Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Стоит ли покупать ипотечную квартиру которая находится в залоге». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.
Причины продажи залоговой квартиры
Достаточно часто к подобным сделкам потенциальные клиенты относятся достаточно настороженно, подозревая мошенническую операцию и опасаясь возможного обмана. Стоит сказать, что махинации действительно могут иметь место, однако это справедливо в равной степени и для любой сделки с недвижимостью, движимым имуществом, стоимость которого является высокой.
Другое дело, что такие сделки происходят на рынке намного реже, а их проведение требует более ответственного подхода и привлечения специалистов. Существует несколько причин, побуждающих банковского заемщика, оформившего ипотечный кредит, продать квартиру до полной выплаты займа:
— Во-первых, это изменения обстоятельств жизни заемщика в худшую сторону. Это может быть утрата работы, повлекшая за собой невозможность дальнейших платежей по кредиту, утрата трудоспособности, пр. В таких случаях, наиболее правильным решением является продажа квартиры с тем, чтобы недвижимость в скором времени не была истребована банком в счет оплаты договорных обязательств;
— Во-вторых, причиной продажи могут стать обстоятельства, меняющие жизнь заемщика в лучшую сторону — необходимость переезда, связанного с получением перспективной работы, прибавление в семействе, связанное с потребностью расширить жилплощадь (оформить ипотеку на более просторное жилье), пр. При наступлении подобных случаев достаточно проблематично устраиваться на новом месте, продолжая выплаты или брать очередную ипотеку, пока не выполнены обязательства по первому договору;
— В третьих, причиной продажи может быть тот факт, что недвижимость является инструментом инвестиций. Например, разница в стоимости жилья, находящегося в начальной стадии строительства и готовой недвижимости после оформления прав собственности достаточно ощутима, ипотечный кредит вполне может быть оформлен с целью последующей перепродажи.
Продажа залоговой квартиры потенциально является выгодным предприятием для всех без исключения заинтересованных сторон (банк, продавец, покупатель):
— Банк единовременно получает все причитающиеся ему по договору средства и может продолжать их использовать для собственных операций;
— Продавец высвобождает нужные ему денежные средства, имея возможность решать собственные вопросы;
— Покупатель приобретает квартиру с существенной скидкой, что нередко определяет саму возможность покупки жилья (при ограниченном бюджете)
Следовательно, достаточно неразумным было бы игнорировать представляющуюся возможность и отказываться от рассмотрения сделок с залоговыми квартирами. Однако в погоне за экономией не стоит забывать о том, что только грамотное планирование и тщательная подготовка сделки поможет предотвратить откровенное мошенничество или неприятные последствия, возникающие вследствие «внезапного» появления подводных камней.
Привлечение профильных специалистов (соответственно, расходы на оплату их усилий) – риэлторов, юристов, может помочь сохранить деньги покупателя, который является в трехсторонней сделки звеном, в наибольшей степени подверженным риску.
Помните, что все сделки проводятся только через банк, выдавший ипотечный кредит. Если с вами общаются какие-то посредники, требуют залог в несколько сотен тысяч, это должно наводить на подозрения.
Важно! Обязательно смотрите документы, которые являются основанием для продажи жилья, вместе с юристом. Он точно не упустит детали. Например, стоит проверить, что в бумагах указан пункт о выселении жильцов. Иначе их придется выселять в судебном порядке, что затянет процесс получения квартиры.
Еще один простой, но важный совет касается цены. Нет смысла покупать проблемную жилплощадь в залоге, если разница между предложенной стоимостью и средней по рынку составляет около 300 тысяч рублей. Выгода начинается только в тех случаях, когда предложение ниже рынка.
Почему продают квартиру, находящуюся в ипотеке?
Ипотечная квартира может отойти банку в судебном порядке по причине того, что заемщик задерживал выплаты согласно кредитному договору. В результате владелец продает объект недвижимости через публичные торги. Подобные ситуации для современного рынка недвижимости вполне привычны. Однако если владелец самостоятельно принимает решение о продаже квартиры, потенциальные покупатели нередко к этому относятся с долей подозрений. Причин для продажи может быть множество:
- Владелец решил переехать в другой город по работе, и квартира больше не нужна.
- Продавца интересует покупка квартиры с большей квадратурой из-за появления нового члена семьи.
