Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ТСЖ это что такое плюсы и минусы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Преимущества и недостатки УК и ТСЖ
Как показывает практика, и ТСЖ, и управляющая компания имеют своих сторонников. И небезосновательно, ведь они являются самыми эффективными формами управления.
Так, УК не только организует проведение работ с помощью собственных ресурсов или посредством привлечения подрядчиков, но и несет ответственность за результаты. Кроме того, к плюсам УК относится:
- выполнение деятельности по графику: уборка придомовой территории, вывоз мусора;
- планирование бюджета;
- наличие собственной специализированной материальной и технической базы;
- знания и опыт работы в сфере оказания услуг ЖКХ;
- установленная плата по договору управления.
Но есть в работе УК и минусы:
- Несмотря на провозглашенную прозрачность действий компании жильцам сложно добиться отчетности о расходовании средств.
- Решения по обращениям собственников принимаются медленно, так как у УК на обслуживании находится не один дом, а сама она территориально удалена от зданий.
- При выборе подрядчиков и поставщиков услуг мнение жильцов не учитывается, в том числе при расчете наиболее выгодной тарификации.
- Высокая плата за работу по договору.
Плюсы и минусы есть и при выборе ТСЖ. К примеру, среди положительных моментов можно обозначить следующее:
- важные решения принимаются в кратчайшие сроки на собрании собственников;
- правление может получать дополнительные доходы на общие цели посредством сдачи помещений в аренду, размещения рекламы на фасадах;
- все финансовые операции прозрачны, у жильцов есть к ним доступ;
- возможность самостоятельно выбирать поставщиков услуг.
Жители домов, находящихся под управлением ТСЖ, отмечают и негативные моменты:
- некомпетентность правления. Оно избирается среди жителей дома, которые редко являются профессионалами;
- стоимость разовых услуг подрядчиков выше, чем у УК;
- объединение непросто ликвидировать.
Преимущества:
-
Влияние на политику управляющей компании. Общее собрание решает все важные вопросы, стоящие перед ТСЖ. Отметим, что человек, живущий в доме, но не являющийся членом ТСЖ, не участвует в принятии решений, но обязан им подчиняться.
-
Сокращение расходов жильцов. Это достигается за счет резервов дома и грамотной работы управляющих.
Преимущество товарищества – право заниматься коммерческой деятельностью. При наличии нежилых помещений, ТСЖ имеет право сдавать их в аренду. Правда чаще всего нежилые помещения находятся в собственности, но что касается подвалов и верхних технических этажей — тут ТСЖ может проявить инициативу и найти арендаторов.
-
Выбор эксплуатирующей компании и контроль качества ее работы.
-
Благоустроенный дом и придомовые участки. Именно это должно стать итогом деятельности ТСЖ. Все это влияет не только на настроения жильцов, но и на стоимость квартир.
Недостатки:
-
Более высокие эксплуатационные платежи. Это происходит в ситуациях, когда сами жильцы добровольно собирают взносы на благоустройство или другие цели.
-
Несовершенство законодательного регулирования. Если кто-то из жильцов не хочет платить, взыскать с него долги можно только в судебном порядке. Все это время недостача будет покрываться за счет других жильцов.
Вторая сложность связана со льготными категориями, которые имеют право на дотации по коммунальным услугам. По законодательству город должен компенсировать ТСЖ разницу между платежами льготников и реальными коммунальными платежами, но в действительности этого не происходит.
-
Человеческий фактор. Одной из главных проблем остается сопротивление самих собственников дома, поэтому важным направлением деятельности ТСЖ становится разъяснительная работа.
Учacтникoм TCЖ cтaнoвитcя кaждый xoзяин квapтиpы, кoтopый пpoгoлocoвaл зa eгo coздaниe. Нo тaк кaк квapтиp в дoмe мнoгo, вce жильцы нe мoгyт yчacтвoвaть в paбoтe opгaнизaции. Пoэтoмy нa oбщeм coбpaнии выбиpaют члeнoв пpaвлeния: этo жильцы, кoтopыe вxoдят в cocтaв yчpeдитeлeй TCЖ и pyкoвoдят им. Bыбpaть члeнoв пpaвлeния мoжнo oбщим гoлocoвaниeм. Taкжe мoжнo нaзнaчить пpeдceдaтeля — глaвнoe oтвeтcтвeннoe лицo бyдyщeгo TCЖ. Пpeдceдaтeлeм мoжeт выдвинyтьcя любoй из члeнoв TCЖ.
