Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать сбственникам участков если изменился план земельных участков в онт». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вносить изменения в план понадобиться при получении нулевого документа. Градостроительный план — «нулёвку» получает собственник земельного участка, если строительство, реконструкция невозможна по причине несоответствия целевого назначения. Обычно значения в нулевом ГПЗУ равны 0 или высота, отступы от уже имеющихся построек ограничены. Также администрация выдаёт «нулёвку», если участок расположен в особой зоне использования.
Когда нужно изменение проекта межевания
По действующему законодательству для составления проекта привлекаются частные или государственные геодезические компании. На земельный участок прибывает инженер-составитель, который определяет границы участка и вносит их координаты в план. Затем, точные данные передаются в государственный Кадастр, карта которого находится в публичном доступе. Помимо границ, инженер также описывает все постройки, которые расположены на территории участка. В некоторых случаях, государственные организации могут потребовать перепроверки данных, но уже за свой счёт. После утверждения проекта, его вносят в базу данных Кадастра. На любом из этих этапов может произойти ошибка, которая потребует изменения проекта.
Внимание! Несмотря на высокий уровень работы государственных структур, связанных с землевладением, банальные ошибки при внесении данных всё также достаточно распространены. Чаще всего, они происходят при внесении данных со старых чертежей в базу данных. Одна опечатка чиновника – и размеры участка смещаются на несколько градусов. Поэтому после утверждения проекта, необходимо проверить его соответствие на публичной карте.
Ещё одной распространённой причиной необходимости корректировки проекта являются ландшафтные изменения. Как правило, границы участка привязываются к конкретным координатам, но могут быть привязаны к объектам на местности: водоёмам, деревьям, холмам. С течением времени, эти объекты могут изменять своё местоположение, что приводит к изменениям границ участка. Но в последнее время, практика привязки границ к ландшафтным объектам считается архаизмом и практически не используется.
Как уточнить границы участка?
Межеванием занимаются кадастровые инженеры. Именно они проводят все нужные измерения и расчеты. По закону, каждый кадастровый инженер обязан состоять в специализированной саморегулируемой организации (СРО). СРО контролируют деятельность своих членов и рассматривают жалобы заявителей, если кадастровые работы проведены с нарушениями.
Получить информацию о конкретном кадастровом инженере можно на сайте Росреестра в разделе “Государственный реестр кадастровых инженеров”. Там содержатся данные о наличии у него специального образования, квалификационного аттестата, подтверждение его членства в СРО. Кроме того, при помощи электронного реестра кадастровых инженеров можно узнать о результатах профессиональной деятельности специалиста.
Кадастровый инженер выезжает на место и проводит необходимые замеры. Если есть забор, то замеры проводят по нему. Если забора нет, лучше заранее обозначить углы участка колышками. После ознакомления с результатами замеров, границы участка необходимо согласовать с владельцами смежных участков.
После этих работ кадастровый инженер составляет межевой план.
Как изменить границы после межевания?
Изменение границ участка после того, как процедура межевания уже была произведена, и в течение отведенного законом срока обращений от лиц, непосредственно заинтересованных в уточнении данных, не последовало подачи заявления, данные по участку, предоставленные по результатам межевания, вносятся в данные государственного реестра.
В такой ситуации при необходимости изменить границу в первую очередь собственник участка обращается в Росреестр для возможности внесения действительных сведений.
Стандартной процедурой является отказ в таком действии, поскольку порядок для образования межевого плана был соблюден.
Далее владелец надела для защиты своих прав обращается в судебный орган, где в результате рассмотрения заявления и приложенных документов определяют правомерность такого действия и кадастровый инженер из организации, куда обратиться собственник, выполняет составление нового межевого плана.
Если решение суда будет положительным, то с постановлением необходимо обратиться снова в Росреестр, специалисты которого на основании новых данных по границам участка должны внести сведения.
Кадастровая карта отражает ошибки участников кадастровых процедур. Это происходит, когда кадастровый инженер, собственник участка или сотрудник Росреестра допускают ошибку в координатах. Росреестр различает два вида таких ошибок.
Реестровая ошибка — кадастровый инженер внес неверные координаты в исходный межевой план и эти ошибочные сведения регистрируют в ЕГРН. Кроме того, сотрудники Росреестра могут допускать технические ошибки, опечатки. Тогда искажаются правильные координаты из межевого плана, и несмотря на достоверность исходных документов, на кадастровой карте возникают сдвиги угловых точек участка.
Бывает, что собственники принимают за ошибки погрешности спутниковой фотосъемки. А некоторые склонны списывать на ошибку свои ложные представления о границах. Важно, что в таких ситуациях данные ЕГРН соответствуют юридическому положению дел.
Исправление ошибки — это внесение корректных изменений в ЕГРН. Есть два способа внесения таких изменений: внесудебный порядок и на основании судебного решения. Первый способ отличает отсутствие претензий со стороны третьих лиц — владельцев смежных участков. Если же возник конфликт с соседями, внесение изменений в ЕГРН возможно по решению суда. Разберем стандартные ситуации.
Оформление новых земельных участков после раздела земли
Когда выполнен раздел земельного участка в собственность переходит уже не один, а несколько участков, которые нужно правильно оформить. Если раздел уже выполнен, территория может быть переведена на правасобственности или пользование (постоянное или бессрочное).
После раздела вместо одного участка, образуется несколько отдельных объектов, которые перейдут в собственность разным людям. Чтобы они получили свой юридический статус, им нужно присудить свой адрес. Присвоение адреса это также непростая процедура, которую выполняет орган архитектуры и градостроительства. Именно сюда нужно направить заявление, подкрепленное папкой документов.
Теперь можно ставить новый участок на кадастровый учет, чтобы официально закрепить за собой собственность. Составьте заявление, прикрепите к нему договор с другими собственниками о разделе исходной территории, решениесуда (если обращались в этот орган). Не забудьте взять кадастровый паспорт. Все это нужно отправить в отделение Государственного реестра. Полученная в ЕГРП выписка уже будет указывать новые параметры участка и его владельца.
Получить юридическую помощь по вопросу раздела земельного участка в собственности можно на нашем сайте.
Важное в процедуре изменения границ
Изменение границ земельного участка имеет свои особенности, которые заключаются в двух следующих способах:
- Без внесения корректировок в площадь территории. Представляет собой проведение межевых линий на местности с уточнением всех поворотных углов без сдвигов сторон участка. Возможно некоторое перераспределение земельных участков со сдвигом, в ходе которого площадь участка остается прежней. В таком случае границы могут передвигаться, как в длину, так и в ширину.
- С изменением площади. Такое возможно при объединении, разделении, а также выделении отдельной доли надела. В результате после проведения изменения границ появится новая площадь территории. В некоторых случаях один участок разделяется на две-три части. Обычно такое происходит при возникновении спорных вопросов между наследниками пая или придомовой территории. В случае выделения определенной доли, участок, из которого изъяли некую площадь, остается основным, а новый (доля) считается второстепенным.
Обратите внимание, что заказать изменение границ земельного участка может непосредственный владелец или человек, недовольный захватом площади. Это может быть как физическое, так и юридическое лицо.
План застройки участка в СНТ
Генеральный план застройки земельного участка в СНТ ‒ это один из видов проектных документов, на основании которых осуществляется планировка, строительные работы и градостроительные мероприятия по освоению территории. Это изображение объекта в определенном масштабе, которое накладывается на топографическую карту местности.
Проект застройки земельного надела включает в себя схему ОКС, возведение которого планируется, а также изображение таких объектов, как:
- Инженерные коммуникации;
- Автомобильные дороги общего пользования;
- План благоустройства местности;
- Чертеж зон с особыми условиями эксплуатации;
- Объекты, которые необходимы для реализации полномочий органов местной муниципальной власти.
Как оформить границы СНТ
На основании закона о дачной амнистии постановка садового земельного надела на кадастровый учет и регистрация прав собственности в Росреестре осуществляются по упрощенной схеме. Чтобы воспользоваться льготной услугой, ЗУ должен соответствовать таким параметрам:
- Владелец не использует владения для получения прибыли;
- ЗУ относится к землям общего пользования и является частью СНТ;
- Собственнику была выделена территория в пользование до 2001 года;
- ЗУ не относится к землям под ИЖС;
- Надел не относится к муниципальной собственности и его оборот не ограничен;
- Объект не стоит на кадастровом учете и в Едином реестре нет сведений о нем.
Для чего делать межевание земель общего пользования в СНТ
Статья 22 Закона 217-ФЗ гласит, что СНТ в целях использования территории общего пользования должны подготовить проект планировки территории. Проект планировки включает в себя проект межевания территории. Для ОНТ же, проект планировки не требуется, но отмежевать территорию все же придется, огородникам достаточно подготовить проект межевания. Межевание общих земель в СНТ делается для того, чтобы юридически закрепить свои границы и смело пользоваться общими землями, предназначенными для нужд всех садоводов и огородников. На землях общего пользования организуют проезды, проходы, детские площадки, ставят сторожки, облагораживают общедоступные места и устанавливают ограждения, чтобы не допустить проникновения третьих лиц. Эти земли и постройки на них, передаются в общую долевую собственность членам СНТ.