- Супруги при разводе хотят закрыть кредит, поделив деньги за недвижимость между собой.
- Ввиду смены финансовых обстоятельств заёмщик попросту может не справляться со своими долговыми обязательствами и принимает решение продать квартиру до момента, когда ситуация станет критической.
Сегодня в России около половины сделок купли-продажи недвижимости проходит с привлечением ипотеки. Соответственно, стремительно увеличивается численность квартир, заложенных банком. Поэтому не стоит относиться к этому вопросу с излишней настороженностью.
Покупка квартиры с возможностью досрочного погашения
Подобные сделки заключаются, когда банковская организация не дает согласия на реализацию квартиры, и покупателю предстоит покупать недвижимость за наличные. Также покупатель может получить займ совершенно в другом банке. Несмотря ни на что, платежи по кредиту предстоит вносить покупателю. Исходя из этого, он должен располагать суммой, равной остатку долга владельца перед банком. Между сторонами заключается предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавцу перечисляется сумма средств для закрытия ипотеки. Алгоритм следующий:
- Стороны, принимающие участие в сделке, после того, как был подписан предварительный договор на покупку недвижимости, должны обратиться в финансовое учреждение. С собой продавцу нужно иметь гражданский паспорт и договор заключения кредита.
- На кассе потенциальный покупатель передаёт деньги сотруднику банка. По итогу продавец получает квитанцию о перечислении средств на счёт.
- Продавцу нужно написать заявление для получения справки про отсутствие задолженности. В одних финансовых учреждениях этот документ выдается сразу, а в других может потребоваться подождать до двух недель. Сроки отличаются ввиду того, что некоторые банки дополнительно к справке прикладывают закладную на квартиру (находящуюся не в стенах финансового учреждения, а в депозитарии).
- После того, как деньги получены, покупателю предоставляется расписка (заверенная нотариусом) в получении средств. Если нотариус к сделке не привлекался, продавцу потребуется написать документ от руки, указав свои паспортные данные и получение установленной суммы задатка для последующей продажи объекта недвижимости.
После этого с недвижимости снимаются все обременения, и продажа осуществляется по стандартному алгоритму (как будто квартира продается без залога).
Для покупателя этот вариант более рискованный, ведь передача денег осуществляется по договору, не подлежащему регистрации в Росреестре. Если посмотреть на ситуацию с другой стороны, теоретически не стоит списывать со счетов, что продавец может попросту отказаться от регистрации основного договора купли-продажи в Росреестре. В результате получение внесенной суммы денег возможно только в судебном порядке.
Не существует никаких запретов относительно покупки ипотечной квартиры. Просто покупателю предстоит пройти более сложную процедуру. Самым безопасным вариантом будет приобретение недвижимости с согласия банковского учреждения и при его участии. Таким образом, исключены риски мошенничества. Однако важно проверить квартиру так же, как и обычную, без обременений. Важно тщательно осмотреть состояние жилья (работу коммуникационных систем, не протекает ли крыша), ознакомиться с выписками из домовой книги (убедиться в том, что в квартире не прописаны третьи лица), получить выписку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, важно ознакомиться с документом, подтверждающим согласие на проведение сделки купли-продажи органов попечительства.
Документы для продажи залоговой квартиры
-
Выписка из ЕГРН. Заказывайте в Росреестре. Цена 350 руб.
-
Копия ипотечного договора или кредитного договора, если недвижимость в залоге у банка.
-
Свидетельство о браке, если владелец имущества состоит в браке. Потребуется согласие супруга или супруги на сделку, заверенное у нотариуса.
-
При продаже недвижимости, где долей в собственности значатся несовершеннолетние дети, нужно получит согласие органов опеки.
-
Справка об отсутствии долгов по коммуналке. Закажите документ в МФЦ или в управляющей компании.
-
Документ об оценке недвижимости. Закажите у оценщиков.
Кто готов купить квартиру в ипотеке?
У тех, кто собирается продать квартиру в залоге банка, часто возникает вопрос – кто будет ее покупать? Кто захочет иметь дело с залоговой недвижимостью, обремененной ипотекой? Несмотря на расхожее мнение, такие покупатели существуют – и делятся на несколько категорий.
