Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как признать приватизацию недействительной». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это можно сделать, если возник спор — правомерно ли передали по договору квартиру или комнату. В таком случае суд может признать договор приватизации незаконным по тем же основаниям, по которым признают недействительной сделку.
Порядок участия в приватизации регламентирован нормами Закона № 1541-1 и подразумевает безвозмездное переоформление прав на жилое помещение в пользу нанимателей. Приватизация рассматривается как особая форма сделки и характеризуется следующими особенностями:
- передача жилья в собственность осуществляется на безвозмездной основе, т.е. наниматели не должны выплачивать стоимость передаваемого объекта;
- в приватизационной сделке имеют право участвовать все наниматели жилого помещения, в том числе временно отсутствующие граждане, если они не утратили право пользования квартирой;
- участие в программе приватизации является добровольным и однократным, повторное переоформление прав на жилье разрешается только для несовершеннолетних граждан.
Недействительность при нарушениях, связанных с недееспособностью или отсутствием полномочий
Оформление документов на приватизацию ненадлежащим лицом также является прямым нарушением закона. К числу таких случаев относятся:
- подпись документов несовершеннолетними гражданами без согласия законных представителей (для лиц младше 14 лет самостоятельное подписание документов вообще не допускается);
- оформление приватизационных документов представителем, не имеющим надлежащую доверенность (например, с истекшим сроком действия, не удостоверенной нотариусом и т.д.);
- участие в приватизации и подписание документов недееспособных или ограниченно дееспособных субъектов (в их состав входят и несовершеннолетние дети).
Как повысить шансы на выигрыш в суде
Основной совет — тщательно подготовьте доказательную базу. То есть документы, которые подтверждают ваше право требовать признать договор приватизации недействительным, а также сам факт его недействительности.
Итак, вам потребуется представить суду:
1) документы, которые подтверждают законность вашего проживания в квартире.
Это договор социального найма, который вы когда-то заключили с уполномоченным органом (в г. Москве — Департаментом городского имущества г. Москвы) в качестве нанимателя. Или в котором вы прописаны как член семьи нанимателя.
2) документы, которые подтверждают вашу постоянную регистрацию в квартире.
Прежде всего — это копия вашего паспорта с отметкой о регистрации. А также данные из паспортного стола, открытый вам финансовый лицевой счет, выписки из домовой книги, справка о проверке жилищных условий или справка о фактическом проживании и другие жилищные документы.
3) документы, которые подтверждают, что есть основания признать договор приватизации недействительным.
Если вы просите суд признать договор приватизации квартиры недействительным по основаниям ст. 177 ГК РФ, прежде всего, подготовьте медицинские документы. Это различные справки, выписки из истории болезни, медкарты, данные психиатрического освидетельствования. Они должны указывать, что вы страдаете определенными заболеваниями, и они отражаются на вашем поведении, вашей способности адекватно воспринимать действительность и принимать взвешенные, осознанные решения. Это, например, психические расстройства, органическое расстройство личности, расстройства, связанные со злоупотреблением алкоголем или наркотическими веществами.
Если вы состоите на учете в ПНД или состояли там раньше, принесите справки и выписки оттуда. При наличии у вас группы инвалидности, заболеваний органов зрения и слуха и т.п., представьте суду справку об инвалидности и другие подтверждающие документы. Также можете ссылаться на свой преклонный возраст, который помешал принять адекватное решение о приватизации квартиры в пользу ответчика.
Помните: основным доказательством, которое однозначно подтвердит, что вы не могли понимать значение своих действий или руководить ими, является заключение психиатрической или психолого-психиатрической экспертизы. Ее проводят независимые эксперты по указанию суда. Так что в иске сразу просите суд назначить и провести такую экспертизу.
Если вы указываете в иске, что договор приватизации недействителен из-за вашего существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ), принесите в суд любые документы, которые его подтверждают. Это могут быть, например, медицинские документы, которые говорят о вашем слабом здоровье, в том числе психическом, повышенной доверчивости, внушаемости и т.п.
