Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку в нежилом помещении в Московской области». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
К перепланировке офис, магазина или любого другого нежилого помещения применима вся информация, описанная выше. Каких-либо отличительных особенностей в согласовании перепланировки данных нежилых помещений не существует.
Согласование перепланировки офиса.
Ограничения на работы по переустройству в нежилом помещении
Указанные ограничения обязательны для всех видов переустройства, осуществляемых как с разработкой проектов, так и по эскизам. В случае несоблюдения данных требований согласовать произведенную перепланировку будет затруднительно.
Не допускается переустройство помещений, при котором:
- ухудшаются условия эксплуатации нежилого здания и находящихся там граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
- переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для жизнедеятельности;
- затрагиваются помещения на нежилых объектах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба;
- нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;
- устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
- предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
- увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях.
Перепланировка, переустройство или реконструкция
Перепланировку, под которой подразумеваются масштабные конструктивные изменения, не стоит путать с переустройством, то есть – с внесением незначительных поправок в существующую схему обустройства помещения. Таким же образом перепланировка отличается от реконструкции здания, когда проводятся капитальные работы, предполагающие значительные перемены с затрагиванием несущих стен (которые при остальных видах модернизации должны оставаться неприкосновенными).
Все это разные понятия с точки зрения законодательства, однако, каких-либо разграничений, связанных с изменениями в конфигурации жилых и нежилых помещений, нет.
Итак, перепланировка завершена, двигаемся дальше — получаем в МВК Акт приемки помещения. Акт подтверждает, что ремонт выполнен по Проекту и помещение соответствует всем нормам. Если на этом этапе поступят жалобы, МВК ответит, что перепланировка утверждена, Акт ввода в эксплуатацию имеется.
Для получения Акта ввода объекта в эксплуатацию, также необходимо сначала получить согласования в ряде инстанций:
- Организовать выезд кадастрового инженера для переобмера помещения после перепланировки.
- Получить в ОГПН письмо о соответствии выполненных работ нормам пожарной безопасности.
- Получить в УК/ТСЖ/ЖСК справку о соблюдении технических условий.
- Организовать выезд МВК на объект для приемки.
- В некоторых районах города требуется получить бланк Акта и подписать его в строительной и проектной организации, в техническом надзоре, в УК/ТСЖ/ЖС, КГИОП и ГУЖА.
- Подать в МВК на согласование.
Кто согласовывает перепланировки в помещениях ОКН?
Если речь идет о перепланировке в нежилом помещении, расположенном в МКД, да еще и в здании-памятнике архитектуры, нужен особый набор согласований. Решения МВК без согласования КГИОП не получить. Перепланировки помещений в зданиях ОКН согласовываются с КГИОП, а государственную историко-культурную экспертизу проводят эксперты, аккредитованные Министерством культуры РФ. Кроме того, нужны согласования с межведомственной комиссией, СС, ОГПН, управляющей компанией, Жилкомсервисом и организациями, которые отвечают за техническое решение.
В первую очередь необходимо подать заявления на выдачу Задания на научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы по сохранению объекта культурного наследия в КГИОП. Только после проведения всех необходимых обследований и изысканий можно будет приступать к разработке Проекта. Параллельно с разработкой Проекта запускаются работы по проведению государственной историко-культурной экспертизы.
Только после этих работ возможно приступить к первому этапу — согласованию в КГИОП!
Также, в зависимости от вида работ на объекте, может возникнуть необходимость в согласовании Проекта в ряде инстанций:
- СЭС (например, если переносятся санузлы и т.д.)
- МЧС (демонтаж дверного проема, изменение конфигурации пространства помещения и т.д.)
- УК (изменение разводки инженерных сетей и т.д.).
Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании
Согласование перепланировки нежилого помещения, расположенного в нежилом здании, происходит немного в другом ключе, так как здесь не применимы нормы жилищного кодекса. Руководствуемся Градостроительным кодексам и правилами.
Градостроительный кодекс не содержит понятия перепланировки или переустройства нежилого помещения, они заменены такими определениями как «реконструкция» и «капитальный ремонт», и имеют более широкий смысл. Реконструкция и капремонт требуют разрешение на строительство. Это длительная и затратная процедура.
Тут следует учитывать какие именно работы для изменения конфигурации помещения в нежилом здании вам надо провести. Возможно, они не будут считаться капремонтом или реконструкцией, а значит и узаконивания не требуют. В каждом муниципалитете на этот счет могут действовать свои внутренние правила.
Кто может проводить обследование перепланировок
Общий государственный жилищный надзор за перепланировками осуществляет МосЖилИнспекция. Должностными лицами этого органа являются инспекторы, которые вправе выдавать предписания, составлять акты, протоколы. Когда на объект направляется приемочная комиссия, перепланировка уже должна быть фактически завершена.
МосЖилИнспекция будет выдавать согласование на проект, проводить проверку после завершения работ. Также к обследованиям могут привлекаться:
- специалисты Роспотребнадзора – если возможные нарушения связаны с санитарной, гигиенической, эпидемиологической безопасностью;
- специалисты МЧС (ОГПН) – если проводится проверка по нормам пожарной безопасности;
- специалисты БТИ – участвуют в обследованиях, когда нужно внести изменения в технические паспорта здания.
Комиссия после перепланировки оформит и выдаст акт. Обязательные обследования и осмотры проводит кадастровый инженер, если собственник уже получил акт приемочной комиссии после перепланировки. На этой стадии оформляется технический план с изменениями квартиры. На основании техплана будет проведен кадастровый учет в Росреестре, внесены новые данные в ЕГРН.
Чтобы узаконить будущую перепланировку, собственнику помещения или посреднику, необходимо придерживаться следующего порядка перепланировки помещений для согласования:
- подготовить всю необходимую документацию;
- сдать её на проверку в уполномоченный орган администрации. Это можно сделать при личном приёме или через МФЦ;
- согласование проводится в течение 45 календарных дней. По истечении этого времени собственник получит на руки либо положительное решение, либо отказ. При решении в пользу собственника он может приступать к ремонтным работам;
- проведение самой перепланировки в установленные сроки. Они приблизительно прописываются в проектной документации;
- теперь нужно пригласить приёмочную комиссию для согласования уже проведённых работ. Они сверяют техническую и проектную документацию с тем, что видно;
- если вопросов и недочётов нет, эксперты составляют акт и подписывают его;
- с этим актам, а также с техническими документами на помещение, собственник снова посещает МФЦ. Комплект документов он отдаёт для передачи в Росреестр;
- после проведения всех регистрационных процедур, Росреестр зарегистрирует право собственности с обновлёнными данными. Выписку из ЕГРН собственник получит на руки.
Если помещение располагается в нежилом здании, порядок действий может несколько отличаться.
Нередко собственник или арендатор собственности проводит переустройство объекта без предварительного согласования работ с властями. В случае самовольного переоборудования недвижимости скорее всего придется уплатить штраф, но оформить документацию все равно необходимо.
Узаконить проведенные работы можно будет только при условии, что не было произведено действий, запрещенных законодательством. Если внесение переделок в техническую документацию проводится постфактум, то все равно придется заказывать предварительный проект.
В некоторых случаях разрешается узаконить изменение недвижимого объекта по эскизу. Это возможно только в случае, если переустройство незначительно, не связано со сносом стен, закладкой проемов или кардинальным переносом коммуникаций, не затрагивают права пользования других собственников или арендаторов.
Виды адаптации площадей разного целевого назначения для потребностей бизнеса
Переустройство внутреннего пространства (планировки) недвижимости, не предназначенной для жилья, проводится для сообразования его параметров с потребностями предпринимательской деятельности. По отношению к целевому назначению помещений не для жилья и к проложенным коммуникациям перестраивание может производиться с:
- Сохранением существующей коммуникационной инфраструктуры (водопровода, канализации, электросетей);
- Доработкой коммуникаций и перепрофилированием реконструируемого метража применительно к требованиям дела.
Изменение планировки традиционно включает в себя:
- Увеличение или уменьшение метража комнат в самом строении и за счет внешней территории;
- Упразднение существующих или создание в стенах новых проемов, окон;
- Снос перегородок, установка новых простенков, организация технологических ниш;
- Перенос коммуникаций, создание новых коммуникационных узлов;
- Размещение помещений в рациональном для бизнеса порядке, пр.
Для реализации данных тезисов, касающихся несущих конструкций (стен, перемычек), собственнику понадобится оформление разрешения на перепланировку и т. н. согласование перепланировки нежилого помещения. По российскому законодательству (градостроительному кодексу РФ) любую перестройку наличествующего пространства под нужды предпринимательства можно отнести к одному из двух вариантов:
- Переделка отдельно стоящего сооружения, которое не приспособлено под жилье;
- Переоборудование первого или цокольного этажа многоквартирного дома.
Первый случай сопряжен с обязательными проектированием, согласованием и регистрацией изменений в бюро технической инвентаризации (БТИ). Во втором эпизоде для согласования перепланировки нежилого помещения в жилом доме потребуется представить в жилищную комиссию (ЖК) письменное согласие всех проживающих в нем граждан.
Специфика перепланировки нежилых помещений в нежилом здании
Когда для перепланировки нежилых помещений в нежилом здании не понадобится радикально изменять элементы фасада (конфигурацию и размеры окон, проделывать отдельный вход), то процедура согласования сведется к т. н. «временному регламенту» Московского городского бюро технической инвентаризации. В противном случае регистрация (инвентаризация) выполненных работ по-прежнему возлагается на БТИ, однако дополнительно придется оформить, согласовать и утвердить проект реконструкции фасада в Государственном унитарном предприятии «ГлавАПУ» и Московском комитете архитектуры.
Согласование перепланировки нежилых помещений в Москве предполагает подачу:
- Нотариально заверенных документов, которые подтверждают право собственности;
- Письменного разрешения на реконструкцию, выданного лицу, арендующему площадь, ее собственником;
- Технического заключения компетентной организации о фактическом состоянии несущих конструкций и возможности перепланирования;
- Эскизный проект запланированных реконструкции и перепланировки, который подготовила лицензированная компания.
К сведению: средняя рыночная стоимость согласование перепланировки в нежилом помещении отдельно стоящего сооружения — от 70 тысяч рублей.
Оформление перепланировки квартиры в Москве
Вне зависимости от того, посредника или свои силы вы выберете, порядок перепланировки будет одинаковым, будут различаться только затраты на время и трудоемкость самого процесса.
Если обратиться к ППМ номер 508-ПП в редакции 840-ПП, то можно узнать об общем для всех порядке оформления перепланировки квартиры в Москве. Там же будет расположен перечень всех основных организаций, обращение в которые вам понадобится в том или ином случае, а также форма предоставления всех требуемых документов.
У данного порядка две стороны. Конечно, благодаря этим изменениям все этапы оформления планировки квартиры будут понятными и доступными, человек сразу сможет узнать о том, как оформить перепланировку. Но теперь нормы по качеству работ стали более строгими. Все связано с тем, что от тщательности разработки проекта перепланировки будет зависеть и безопасность проживания в квартире и квартирах соседей.
Если вы все же решили сами заняться оформлением перепланировки, то думайте о том, что далеко не все у вас получится согласовать без опыта в проведении таких работ. Мы часто получаем вопросы об оформлении перепланировки квартиры без проекта. Самостоятельно можно взяться только за оформление простых перепланировок. Также самостоятельно можно заняться перепланировками по простому проекту, в этой перепланировке не должны дотрагиваться несущие конструкции.
К простым перепланировкам можно отнести устройство проемов в несущих перегородках, перемещение ванной, электроплиты или раковины в пределах помещения. Если обратиться к жилищному законодательству, то можно узнать об упрощенной форме получения разрешения на такую перепланировку. Все будет проходить строго в уведомительном порядке, понадобится не полноценный проект, а простой эскиз. Однако, стоит помнить о том, что если хоть какое-то действие будет выпадать от проекта, то понадобится разработка проектной документации. Упрощенный порядок подходит очень редко, такая возможность практически исключена. Большинству людей все же приходится оформлять проектную документацию.
Незаконная перепланировка: ответственность
Перепланировка нежилого здания в жилое занимает огромное количество времени. Закон предусматривает необходимость проведения большого количества согласований. Однако обойти порядок, установленный законом, и провести работы самостоятельно нельзя. В случае проведения строительных работ без соответствующих документов возможно наступление ответственности.
В случае приобретения квартиры необходимо обратить внимание на соответствие технического и кадастрового плана с фактическим расположением комнат. Также нужно поступить при покупке нежилого помещения. Закон предусматривает наложения карательных мер к действующему владельцу, вне зависимости от степени вины.
В первую очередь за незаконные работы налагается Штраф. Его размер зависит от правового статуса собственника:
- физические лица оплатят от 2 000 до 2 500 р. (ст. 7.21 КоАП);
- должностные лица выплатят от 4 000 до 5 000 р. (ст. 7.22 КоАП);
- юридические лица должны внести в бюджет от 40 000 до 50 000 р. (ст. 7.22 КоАП).
Согласование перепланировки помещений разного назначения в Москве и получение разрешений
Организация успешного дела, связанного с производством ТНП, торговлей, разработкой информационных продуктов, предоставлением услуг, логистикой, пр. требует специально приспособленных для этого помещений. Архитекторы, строители не в состоянии учесть потребности всех предпринимателей и особенности каждого вида бизнеса. Поэтому на практике производственные, офисные, складские площади приходится перестраивать. Такой процесс имеет юридическое название — перепланировка нежилого помещения. Законное проведение последней осуществимо, если планируемые работы согласовывать в компетентных органах и получать там разрешение на переоборудование. Это хлопотно, сопряжено с нюансами и трудностями, о которых мы расскажем ниже.