Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа дома если есть несовершеннолетние». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для получения разрешения необходимо обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства ребенка. Продажа квартиры может быть одобрена лишь в том случае, если такая сделка будет соответствовать интересам несовершеннолетнего.
Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли
Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:
- Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
- Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
- Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
- Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
- Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
- Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Сделки, которые могут совершать законные представители несовершеннолетних и сами несовершеннолетние
За несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), совершать сделки от их имени могут только их родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ).
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя (п. 1 ст. 26 ГК РФ).
Исключение составляют сделки, которые несовершеннолетние могут совершать самостоятельно.
К таким сделкам относятся, в частности (п. 2 ст. 26, п. 2 ст. 28, ст. 1226, п. 1 ст. 1229, п. 1 ст. 1233 ГК РФ):
1) для малолетних в возрасте от 6 до 14 лет:
• мелкие бытовые сделки (например, дарение недорогой игрушки);
• сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения;
2) для несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет:
• распоряжение своим заработком, стипендией и иными доходами;
• осуществление прав автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности (например, заключение договора отчуждения исключительного права на результат своей интеллектуальной деятельности);
• внесение вкладов в кредитные организации и распоряжение ими;
• совершение мелких бытовых сделок и сделок, которые могут совершать малолетние.
Как получить предварительное разрешение органов опеки?
Критерии, по которым опека оценивает соблюдение прав ребенка, законом не установлены. Но, как правило, для получения разрешения должно соблюдаться одно из условий:
-
Приобретение в собственность ребенка иного жилья. При этом условия проживания должны быть не хуже, чем в продаваемой квартире. Оценивается площадь нового жилья, количество комнат, инфраструктура, регион. Доля, которая будет выделена ребенку в приобретаемой квартире, должна быть не меньше, чем в предыдущей. Если родители не планируют покупать новое жилье, они могут выделить долю несовершеннолетнему в ином жилом помещении, которое находится у них в собственности;
-
Перечисление средств от продажи на счет несовершеннолетнего. Снять деньги можно будет только после того, как ребенку исполнится 18 лет. Стоит иметь в виду, что выполнение этого условия не всегда является основанием для получения разрешения. Зачастую органы опеки настаивают на предоставлении недвижимости в собственность ребенка.
Список использованных источников
Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 (ред. от 06.06.2023) «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации» // СПС КонсультантПлюс.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 04.08.2023) «О государственной регистрации недвижимости» // СПС КонсультантПлюс.
Могут ли несовершеннолетние сами продать квартиру
В большинстве случаев права на имущественные сделки у людей до 18 лет нет. Дети могут пользоваться квартирой, могут полностью или частично ей владеть, но самостоятельно передать право собственности не получится. Продать жилье за ребенка могут родители, приемные родители или законные представители.
Чтобы родители не злоупотребляли своим правом решать за ребенка, есть ограничение — на продажу квартиры, которой полностью или частично владеет несовершеннолетний, нужно получить постановление о согласии органов опеки и попечительства. Чиновники следят за тем, чтобы после продажи у ребенка не ухудшились жилищные условия.
Если такого разрешения не будет, сделку могут оспорить в суде и аннулировать. То есть сделку отменят, квартиру вернут продавцу, а он должен будет вернуть деньги покупателю. Если же продавец скажет, что деньги уже потратил, придется судиться, а затем взыскивать их через пристава — например, частями, ежемесячно, с зарплаты. Выплата может затянуться на десятилетия.
Если ребенок – в числе собственников квартиры
Если несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от того, прописан он там или нет), то он становится полноправным участником сделки купли-продажи. Как это выглядит?
За малолетних (до 14 лет) детей в сделке действуют (т.е. расписываются вместо них) их родители или представители (п.1, ст.28, ГК РФ).
Дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) могут сами расписываться за себя в Договоре купли-продажи квартиры, но только с письменного, нотариально заверенного согласия своих родителей или представителей (п.1, ст. 26, ГК РФ).
А те, в свою очередь, могут дать согласие на сделку или принять решение за своих малолетних детей – только после предварительного получения Разрешения Органов опеки и попечительства (об этом ниже).