Если вы просите суд признать договор приватизации квартиры недействительным, поскольку он нарушает закон (ст. 168 ГК РФ), подготовьте все документы, которые свидетельствуют о таком нарушении.
Это решение суда, по которому вы утратили право пользоваться квартирой и были сняты с регистрационного учета, а также более позднее решение суда, которым оно было отменено. Можно принести в суд заключение независимого эксперта, которое подтверждает поддельность вашей подписи на заявлении о том, что вы отказываетесь от участия в приватизации.
Доказать, что ответчик не имел права приватизировать квартиру, в зависимости от ситуации, можно разными документами. Например, материалами уголовного дела, которые подтверждают, что для заключения договора приватизации ответчик представил поддельные документы.
Чтобы доказать, что ответчик уже использовал свое однократное право на приватизацию, в иске попросите суд потребовать у Департамента городского имущества г. Москвы документы о приватизации ответчиком другого жилья.
4) справки, уведомления из Управления Росреестра по Москве и Департамента городского имущества г. Москвы, выписки из ЕГРН и другие документы. Они должны однозначно подтверждать: вы не имеете в собственности другого жилого помещения, и раньше никакое не приватизировали.
Срок исковой давности и последствия оспаривания
Положениями ст. 181 Гражданского кодекса РФ определены сроки для подачи заявления в суд о признании недействительности юридических сделок.
Так как приватизация квартиры, совершенная с нарушением законодательных норм, является ничтожной сделкой, то в этом случае подлежит применению 3-летний срок исковой давности.
Начало течения данного срока определяется моментом, когда гражданин узнал о ом, что его права нарушены либо должен был узнать. Кроме того, действует норма о начале течения данного срока со дня исполнения соглашения, что имеет немаловажное значение в случае подачи искового заявления муниципальными или государственными учреждениями для защиты интересов физических лиц.
Возможно оспаривание только части сделки приватизации, при этом последствиями признания недействительности может быть:
- расторжение договора передачи жилья в частную собственность, а квартира поступает назад в государственную собственность;
- на основании решения суда права на недвижимость оформляются на дополнительных субъектов, или некоторые лица исключаются из участников программы.
В случае возвращения сторон в изначальное положение, т.е. реституции, наниматели не лишаются права участвовать в данной программе. Этот момент должен быть отражен в судебном решении, после рассмотрения иска о признании недействительности приватизационной процедуры.
Причины признания недействительного соглашения
Чтобы добиться признания сделки недействительной, нужно, чтобы она подходила под один из её видов. Закон определяет два типа сделок: ничтожная и оспоримая (мнимая).
Ничтожной считается та сделка, которая явно противоречит законодательной базе уже с самого начала её совершения (даже если этот факт не был выявлен при заключении соглашения), а также идёт вразрез с нравственными нормами и основами порядка. Такая сделка не нуждается в подтверждении её недействительности через суд.
Оспоримой или мнимой называют сделку, недействительность которой, нужно доказывать через суд, поскольку с первого взгляда не разобраться, кто прав. Выслушав все доказательства, суд выносит окончательное решение.
ГК РФ статьи 166-179 устанавливают причины, по которым можно оспорить или вообще отменить действие договора о приватизации:
- нарушение правовой документации и законодательной базы (статья 168). Например, данная недвижимость вообще не подлежала приватизации (служебное жильё); при оформлении договора интересы несовершеннолетних жильцов были ущемлены – не получено согласия опекунских органов; сделка заключена человеком, который уже воспользовался своим одноразовым правом на приватизацию; сделка осуществлялась по поддельным документам; не получено согласие временно снятых с регистрационного учёта, например, тех, кто на тот момент проходил службу в армии, сидел в тюрьме и т.д. Такие люди не потеряли своего права голоса, хотя временно не проживают на данной жилплощади; сделка была подписана лицами, не имеющими на то никаких прав, например, имеющих лишь временную регистрацию;
- участие нетрудоспособного человека либо имеющего ограничения на трудоспособность (статьи 171, 176, 177). Из-за болезни человек может не отдавать отчёта своим действиям либо быть неспособным контролировать свои поступки;
- участие человека, имеющего психическое расстройство (статья 171). Психические заболевания, нервное потрясение, а также состояние алкогольного или наркотического опьянения – серьёзная причина для того, чтобы аннулировать соглашение. Даже если человек имеет слабовыраженную степень психического расстройства и просто стоит на учёте в психдиспансере – нет гарантий, что на момент оформления сделки он был адекватным, вменяемым и способным осознавать последствия своих поступков.
