Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды с правом выкупа недвижимости между физ лицами плюсы и минусы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор аренды с правом выкупа всегда заключается в форме соглашения купли-продажи, где прописываются конкретные условия: аренда и выкупная цена. При закреплении договорённостей о выкупе квартиры арендатором нельзя допускать разночтений. Нужно подробно и понятно расписать, на каких условиях сделка может считаться состоявшейся.
Документы, порядок и особенности регистрации
Если договор аренды дома с последующим выкупом (это же относится к квартирам) заключается на год и более, его необходимо зарегистрировать в ЕГРН. По окончании срока действия соглашения, когда вся сумма перечислена арендодателю, дополнительно узаконивается переход права собственности. На первоначальном этапе для регистрации обременения сторонам необходимо:
- подготовить 3 экземпляра договора и паспорта сторон;
- запросить выписку из ЕГРН. Цель — удостовериться в том, что договор подписал именно собственник, что недвижимость не находится в залоге у банка, на нее не наложен арест;
- оплатить госпошлину в размере 2000 рублей;
- заполнить заявление и передать его в ЕГРН лично или через МФЦ.
Получить копию договора с отметкой о наличии обременения можно через 7-10 дней.
Долгосрочная аренда квартиры с выкупом подошла к концу, деньги выплачены в полном объеме? Сторонам предстоит вновь обращаться в ЕГРН, но теперь уже с заявлением о смене собственника. Из документов потребуются:
- договор аренды;
- квитанции, чеки, расписки, подтверждающие, что оплата внесена в полном объеме;
- акт приема-передачи объекта недвижимости;
- выписка из ЕГРН;
- квитанция об оплате госпошлины в размере 2000 рублей.
Где найти жилье с последующим выкупом от физического лица
Объявления об аренде квартиры с дальнейшим выкупом практически не встречаются в базах данных агентств недвижимости. Причина — россияне неохотно расстаются со своей собственностью. Квартиры, комнаты в коммуналках считаются чем-то вроде финансовой подушки безопасности. Их предпочитают просто сдавать в аренду и получать стабильный доход.
Договор аренды квартиры с последующим выкупом заключается, если собственник планирует продавать квадратные метры, например, с целью расширения, при отъезде в длительную командировку или при переезде в другой регион (город).
У арендатора в этом случае есть возможность примериться к квартире, оценить удобство проживания, звукоизоляцию дома, инфраструктуру района и иные параметры, определяющие комфорт. Чтобы впоследствии не оказалось, что договор аренды признан недействительным или ничтожным, необходимо выполнение следующих условий:
- квартира соответствует критериям жилого фонда. Дом не предназначен на снос, не признан аварийным;
- определен конкретный человек, обозначаемый в договоре в качестве арендодателя. Супруг/супруга обязательно подписывают согласие на аренду квартиры с последующим выкупом. Если среди совладельцев значатся несовершеннолетние, дополнительно потребуется разрешение от органов опеки.
Есть ли в банках программа аренды жилья с последующим выкупом
Анализ действующих банковских предложений показал, что съем жилья с последующим выкупом банковскими структурами не поощряется и не финансируется. Лизинговые программы есть, но они предлагаются только малому и среднему бизнесу, реже ИП. В Сбербанке финансовая аренда возможна только в отношении транспорта и оборудования. В ВТБ спектр предлагаемых программ шире. В частности, в лизинг можно приобрести и недвижимость коммерческого назначения. Но все предложения адресованы юридическим лицам. Исключение на общем фоне — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию или Дом.РФ. Еще в 2014 году граждан РФ призывали стать собственником квадратных метров на следующих условиях:
- период рассрочки — 5-15 лет с возможностью досрочного погашения;
- при расчете стоимости квартиры предполагается, что недвижимость за время погашения задолженности подорожает на 30%;
- сумма, вносимая ежемесячно, идет на погашение стоимости непосредственно квартиры и процентов за рассрочку;
- если на определенном этапе арендатор посчитает, что данная квартира его не устраивает, он может отказаться от договора. Ему будут возращены деньги, зачтенные в счет погашения задолженности. Проценты за рассрочку и сама квартира остаются в ведении Агентства.
Общая схема взаимодействия сторон по съему с выкупом следующая:
- Стороны заключают договор аренды с последующим выкупом по правилам, предусмотренным для ДКП. Договор предусматривает определенный порядок расчета за квартиру.
- В течение установленного срока арендатор проживает в квартире и вносит установленные суммы.
- По окончании срока аренды квартира переходит в собственность арендатора. Вопросы выкупной цены при этом регулируются договором. Предложение о выкупе доли в квартире может поступить как от нанимателя, так и от хозяина жилья.
- Как и сделке купли продажи, права нового владельца регистрируется в Росреестре – уже после выкупа жилья.
После регистрации прав новый владелец становится полноправным собственником недвижимости, может ее продавать, покупать, закладывать и иным образом распоряжаться.
Ключевой момент всей процедуры – правильно составить соглашение. Именно от текста договора будет зависеть статус жилья и права участников сделки в его отношении.
Чем отличается аренда с последующим выкупом от ипотеки
Аренда с последующим выкупом и ипотека являются двумя видами приобретения недвижимости. Вот основные различия между ними:
-
При аренде с последующим выкупом сделку оформляют через договор аренды, который затем может быть изменен на договор купли-продажи. Ипотека — это договор купли-продажи, расчет по которому производится за счет заемных денег, полученных по кредитному договору с банком.
-
В большинстве случаев у ипотеки аннуитетные платежи, их величина постоянная, определяется ставкой по кредиту и фиксируется в графике платежей. Величина арендной платы может меняться на протяжении срока съема.
-
Для ипотеки требуется первоначальный взнос. При аренде с последующим выкупом такого требования нет. Но арендодатели чаще всего требуют, чтобы арендаторы вносили обеспечительный платеж в размере одной месячной арендной платы. За счет него производится погашение задолженностей по коммунальным платежам, если арендатор просрочит внесение денег, или компенсируется ущерб, нанесенный имуществу арендодателя.
-
Обычно ипотеку оформляют на длительный срок: 25-30 лет. Аренда с выкупом может быть ограничена меньшим сроком: 5-10 лет.
-
При ипотеке квартира находится в залоге у банка. Право собственности на недвижимость покупатель приобретает сразу, но пока полностью не выплатит долг и проценты ограничен в праве распоряжения своей собственностью. При аренде с выкупом новый собственник становится полноправным владельцем при полном расчете по договору.
При аренде с последующим выкупом участие банка необязательно. При ипотеке банк выдает недостающую сумму под процент.
Образец договора аренды с последующим выкупом
Чтобы сотрудничество сторон аренды прошло без конфликтов, нужно правильно составить договор. Нужно прописать:
- сведения об обеих сторонах – полностью ФИО, гражданство, паспортные данные, место и дата рождения, контактную информацию;
- описание объекта сделки – жилое/нежилое помещение, его площадь, этажность, точный адрес, кадастровый номер, наличие/отсутствие перепланировки, реквизиты выписки ЕГРН, прочие сведения об объекте недвижимости;
- срок действия договора;
- права и обязанности каждой стороны по отношению друг к другу и предмету сделки;
- если есть прописанные граждане, то их данные нужно изложить;
- гарантии, которые дает собственник объекта своему нанимателю перед подписанием соглашения. Например, что объект освобождён от претензий со стороны третьих лиц;
- сведения о выкупной цене, об арендных платежах, о периодичности их внесения, способ передачи (наличными или безналичным способом);
- обязанность по заключению ДКП в конкретный срок при соблюдении обеими сторонами условий соглашения;
- порядок разрешения спорных ситуаций;
- реквизиты каждой стороны, их подписи и расшифровки;
- дата подписания.