Когда возможен отказ во внесении изменений?
Собственнику земельного участка необходимо понимать, что в некоторых случаях во внесении изменений в кадастровый паспорт могут отказать. Причины заключаются в неправильном оформлении документов:
- пакет документов собран не полностью, некоторые важные документы отсутствуют;
- при подаче заявки доверителем копии документов оформлены неправильно, срок доверенности истек или она оформлена с ошибками;
- неправильное заполнение заявки на внесение изменений в кадастровый паспорт;
- внесение корректировок нарушает действующее законодательство РФ.
Чтобы избежать отказа и дополнительных хлопот с документами, советуем вам подавать заявку лично.
Такой способ обращения имеет несколько «плюсов»:
- существенная экономия денег (в случае подачи заявки через представителя придется нотариально заверять копии документов, а также оформлять доверенность; если отправлять документы по почте, то также придется прикладывать заверенные нотариусом копии и оплачивать услуги пересылки);
- возможность консультации у работников госоргана, возникшие ошибки можно будет исправить сразу на месте.
Все остаётся как прежде, но необходимо быть начеку
Первым делом Росреестр объяснил, что межевание с 1 января 2020 года будет осуществляться на добровольной основе, как и раньше, и никто не будет отбирать земельный участок, даже если вы не успели пройти эту процедуру до 31 декабря 2020 года. Второй признак ажиотажа был вызван, скорее всего, тем, что кадастровые инженеры решили по своему интерпретировать закон о земельных участках и новый закон о кадастровой недвижимости. Третий признак это банальная жадность, кадастровые инженеры все же хотели заработать денег на юридической малограмотности населения.
Межевание земельных участков с 1 января 2020 года
Далее Росреестр говорит, что в новом ФЗ-18 нигде не указано про сроки проведения межевания, а значит, все остаётся как прежде, но все-таки, есть определенная рекомендация, что нужно делать с земельным участком после этого периода. Официальный представитель Росреестра даже указал на такой факт, что Росреестр нигде ни на сайте, ни в публичных высказываниях не говорит об обязательном межевании земельных наделов.
Если в вашей выписке нигде нет информации про фактическое межевание, то вы спокойно можете пройти эту процедуру и после 1 января 2020 года, при этом государство не будет применять санкции к собственникам земельных участков.
Выборочная судебная практика
К нам обратились доверители в количестве трех человек. Им на праве общей долевой собственности принадлежит дом на земельном участке. Земельный участок в начале 1990-х годов был разделен между доверителями по 7 соток каждому иного 21 сотка. Однако границы на кадастровый учет поставлены не были. И вот, при попытке поставить границы на кадастровый учет было установлено, что во-первых, на территории при доме сформирован земельный участок, который на праве собственности принадлежит лицу, к дому никакого отношения не имеющему, а во-вторых, фактически занимаемый тремя доверителями земельный участок несколько больше, нежели общая номинальная площадь трех участков.
В данной ситуации я обратился в суд с требованиями об изменении границ земельного участка моих доверителей для приведения площади их земельного участка к фактической и о снятии с кадастрового учета земельного участка, незаконно сформированного при доме моих доверителей. Факт постановки на кадастровый учет земельного участка ответчика был признан незаконным. И не только признан, но и доказан в ходе проведенной землеустроительной экспертизы. А вот в удовлетворении требования об изменении границ земельного участка доверителей было отказано причем отказано обоснованно. Когда составлялось исковое заявление в суд у нас не было сведений о законности постановки на кадастровый учет земельного участка ответчика, а когда эти сведения появились суд сняв спорный участок с кадастрового учета в своем решении указал на законную возможность во внесудебном порядке осуществить изменение границ земельного участка истцов, так как согласно полученным от администрации сведений, земельный участок при данном доме согласован даже в большей площади, нежели просили истцы.
Все это сделало изменение границ земельного участка реальной не только в требуемых, но и в больших площадях. Понятное дело, что встречный иск процессуальных противников, которые просили признать границы их земельного участка, не был удовлетворен. Истринский городской суд Московской области.
