Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Легализация перепланировки в квартире: как узаконить, если она уже сделана?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Начинайте перепланировку. Срок действия разрешения ограничен: в разных регионах от отличается и составляет от 12 до 18 месяцев. Спустя это время он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
Штрафы за незаконную перепланировку
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Провести строительные работы согласно проекту
После всех разрешений можно приступать к строительству. Строго придерживайтесь утверждённого проекта. Если будут отступления, вашу перепланировку могут потом не принять и придётся переделывать. Чтобы гарантировать проверяющим органам полное соответствие проекту, в договоре с подрядчиком пропишите используемые стройматериалы и их количество. Когда стройка закончится, приглашайте на замеры инженера БТИ. Через неделю вам сделают новый техпаспорт и техплан. Цена зависит от выбранного БТИ.
Когда получите новый техпаспорт и справку о факте перепланировки, направляйтесь с ними в жилищную инспекцию. После вашего обращения назначат комиссию, которая придёт и проверит соответствие сделанной перепланировки проекту. В случае успешной проверки вы получите два документа:
- акт о перепланировке
- решение о законности перепланировки
Какие изменения нужно согласовывать?
Выделяют 3 вида работ, которые подлежат предварительному согласованию:
-
Работы по переустройству. Сюда относится установка, замена или перенос сантехники, инженерных сетей, электрики или другого оборудования. Такие изменения считаются переустройством, если требуют внесения в проект. К примеру, установка новой ванны на прежнем месте не нуждается в согласовании. А если её перенос предусматривает замену труб, то в этом случае уже потребуется разрешение;
Существующим законодательством определено, что узаконить можно:
- объединение негазифицированной кухни и жилой комнаты;
- переустройство ненесущих стен и перенос дверных проемов при согласии всех собственников в МКД, зафиксированном в протоколе общего собрания;
- снос перегородки и оконно-дверного блока между комнатой и лоджией или балконом с сохранением опорных конструкций;
- разделение одной комнаты с двумя окнами перегородкой;
- переустройство системы труб и перенос ванной, раковины, унитаза в пределах одного помещения с сохранением угла слива;
- перенос дверных проемов.
Важно знать, как законно сделать перепланировку в квартире таким образом, чтобы не возникло проблем с согласованием. Решение вопроса по перепланировке необходимо принимать после консультации со специалистом, так как возможность провести тот или иной вид работ зависит от типа дома, этажа, на котором расположена квартира, конфигурации, площади помещения и других факторов.
То есть еще на этапе планирования важно узнать, что нужно согласовывать в перепланировке квартиры и каким образом допустима реализация планов по переустройству.
Незаконная перепланировка квартиры: что делать — пошаговый алгоритм
Шесть шагов, чтобы узаконить перепланировку:
- Вызвать инженера БТИ на осмотр. Специалист зафиксирует изменения и выдаст техпаспорт со штампом о перепланировке.
- Обратиться в Управу соответствующего административного округа за получением отказа в согласовании.
- С полученными документами обратиться в суд с иском о сохранении объекта в перестроенном состоянии. К исковому заявлению приложить отказ, старый и новый техпаспорт, выписку из ЕГРН, планы квартир под и над объектом (берутся в проектно-инвентаризационном бюро).
- Дождаться результата строительно-технической экспертизы и решения суда.
- Получить судебное решение о допустимости сохранения перепланировки.
- С судебным решением обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления, БТИ или МФЦ за новым техническим паспортом.
Шаг 2. Получить техническое заключение
Если во время ремонта были затронуты несущие конструкции, инженер проектной организации может выполнить только проект перепланировки. Дать техническое заключение о безопасности объекта должна компания-проектировщик дома. Если она уже не работает, такая обязанность ложится на замещающий проектный институт.
При этом не всегда техническое заключение выдают в пользу собственника квартиры. Например, если в несущей стене сделан, но не усилен дверной проем, такую конструкцию наверняка посчитают небезопасной и узаконить перепланировку не удастся.
Важно! Если во время перепланировки имело место переустройство — замена или перенос инженерного оборудования, может понадобиться заключение компетентных органов — газовой и пожарной службы, Роспотребнадзора.