Аренда с правом выкупа
Лизинг жилья — это тип аренды жилой недвижимости на длительный срок, который подразумевает последующий выкуп.
Владелец квартиры (или дома) и арендатор заключают договор аренды. В нем как раз и прописывают возможность выкупить жилье. По договору арендатор вносит арендные платежи и выкупную стоимость частями. Минимальный размер первоначального взноса составляет у разных компаний от 10% до 40% стоимости жилья. Срок договора не должен превышать десяти лет.
После того как арендатор выплачивает всю сумму за квартиру, заключается договор купли-продажи — и квартира становится собственностью арендатора. Если, пока еще действует аренда, одна из сторон передумала и сделку купли-продажи решила отменить, владелец возвращает арендатору все выплаченные за квартиру деньги за вычетом арендной платы на срок аренды.
Эту схему можно считать разновидностью покупки жилья в рассрочку. Но предусмотрена дополнительная нагрузка — арендная плата. Ближайшая аналогия — проценты в ипотеке.
До 2011 года договоры лизинга жилой недвижимости заключать было нельзя. Но в последние годы лизинговые компании могут легально совершать сделки с физическими лицами.
Общие положения договора аренды с последующим выкупом
Объектами таких отношений могут выступать:
- участки земли;
- квартиры и дома;
- нежилые помещения;
- автомобили;
- оборудование и техника.
Основное требование при этом, чтобы арендуемая собственность не утратила своих свойств в процессе эксплуатации.
Некоторые категории имущества нельзя использовать как объект подобной сделки по законам Российской Федерации.
Это, к примеру:
- земли лесного и водного фонда;
- заповедники;
- территории общего пользования.
Согласно ст. 608 ГК РФ арендодателем может быть как собственник владений, так и другое лицо, наделенное таким правом хозяином или законом.
Заключительные советы
Обращение к юристу перед заключением сделки аренды квартиры с правом последующего выкупа обязательно, если покупатель и продавец хотят себя обезопасить. Только специалист сможет правильно и грамотно составить соглашение, в соответствии с которым сделка будет признана законной. Все условия договора нужно продумать заранее, особенно стоит задуматься об условиях ответственности сторон за ненадлежащее исполнение своих обязанностей.
Лучше всего поговорить с теми, кто уже заключал подобные сделки, чтобы расспросить обо всех подводных камнях. Следует оценить свою реальную выгоду от именно такого вида сделки, не найдется ли более выгодных предложений. Стоит обратить внимание, что договор не подлежит регистрации в уполномоченных органах.
Наиболее важно стоит отнестись к положениям о возможном изменении стоимости квартиры. Квартира может подешеветь или подорожать на рынке, тогда одна из сторон останется в проигрыше. Судебные споры по таким вопросам без наличия отдельного соглашения об изменении и пересчете стоимости, либо без включения его в договор, удовлетворены не будут.
Правильное составление договора об аренде квартиры с выкупом
В договоре обязательно должно быть указано:
- описание арендуемой квартиры. В данном пункте необходимо как можно подробней описать жилую площадь: количество и размер комнат в ней, наличие коммуникаций, ремонт, дорогая сантехника и прочее. Необходимо указать все, что помогает оценить жилье.
- как происходи переход. Данный пункт больше всего способен вызывать разногласие между сторонами. Продавцу выгодней продлить срок аренды. В то время как покупатели заинтересованы, как можно скорее приобрести жилье.
- оценка стоимости. Это обязательный пункт при составлении договора аренды квартиры с правом выкупа. Для квалифицированной оценки в большинстве случаев прибегают к помощи профессиональных оценщиков. Только так можно узнать максимально точную стоимость жилья на момент заключения сделки.
Отличия аренды с выкупом от ипотечного кредита
Аренда с выкупом – такое же договор аренды, но с правом последующего выкупа недвижимости. Что это означает? Покупатель имеет возможность арендовать жилье и по истечению определенного периода выкупить его по заранее оговоренной цене. В чем же выгода такой схемы? Покупатель может протестировать недвижимость, прежде чем окончательно решиться на приобретение.
