Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «На что распространяются гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гарантия на новостройку от застройщика по закону не поможет, если поломка возникла вследствие неправильной эксплуатации квартиры или нарушения правил пользования газовыми, электрическими приборами и сантехникой. Наглядный пример: в новой квартире сломалась посудомоечная машина. За производственный брак будет отвечать производитель или продавец, за неправильную установку или эксплуатацию — установщик или собственник соответственно. А вот в случае короткого замыкания или неправильно проложенных труб водоотведения придется отвечать застройщику.
Срок действия гарантии
Действующий закон о долевом строительстве фиксирует минимальный срок гарантии, а застройщик в рамках договора долевого участия (ДДУ) может указать и больший.
Гарантийный срок на инженерное оборудование составляет минимум три года. В течение этого периода застройщик обязан устранять все неисправности водопроводной, газопроводной, канализационной, отопительной, вентиляционной систем и электрического оборудования за свой счет не только в общих пространствах, но и в квартире.
Для дольщиков объекта ремонт — бесплатный, правда, для этого часто нужно доказать, что проблема возникла не по вине собственника жилья. Если по ДДУ квартира приобретена с отделкой от застройщика, то вздувшийся пол, треснувшие стекла, отслоившиеся обои или кривые межкомнатные двери тоже подпадают под гарантию.
Спор с застройщиком по гарантийным недостаткам. Вторая часть: что сказал ВС РФ
В рамках долевого строительства существует возможность возникновения споров между участниками, включая споры, связанные с гарантийными недостатками объекта строительства. Что же сказал Верховный Суд Российской Федерации (ВС РФ) по этому вопросу?
В соответствии с законодательством, застройщик обязан передать жилье дольщикам в сроки и порядке, установленные договором участия в долевом строительстве (ДУС), а также обязуется гарантировать качество объекта строительства. Как правило, передача и приемка жилья осуществляются в форме акта приемки-передачи.
Исполнение гарантийных обязательств для застройщика представляет собой претензии и требования дольщиков по выявленным недостаткам объекта строительства. Данные недостатки могут быть обнаружены в течение определенного времени после передачи жилья. Перед тем, как дольщику можно будет предъявить свои претензии, необходимо выполнить ряд условий, предусмотренных законом.
Первым этапом является осмотр жилого помещения или многоквартирного дома (МКД), наличие дефектов и их характеристика. Далее, согласно законодательству и рекомендациям Всероссийского собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ВСС) и других организаций, заседание управляющей организации должно быть проведено, а в протоколе оформлены претензии, выявленные при осмотре. При отсутствии управляющей организации – собрание дольщиков. После этого дольщику предоставляется возможность подать жалобу на застройщика.
В случае ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по гарантиям или игнорирования претензий, дольщик может подать иск в суд с требованием о признании нарушения договора участия в долевом строительстве и возмещении причиненных убытков.
Важно учесть, что срок для подачи иска по спору о гарантийных недостатках ограничен законом. В случае нарушения установленного срока, возможность предъявления требований может быть утрачена. Также стоит отметить, что ВС РФ рекомендует дольщикам подавать претензии нарушителям чаще, т.к. это мероприятие предупреждает возможные споры и является доказательством недобросовестности застройщика.
Таким образом, споры с застройщиком по гарантийным недостаткам предусматривают определенные шаги и процедуры, которые необходимо следовать для защиты интересов дольщиков. В случае выявления недостатков объекта строительства, дольщикам рекомендуется воспользоваться законodательно установленными возможностями для предъявления требований, обращаться в суд и защищать свои права.
Устранение застройщиком выявленных недостатков
По законодательству Российской Федерации застройщик обязан обеспечивать качество и сроки строительства многоквартирного дома (МКД) в рамках договора участия в долевом строительстве. При передаче объекта недвижимости в собственность дольщиков, застройщик должен предъявить все необходимые документы и обеспечить устранение выявленных недостатков.
В случае обнаружения дефектов или недостатков в квартирах жильцы МКД могут предъявить претензии застройщику. Законом установленные сроки и порядок предъявления претензий имеют большое значение для защиты интересов дольщиков.
Согласно законодательству, дольщики должны произвести первичный осмотр жилья в течение 30 дней после приемки МКД. Во время осмотра дольщики имеют право обнаружить и заявить о недостатках или дефектах. Если в течение 30 дней дольщики не выявили какие-либо дефекты, вторая часть сроков – 5 лет. В течение 5-летнего срока дольщики также имеют право предъявить претензии по обнаруженным недостаткам.
