона, прекращение аренды по инициативе нанимателя проще. Если он решит съехать из занимаемого помещения, владелец жилья препятствовать ему не вправе.
Расторжение договора по обоюдному согласию участников
Это идеальный вариант развития событий. Если жилец и собственник не имеют претензий друг к другу, то оформить своё решение они смогут в кратчайшие сроки. По закону (ст. 452 ГК) расторжение договора должно иметь ту же форму, что и сам договор. Иными словами, если имел место документ, составленный и подписанный обеими сторонами, то для прекращения его действия нужно составить и подписать аналогичную бумагу.
Образец соглашения о расторжении договора найма жилого помещения можно найти здесь и подкорректировать под свой случай.
Во всех случаях, когда наем оформляется дольше, чем на год, закон требует регистрировать договоры в Росреестре. Следовательно, его расторжение тоже требует регистрации и вступит в юридическую силу с момента её наступления.
В бумагах на расторжение обычно указывают, с какого числа прекращаются расчёты с владельцем, срок выезда из квартиры. Принято оформлять акт возврата, где должно быть перечислено имущество, возвращённое владельцу. Обязательно должен быть пункт с указанием, что снимаемая квартира возвращена её владельцу и он не имеет претензий.
Нарушение правил проживания
В одном из случаев, произошедшем в Перми, на арендаторов пожаловались соседи, после чего хозяин в одностороннем порядке расторг договор аренды. Суть жалоб сводилась к тому, что в сданном в аренду жилом помещении в МКД собираются группы незнакомых молодых людей, от которых пахнет курительными смесями. Жаловались недовольные жители председателю ТСЖ.
При этом, договором арендатор взял на себя обязательство соблюдать правила проживания в доме, в котором находится квартира. Что именно за правила были в доме установлены, Мотовилихинский районный суд г. Перми в своём решении не указал. Просто правила и всё. Это обстоятельство (помимо несвоевременной оплаты арендной платы за последний период) указано в качестве основания наличия у арендодателя права расторгнуть договор.
Однако, нужно обратить внимание, что в этом случае ответчик не представил никаких возражений.
В другом случае, рассмотренном судом Санкт-Петербурга, собственник помещения прекратил договор аренды, в т.ч., по мотиву наличия соседских жалоб. Жалобы сводились к запаху рыбы, доносившемуся из арендованного помещения. В нём, действительно, был размещён магазин рыботорговли, но должным образом не была смонтирована вентиляция.
Работникам торговли пришлось открывать настежь двери магазина, в связи с чем запах рыбы начал более или менее постоянно просачиваться наружу. Вследствие, видимо, движения воздушных масс, рыбные флюиды стали достигать окон и балконов жителей дома – фактических соседей предприятия торговли. Что и явилось поводом для многочисленных жалоб.
Красногвардейский районный суд города, оценивая одностороннее расторжение, пришёл к выводу, что отсутствие вентиляции в магазине рыбы является препятствующим исполнению договора аренды обстоятельством. Наличие этого недостатка помещения выявилось именно по факту обращения жильцов дома. Эта история случилась не с квартирой, но принцип, в целом, тот же.
Процедура расторжения договора
Во избежание судебных разбирательств и конфликтных ситуаций, следует знать, как расторгнуть договор найма жилого помещения, не нарушив права сторон. Поскольку порядок прекращения отношений арендатора и арендодателя регулируется законодательно, необходимо соблюдать следующий порядок действий:
Адресовать письменное уведомление второй стороне договора.
В том случае, когда инициатива исходит от владельца квартиры, он обязан оформить в письменном виде свои претензии к арендатору и дать ему возможность исправить ситуацию. Если законные требования хозяина квадратных метров не будут удовлетворены, договор будет расторгнут.
Внимание! Срок на исправление ситуации, указанной в претензиях, должен быть достаточным и дающим возможность нанимателю сохранить правоотношения, устранив причину недовольства со стороны арендодателя.
Если расторгнуть договор найма жилья желает квартиросъёмщик, сообщить наймодателю о своих намерениях он обязан не менее чем за 90 дней до даты освобождения жилплощади. В этом случае от дальнейшей уплаты арендных взносов он освобождается. Если наниматель съезжает из жилого помещения незамедлительно, не уведомив хозяина, закон обязывает его выплачивать полную стоимость аренды до тех пор, пока не будет найден новый арендатор.
Дождаться решения второй стороны.
Законодательством не предусмотрены конкретные сроки, в которые стороны обязаны прийти к совместному решению, однако считается, что времени должно быть достаточно для поиска новых жильцов наймодателем или устранения замечаний арендатором.
Заключить мирное соглашение.
Стороны могут самостоятельно найти решение, которое удовлетворит их обоих: на практике выхода всего два: заключение дополнительного договора об отсутствии взаимных претензий или расторжение договора найма помещения.
Законом ограничено право владельца сдаваемого в аренду жилья на обращение в судебную инстанцию: до подачи искового заявления обязательным условием является уведомление нанимателя. Лишь в случае отсутствия ответа от второй стороны или неисполнения требований по устранению замечаний будет принято решение по назначению судебного разбирательства.
В каких случаях действие может перейти в суд?
Суд — единственная инстанция, в которую следует обращаться в случае отсутствия договорённости между арендатором и арендодателем. Одна сторона, полагающая, что её права грубо нарушены, может обратиться в судебный орган, оформив иск.
Исковое заявление составляется на листе А4. В нём следует указать название судебной инстанции, сведения об истце и ответчике — паспортные и контактные данные. В заявлении следует точно обозначить суть требований, по возможности с ссылками на нормативные акты и законы.
К заявлению понадобится приложить квитанцию об оплате госпошлины и арендный договор. Если есть вещественные доказательства нарушений, стоит их также использовать в деле.
По итогам судебного процесса уполномоченное лицо оглашает решение, обязательное к исполнению. Проигравшая сторона обязуется выполнить все предписания.
Одностороннее расторжение договора аренды регулируется следующими статьями ГК РФ:
- Ст. 619 – если расторжения желает арендодатель.
- Ст. 620 – если на то воля арендатора.
При этом обе статьи дополнительно ссылаются на п. 2 ст. 450 ГК, содержащий общие принципы одностороннего расторжения для любого вида договора.
Как и везде, аренда, срок действия которой указан в договоре, может быть односторонне расторгнута:
- Если есть соответствующее судебное решение (без него стороны вынуждены будут договариваться мирно и расторгать договор по взаимному согласию).
- Только в случае, когда существенно нарушены условия договора, и в результате одна из сторон не может получить ту выгоду, на которую вправе была рассчитывать, заключая сделку.
Важно: Любая сторона может просто отказаться от договора, если в нём не указан срок действия. В этом случае достаточно предупредить контрагента за месяц, а если речь идёт о недвижимости – за 3 месяца (ст. 610 ГК).