Если существенных изменений во время перепланировки не было, этот шаг можно пропустить и сразу перейти к обращению в надзорный орган.
Проект или эскиз: что нужно для того, чтобы получить разрешение на перепланировку (образец проекта)
Независимо от того, выполнена перепланировка квартиры без согласования или разрешение на нее получается в предварительном порядке, вопрос о необходимости наличия проектной документации решается исходя из конкретных преобразований помещения.
Если в ходе переустройства не затрагиваются несущие конструкции (перегородки, стены и т. д.), а также инженерные коммуникации (в том числе газовые) и конфигурация пола, достаточно эскиза.
Иными словами, обойтись без проекта можно в случае, если перепланировка заключается в переносе сантехнического оборудования, электроплит в пределах одного помещения, устройстве или демонтаже межкомнатных (ненесущих) перегородок и т. д.
В остальных случаях проект перепланировки квартиры для согласования (образец его можно получить в специализированной организации) обязателен. Что касается требования о наличии технического заключения, о нем следует уточнять отдельно. Например, оно не нужно при объединении санузла и ванной комнаты без расширения за счет кухни или коридора.
Подлежит ли легализации такое мероприятие
Под перепланировкой понимается изменение конфигурации жилплощади (снос или перемещение перегородок, увеличение или уменьшение жилого пространства). Все эти действия требуют в обязательном порядке внесения корректив в имеющемся техпаспорте и получения разрешительных документов.
Любое изменение параметров жилплощади подлежит обязательной процедуре узаконения, поскольку самовольная перепланировка грозит:
- Получением штрафа. Предусмотрена административная ответственность в виде штрафных санкций в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей. Кроме его погашения владелец или наниматель за свои средства обязаны привести жилплощадь в прежнее состояние. Если в разумный срок этого не сделать, суд может реализовать жилое помещение собственника с публичных торгов с компенсацией, а в отношении нанимателя принять решение о расторжении соглашения соцнайма жилого помещения.
- Невозможностью в дальнейшем реализовать право собственника (совершать операции с недвижимостью).
- Аварийными ситуациями, влекущими за собой обрушения несущих конструкций, затопления и другие негативные последствия.
Необходимо знать, в каких случаях вообще не допускается осуществление перепланировки:
- увеличение кухни или туалета с ванной комнатой за счет жилых квадратных метров (запрещено увеличение больше, чем на 25% от жилой площади);
- объединение кухонного помещения с другой комнатой при помощи арки, если в квартире установлена газовая плита (в домах с плитами, работающими от электричества, такое объединение разрешено);
- снос несущих конструкций (стен и перегородок);
- уменьшение, снос или перенос домовых инженерных коммуникаций (трубы водоснабжения, отопительные батареи, вентканалы и проемы);
- перенос санузла в те зоны, где у соседей на нижнем этаже располагаются жилые помещения (за исключением двухъярусных квартир);
- установка радиаторов тепла от домовых на балконы и лоджии;
- увеличение метража балкона за счет жилых квадратных метров (не запрещается объединять пространства аркой, если ее ширина не больше одного метра).
Кроме этих запрещающих случаев необходимо помнить, что в результате перепланировки не должны быть ухудшены прежние условия проживания. При этом при изменении жилплощади допускается:
- объединение пространства кухни (при наличии газового оборудования) с жилой площадью с монтажом дверного проема, арки, раздвижного дверного механизма;
- санузел может быть расширен за счет нежилого пространства (прихожей, коридора), при этом полы в помещении туалета должны быть ниже на несколько сантиметров, чем в прилегающем помещении;
- возможен перенос водяного оборудования от стояка путем удлинения новых труб с сохранением угла слива.
Подлежит ли уже сделанная перепланировка легализации
Перепланировка помещения заключается в сносе или перемещении существующих внутренних перегородок, увеличении или уменьшении общей и жилой площади. Данные процессы требуют получения соответствующих разрешений и дальнейшего внесения произошедших изменений в техническую документацию на недвижимое имущество.