Первая категория – это риелторы. Дело в том, что чаще всего квартиры в обременении продаются по сниженной цене. Для этих специалистов по недвижимости такие сделки – настоящая находка, поэтому чаще всего на объявления откликаются именно они. Ради прибыли они даже готовы внести выплату вперед, особенно если вы готовы «скинуть» 20−30% от рыночной стоимости.
Вторая категория покупателей – люди, не имеющие достаточного количества денег, но желающие обзавестись собственностью побольше или в хорошем районе. Эти покупатели часто сомневаются в решении приобрести жилье в обременении, поэтому на помощь приходят как раз-таки риелторы – ведение сделок купли-продажи опытным специалистом увеличивает шанс получить выгоду для всех ее участников.
И третья категория – это «ценители, люди, давно присмотревшие квартиру в конкретном районе или жилом комплексе, но не имеющие достаточных средств. Если ваше жилье – лакомый кусочек, — вы сможете его быстро продать.
Как работают аукционы?
Банк выставляет квартиру на публичные торги и устраивают аукцион на повышение цены. Для участия претендент должен подать заявку, выполнив все условия, указанные организаторами, и внести задаток для подтверждения платежеспособности. Проигравшим участникам возвращают задаток в течение нескольких дней после окончания аукциона.
У каждой квартиры есть начальная (минимальная) цена, которую устанавливает оценщик, и фиксированный шаг повышения (в среднем от 0,1 до 10% от начальной цены). Ставка участника должна быть кратной шагу аукциона. Участники аукциона делают ценовые предложения (ставки), и цена лота постепенно растет.
Аукцион прекращается, когда участники перестают повышать цену. Победителем и обладателем лота становится тот участник, чье предложение было последним (то есть тот, кто предложил лучшую цену). Если лот не заинтересовал участников, его цена на следующих аукционах снижается.
В то же время покупка квартиры на аукционе может быть сопряжена с рисками:
- Перед участием в аукционах нужно тщательно изучить ценовую политику на рынке недвижимости. Без этих знаний вы рискуете переплатить за квартиру, если цена на нее сильно поднимется за счет повышения ставок;
- До аукциона вы не можете лично осмотреть квартиру и оценить ее реальное состояние;
- В квартире могут остаться зарегистрированные граждане. Если договориться с ними не удастся, покупателю придется выселять их через суд с помощью судебных приставов;
- Бывший владелец в течение трех лет может оспорить реализацию имущества в судебном порядке. Если суд встанет на его сторону, покупателю придется вернуть квартиру.
Покупка залоговой квартиры у банка
Во многих банках действует ипотечная программа «Залоговая недвижимость», направленная на продажу имущества, отягченного долгами или перешедшего в собственность кредитора в результате невыплаченной ипотеки. Чтобы сэкономить на судебных издержках, расходах на оплату исполнительного производства, банк самостоятельно занимается поиском покупателей, оформлением, тщательно следит за снятием обременений.
Покупка недвижимости у банка — наименее рискованная и прозрачная сделка. При оформлении за наличные, происходит максимально быстро и с возможным дисконтом в 5-10%. После оплаты покупки, каких-либо обязательств перед банком не существует. В случае недостаточности денежных средств, можно рассчитывать на ипотечное кредитование на выгодных условиях.
Регистрация права собственности
Покупая квартиру в ипотеку, заемщик получает возможность зарегистрировать право собственности сразу после того, как будет заключена сделка по купле-продаже, а стоимость недвижимости полностью передана продавцу. Все время пока гражданин выплачивает ипотечные обязательства, он является фактическим владельцем квартиры. Регистрация прав собственности – это обязательное условие при оформлении ипотеки, оно должно быть произведено в сжатые сроки сразу после покупки. В Росреестре данные о новом владельце вносятся в базу, там же ставится отметка о наличии обременения на данной жилплощади.
Одобрив продажу ипотечного имущества, кредитное учреждение является гарантом передачи прав собственности от бывшего заемщика к новому владельцу. Реализуя жилье за полную его стоимость, банк не отслеживает дальнейшие действия покупателя, после того как он внесет всю оговоренную сумму. По закону для регистрации прав собственности не установлено каких-то строгих сроков. А вот при переоформлении ипотеки с одного лица на другое, кредитное учреждение строго следит за тем, чтобы документы на госрегистрацию были поданы в кратчайшие сроки. При этом новый заемщик получает также обременение на недвижимость, пока не выплатит взятый заём.