Важно: судебная практика показывает, что иногда суд может посчитать сделку действительной, если она заключена для получения практической выгоды для такого человека. Но причины должны быть не корыстными, а уважительными, с учётом обстоятельств психически больного;
- нарушение норм порядка и нравственности (статья 169). Сюда включается ущемление прав, интересов, свободы граждан;
- прикрытие приватизацией других сделок (статья 170). Например, граждане могут прикрываться приватизацией, но при этом заключать акт купли-продажи либо аренды помещения.
Важно: иногда граждане могут заключать такую мнимую сделку, чтобы на самом деле не создавать никаких реальных обязательств между сторонами;
- человеком, который выступал в качестве доверенного лица, были превышены его полномочия (статья 174);
- сделка заключена несовершеннолетним лицом (от 14 до 18 лет), без получения на то согласия его родителей, опекунского совета либо попечителей (статьи 172, 175).
Обратите внимание: дети до 14 лет не имеют права вообще подписывать договора. За них это делают родители, получившие их согласие. А с 14 до 18 лет, ребёнок вправе ставить свою подпись на документах, но прежде, ему нужно получить согласие тех, кто о нём заботится;
- человек заключил сделку, будучи введённым в заблуждение (статья 178). Если гражданина кто-либо неправильно проинформировал, ввёл в заблуждение либо он сам до конца не понимал целей заключённого договора или последствия лично для него, то ему нужно доказать это через суд. Суд принимает во внимание только заблуждение, касающееся предмета соглашения (квартиры или дома), а не мотивов человека. Например, заключив договор о приватизации, включающего совместное владение жилплощадью с другими жильцами, он думал, что его права не будут ущемляться. Но отношения между совладельцами стали очень напряжёнными. Он не может полноценно пользоваться своей долей, но и уехать оттуда ему также некуда.
Интересно: иногда человек из-за заблуждения может отказываться от своей части в приватизированной квартире. Впоследствии, когда он понял, что был не прав, он может отстоять свою позицию через суд и признать договор недействительным;
- соглашение заключено под давлением, угрозой насилия, из-за обмана или от тяжёлого стечения обстоятельств, которые в итоге поставили человека в крайне невыгодное положение, а вторая сторона этим воспользовалась (статья 179). Вторая сторона может предоставлять заведомо лживую информацию, умалчивать важные моменты, угрожать расправой над жизнью, здоровьем либо имуществом истца, давить на него эмоционально. Если суд встанет на сторону потерпевшей стороны, признав договор недействительным, то виновник не сможет получить назад своё имущество. Оно будет передано в пользу государства.
Нарушения со стороны граждан-участников
Так как судебная практика 2023 признание договора приватизации недействительным осуществляет согласно Гражданскому Кодексу, то здесь фигурируют следующие статьи ГК РФ – от 166-й до 181-й. А сами процедуры судебных вмешательств регулируются ГПК РФ – Гражданским процессуальным Кодексом Российской Федерации. При этом сторонами являются:
- муниципалитет – соответчик (иногда – «третье лицо»);
- гражданин-собственник – ответчик;
- заинтересованное лицо – истец.
Нарушения:
- Несовершеннолетние, имеющие право на получение жилой площади, были исключены из сделки.
- Лишение прав получения доли тех, кто не проживает, но по закону имеет право на приватизированную часть объекта.
- Вторичная попытка поучаствовать в приватизации, другое.
Иск подавать может долевой участник, либо претендент на долевую собственность, которого по каким-то причинам обошли – не пригласили в сделку. Право на обжалование имеется также и у городских властей, прокуратуры, органов опекунства.