Кроме того, если для сделки вообще требуется разрешение Органов опеки, и/или несовершеннолетний ребенок указан в числе собственников квартиры (согласно данным Выписки ЕГРН), то сделка по отчуждению такого жилья обязательно должна удостоверяться у нотариуса (п.2, ст.54, ФЗ-218, от 13.07.2015).
Разрешение Органов опеки и попечительства
Защиту имущественных прав несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир осуществляют Органы опеки и попечительства, инспекторы которых имеют довольно широкие полномочия. Именно Органы опеки призваны следить за тем, чтобы права детей при отчуждении недвижимости не были нарушены, а их доля собственности не уменьшилась в результате сделки. В частности, в задачу Органов опеки, кроме прочего, входит выдача разрешений для совершения сделок с жильем с участием несовершеннолетнего.
В таком разрешении должны быть ясно указаны требования, при соблюдении которых допускается продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (см. пример ниже). Эти требования Опеки являются обязательными к выполнению, и в случае их нарушения, сделка может быть признана судом недействительной по иску Органов опеки или других заинтересованных лиц.
Как правило, требования Органов опеки сводятся к тому, чтобы родители или законный опекун ребенка оформили ему долю собственности в другой квартире, взамен проданной. Таким образом, продажа квартиры, в которой несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля собственности превращается в альтернативную сделку (подробнее о таких сделках – см. по ссылке)
В отдельных случаях, например, когда ребенок имеет право собственности в квартире, но фактически живет по другому адресу, допускается не покупать альтернативную квартиру, и не выделять ему долю в ней. Но тогда Органы опеки требуют, чтобы на имя ребенка был открыт счет в Сбербанке, и туда были бы перечислены деньги за его продаваемую долю. Минимальная сумма, переводимая ребенку на этот счет, так же устанавливается Опекой.
Чем чревата продажа дома без учета интересов других членов семьи собственника?
Вопрос о правах, которые имеются у семьи домовладельца, полностью освещает 31 статья Жилищного кодекса РФ. Именно в ней говорится том, что собственник имущества и его семья имеют равные права, если иное не указывается в каких-либо специально установленных соглашениях, заключенных между ними. И главным из прав, которыми обладают родственники хозяина дома, является право проживания на его территории на абсолютно равных условиях.
Но важно помнить, что это право по своей сути не является аналогией права распоряжения этим имуществом. Только при наличии письменного разрешения, получаемого у владельца дома, член его семьи может осуществлять какие-либо сделки с данной недвижимостью. К ним относится: продажа этой недвижимости, предоставление ее в аренду, ее обмен или использование ее для ведения бизнеса. Сегодня даже для того, чтобы сделать перепланировку понадобится разрешение.
Что нужно для проведении сделки с долей ребенка
Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.
Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.
Сделки с несовершеннолетними носят исключительно нотариальный характер. Все сделки, где присутствуют несовершеннолетние дети и есть распоряжение органов опеки и попечительства, должны быть нотариальными. Договор удостоверяется нотариусом.
Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником доли: главные шаги
Для успешной и законной продажи жилья, где доля собственности принадлежит несовершеннолетнему, необходимо соблюсти четкий алгоритм действий.
Шаг 1. Coбpать пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
Это:
- зaявлeниe oбoиx poдитeлeй или иных зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй peбeнкa;
- пacпopт peбeнкa (для детей старше 14 лeт);
- свидeтeльcтвo o poждeнии;
- выпиcкa из Pocpeecтpa, пoдтвepждaющaя пpaвo coбcтвeннocти peбeнкa на недвижимость;
- пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт (дoгoвop кyпли-пpoдaжи, пpивaтизaции, дapeния, мeны, cвидeтeльcтвo o пpaвe нa нacлeдcтвo пo зaкoнy или зaвeщaнию, дoгoвop yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe);
- кaдacтpoвый пacпopт c экcпликaциeй;
- спpaвкa o кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти.
Продажа квартиры с долями, принадлежащим детям
Родители не имеют прав на объекты собственности несовершеннолетних детей. Поэтому они не могут распорядиться ими по своему усмотрению.
Однако закон предусматривает возможность продать квартиру с долями собственности несовершеннолетних детей в следующих случаях:
- денежные средства от продажи доли поступят на личный счет несовершеннолетнего (применяется в крайних случаях, например, при переезде в другой регион);
- родители выделяют доли взамен проданной в другом жилом помещении (доля должна соответствовать стоимости реализованной или площади);
- ребенок включается в состав покупателей другого жилого помещения (условия проживания не должны ухудшаться).
Как выписать несовершеннолетнего из квартиры?
Выписка ребенка со старого адреса регистрации без гарантии оформления по новому месту проживания не производится.
Вероятно, потенциальный покупатель квартиры не решится заключать договор покупки квартиры без выписки ребенка. Поэтому стоит подыскать промежуточный вариант регистрации и предварительно зарегистрировать несовершеннолетнего по новому адресу.
Порядок прописки зависит от формы права ребенка на квартиру.
Если несовершеннолетний участник продажи в полном объеме владеет жильем на праве собственности или обладает долей, выписать его можно только с разрешения государственной опеки. Для этого в надзорную структуру предоставляется пакет бумаг:
- подтверждение прав на продаваемую квартиру и новый адрес регистрации;
- техпаспорт недвижимости;
- паспорта родителей;
- детское удостоверение личности (св-во о рождении, паспорт);
- заявление по предложенной форме.
Достигший 14-летнего возраста подросток направляет в ООП письменное согласие на снятие с регистрации и оформление по предложенному адресу. Экспертиза документации осуществляется за 14 суток, после чего выносится решение.
Следующий шаг — обращение в миграционное подразделение ОВД по месту регистрации для выписки и последующей регистрации в новой квартире. От претендентов понадобится собрать два пакета документов.
Для выписки:
- удостоверения личности всех участников сделки;
- разрешение ООП;
- правоустанавливающее основание на квартиру;
- лист убытия со старого адреса;
- заявление на снятие с учета: за малолетнего оформляют его родители, 14-летний подросток подписывает документ самостоятельно.
Для прописки:
- удостоверения личностей родителя и ребенка;
- свидетельство о праве собственности на жилье или согласие собственника, готового прописать на своей территории;
- лист прибытия;
- разрешение опеки;
- заявление.
На проведение регистрационных действий отводится 3 суток.
При снятии с учета несовершеннолетнего без прав на собственность разрешение опеки не потребуется. Можно сразу обращаться в миграционное подразделение.
Действительность договора купли-продажи напрямую зависит от его документального обеспечения. Так, для того, чтобы нотариус удостоверил сделку, а Росреестр зарегистрировал переход права собственности, к договору должны прилагаться следующие документы:
- свидетельство о государственной регистрации прав собственности ребенка на квартиру или выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
- разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших возраста 14 лет, или разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на дачу законными представителями (родителями, усыновителями, попечителями) согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;
- письменное согласие родителей, если объект отчуждается несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;
- выписка из домовой книги (справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением).
Когда сделка возможна
Без продажа квартиры с долей, которой обладают несовершеннолетние, невозможна. Поэтому раньше, чем оно будет получено, разворачивать активную деятельность не стоит. Чтобы получить разрешение, важно удостоверить попечительский совет в том, что доля несовершеннолетнего ребенка в новом жилье будет эквивалентна или больше доли в продаваемой квартире.
Исходя из вышесказанного, продажа квартиры, собственником доли которой являются несовершеннолетние граждане, возможна, если:
- Одновременно с продажей жилья на ребенка будет оформлена равноценная доля в купленной квартире, и он будет её собственником;
- Если покупка нового жилья не планируется, доля для не достигших восемнадцати лет будет предоставлена в любой другой квартире.
На выдачу разрешения у ООиП есть ровно 2 недели с момента получения от родителей заявления и прилагающегося к нему пакета документов. В оформляемом разрешении обязательно указывается полный адрес старой квартиры, а также дается согласие на приобретение новой квартиры и указывается ее адрес.
Снятие с регистрационного учета по старому адресу проводится в следующем порядке: сначала выписывают родителей (опекунов), а потом только детей. Является ли несовершеннолетний собственником доли или же только зарегистрирован в старой квартире, без специального согласия ООиП нельзя снимать его с регистрационного учета. В противном случае сделка не пройдет регистрацию в Регистрационной палате.