Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Серая зона: почему россияне не хотят уплачивать налоги с аренды квартир». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самый простой способ узаконить сдачу квартиры в аренду — оформить самозанятость и указать соответствующий вид деятельности. Для получения такого статуса необходимо установить на смартфон приложение «Мой налог», загрузить скан-копии паспорта и ИНН и подать заявку на регистрацию. Процедура занимает несколько минут.
Что грозит тем, кто не платит налоги со сдачи квартиры в аренду
Что произойдет, если собственника заподозрят в сокрытии доходов? Сначала его вызовут в ФНС для объяснения. Затем рассчитают налог, пени и штраф. Максимальный срок, который учитывают при расчетах, — 3 года. Придется уплатить НДФЛ в размере 13% от суммы, полученной за все время (льготная ставка для самозанятых в таких случаях не действует).
Какие еще взыскания грозят нарушителю:
- штраф за нарушение сроков подачи декларации 3-НДФЛ, а это 5% от неуплаченной суммы налога за каждый просроченный месяц (минимум — 1 тыс. рублей, максимум — 30% от неуплаченной суммы);
- штраф за неуплату налога (20% или 40% от накопленной суммы, в зависимости от отсутствия или наличия злого умысла);
- пени за просрочку — 1/300 от ключевой ставки ЦБ РФ за каждый просроченный день.
Как налоговая служба вычисляет тех, кто сдает квартиру в аренду
-
Самый распространенный способ — обычная жалоба. Пожаловаться в налоговую могут бывший супруг, кто-то из конкурентов или просто недоброжелатель. Бывают и жалобы от соседей — особенно если арендаторы доставляют им неудобства, например, шумят или хранят громоздкие вещи в общем коридоре. В некоторых случаях жаловаться могут даже сами обиженные арендаторы — например, если вы удержали с них деньги за испорченную вещь.
Фактически любой человек может написать жалобу или в саму налоговую напрямую, или в правоохранительные органы, где сообщит, что по такому-то адресу проживают люди, которые тут не прописаны, и есть подозрение, что квартира незаконно сдается им в аренду. Представители правоохранительных органов придут с проверкой, и если поймут, что действительно что-то нечисто, сами направят информационный запрос в налоговую службу.
-
Иногда налоговая может получить информацию и от управляющей компании — например, если там заметят, что в квартире серьезно увеличилось потребление воды или электроэнергии. Но тут чаще речь идет о том, что квартиру сдают не обычной семье, а, например, мигрантам, которые селятся в одной квартире.
-
Еще один источник — всем известные сайты типа ЦИАН, Авито, Яндекс. Недвижимость и так далее. Если вы размещали там объявление о сдаче квартиры, но налогов с нее не платите, у ФНС могут возникнуть вопросы. А если в сделке участвовал риелтор, то выйти на вас могут после его налоговой проверки.
-
Также не стоит забывать и о движении денежных средств по счетам. Если на вашу карту раз в месяц поступает определенная сумма, которая примерно соответствует месячной стоимости аренды, на это неизбежно обратит внимание банк. В налоговую он не пойдет, но если вы уже проходите налоговую проверку — например, направили заявление о получении вычета за покупку квартиры, не имея при этом официального дохода — то ФНС может запросить у банка информацию о ваших счетах. И если там будут заметны регулярные поступления, это вызовет вопросы.
-
У налоговых органов также есть доступ к данным ЕГРН. И если вы владеете несколькими квартирами, налоговая может предположить, что одна из них используется для получения прибыли. Налогов при этом не платите? Инспектор вполне может вызвать вас на опрос.
Что может грозить в случае неуплаты налогов
Для начала ФНС посчитает всю сумму, которую вы ей должны, — это 13% за весь период, в который вы сдавали квартиру. Например, если речь идет о двух годах, когда вы ежемесячно получали 30 тысяч рублей, вы будете должны 93 600 рублей.