Внимание! За самовольную перепланировку собственнику жилья грозит наказание, заключающееся в следующем:
- административный штраф в размере от 2000 до 2500 рублей (ст. 7.21 КоАП). Плюс потребуется приведение жилой недвижимости в прежнее состояние, на что отводится строго определенный срок. Если собственник не исправит все, по решению суда квартира может быть продана с публичных торгов. Если в квартире перепланировку сделал наниматель муниципального жилья, то договор с ним расторгается;
- материальная ответственность за причинение имущественного вреда вследствие обрушения конструкций жилого дома, затопления квартир других собственников, а также затрат на устранение других негативных последствий, произошедших в результате незаконной перепланировки.
Кроме того, неузаконенная перепланировка сделает невозможной дальнейшую продажу жилья другим лицам, поэтому каждый собственник жилья должен знать случаи, при которых работы по перепланировке не допускаются:
- нельзя увеличивать помещение кухни или санузла за счет уменьшения больше чем на 25% площади жилых комнат;
- запрещено объединять помещение кухни с другой комнатой при помощи арочного проема, если кухня оборудована газовой плитой. При этом в домах с электроплитами такие изменения проводить можно. Для этого следует оформить необходимые разрешительные документы;
- нельзя сносить стены и межкомнатные перегородки, если они относятся к несущим конструкциям здания;
- запрещено уменьшать диаметр труд водоснабжения и водоотведения, сносить полностью или переносить в другое место домовые инженерные коммуникации: отопительные батареи, вентиляционные каналы и оконные и дверные проемы;
- не допускается перенос санузла, если этажом ниже будут располагаться жилые помещения. Однако в своей двухъярусной квартире такую перепланировку выполнить можно;
- нельзя устанавливать дополнительные радиаторы отопления на балконах и лоджиях, если они будут подключаться к системе централизованного отопления дома. Если квартира оборудована индивидуальной системой отопления, то такие изменения возможны;
- запрещено объединять балкон с пространством жилой комнаты, если соединительная арка будет шире, чем один метр.
Как оформить измененную планировку квартиры в БТИ самостоятельно и сколько стоит её узаконить?
Перво-наперво явитесь в бюро технической инвентаризации с паспортом и документами на квартиру — известить о том, что вы переделали жилье и необходимо это узаконить.
В течение 20 дней явятся техники, которые задокументируют произведенный «тюнинг». Обходится это обычно в 500 рублей, но если хотите сократить время ожидания — цену придется увеличить.
Обязательное условие узаконивания сделанных работ — доступ техников к жильцам. Придется получить согласие всех жильцов дома.
После этого идете в районную службу единого заказчика со всеми документами. Вам скажут, что еще должно войти в ваш пакет документов, чтобы было принято положительное решение. Сюда входит и оплата штрафа — до 2, 5 тысяч рублей.
Следующий ваш визит — в лицензированное проектное бюро, где вы заказываете проект.
Его стоимость будет варьироваться в зависимости от сложности — до тридцати тысяч рублей.
Получив проект, идете со всеми документами в районный суд, подаете заявление и ждете сорок пять дней. И суд либо даст добро, либо запретит, что можно обжаловать.
Впрочем, если и обжалование не поможет, придется убирать свои шедевры дизайнерского искусства и возвращать жилью первоначальный вид. Помните, что в особо тяжелых случаях жилплощадь может быть изъята у вас и продана!
Как быстро узаконить переделанную планировку квартиры? Из вышеперечисленного становится понятно, что придется обойти немало кабинетов. Но можно обойтись и вовсе без этого, обратившись в юридическую или строительную фирму, оказывающую такие услуги.
Вам предстоит заключить договор и прийти за результатом, ну а всеми бумагами займется уже сама контора. Подобные вещи стоят недешево, но это лучший вариант для тех, кому важно именно время.
Как сделать проект новой планировки самостоятельно?
Когда возникает необходимость перепланировки
Реконструкция квартиры – это изменение между пространствами и помещениями квартиры, что не может не сказаться как на самих жильцах, так и на их соседях. Если вам самому пришлось прибегнуть к перепланировке, то стоит учесть какие действия совершать нельзя:
- врезка дополнительных проемов в несущих стенах или в перекрытиях.