К нам обратился доверитель. Проблема заключалась в том. что по наследству он получил земельный участок площадью 6 соток по документам, а в натуре земельный участок оказался порядка 10 соток. Оформив свои права на 6 соток, доверитель обратился за внесением изменений в реестр прав относительно площади своего земельного участка и получил обоснованный отказ. Логика тех кто отказал ясна: оснований предоставлять дополнительные 4 сотки не имеется.
Однако судебное решение является таким основанием. Доверитель обратился ко мне как к адвокату, а я обратился в суд на предмет изменения границ земельного участка доверителя. В рамках судебного производства никто из смежных землепользователей не смог доказать, что спорный территории принадлежат им, а администрация устранилась от решения проблемы. По итогам землеустроительной экспертизы (в этом деле пришлось ставить перед экспертами не стандартные вопросы, а вопросы применительно к конкретным обстоятельствам данного дела) решение было принято в пользу доверителя. Сергиево-Посадский городской суд.
Решение вступило в законную силу без изменений после его обжалования со стороны местной администрации.
Изменение границ приватизированного участка без согласия владельцев
По общему правилу для проведения изменений границ участка нужно заручиться согласием соседних владельцев наделов.
Точнее нужно, чтобы собственники соседних участков, не высказывали по этому поводу возражений. При межевании обычно требуется согласование установленных границ с владельцами смежных участков.
В противном случае споры о границах смежных земель придется решать в суде. А это довольно неприятная и длительная процедура.
Поэтому перед проведением работ нужно уведомить соседей об их дате и времени. Желательно сделать это письменно под роспись или заказными письмами с уведомлениями. Если же соседи не являются, никаких возражений не предоставляют, то определение новых границ происходит без них.
Впоследствии в течение тридцати дней они могут представить свои возражения по установленным границам. Если в указанный срок этого не происходит, то соответствующие изменения регистрируются.
Этап №3 — Если наши фактические границы совпадают с планом из ГФДЗ, предлагаем соседям провести межевание без суда
Покажите соседям распечатанную карту со слоями из планов (из этапа №2) и скажите им, что ваши фактические границы совпадают с планом из архива Росреестра. Следовательно их границы не совпадают. Совпадение наших границ с планом — это хороший козырь в споре, если соседи намерены судиться. Предложите им не доводить до суда, пусть они проведут межевание своего участка, чтобы фактические границы их участка внесли в кадастровый учет. По сути их границы на местности будут не тронуты, изменятся лишь их кадастровые границы в ЕГРН. Проще говоря, их участок на карте «сдинется» на место.
Чаще всего соседи отказываются что-либо делать и говорят примерно такое — «Это ваша проблема, а не моя. Нам уже делали межевание, границы оформлены, а правильно или неправильно — это вам нужно доказать». В таком случае есть смысл оплатить повторное межевание их участка. Мое мнение — проще, быстрее и дешевле заплатить за межевание соседа, чем судиться с ним. Межевание стоит около 10 000 — 20 000 рублей и оформляется около 1 — 1,5 месяца. Если дойдет до суда, тогда: 1) Услуги юриста за оформление документов и представительство выйдет дороже минимум в 1,5 — 2 раза. 2) Суд только первой инстанции займет 3 — 4 месяца + 1 месяц на вступление в силу судебного решения. А если соседи подадут апелляцию, это займет еще больше времени и денег.
Если соседи согласятся провести повторное межевание своего участка (даже если и за наш счет), проще всего обратиться к тому же кадастровому инженеру, который проводил межевание нашего участка. В итоге инженер оформит один межевой план — на исправление кадастровой ошибки при межевании соседа и установление границ нашего участка. Данный план подаем на регистрацию в Росреестр. Сначала кадастровые границы соседнего участка «передвинутся» по фактическим координатам. Следовательно наложение/разрыв исчезнет. Затем зарегистрируют наши границы. По сути проблема с границами решена.
Изменение вспомогательных видов разрешенного использования.
Если вид разрешенного использования, который вы хотите установить, относится к вспомогательным видам, то достаточно подать декларацию в Росреестр, точно также как и для основных ВРИ.
Никаких разрешений и согласований получать не нужно.
Важный нюанс.
Собственник не может изменить основной вид разрешенного использования на вспомогательный.
Допускается добавление вспомогательного вида разрешенного использования к основному.
Иными словами, выбирая вспомогательный ВРИ, вы добавляете его к основному виду, и в результате ваш участок будет иметь 2 вида разрешенного использования (основной и вспомогательный).
Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно, в уведомительном порядке добавить вспомогательный вид разрешенного использования, предусмотренный в ПЗЗ, к основному виду.