Еще вам насчитают пени и штрафы: есть определенные периоды, когда вы должны сдавать декларацию и указывать, какие доходы вы получили. Сроки сдачи деклараций прописаны в налоговом кодексе, и если вы их нарушили — а вы нарушили, поскольку не оплатили налог — на эту сумму будут начислены проценты: 5% от неуплаченного налога за каждый месяц (но не более 30% от всей суммы налога).
Пеня считается по довольно сложной формуле: неуплаченный налог × количество дней неуплаты × 1/300 × ставка Центробанка. Ставка периодически меняется, поэтому для расчетов проще воспользоваться калькулятором расчета.
Кроме того, не забывайте и о штрафе за уклонение от уплаты налогов: он составляет 20% от неуплаченной суммы. А если дело дойдёт до суда, и тот посчитает, что вы уклонялись умышленно, штраф может быть увеличен до 40%.
Если выяснится, что вы не заплатили налогов на большую сумму — речь идет более чем о 900 тысячах рублей в течение трех лет подряд — будет возбуждено уголовное дело. Максимальный срок тюремного заключения при этом составляет один год. Задолжали более 4,5 миллионов рублей — значит, это уже особо крупный размер долга, и посадить могут на три года.
Если вы сдаёте не одну, а несколько квартир и не указываете это в декларациях, то могут вменить незаконное предпринимательство.
Что должен знать каждый человек перед тем, как сдать квартиру в аренду
Помните, что в ваших интересах всё же платить налоги и составлять договор аренды. Так вы защищаете себя и от недобросовестных жильцов, и от мстительных соседей, и от крупных штрафов.
По законам РФ налоговый резидент, который проживает в России более 183 дней в году, должен платить НДФЛ по ставке 13%. Если же вы находитесь в России меньше половины года, то ставка составляет 30%. Налог от сдачи квартиры нужно платить каждый год до 15 июля.
Вы можете снизить ставку, если зарегистрируетесь как индивидуальный предприниматель, указав видом деятельности сдачу в найм собственного недвижимого имущества. Если вы зарегистрируетесь как ИП на упрощенной системе налогообложения (УСН), то налог составит всего 6% от суммы дохода.
В некоторых российских регионах — сегодня их 23, и список постоянно увеличивается — можно зарегистрироваться в качестве самозанятого. Тогда вы сможете платить налог в размере 4% в месяц, если сдаете квартиру физическому лицу, и 6%, если арендатор — юрлицо или ИП (например, ваш арендатор — психотерапевт, и в квартире он не живет, а принимает клиентов). Такой налоговый режим доступен вам, если ваши годовые доходы не превышают 2,4 млн рублей, то есть доход от сдачи квартиры не более 200 тысяч рублей в месяц.
Незаконная сдача квартиры в аренду
Граждане, располагающие несколькими объектами жилой недвижимости, часто предоставляют ее третьим лицам для проживания на условиях аренды. Причины отсутствия договора между собственником и квартиросъемщиком предельно просты — об источнике дохода никто не знает, соответственно, не нужно предоставлять декларацию и платить налог.
Но, никто не задумывается о существующих видах ответственности за незаконную сдачу квартиры в аренду. Правительство очень активно работает над законами, способными вывести из тени сдачу недвижимости, а среди арендаторов часто можно встретить недобросовестных людей или даже мошенников.
Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам Москва; Санкт-Петербург; доб.480 Бесплатный звонок для всей России.
Сдача квартиры без договора. Чем рискуют собственник и жильцы?
«Экспресс газета» отвечает на актуальные, неудобные и неожиданные вопросы. Сегодня юристы расскажут о том, чем рискуют арендодатели, когда сдают квартиру или комнату в аренду без договора, а чем — арендаторы.
— Во-первых, помните, что сдавать жилье в аренду может только собственник либо представитель собственника, который имеет нотариальную доверенность. Если квартира принадлежит в долевом соотношении нескольких гражданам, то на сдачу жилья в аренду необходимо согласие всех.