В случае выявления недостатков, дольщики должны в письменной форме уведомить застройщика о проблеме и предъявить свои требования на устранение этих недостатков в разумные сроки. Рекомендуется указывать все детали и факты, связанные с недостатками, а также прилагать доказательства (фотографии, видеозаписи и другую документацию).
Застройщик обязан устранить обнаруженные недостатки в установленные законом сроки. Если застройщик не выполняет свои обязательства по устранению недостатков в установленные сроки, дольщики имеют право обратиться в суд с иском о защите своих прав.
В случае нарушения гарантийного срока или неправильного выполнения обязательств по устранению недостатков, дольщики могут требовать возврат денежных средств или снижение стоимости квартиры в соответствии с законом.
В целях защиты интересов дольщиков важно быть внимательными при приемке объекта недвижимости и сообщать обо всех выявленных недостатках и дефектах в установленные сроки. В случае несоблюдения сроков или неправильного выполнения обязательств застройщиком, дольщики могут обратиться в органы управления долевым строительством или в суд для защиты своих прав.
В каких случаях отказ застройщика от гарантийного ремонта правомерен?
Однако далеко не каждый недочет или поломка в квартире, обнаруженные в гарантийный срок, должны быть устранены застройщиком бесплатно – существует ряд исключений, в которых отказ от проведения гарантийного ремонта будет полностью правомерен. Какие же это случаи?
1 Несоблюдение жильцами правил эксплуатации недвижимости
При передаче квартиры дольщикам вместе с ключами строительная компания передает правила пользования жильем, которые включают ряд обязательств и предписаний. Если будет выявлено, что жильцы игнорировали данные правила, и эти обстоятельства привели к необходимости проведения ремонта. В нем может быть отказано.
2 Неправильная установка или использование бытовых приборов
Различная техника для дома – как ее монтаж, так и эксплуатация – может стать причиной различных повреждений квартиры. Естественно. Если работы проводились по инициативе жильца, неквалифицированным персоналом, без участия застройщика, или функционирование техники привело к нарушению состояния недвижимости, такой ущерб не будет компенсирован.
3 Если повреждения возникли по причинам, независящим от застройщика
стихийные бедствия, аварийные ситуации (причина которых – не в проблемных коммуникациях), пожары, затопления, скачки напряжения и т.д.
4 В случаях, когда жильцы самовольно внесли изменения в конфигурацию недвижимости без необходимого согласования
Речь может идти о переносе, сносе и возведении стен, переносе санузла, расширении комнат и т.д. – словом, о любых работах, которые считаются капитальным ремонтом.
5 Естественный износ материалов и конструкций
наиболее «размытая» характеристика, тем не менее, она достаточно часто встречается в качестве мотива для отказа. Если расчетный срок эксплуатации материала или конструкции меньше, чем общий гарантийный срок квартиры, строительная компания может отказаться выполнять работы по гарантии, сославшись на естественные причины выхода из строя такого элемента.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
Что такое гарантийные обязательства застройщика?
Под гарантийными обязательствами следует понимать обязанность застройщика исправить дефекты, которые выявлены собственником после сдачи объекта в эксплуатацию. Строительные недостатки не видны в процессе строительства, могут проявляться при эксплуатации по независящим от собственника факторам (например, протечки, пробой электрического тока, мостики холода в панельных швах). Гарантия распространяется на несущие конструкции, инженерные коммуникации и установленное технологическое оборудование.
К конструктивным элементам, на которые распространяется гарантия, относят несущие стены, фундамент, межкомнатные перегородки, крыши и перекрытия, окна и двери, лестницы и проемы. К инженерным коммуникациям принадлежат электросети, система отопления, канализация, водопровод, газопровод, слаботочные сети, вентиляция и кондиционирование. Под технологическим оборудованием следует понимать все виды приборов, обслуживающих действующие инженерные коммуникации. Гарантия распространяется также на общее имущество, которое находится в долевой собственности. К данной категории принадлежат подъезды, места общего пользования и помещения за пределами квартир, например, чердаки и подвалы.
В какой срок застройщик должен устранить недостатки?
Законодательством не регламентируются сроки устранения недостатков застройщиком. После получения претензии представитель согласовывает время приезда на объект и проведения совместного осмотра поврежденной зоны. Далее составляется акт, в котором описываются все необходимые для устранения работы, сроки выполнения. Исправление дефектов должно выполняться в разумные сроки. Чтобы исключить искусственного затягивания процесса, рекомендуется в претензии самостоятельно указать даты. Юристы советуют прописывать сроки в пределах 45 дней. Именитые застройщики дорожат репутацией, поэтому стремятся идти на контакт с пострадавшими жильцами и устранять недостатки на проблемных участках собственными силами. Бывают ситуации, когда ответчик отказывается принимать письменное обращение и зафиксировать факт подачи претензии. В данном случае документ необходимо направить заказным письмом. При бездействии виновной стороны либо игнорировании обращения дата вручения по почтовому штемпелю является основанием для обращения в суд.