Процедура покупки квартиры, которая находится в ипотеке, залоге
Выделяют два основных варианта, при помощи которых может быть реализована продажа такой квартиры:
- Продажа с погашением кредита. В этой ситуации продавец жилья сразу после получения денег от покупателя погашает долг в полном объеме, снимает обременение и только потом производится переоформление права собственности на жилье. Данная схема ничем не отличается от обычной купли-продажи за исключением того, что придется внимательно контролировать все этапы. Некоторые мошенники могут просто взять деньги, якобы погасить кредит, а потом заявить, что банк насчитал там еще больше долга и нужно поднять цену жилья. До рыночной, что уже бессмысленно, ведь покупателя привлекла как раз низкая стоимость недвижимости. Банк о такой схеме зачастую не знает и никак в ней не участвует.
- Переоформление кредита. В этой ситуации между покупателем, продавцом и банком заключается трехсторонний договор, в рамках которого банк снимает все долги с продавца и вешает их на покупателя. В обмен на это продавец передает покупателю жилье, а покупатель – некую сумму, о которой договаривались раньше. Главный недостаток схемы – банк сначала должен одобрить покупателя, его финансовое состояние и так далее.
Риски при покупке залоговой квартиры
Впрочем, как уже говорилось выше, это не отменяет многих других опасностей. Павел Рыбушкин подробно остановился на том, что необходимо учесть покупателю.
«Залог не отменяет иных арестов и запрещений, но отменяет взыскания с этой недвижимости. Нужно проверять наличие на объекте иных обременений кроме ипотеки. Также при ипотеке есть риски, связанные с материнским капиталом. Нужно проверять, были ли выделены доли. Потому что в таком случае завтра дети, чьи права ущемлены, могут по суду восстановить своё право на долю», – объяснил эксперт.
Также есть опасность столкнуться с вездесущими мошенниками.
«Продать заложенную недвижимость нельзя без выведения из-под залога. Нужно действовать аккуратно, видя, что имеется залог. Необходимо сначала решить вопрос по снятию этого залога, ипотеки. У нас были случаи, когда люди брали задаток на квартиру, которая находилась в залоге у банка, Но на самом деле по факту распоряжаться данной недвижимости у них права нет поскольку она заложена. Важно прорабатывать эти моменты с банком-залогодержателем. Со всеми проблемами при покупке квартир люди сталкиваются из-за “правового нигилизма”. Люди думают, что всё сделают сами и правильно, Не обращай заслугами к профильном специалистам Или обращаются не туда! Обращаться нужно только в сертифицированные компании российской гильдии риелторов, Чья ответственность перед Вами застрахована, Поэтому и стандарты риэлторской услуги
В этих компаниях совсем другие.
Риски Покупателя при покупке ипотечной квартиры
Если Покупатель действует одним из описанных выше способов, то каких-либо серьезных, неконтролируемых рисков покупки квартиры, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, он не несет.
Но все же при подготовке сделки, ему следует держать в голове следующие моменты:
- Если Покупатель передает значительную сумму в виде аванса/задатка Продавцу для погашения им своей задолженности по ипотеке, то есть риск, что Продавец после снятия обременения передумает и откажется продавать квартиру. А возврат аванса может растянуться на годы.
- Если Покупатель рассчитывает на ипотечный кредит от своего банка, и вносит аванс за понравившуюся ему ипотечную квартиру, то его банк может не одобрить ему квартиру, заложенную другому банку. Тогда есть риск потери внесенного аванса.
- Банк-залогодержатель, например, может дать разрешение на продажу заложенной квартиры только при выполнении Продавцом определенных условий. Например, банк может потребовать от залогодателя выплаты 80% задолженности до сделки. Есть также риск и того, что банк вообще откажет в продаже заложенной ему квартиры и переоформлении залога на нового собственника.
- Банк может не отказать в продаже заложенной ипотечной квартиры, но при этом не одобрит кредит конкретному Покупателю.
- Сроки получения закладной из банка после погашения ипотеки, и снятия обременения в Росреестре могут затянуться. Тогда есть риск, что условия сделки могут стать уже не актуальными для Покупателя.
Но все же основной риск для Покупателя при покупке квартиры, за которую не выплачен ипотечный кредит, это попытка передачи Продавцу слишком большой суммы для погашения им своей задолженности по ипотеке. Ведь такая передача денег ничем не обеспечена, кроме условий Договора аванса или Предварительного договора купли-продажи.