Арендодатель и арендатор регулируют отношения с помощью договора аренды жилого помещения. В этом документе должны быть отражены «существенные» условия: предмет договора, срок аренды и цена. Именно они обязательны для включения в договор. Без них, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается незаключенным.
Помимо «существенных» в договоре можно отразить «обычные» и «случайные» условия — главное, чтобы они не нарушали законодательство РФ и права и свободы сторон.
Договор составляется в простой письменной форме и не требует нотариального заверения. Если договор заключен на срок не более 11 месяцев, то его необязательно регистрировать в Росреестре.
Регистрация договора аренды помещения в Росреестре накладывает определенные обременения на недвижимость — например, на срок действия договора квартиру нельзя будет сдать еще раз или продать.
На это стоит обратить внимание арендаторам, если вы не хотите, чтобы вас неожиданно выселили, потому что квартиру продали.
Подкараулив Андрея у подъезда, она упрекнула парня, что, мол, он сдает квартиру на сутки, налоги не платит. Студент по молодости разволновался, стал просить пенсионерку не сообщать проверяющим, пообещал закрыть свой бизнес, никого не пускать на постой. Но Маргарита Михайловна заверила, что гости студента ей не мешают, ведут себя тихо. А за свое молчание потребовала, чтобы Андрей ежемесячно оплачивал ее разговоры по мобильному.
Подумав, тот согласился. Прошло два месяца, аппетиты у Маргариты Михайловны выросли, разговаривала она по телефону все больше — чуть ли не дважды в неделю требовала от студента пополнить счет. Подсчитав свою прибыль, Андрей решил сворачивать бизнес. Клиентов немного. Если оформлять все по правилам, то овчинка вряд ли будет стоит выделки. Когда он сказал пенсионерке, что больше сдачей квартиры не занимается и за ее телефон платить не будет, Маргарита Михайловна заявила, что тогда она идет в налоговую. Дескать, у нее есть доказательства, что на протяжении нескольких месяцев он получал нелегальный доход.
Как налоговая вычисляет недобросовестных арендодателей?
Вернемся к моей знакомой, о которой я говорила — как она попала на налог при сдаче своей квартиры, какие штрафы ей пришлось платить. Несколько лет она благополучно сдавала квартиру дальним родственникам. Люди были семейные, спокойные. Платили вовремя, помещение содержали в порядке, с соседями жили мирно. Но они взяли ипотеку и съехали.
Знакомая дала объявление, нашла жильцов и повысила плату. Месяца три все шло хорошо, а на четвертый жильцы платить отказались. Сказали, что у них материальные трудности, а потом стали грозить налоговой. Был скандал с выселением и новые жильцы.
Девочки-студентки оказались шумными. Вечеринки, курение в подъезде. Это быстро надоело соседям, и они сообщили участковому. Участковый привлек фискальные органы, чего моя знакомая совсем не ожидала. Отпираться она не стала, да и свидетелей было много. В результате штраф.
Как пожаловаться в налоговую на арендодателя квартиры в 2021 году
Собственник квартиры имеет право распоряжаться своей жилой недвижимостью по своему усмотрению. Он может продать ее, обменять, оставить в наследство, сдать в аренду.
Главное, чтобы эти действия не выходили за рамки законодательства и соответствовали правилам использования объектов жилого фонда. Сдача жилья в аренду является привычным явлением, благодаря которому владельцы имеют неплохой ежемесячный доход семьи.
По закону сделка должна быть оформлена соответствующим договором. Но в большинстве случаев наблюдается нелегальная аренда, когда квартира сдается в наем без договора и уплаты налоговых обязательств.
Жильцы других квартир знают, что соседи сдают квартиру посторонним лицам за арендную плату, но не сообщают об этом инциденте до тех пор, пока квартиранты ведут себя тихо и ничем не мешают.
Если же рядом поселяются шумные, подчас неадекватные люди, нарушающие режим тишины, не соблюдающие порядок и чистоту на территории, сразу появляется желание пожаловаться на незаконную сдачу жилплощади в аренду.