Иногда недостатки обнаруживают по истечении гарантийного срока. Застройщик вправе отказать в безвозмездной ликвидации дефектов. Законодательство гласит, что на жилую недвижимость, которая не используется в коммерческих целях, распространяется действие Закона о защите прав потребителя. Если пострадавшему удастся документально подтвердить, что неисправности возникли до того, как были приняты результаты работы, то согласно ФЗ № 2300-1 застройщик должен безвозмездно исправить недочеты. Обращение правомерно, если после приемки прошло не более 5 лет. Гарантия может быть продлена до 10 лет, если в передаточной документации и договоре не оговорены сроки действия ответственности. Если на момент обращения виновник обанкротился, иск направляют в арбитражный суд либо решают проблему через управляющую компанию.
Исправят ли по гарантии дефекты, пропущенные во время приемки квартиры?
Только если выявленные после подписания акта приема-передачи дефекты будут считаться гарантийным случаем. Необходимо отметить, что далеко не всегда в рамках осмотра перед подписанием акта у покупателя есть полноценная возможность осмотреть свою квартиру и найти все недостатки.
Например, если новостройка сдается в летнее время, невозможно оценить работу системы отопления и качество межпанельных швов, которые должны защищать квартиры от проникновения холодного воздуха.
На этапе передачи ключей далеко не все новостройки подключены к горячему водоснабжению. То есть у владельцев квартир нет возможности оценить напор теплой воды и ее температуру. Если квартиры передаются с чистовой отделкой, выявить наличие скрытых дефектов, например, плесени, также невозможно – они скрыты обоями, плиткой или другими отделочными материалами.
К сожалению, далеко не сразу можно уловить запах аммиака или формальдегида, которые свидетельствуют о нарушении технологии строительства. Такие ситуации встречаются не часто, однако петербургский рынок новостроек знает несколько подобных случаев.
В среднем на осмотр квартиры покупателю дают не больше полутора часов. Если владелец не имеет опыта приемки квартир и не прибегает к помощи экспертов, специализирующихся на выявлении брака в новостройках, выделенного на осмотр времени для обнаружения всех дефектов может не хватить.
Поэтому важно заранее узнать, что входит в гарантию на новую квартиру, а в ходе приемки сфокусироваться на выявлении негарантийных дефектов, чтобы после подписания акта не пришлось исправлять их за свой счет.
Однако далеко не всегда все проходит так гладко. Если обслуживанием дома занимается компания, аффилированная застройщиком, решение вашей проблемы может намеренно саботироваться. Особенно если сама девелоперская компания неблагонадежная. В этом случае УК может намеренно затягивать сроки проведения осмотра и составления соответствующего акта.
Более того, откровенно недобросовестные компании могут отказываться признавать ваш случай гарантийным и включить его в перечень работы, которые проводятся в рамках капитального или текущего ремонта. В этом случае исправлять дефект будут за счет жильцов дома.
Если вы видите, что управляющая компания саботирует решение вашей проблемы и безосновательно признает дефект негарантийным, незамедлительно заказывайте независимую экспертизу. С ее результатами необходимо обратиться в офис застройщика. Если и это не подействовало, отправляйтесь в суд.
Однако зачастую застройщики предпочитают «не выносить сор из избы», то есть решать такие ситуации во внесудебном порядке. Заручитесь поддержкой юриста, в этом случае помимо устранения дефекта вы можете попробовать получить дополнительное возмещение ущерба, например, скидку на проект перепланировки или компенсацию оплаты коммунальных услуг.
Гражданский кодекс РФ определяет случаи, по которым строительная компания не несет гарантийных обязательств за дефекты:
- естественный износ помещения и его составляющих в связи со сроком эксплуатации;
- нарушение инструкции по эксплуатации здания, оборудования, конструкций квартиросъемщиком или третьими лицами;
- самостоятельное или с привлечением третьих лиц устранение дефекта, повлекшее за собой поломку или вывод из строя объекта;
- сбой в работе канализации, отопления, водоснабжения и электричества (например, перестала работать проводка) по вине жильца или соседей;
- сбой в работе по причине истечения гарантийного срока оборудования и комплектующих;
- поломка дефектного оборудования, принятого жильцом при передаче жилья без заявления претензий по работе;
- использование жилого помещения для других целей (склад, гостиница, общежитие, мастерская) в результате чего возникают поломки и неполадки в работе оборудования.
Похожие записи: