Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы нужны для продажи квартиры в Украине в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обратите внимание на то, что все расходы по оформлению сделки купли-продажи квартиры нужно обсудить с покупателем заранее. Иначе уже у нотариуса у вас могут возникнуть споры по поводу того, кто и почему должен оплачивать тот или иной платёж или налог.
Документы, выданные органами власти Украины и удостоверенные украинскими нотариусами до включения регионов в состав России, включая сам день вхождения, будут признаваться, если «выданы в пределах компетенции» органов власти или нотариусов и соответствуют местному законодательству на момент издания, выдачи или удостоверения. Речь идет о документах, которые «подтверждают возникновение, изменение, ограничение, переход или прекращение прав на недвижимое имущество, обременение такого имущества», говорится в законопроекте кадастрового ведомства.
Как пояснили редакции в Росреестре, под днем включения в состав России Донецкой и Луганской народных республик, Запорожской и Херсонской областей понимается 5 октября 2022 года (дата ратификации договоров о принятии в Российскую Федерацию и образовании в ее составе новых субъектов). Таким образом, признаются документы, выданные Украиной до 5 октября 2022 года включительно. Документы, выданные 6 октября и позже, согласно законопроекту, уже не будут иметь юридической силы.
Как будут оценивать соответствие закону документов на недвижимость
Для оценки создается специальная межведомственная комиссия. «Проект закона предусматривает, что порядок ее работы и состав будут утверждены правительством России, — пояснили в Росреестре. — Задачей предлагаемой межведомственной комиссии станет оценка соответствия правоустанавливающих документов требованиям законодательства Российской Федерации. Рассмотрение комиссией вопросов перехода прав на недвижимость от собственника с ранее возникшими на законном основании правами не предполагается».
В случае если комиссия установит, что документы не могут быть признаны в России (например, они были выданы с нарушениями или содержат недостоверные сведения), права на эти объекты недвижимости могут быть признаны в судебном порядке, добавили в ведомстве. «Все документы будут подлежать проверке вновь созданной межведомственной комиссией. В данном Федеральном законе устанавливается значительная степень правоприменительного усмотрения при принятии решений о соответствии документов законодательству России. Я не исключаю, что это, в свою очередь, станет причиной новых судебных споров», — комментирует Андрей Саунин.
Разрешение на продажу от органов опеки и попечительства
В тех случаях, если владельцем или совладельцем квартиры является несовершеннолетнее лицо, то продать недвижимость без официального разрешения органов опеки и попечительства не получится. Данный государственный орган выступает в интересах несовершеннолетнего лица, поэтому такая сделка может быть оформлена в том случае, если родители или законные опекуны действуют в интересах ребенка, например, продают квартиру, чтобы купить жилье большей площади.
Если ребенок не является собственником квартиры, а просто прописан в ней, то его нужно выписать до заключения сделки купли-продажи. Выписать ребенка из квартиры можно только в том случае, если вместе с ним выписывается один из родителей, а второй родитель дает на это свое согласие. При этом ребенка сразу необходимо прописать по другому адресу.
Оформление купли-продажи квартиры: ход процесса
После того, как покупатель выбрал для себя подходящую квартиру, начинается процесс продажи имущества, оформления сделки, подписания договоров и расчета с продавцом.
Как правильно продать квартиру в Украине с соблюдением требований закона, интересов покупателя и продавца? Данная процедура состоит из таких этапов:
- Подготовка документов и их проверка – нотариус и стороны процесса купли-продажи недвижимости зачитывают и проверяют документы.
- Оформление предварительного договора – при этом нужно обратить пристальное внимание на нюансы технических характеристик жилья, на правильность написания имен и фамилий участников сделки, идентификационные номера, даты и суммы расчетов и т.д.
- Написание необходимых заявлений от лиц, которые могут предъявить имущественные претензии (супруг/супруга) о том, что они не возражают против данной сделки;
- Оплата продавцом (или продавцом и покупателем, если достигнуто соглашение о совместной оплате) необходимых налогов и сборов;
- Денежный расчет сторон – происходит в банке путем открытия счета, с которого покупатель переводит стоимость квартиры на счет продавца. Передача денег в нотариальной конторе от покупателя продавцу возможна, если стоимость недвижимости не выше 150 тыс. грн.
- После полного расчета между сторонами основной договор заверяется у нотариуса.
Какие платежи должен заплатить покупатель
Из обязательных платежей для покупателя законом предусмотрена уплата 1% сбора на обязательное государственное пенсионное страхование.
Как мы уже неоднократно говорили в предыдущих статьях, указанный сбор не должны платить те, кто покупает квартиру или другое жильё в первый раз, или же если покупатель пребывает на квартирном учёте. Однако реальность такова, что практически ни один нотариус не согласится заверить договор без предоставления покупателем квитанции об уплате пенсионного сбора. Даже если он впервые покупает жильё.