Кто-то составляет заявление участковому на квартирантов. Но ведь нарушителем является и хозяин жилья, избегающий уплаты налогов за свой доход. Как пожаловаться в налоговую на арендодателя квартиры? Какие виды наказания предусмотрены для тех, кто обогащается за счет незаконной сдачи в аренду недвижимости и ухода от налогов?
Наказание за сдачу квартиры в аренду без уплаты налогов
- Перечисляющие часть дохода на благотворительность (вычет предоставляется в размере пожертвования, но не более 25% от полученного дохода);
- Оплачивающие собственное обучение или образование детей (в размере понесенных расходов, но не более 50 тысяч рублей);
- Приобретавшие за собственный счет медицинские услуги или назначенные врачом лекарства (в размере фактически понесенных расходов);
- Вносящие дополнительные взносы на пенсионное страхование (в размере уплаченных взносов);
- Понесшие расходы на приобретение или строительство жилья (вычет не превышает 2 млн рублей), в том числе за счет кредитных средств (вычет предоставляется в размере уплаченных по кредиту процентов, но не более 3 млн рублей).
Куда сообщить о незаконной сдаче квартиры в аренду
Чтобы решить данную ситуацию, привлекаются государственные органы, которым можно отправить жалобу. Незаконная сдача квартиры в аренду ответственность подразумевает в зависимости от тяжести правонарушения, и начинается с визита участкового.
Производится проверка прав, на которых находятся жильцы в данном объекте недвижимости. В случае проживания без регистрации представитель власти, может применить административный штраф, связанный с нарушением законодательства в сфере миграции, основываясь на ст.19.15.1 КоАП. Далее происходит передача информации в отношении лиц, живущих в данном помещении, включая иностранцев, в УФМС.
Налоговую структуру так же интересует легализация бизнеса в сфере недвижимости. Жаловаться в ИФНС нужно в месте управления территориальной службы, а так же местонахождения помещения. После этого будет произведена проверка информации. Собственник будет вынужден давать показания в инспекции. При доказанной вине владельца предъявляется обвинение в том, что он скрывает налоги и не предоставляет отчетность. Находчивые личности должны будет оплатить назначенные суммы в бюджет и пени, касающиеся просрочки, административные штрафы, связанные с уклонением от уплаты налогов. При отсутствии реакции ФМС, ИФНС и полиции на обращения, а также, если ситуация не разрешилась должным образом, следует пожаловаться в прокуратуру. В этом случае, согласно опыту, наблюдается существенный прогресс. Незаконная сдача квартиры в аренду ответственность РФ предусматривает серьёзную, поэтому доводить до этого не стоит.
Что будет, если налоговики выявят нарушение
Если в ИФНС поступит информация, что квартиру сдавали нелегально, инспекция может провести проверку. И первое, с чего начнут, — вызовут собственника для дачи пояснений.
На этом этапе вам надо определиться, признаваться или нет. На этот счет лучше проконсультироваться с юристом, который изучит все обстоятельства и нюансы, даст им правовую оценку и подскажет, какая позиция будет предпочтительнее.
Вот какие есть основные варианты:
Признаетесь вы или нет, это не будет смягчающим или отягчающим обстоятельством. Поэтому можно спокойно все отрицать. Докажут — значит, докажут. Но не факт, что налоговикам удастся установить всю сумму полученного дохода. Таким способом можно уменьшить сумму недоимки и всех рассчитываемых на ее основе штрафов.
Незаконная сдача квартиры в аренду без уплаты налогов, чем это грозит владельцу?
В последние годы в России ужесточается деятельность государственных органов, направленная на борьбу с незаконным проживанием граждан, в том числе мигрантов. Государственный бюджет не пополняется средствами, полученными от легализации укрываемых гражданами и организациями доходов.
Для того чтобы избежать проблем, неизбежно возникающих при незаконной сдаче жилых помещений, следует оформлять отношения с учетом требований норм законодательства.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!