Кaк тoлькo pyкoвoдящий cocтaв cфopмиpoвaлcя, oфopмляeтcя и пoдпиcывaeтcя Уcтaв. B Уcтaвe пpoпиcывaют aдpec дoмa, cпиcoк yчpeдитeлeй, пpaвa и oбязaннocти TCЖ, вce вaжныe фopмaльнocти, cвязaнныe c oбcлyживaниeм дoмa. Уcтaв peгиcтpиpyют в ФНC, кoпию зaвepяют y нoтapиyca.
Нa пoддepжaниe пopядкa TCЖ coбиpaeт взнocы. Cyммy ycтaнaвливaют нa coбpaнии: зaкoн нe peгyлиpyeт этoт вoпpoc, жильцы мoгyт oпpeдeлить paзмepы взнocoв caми, пpивлeчь бyxгaлтepa, кoтopый пocчитaeт, кaким бюджeтoм TCЖ дoлжнo pacпoлaгaть eжeгoднo. Гoдoвyю cyммy «paзбивaют» нa eжeмecячныe или eжeквapтaльныe плaтeжи.
Что такое ТСЖ в многоквартирном доме?
Товарищество собственников жилья или ТСЖ — это некоммерческая организация, которая управляет общим имуществом многоквартирного дома, следит за его техническим состоянием и отвечает за подачу и оплату коммунальных ресурсов.
В отличие от УК, которая является сторонней коммерческой фирмой, ТСЖ состоит из жильцов дома. Поэтому вопросы, связанные с его эксплуатацией, обслуживанием, ремонтом и тарифами на ЖКУ решаются на общем собрании собственников жилья.
Первые ТСЖ появились вскоре после развала Советского союза. В начале 1990-х годов в ходе приватизации жилищного фонда квартиры передали гражданам, а общее имущество домов перешло в ведение муниципалитетов. Однако местные власти не справлялись с такой нагрузкой и в дальнейшем общее имущества МКД также перешло к собственникам жилья.
Одной из форм управления имуществом стало ТСЖ. Предполагалось, что жильцы организуют самоуправление и будут самостоятельно решать вопросы, связанные с ЖКХ. Но по прошествии лет такой подход не снискал большой популярности. Например, к 2022 году в Москве и Московской области доля домов под управлением УК составляла 88%, а ТСЖ — всего 12%. Это объясняется тем, что большинству людей удобнее передать свои обязанности сторонней организации, даже когда это стоит дороже, а услуги оказываются менее качественно, чем если бы жильцы самостоятельно решали вопросы ЖКХ в своем доме.
Куда пожаловаться на ТСЖ?
Свои жалобы собственники квартир могут направлять председателю ТСЖ. Именно он отвечает за общение с жильцами и решение их вопросов. Поэтому председатель должен рассмотреть претензию и принять меры. Если жалоба осталась без ответа, можно обратиться в Жилищную инспекцию.
Когда председатель ТСЖ не выполняет возложенные на него обязанности или собственники не согласны с действующими тарифами, нужно пожаловаться в Роспотребнадзор.
Обращение составляется в письменном виде в двух экземплярах. К жалобе нужно приложить:
-
фотографии (если речь идет о неисправности общедомового имущества);
-
справки об отсутствии задолженности по оплате услуг ЖКХ;
-
копию обращения к председателю ТСЖ.
Зачем УК и ТСЖ подключать Диспетчер 24
Неважно, какую вариант правления выбрали жители. Любая жилищная компания должна обслуживать жилфонд и оказывать качественные услуги собственникам квартир. Чтобы делать это эффективнее, мы рекомендуем использовать современные цифровые инструменты. Платформа Диспетчер 24 автоматизирует управление недвижимостью с помощью таких инструментов как:
1. Аутсорсинговый контакт-центр для аварийно-диспетчерской службы, который берет на себя коммуникацию с жителями. Его операторы:
-
24/7 принимают обращения через различные каналы связи: мобильное приложение, сайт, телефон. При этом спокойно и вежливо объясняют жителям порядок работ, успокаивают взволнованных собственников;
-
фиксируют заявки, определяют срочность выполнения каждой из них, контролируют сроки и качество выполнения;
-
передают информацию исполнителю, напоминают о незакрытой задаче;
-
напоминают жителям о задолженности за ЖКУ, отвечают на вопросы о работе управляющей компании.
2. Электронный сервис Диспетчер 24. В нем заявки жителей получится обрабатывать быстрее и эффективнее:
-
В программе сохраняются все изменения по задаче: статус заявки, ее тип, исполнители и ответственные по ней.
-
Система автоматически определит сроки, порядок, стоимость оказания услуги ( в случае, если жители выбирают дополнительные платные услуги) по каждому обращению.
-
Поиск обращения занимает несколько секунд, достаточно ввести фамилию, адрес или номер телефона заявителя.
-
К заявке автоматически прикрепляются файлы с записью разговоров с жителями и фотоотчеты о работе по обращению из мобильного приложения исполнителя.
Выход из ТСЖ одной или несколькими квартирами
Говоря о том, как выйти из ТСЖ одной квартирой, следует понимать, что любой владелец помещения в многоквартирном доме может бесчисленное количество раз прекращать членство в ТСЖ и снова возобновлять его. Для выхода из ТСЖ нужно написать два одинаковых заявления произвольной формы, в которых собственник жилья сообщает о своем намерении, и в рабочие часы отнести документы в управление ТСЖ. В шапке заявления нужно написать к кому вы обращаетесь (товарищество собственников жилья «название»), а также свои персональные данные. Одно из заявлений останется в управлении ТСЖ. На втором экземпляре сотрудники ТСЖ оставляют пометку о получении заявления и отдают документ автору, качестве гарантии того, что с датированного заявителем дня он не является членом ТСЖ.
Владелец квартиры, желающий выйти из ТСЖ, обязан предварительно погасить все и членским взносам, если такие есть на момент подачи заявления. После того, как человек перестает быть членом ТСЖ, ему будут предоставляться коммунальные услуги на основании договора. Так как тарифы на коммунальные услуги устанавливаются согласно с текущими расценками, сумма, которую должен ежемесячно оплачивать владелец помещения в многоквартирном доме, не являющийся членом ТСЖ, не будет существенно отличаться от размера членского взноса других жильцов дома.
Создание товарищества — это один из способов эффективного управления общим имуществом собственников помещений в многоквартирных домах.
Те или иные важные вопросы решаются на общем собрании, то есть каждый собственник принимает участие в «жизни» общего имущества.
Если выбирать между ТСЖ и управляющей компанией, то собственники жилья отдают предпочтение именно некоммерческой организации.
Всё дело в том, что преимущество организации в многоквартирном доме в том, что оно не преследует своей целью финансовые интересы, а управляющая компания — именно такие цели и преследует.
Есть вероятность того, что УК, собрав денежные средства с граждан, не будет выполнять своих прямых обязательств.
А ТСЖ — некоммерческая организация, которая создаётся с целью распоряжения общим имуществом собственников помещений в доме.
Но создание товарищества, а также участие в нём, его деятельность связана со многими хлопотами и проблемами.
Товарищество имеет ряд преимуществ, по сравнению с другими способами управления жилыми домами. Более подробно рассмотрим ниже.
Товарищество собственников жилья создается следующим образом:
| Получается информация о всех гражданах, которым принадлежат помещения в доме на праве собственности | такие сведения можно получить в Росреестре |
| Созыв общего собрания жильцов | постановка на повестку дня вопроса о формировании товарищества |
| Составление и принятие Устава | Регистрация ТСЖ в налоговых органах как юр. лица |
| Открывается расчетный счет в банке | подаются соответствующие уведомления в государственные органы, далее проводится первое собрание всех членов |
Судебные разбирательства при неуплате жилищных и коммунальных услуг.
Любые спорные вопросы решаются на общем собрании ТСЖ. Если не находится какого-то общего решения, то здесь поможет разобраться суд.
Допустим, если член или не член ТСЖ, многоквартирного дома, не оплачивает расходы по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, то правление ТСЖ принимает решение о подаче на такого жильца в суд. Для этого составляется исковое заявление о взыскании задолженности и подается в суд по месту жительства должника согласно ст. 28 ГПК РФ.
Дело по имущественным спорам по цене иска, не превышающей пятисот минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), установленных на день подачи заявления, рассматривает мировой судья (ст. 23 ГПК РФ). Если цена иска превышает пятьсот МРОТ, его подают в районный суд.
За время судебного разбирательства должник может заложить, спрятать или продать свое имущество. И тогда решение суда невозможно будет исполнить. Поэтому одновременно с подачей иска в суд подается заявление об его обеспечении. Оно рассматривается в день его поступления в суд без извещения ответчика, других участников дела.
Суд выносит решение при ответчике, а заочное — и без него. Копия заочного решения высылается ответчику в течение трех дней с уведомлением о вручении. Ответчик может обратиться в суд с заявлением об отмене это решения. Срок при этом — семь дней со дня вручения копии.
На заочное решение суда стороны могут подать кассацию, на решение мирового судьи — апелляцию. Сделать это можно в течение десяти дней, если ответчик не подал заявление об отмене решения. А если все же «возразил», то в течение десяти дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления (ст. 237 ГПК РФ). Если отменено решение районного суда или изменен «вердикт» мирового судьи, то новое решение вступает в силу немедленно. Если признано верным, то решение вступает в силу после рассмотрения кассации.
По заявлению истца суд может произвести индексацию взысканных сумм на день исполнения решения (ст. 208 ГПК РФ).
Товарищество собственников жилья как способ управления МКД имеет свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их более подробно:
| Преимущества | |
| Оперативное решение возникающих проблем | ТСЖ состоит из собственников помещений, расположенных в МКД, а значит из лиц, заинтересованных в решении любой проблемы за короткие сроки. |
| Прозрачность всех финансовых операций | В любой момент каждый из членов Товарищества или собственников жилья вправе запросить для ознакомления все документы, отражающие движение бюджетных денежных средств. |
| Самостоятельный выбор контрагентов | Данный вид управления позволяет прибегать к услугам надежных и проверенных подрядчиков, выбранных членами ТСЖ, или производить ремонтные работы своими силами. |
| Сокращение затрат | Жилищно-коммунальные взносы включают в себя оплату ресурсов и услуг, действительно необходимых жильцам МКД. |
| Эффективное использование общедомовых помещений и конструкций | ТСЖ вправе использовать все помещения общего пользования, конструкции и придомовую территорию с целью получения выгоды (сдача в аренду для размещения офисов, рекламы и т.д.). |
| Недостатки | |
| Ошибки в управлении | Поскольку среди жителей МКД не всегда находятся специалисты, риск доверить управление многоквартирным домом некомпетентному лицу очень велик. |
| Повышенная стоимость услуг и ресурсов | Как правило, выполнение разовых работ для ТСЖ обходится на порядок дороже, чем для Управляющей компании, имеющей постоянных подрядчиков и скидки. |
| Ограниченный бюджет | Суммы, находящейся на счете Товарищества не всегда хватает на оплату внеплановых работ, что создает дополнительную финансовую нагрузку для жильцов МКД. |
| Несовершенство действующего законодательства | В случае отказа от оплаты жилищно-коммунальных услуг некоторыми собственниками, ресурсоснабжающая компания в судебном порядке может взыскать долг непосредственно с Товарищества. |
Еще одной проблемой, с которой сталкиваются собственники при регистрации ТСЖ, становится грамотное документальное оформление на всех этапах создания организации.
Назначение руководителя ТСЖ
В зависимости от положений утвержденного Устава, существует несколько способов избрания председателя Товарищества:
- путем избрания на общедомовом собрании;
- путем избрания руководителя членами правления ТСЖ из их числа.
Обязательным условием законности выборов становится наличие в повестке собрания соответствующих пунктов, а также отражение итогов голосования в протоколе. Руководитель ТСЖ избирается на срок, указанный в Уставе некоммерческой организации, но не превышающий двух лет. Оформление же сотрудника включает в себя:
- издание приказа о вступлении в должность;
- составление срочного трудового договора;
- подача заявления для оформления руководителя в ФНС;
- получение выписки из ЕГРЮЛ.
Плюсы и минусы заключения договора с УК
Управляющая компания может приступить к управлению домом, если это решение было принято не менее чем 50% от общего числа жильцов. В то же время по закону жители дома могут в любой момент отказаться от услуг УК, если ее деятельность их не устраивает.
Плюсы сотрудничества с управляющей компанией:
— Профессиональное и качественное оказание услуг;
— Эффективное управление благодаря высокой конкуренции;
— Государственный контроль над деятельностью компании.
С одной стороны, управляющая компания избавляет жильцов от всех проблем, связанных с обслуживанием общедомового хозяйства. С другой стороны, владельцам квартир на практике сложно оценить целесообразность всех предоставляемых услуг и адекватность тарифов.