Поэтому покупателю уже после оформления договора купли-продажи приходится самостоятельно заниматься возвратом из бюджета суммы уплаченного сбора. О том, как выглядит такая процедура, сколько она занимает времени и какие несёт затраты, вы можете прочесть в статье «Как оформить получение налогового вычета при покупке квартиры».
Кроме указанного сбора на пенсионное страхование, покупателю нужно будет оплатить административный сбор за переоформление права собственности в Государственном реестре вещественных прав (около 200 грн.).
Расчет может быть наличным или безналичным. Чтобы обеспечить безналичный расчет, покупателю и продавцу необходимо открыть счета в банке и во время сделки сходить в отделение для перечисления средств.
Такой порядок оплаты крайне неудобен для покупателя, для которого важно, чтобы получение средств и подписание договора происходило одновременно. Поэтому лучше всего воспользоваться «выездом банка». Это услуга, которую обеспечивают некоторые нотариальные конторы путём договоренности с банком о выезде представителя банка на подписание сделки и предоставление всех необходимых документов, в частности платёжное поручения о перечислении средств со счёта покупателя на счёт продавца.
В таком случае, как правило, на покупателя возлагаются затраты для оплаты указанной услуги (от 2500 грн.).
Услуги нотариуса, как правило, оплачиваются сторонами пополам.
Итого, покупатель оплачивает:
- сбор на пенсионное страхование в размере 1% от оценочной стоимости объекта;
- административный сбор (200 грн.);
- ½ часть стоимости услуг нотариуса;
- услугу «выезд банка» (от 2500 грн.) – по желанию покупателя.
Если на услугах нотариуса еще можно сэкономить, то с уплатой налогов так не получится. После того, как вы оформите договор купли-продажи, вам необходимо будет оплатить сбор в Пенсионный фонд.
Размер сбора – 1% от стоимости квартиры. Т.е. если вы, например, покупаете квартиру за 20 тыс. долларов, то в Пенсионный фонд придется отдать еще 200 долларов.
Только после того, как вы принесете нотариусу документ, который подтверждает оплату – он внесет данные в Государственный реестр.
Налог при покупке и продаже квартиры в Украине – еще раз о главном
Для того, чтобы вы наверняка запомнили, какие налоги и сборы приходится платить при продаже и покупке квартиры, предлагаем вам еще раз вспомнить самые основные моменты.
Итак, если вы хотите купить квартиру, чтобы оформить сделку купли-продажи вам придется оплатить, в первую очередь, услуги нотариуса. Их стоимость указана в прейскурантах. Помните, что у государственного нотариуса всегда дешевле, но дольше.
Далее вам, как покупателю, нужно будет внести 1% от суммы сделки в Пенсионный фонд. Не платят взнос в Пенсионный фонд:
- те, кто стоят на квартирном учете;
- кто покупает жилье впервые – особенности описали выше.
Государственная пошлина – еще один налог при покупке недвижимости. Он равен 1% от стоимости недвижимости. От его уплаты освобождаются:
- инвалиды ВОВ, родственники погибших и пропавших без вести;
- инвалиды І и ІІ групп;
- пострадавшие в результате Чернобыльской катастрофы.
Перепродажа недвижимости в Украине иностранцем
Процедура перепродажи недвижимости предусматривает определенную подготовительную работу:
-
подготовить документы о праве собственности на квартиру;
-
получить техпаспорт из БТИ (техпаспорт на квартиру);
-
получить справку о количестве зарегистрированных лиц в квартире, выдается в ЖЕКе или ОСББ;
-
получить справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
-
провести оценку недвижимости;
-
подготовить личные документы — обычно это перевод паспорта, заверенный нотариусом, ИНН, который к этому времени уже обычно есть у нерезидента (оформляется при покупке квартиры), а также другие документы, например, согласие супруги/а на продажу квартиры;
-
свидетельство о браке (при наличии факта брака).
Сделать копии и переводы документов с нотариальным заверением — дело нескольких часов. Оценка недвижимости также делается достаточно быстро, через специальный сервис. Проблемным моментом может стать получение техпаспорта на квартиру в том случае, если за период владения недвижимостью он был утерян, или в квартире/доме/офисе проводились перепланировки.
В такой ситуации юрист проверит актуальность имеющихся у вас документов, и поможет организовать получение недостающих.
Как только документы будут готовы, а покупатель найден, можно будет приступать к заключению договора. На этом этапе нужно будет позаботиться о:
-
проверке надежности контрагента (покупателя);
-
открытии счета в украинском банке;
-
грамотном составлении договора о продаже квартиры;
-
верности оформления сделки у нотариуса.