- полный демонтаж стен несущей конструкции.
- объединение кухни с другими комнатами при наличии газовой плиты.
- нарушение каналов общедомовой вентиляции.
- присоединение чердаков и иных площадей, являющихся общими для собственников квартир.
- вывод системы отопления на балкон.
- пристрой лоджии выше первого этажа.
- допущение ситуаций, при которых сложные работы по реконструкции помещения могут привести к аварийному состоянию здания.
Узаконивание перепланировки через суд
Судебный метод получения разрешения на узаконивание всех изменений также имеет ряд особенностей. Вот примерная инструкция, как оформлять разрешения в судебном порядке:
Начинать узаконивать перепланировку необходимо с подачи искового заявления в районный суд. Для подачи такого заявления владельцу квартиры предоставляется три месяца. В течение этого периода времени он вправе обжаловать ранее выдвинутое решение госорганом. Административный иск разрешается подавать как по месту своего проживая, так и по месту расположения самого госоргана. В подаваемом исковом заявлении должна быть чётко прописана следующая информация:
- окончательное решение госоргана;
- название судебного органа, куда непосредственно подаётся заявление;
- основные данные о заявителе;
- информация, касающаяся нарушение интересов и прав заявителя.
Что является перепланировкой, а что – просто ремонтом?
Когда конфигурация какого-либо помещения претерпевает изменения в результате демонтажа или, наоборот, возведения перегородок, перемещения проемов дверей и реализации прочих решений — это и есть перепланировка, мероприятие, которое нуждается в согласовании. Если собственник решил остеклить лоджии, установить наружный кондиционер, сделать балкон частью жилой зоны, все это тоже работы по перепланировке. В то же время, косметический ремонт, замена окон и дверей перепланировкой не являются (конфигурация помещений соответствует первоначальному проекту), и такие работы можно осуществлять без каких-либо разрешений.
Большинство радикальных изменений нуждаются в предварительном согласовании или могут быть узаконены впоследствии (по факту). Однако, есть такие преобразования, на которые никто не даст разрешения, поскольку в Жилищном кодексе некоторые изменения запрещены. Собственник, который задумал перепланирование жилища, должен в обязательном порядке ознакомиться со статьями 25-29 этого документа. Не помешает также ознакомиться с местными нормативными документами, где уточняются нюансы получения разрешительных документов на перепланировку. Если есть вопросы или сомнения, связанные с перепланировкой в конкретном городе или доме, лучше предварительно проконсультироваться в жилищной инспекции.
Прежде, чем начать действовать, следует определить список мероприятий и надзорных структур, а также уточнить, кто узаконивает перепланировку в конкретном населенном пункте. Обычно таким органом выступает отдел при администрации города, жилищный комитет, специальная комиссия.
Если принято решение в пользу действий через администрацию, потребуется уточнить порядок, как узаконить перепланировку в квартире самостоятельно в конкретном регионе. Обычно, схема согласования предполагает обращение в:
- Жилищную инспекцию;
- Отдел капстроительства при администрации.
Каким может быть результат
По результатам рассмотрения заявления и прилагаемых к нему документов Жилищная инспекция может вынести одно из двух возможных решений:
- согласовать произведенную перепланировку и выдать соответствующие разрешительные документы для внесения изменений в техническую документацию на жилье и Росреестр,
- отказать в узаконивании произведенного переоборудования.
При этом если будет согласована перепланировка, то собственник квартиры сможет оставить без изменений:
- внутриквартирную не несущую перегородку, которая позволила увеличить площадь кухни за счет коридора,
- переоборудование санузла, в результате чего он стал совмещенным,
- перенос двери, который был произведен во внутренней не несущей перегородке,
- демонтаж ванной, взамен которой установлена душевая кабина.
Внимание! Замена полового покрытия не должна привести к разборке слоев, из которых он состоит, так как это может привести к нарушению проектных уровней звуковой и тепловой изоляции.