Какие квартиры нельзя приватизировать
Статьей 4 ФЗ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее по тексту ФЗ 1541-1) предусмотрен перечень тех объектов жилого фонда, которые невозможно приватизировать ни в добровольном порядке, ни через суд:
- Жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, статус которых подтвержден решением муниципалитета или администрации. Не является аварийным жилье даже при условии заметного износа, разрушения или повреждения несущих конструкций, если такой статус не присвоен.
- Комнаты и/или квартиры в общежитиях. Изначально это место временного проживания для отдельных категорий граждан, которое предоставляется на время работы или учебы. После того, как работа завершена или окончена учеба, комнату в общежитии надлежит освободить.
- Комнаты или квартиры в домах закрытых военных городков – такие помещения используются для расквартирования воинских частей гарнизона и размещения военнослужащих, рабочих и служащих ВС России. Все помещения имеют правовой статус служебного жилого фонда и приватизации не подлежат даже после увольнения в запас с военной службы.
- Служебное жилье – имеет статус, аналогичный общежитию – дает право на проживание только по роду своей работы на предприятии, в учреждении или организации. После прекращения трудовых отношений служебное помещение надлежит освободить.
Помимо этого, невозможно, да и нет необходимости приватизировать кооперативное жилье.
При такой системе гражданин, являясь членом кооператива, выкупает квартиру в рассрочку и становится ее собственником после того, как вся сумма выплачена.
Все. Данный список исчерпывающий, расширенному дополнению и толкованию не подлежит.
Законом четко определены случаи, когда есть основания для признания договора недействительным. Например, к ним относятся:
- исключение из числа участников без достаточных на то оснований (лицо отбывало наказание в тюрьме, училось в другом городе и было временно снято с регистрации);
- сведения, поданные при приватизации, не верны или намеренно искажены (адрес, размер квартиры, ошибка в написании фамилии и т.д.);
- лицо уже ранее пользовалось правом приватизации;
- подделка договора о приватизации (за это может наступить и уголовная ответственность);
- нахождение одного из участников сделки в момент ее совершения в состоянии недееспособности (если она наступила после приватизации, то отменить договор не удастся);
- к участникам сделки применялось физическое насилие или были угрозы его применения;
- нарушение прав третьих лиц при заключении договора;
Если хотя бы одно из этих нарушений установлено, то можно смело направлять иск в суд. Сделать это могут:
- сотрудники прокуратуры или иных надзорных органов;
- опека или служба социальной защиты;
- лица (или их законные представители), чьи права нарушены.
Переоформление на себя
Переоформить приватизацию возможно лишь в случае, если в ходе процесса были нарушены законодательные нормы и права людей.Для этого вам нужно обратиться в суд с требованием о признании процесса приватизации незаконным, оспорить сам процесс и довести свою правоту, а после признания приватизации недействительной — переоформить жилье на себя, с учетом всех законодательных норм и правил.
Проще всего в таком случае не обращаться в суд, а затребовать, чтобы вашу долю в квартире вам подарили на основании дарственной сделки. В таком случае вы и ваши родственники лишите себя судовых проволочек, сохраните финансовые средства и нервы.
Процесс оспаривания законности приватизации сложен, в нем особо важно соблюдать сроки исковой давности, не смотря на существование прецедентов: когда законность такой сделки оспаривалась и после четырнадцати лет. В последнем случае, гражданин смог доказать не только нарушение его и прав, но и обстоятельства для возобновления сроков исковой давности.
Насилие, принуждение, мошенничество и т.д. – это действия, доказываемые в процессе рассмотрения уголовных дел. Для признания приватизации недействительной по этим основаниям потребуется вступивший в законную силу приговор суда. Это значит, что иск в данном случае будет вторичен, то есть зависим от решения принятого по уголовному делу.
Обратиться в прокуратуру и в суд можно одновременно, но рассмотрение гражданского дела будет приостановлено до рассмотрения дела уголовного. В зависимости от приговора суда, решение по гражданскому делу будет уже бесспорным и не нуждающимся в доказывании.
Если приговор осудит лицо, виновное в преступных деяниях при заключении договора приватизации, то решение суда признает договор недействительным в упрощенном порядке, только на основании приговора.