Если вы хотите быть уверены, что сделка по продаже квартиры пройдет в рамках закона, и не повлечет за собой проблем, придерживайтесь основных правил:
-
расчет за сделки с недвижимостью в Украине производится исключительно в гривне — национальной валюте, но при желании, в договоре вы можете прописать эквивалент суммы в иностранной валюте;
-
расчет за сделки с недвижимостью рекомендуется осуществлять через банковский перевод — для этого требуется наличие расчетного счета в украинском банке;
Примечание: открыть счет в банке для иностранца — это быстро и просто. Наши юристы организовывают этот процесс и сопровождают иностранца в банке, если к моменту сделки счета у него нет.
-
проверять нужно не только контрагента, но и нотариуса, у которого вы собираетесь заключить сделку — в нашей практике был случай, когда мы настаивали на замене нотариуса, поскольку после проверки оказалось, что он имел “уголовное прошлое”;
Документы, необходимые для продажи квартиры:
- Паспорт и идентификационный налоговый номер собственника объекта недвижимости (когда собственников несколько, то необходимо подготовить документы каждого из них).
- Документы, подтверждающие право собственности (в частности, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве собственности, решение суда, свидетельство о праве на наследство и другие).
- Извлечение из Государственного реестра прав на недвижимое имущество (или это может быть справка БТИ о регистрации права собственности, если объект был зарегистрирован на вас до 2013 года).
- Технический паспорт (где указаны расположение квартиры, её план, площадь, а также, при наличии, информация о перепланировке).
- Согласие супруга на отчуждение объекта недвижимого имущества (если он был приобретен во время брака; такое согласие должно быть нотариально заверено).
- Заключение об оценке стоимости объекта (необходимо для расчёта суммы налога и других платежей).
- Справка о количестве лиц, зарегистрированных в квартире (которую можно получить в ЖЭКе или ОСМД).
- Справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей.
Что нужно для купли-продажи недвижимости в 2021 году
Еще с 2015 года любой желающий может получить выписку из Государственного реестра прав на недвижимость. Заполнить заявку и оплатить получение выписки можно в режиме онлайн. Готовый документ вы получите на электронную почту.
В выписке из реестра есть информация о владельцах квартиры, времени, когда они получили право собственности и при каких обстоятельствах. Здесь также указано, какой нотариус регистрировал переход права собственности на квартиру, а также информация обо всех совладельцах недвижимости.
Кроме того, в выписке имеются данные о том, не находится ли квартира в ипотеке, залоге или под другими обременениями, которые запрещают свободное распоряжение ею.
Перед продажей квартиры из нее необходимо всех выписать. Подтвердить тот факт, что в квартире никто не зарегистрирован, может справка из ЖЭКа или ЦНАП.
Когда вы обратитесь в одно из этих учреждений за справкой о зарегистрированных – возьмите заодно и выписку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Ее может попросить покупатель, а так вы сэкономите свое время.
При заключении договора купли-продажи квартиры каждая из сторон имеет право действовать как самостоятельно, так и через своего представителя. Если от имени стороны действует представитель, нужно проверить его полномочия. Если стороной сделки выступает физическое лицо, представитель должен предоставить нотариально заверенную доверенность. Конечно, нужно детально ознакомиться с возможностями представителя, указанными в такой доверенности. В ней, например могут быть указаны полномочия только на заключение предварительного договора купли-продажи или на подготовку и получение всех документов для заключения сделки, однако без права подписи, в таком случае, заключать договор купли-продажи по такой доверенности, запрещено. Кроме того, нужно выяснить, не отозвана такая доверенность самим владельцем.
В таком случае обращаем внимание на ключевые моменты, если ребенок до 14 лет – от его имени договор подписывает один из родителей с согласия другого, с 14-ти лет ребенок ставит подпись на договоре самостоятельно, с согласия родителей. Однако в обоих случаях, на заключение договора купли-продажи квартиры (это касается не только продажи, но и покупки), требуется разрешение органов опеки и попечительства. Разрешение требуется не только если ребенок – собственник, но и если просто там зарегистрирован несовершеннолетний. Отказ от имущественных прав ребенка и правом пользования жилым помещением по Семейному кодексу является одной из сделок, которые не могут совершать родители без разрешения органов опеки и попечительства.
Верховный суд Украины сделал вывод по вопросу защиты жилищных прав детей: сделка, совершенная родителями (усыновителями) в отношении недвижимого имущества, право собственности на которое или право пользования которым имеют дети, при отсутствии обязательного предварительного разрешения органа опеки и попечительства может быть признан судом недействительным (часть шестая статьи 203, часть первая статьи 215 ГК Украины) при условии, если будет установлено, что оспариваемая сделка противоречит правам и интересам ребенка, – сужает объем существующих имущественных прав ребенка и/или нарушает охраняемые законом интересы ребенка, уменьшает или ограничивает права и интересы ребенка относительно жилого помещения, нарушает гарантии сохранения права ребенка на жилье.
Порядок уплаты налога
Для определения порядка и сроков уплаты налога при продаже квартиры в Украине гражданину России необходимо обратиться к украинскому законодательству.
В целом можно выделить следующие особенности:
- Уплата налога следует производить в украинской валюте (гривнах).
- Сумма налога зависит от продажной цены квартиры и длительности владения ею.
- Уплата налога должна быть осуществлена до подачи документов для получения права собственности на квартиру.
- Налоговая декларация должна быть подана в установленные сроки, указанные в украинском законодательстве (обычно уплата налога и подача декларации производятся в течение месяца после продажи недвижимости).
Гражданам России иностранцам
Граждане России имеют право на наследование имущества в Украине в соответствии с законодательством. Налоги на наследование устанавливаются в зависимости от суммы наследственного имущества и их охраны. Законодательство России определит, какую налоговую базу следует использовать для уплаты налогов. Если наследником является нерезидент, ему также может потребоваться подтверждение права на наследство в Украине и уплата налога в соответствии с законодательством Украины.
В 2023 году планируется введение изменений в законодательство Украины, которые вызвали большой общественный резонанс. В частности, предлагается увеличение ставки налога на продажу недвижимости для нерезидентов до 30%, а также уточнение процедуры декларирования доходов от продажи имущества. Гражданам России рекомендуется заблаговременно подготовиться к этим изменениям и ознакомиться с действующим законодательством Украины для обеспечения соблюдения налоговых обязательств.
Когда речь идет о продаже квартиры, у вас могут возникнуть ситуации, когда несколько человек являются совладельцами объекта недвижимости. Это может быть случай, если квартира принадлежит нескольким членам семьи или другим собственникам. В таком случае, подготовка документов и проведение сделки требует особого внимания.
Какие документы нужны, если вы одним из совладельцев квартиры? Прежде всего, необходимо убедиться, что у вас есть согласие всех совладельцев на продажу квартиры. Это может быть оформлено в виде письменного соглашения или решения общего собрания собственников. Без согласия всех совладельцев сделка не сможет состояться.
Для доказательства вашей правомочности заключить договор купли-продажи квартиры вам также потребуется предоставить документы, подтверждающие вашу долю в собственности. Это могут быть свидетельства о праве собственности или иные документы, удостоверяющие вашу долю в квартире.
Какие документы нужно подготовить для подачи заявления
Для того, чтобы воспользоваться законным правом получения наследства в Украине, гражданам России нужно готовить идентичный пакет необходимых документов, который требуется и от резидента страны.
Список состоит из следующих документов:
- свидетельство о смерти;
- завещание или другой документ, в котором указаны все родственники, проживавшие с умершим в одной квартире. Данный документ можно получить в организации, которая обслуживает многоквартирный дом, где проживал умерший;
- внутренний паспорт гражданина РФ, или удостоверение на временное проживание;
- индивидуальный налоговый номер, полученный на территории Украины.
Последний документ нужен для того, чтобы оплатить соответствующий налог с доходов от стоимости полученного наследства. Для получения этого номера следует обратиться в налоговые органы, где данное лицо будет поставлено на учет. Без этой регистрации осуществить какие-либо платежи на территории Украины невозможно.
Разрешено владеть всем, кроме сельхозугодий
Статья 26 украинской Конституции и статья 3 закона «О правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства» наделяет иностранцев теми же правами, какими пользуется местное население. При условии, разумеется, что приезжие находятся в пределах государства на законных основаниях. Касается это и имущественных прав. Статья 318 украинского Гражданского кодекса дозволяет иметь собственность всем физическим лицам безотносительно их принадлежности к тому или иному государству. Статьи 2 и 3 украинского закона «О режиме иностранного инвестирования» разрешают негражданам Украины вкладывать средства, среди прочего, и в недвижимые объекты, в частности, в дома, квартиры и иные помещения.
Существуют, правда, оговорки насчёт земельных участков. Часть 2 статьи 81 украинского Земельного кодекса дозволяет негражданам Украины иметь в собственности землю, не предназначенную для сельского хозяйства. А вот территориями, на которых иностранец планирует заняться земледелием или животноводством, по статье 3 закона «О режиме иностранного инвестирования», можно лишь пользоваться. Купить такую землю представитель иного государства не может, а если вдруг получит её в наследство, то, по части 4 той же статьи 82 Земельного кодекса, в течение года должен будет от неё избавиться.
Но прочая недвижимость легко может стать собственностью иностранного поданного. Приобретайте и владейте, даже если вы из России.