Конечно, если Продавец погасит этими деньгами свою ипотеку, облегченно вздохнет и откажется продавать квартиру, то Покупатель сможет отсудить свои деньги обратно. И даже может потребовать компенсацию убытков через суд. Но вряд ли кого-то устроит срыв сделки и большая потеря времени на судебные разбирательства.
Поэтому, чтобы снизить свой риск, Покупателю следует при покупке ипотечной квартиры, действовать одним из перечисленных выше способов.
Покупка в ипотеку залоговой квартиры с небольшим долгом
Раз уж залоговые квартиры обращаются на рынке наравне с другими, то ничто не помешает купить залоговую квартиру в кредит. То есть, квартира, находящаяся в залоге, продаётся и вновь попадает под залог. Но на этот раз заёмщиком является новый владелец.
Если остаток ипотечного долга по залоговой квартире невелик (и нет других «отягчающих обстоятельств» типа просроченных долгов, детей-совладельцев и т.д.), то её продажа не будет представлять сложности, даже если покупатель имеет на руках лишь часть нужной суммой, а на остальную берёт ипотеку.
Покупатель под расписку передаёт продавцу сумму для погашения остатка долга «висящего» на квартире. Обычно поступают так — оформляется предварительный договор, в котором указывается, что покупатель гасит долг продавца, причём покупатель сам вносит платёж, чтобы квитанция на сумму остатка долга была выписана на его имя. Это будет юридическим подтверждением того, что покупатель погасил чужой долг. После того, как с квартиры снято обременение (залог), покупатель сам берёт ипотечный кредит. В этот момент квартира уже не находится в залоге и банк покупателя вполне может дать кредит на её покупку. Сумму, ранее переданную продавцу по расписке, банк посчитает как первоначальный взнос.
Преимущества и недостатки схем продажи
Первую схему можно назвать наиболее простой но, в то же время, более выгодной для банка, чем для покупателя. Банк с удовольствием даст разрешение на продажу, ведь он в любом случае получит свои деньги, в том числе и запланированную прибыль. Однако подобная сделка является достаточно небезопасной для покупателя залоговой квартирыё а потому схема может рассматриваться только в том случае, если продавец и покупатель хорошо знают друг друга и доверяют друг другу на слово.
Опасность заключается в следующем: после того, как долг перед банком будет погашен, а залоговое обременение снимется, продавец (он же текущий залогодержатель), может «передумать» продавать квартиру, после снятия с нее обременения (по заявлению банка). В результате чего покупатель будет не в состоянии получить у банка уплаченные по договору деньги, как и не сможет принудить продавца оформить право собственности.
При рассмотрении подобной схемы потенциального покупателя должна насторожить сильно заниженная (по отношению к рыночной) цена – это может говорить о готовящемся мошенничестве.
Вторая схема представляется более безопасной, поскольку заинтересованные в оплате стороны получают доступ к денежным средствам лишь по мере выполнения ими договорных обязательств. Однако есть ряд нюансов «технического» характера, которые могут поставить под сомнение безопасность сделки для покупателя залоговой квартиры. Так, органам УФРС требуется порядка 5 дней на проведение процедуры снятия залогового обременения, а для перерегистрации собственности – 10 дней. Поэтому в промежуток после снятия обременения сделка купли-продажи может быть отменена текущим собственником, которому квартира передается в полное распоряжение.
В этом случае банк не может получить деньги, поскольку не выполнил условия договора перед продавцом, а покупатель не может получить квартиру. Ситуация не является неразрешимой, однако сопряжена с неприятными задержками.
Третья схема (и ее многочисленные разновидности) является наиболее безопасной, хотя подготовка документов может быть весьма хлопотливым занятием. Опять-таки предлагается использовать банковские ячейки для размещения денежных средств, предназначенных банку для оплаты оставшейся части долга, и продавцу (остаток общей стоимости квартиры). Однако смысл манипуляций, как и комплект документов, существенно отличается.
После получения от банка официального согласия на проведение сделки происходит переоформление залогодержателя, теперь должником банка становится покупатель. По окончанию этапа банк получает доступ к деньгам, хранящимся на его ячейке, и снимает с квартиры залоговое обременение, а продавец – свой остаток.