Условия незаконности приватизации
Считается незаконной любая приватизация, если в ее основании лежит нарушение прав и законных интересов других лиц. В свою очередь эти лица имеют право обратиться в суд с иском к местному органу исполнительной власти о признании приватизации недействительной.
Сразу отметим, что иск очень сложен как в составлении, так и в рассмотрении. В случае удовлетворения исковых требований, решение суда может:
- признать приватизацию недействительной;
- вернуть стороны в первоначальное состояние, то есть отменить право собственности на жилье, передать жилье в собственность государства и заключить с истцом договор социального найма;
- отменить договор купли-продажи, если приватизированное жилье было продано, и если удастся доказать недобросовестность покупателя. Под недобросовестностью понимается осознание покупателем того факта, что приобретаемая им вещь или объект недвижимости имеет сомнительное происхождение. Разумеется, доказать это крайне сложно, а без участия адвоката в суде – вообще нереально.
- взыскать с лица, незаконно приватизировавшего жилье, рыночную стоимость этого жилья, если оно было продано и не может быть возвращено истцу.
Исковое заявление: подача одним из супругов
После заключения брака и приватизации квартира получает статус совместного имущества, нажитого в законном браке. Для возможности прохождения подобной процедуры должно быть заключено соглашение о социальном найме, а получить право собственности может наниматель помещения и жильцы, прописанные и проживающие на территории квартиры. В дальнейшем после получения жилья в собственность супруги могут принять решение о выделении долей или заключении брачного договора.
Значительная часть судебных дел связана с ситуацией нарушения прав одного из супругов. Часто конфликты обусловлены процессом развода и незаконной продажей квартиры одним из супругов без согласия другого собственника. Срок исковой давности рассчитывают не со дня расторжения брака, а с момента, когда гражданину стал известен факт нарушения принадлежащих ему прав.
В конфликтной ситуации подается заявление с исковым требованием, а также подробным описанием обстоятельств, которые предшествовали получению известия о факте нарушения прав. Отсчет срока исковой давности начинают отсчитывать от даты, указанной истцом в документе.
Рассмотрим наиболее часто встречающиеся ситуации, когда сделку по приватизации квартиры могут признать недействительной.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что она оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Договор приватизации жилого помещения может быть признан недействительным, если при его заключении были нарушены положения Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» или ГК РФ. Например: – не было получено письменное согласие на проведение приватизации со стороны всех проживающих в жилом помещении лиц, в том числе детей старше 14 лет; – в приватизации жилого помещения участвовало лицо, которое уже ранее использовало свое право на приватизацию; – в договоре приватизации не участвовали лица, временно снятые с регистрационного учета, но не лишенные права проживать на данной жилплощади, – лица, находящиеся в местах лишения свободы, призванные на срочную службу в армию и т. д.
Сроки давности для оспаривания
Не во всяком положении вещей доступно достижение сто процентно положительного результата. В некоторых случаях проходит уж очень много времени. Гражданам то некогда, то нет возможности, то не могут определиться, а нужно ли им это. Так или иначе – время для оспаривания уходит.
Срок давности составляет три года. При этом, для лица, не являвшегося стороной этого процесса, давность во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. Несовершеннолетний заявляет о восстановлении этого периода с наступлением восемнадцати лет.
Если будет озвучен факт пропуска срока давности, суд учтёт это обстоятельство и откажет в иске именно по этому основанию.
Внимание! Окончание срока давности, если сторона об этом сказала, считается основанием для отказа в исковых требованиях и полагается в основу соответствующего решения.
Отсюда следует, что, необходимо сначала восстановить пропущенный срок на обжалование и лишь затем начинать процедуру оспаривания сделки полностью или в части.
Прошение восстановить пропущенный срок, также подается в суд с доказательствами уважительности оснований несвоевременности. По каким таким причинам человек не знал о своих неиспользованных возможностях.
В судебной практике встречаются случаи, когда обжалование результатов приватизации проводилось через десять лет и более. И основная задача такого истца – это представление суду неоспоримых доказательств в обоснование своих требований. Но, каждый конкретный случай – уникален.