Минусы УК:
— Высокая стоимость обслуживания и прямая заинтересованность компании в расширении списка услуг и повышении тарифов;
— Низкая оперативность реагирования на проблемы в связи с большим количеством многоквартирных домов под управлением;
— Слабая обратная связь с населением и невозможность контролировать деятельность УК со стороны жителей.
Ответственность руководства и зависимость дома от него
Руководство в товариществе можно сменить на собрании членов. Директора управляющей организации собственники поменять не могут.
При смене председателя правления новое руководство ТСЖ может попытаться взыскать через суд убытки, которые причинил старый председатель своими действиями. Это в некоторой степени удерживает от злоупотреблений в товариществе.
С другой стороны, работа товарищества и управление домом сильно зависит от жизни председателя. Если он решит переехать, или с ним что-то случится, то нового хорошего председателя зачастую не найти: мало кто хочет брать на себя ответственность. В такой ситуации могут выбрать кого попало, и товарищество из хорошего превратится в плохое.
Если компания или товарищество плохо работают
Приведенное сравнение ТСЖ и управляющей организации может не соответствовать действительности, если товарищество или компания работают плохо, нарушают закон, занимаются присвоением денег собственников.
Кто-то пытается решить эти проблемы жалобами, но жалобы часто ведут к штрафам, которые оплачиваются за счет денег собственников. Поэтому можно попробовать сделать более радикальные шаги:
— при управляющей организации – сменить компанию или способ управления (на ТСЖ);
— при ТСЖ – сменить руководство товарищества или способ управления домом (на управляющую организацию).
При обоих способах управления и при любом выбранном варианте действий возможна временная анархия или неразбериха: тот, кто недобросовестно управляет домом, редко хочет отдавать власть мирно. Собственники не понимают, кому платить, кто содержит дом. Собираемость платежей падает, качество управления – тоже.
Полномочия и обязательства объединения собственников определяются нормами жилищного законодательства и уставной документацией юрлица:
- Оформление договорных отношений с подрядными организациями. Например, заключение договора энергоснабжения, уборки территории дома и прочее. Такой факт может стать плюсом, если подобрать надежного поставщика услуг.
- Контроль над работой подрядных организаций, предоставляющих какой-либо сервис хозяевам жилплощади. Плюс состоит в том, что контроль осуществляется жильцами.
- Следить за выполнением требований по обслуживанию и эксплуатации жилой постройки.
- Принятие решений о проведении ремонтных работ в доме. Это может стать минусом, если председателем выбран некомпетентный гражданин.
- Реагировать и выполнять просьбы проживающих в доме. Например, на заявление в ТСЖ о протечках. Если для выполнения работ наняты профессионалы, то такая функция относится к плюсам объединения.
- Утверждать и исполнять проект по благоустройству МКД и придомового участка. Если ответственным за принятие и исполнение документа будет выбран некомпетентный человек, то работы будут выполнены некачественно. Этот факт может стать минусом.
- Следить за выполнением санитарных требований по вывозу мусора и чистоте участка возле контейнеров. В связи с тем, что это сделать можно далеко не всегда, такую функцию можно отнести к минусам.
- Обустроить паркинг и детскую площадку для жильцов МКД. Стоит выбрать надежных подрядчиков, чтобы не заработать минус в оценке работы.
- Выдача хозяевам квартир необходимых квитанций и справок.
- Прочие обязательства, предусмотренные положениями Устава.
В значительной мере ключевое отличие ТСЖ от УК рассмотрели в предыдущем разделе: ТСЖ имеет некоммерческий характер, а УК – коммерческий. Именно это отличие и является определяющим. Но есть и другие нюансы: в случае с ТСЖ участники лично заинтересованы в достижении целей, ведь они и сами живут в доме, у работников УК же такой заинтересованности нет.
Но в УК работают профессионалы, и этим отсутствие личного интереса может компенсироваться, а сама компания имеет уже отлаженные связи с поставщиками. И даже в случае с ТСЖ есть риск злоупотреблений со стороны правления, при этом работников УК легче за эти злоупотребления наказать по закону – их деятельность более чётко регулируется законодательством. Но при этом проконтролировать УК сложнее, чем ТСЖ, в случае с которым собственники могут быстро поменять правление или председателя.
И ещё одно важное отличие – УК берёт на себя организационные вопросы, снимая их с жителей. А при переходе «власти» к ТСЖ те будут заниматься ими сами – значит надо, чтобы они были инициативными и имели время на участие в делах МКД.