Ипотечный кредит — это уже совершенно иной способ приобретения жилья. Кредит банка поможет покупателю приобрести недвижимость без задержек. Есть и другие важные особенности данного кредита. Например, квартира приобретается непосредственно на имя покупателя, и она сразу становится его собственностью, а не на время договора аренды. С другой стороны, ипотека предъявляет свои требования, такие как обязательное наличие первоначального взноса и регистрация права собственности.
При сделках по аренде с выкупом сторонами являются арендатор (покупатель) и арендодатель (владелец недвижимости). Условия договора определяются договором. Покупатель должен быть готов к тому, что при выкупе могут возникнуть риски, с которыми ему придется столкнуться.
В договоре аренды с выкупом следует учесть такие важные условия сделки, как условия возврата недвижимости, условия регистрации права собственности и стороны, которыми они обязательно должны быть зарегистрированы. Также, нужно уточнить, какие риски может возникнуть, и с каких условий покупатель может отказаться от договора.
Таким образом, аренда с выкупом и ипотечный кредит — это два разных способа приобретения жилья. Каждая схема имеет свои особенности и риски, с которыми покупателю нужно быть готовым столкнуться.
Понятие аренды квартиры с выкупом
Аренда квартиры с выкупом — это особая схема, которой можно воспользоваться при совершении сделок с недвижимостью. При таком договоре арендатору предоставляется возможность снять квартиру с правом ее последующего приобретения. Но какие есть особенности и риски при заключении такого договора?
Одной из важных особенностей аренды с выкупом является то, что в договоре учесть нужно условия выкупа. Сторонам следует обязательно обозначить цену и срок выкупа, а также указать, будет ли эта сумма учтена в ипотечного кредита при покупке.
Однако, такая сделка может столкнуться с рядом рисков. Для арендатора важно понимать, что жилье, арендованное с выкупом, отличается от обычной аренды. В случае, если арендатор не сможет выкупить квартиру в указанный срок, он может потерять все вложенные средства.
Поэтому перед заключением договора остается ответить на вопросы: насколько выгодно выкупить квартиру в условиях данного договора? Какие риски будут связаны с выкупом? Чем этот договор отличается от обычного договора выкупом недвижимости?
Особенности аренды квартиры с выкупом заключаются в том, что все условия договора должны быть отражены в письменной форме и зарегистрированы, чтобы обеспечить юридическую связность. Кроме того, обе стороны должны учитывать будущее состояние рынка недвижимости и принимать во внимание возможные изменения цены и ставки ипотеки. Важно также учесть, что выгода от аренды квартиры с выкупом будет зависеть от индивидуальных условий договора.
Таким образом, аренда квартиры с выкупом предоставляет арендатору возможность воспользоваться жильем с правом последующего выкупа. Однако, перед заключением такого договора нужно внимательно изучить его условия и обратить внимание на риски, с которыми можно столкнуться при выкупе квартиры.
Образец договора и существенные условия
Обратите внимание на ключевые термины, которые должны быть включены в текст. Если эти условия не упомянуты, договор считается незаключенным. Если в покупной цене нет условий, договор переводится в обычный договор аренды.
ВАЖНО: Юридически это договор аренды, а не договор лизинга. Подробнее о различиях между арендой, лизингом, видами аренды и особенностях заключения мы писали здесь.
Далее в тексте должны быть перечислены следующие условия покупки
- Имя участника. Убедитесь, что имя участника совпадает с именем собственника квартиры, согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц. Необходимо также указать адрес и паспортные данные.
- Полное описание квартиры с указанием номера участка, площади, поэтажного плана и полного адреса.
- Возможность выкупа квартиры арендатором. Без этого отчета договор не действителен.
- Цена приобретения квартиры и размер арендной платы, подлежащей уплате, а также порядок и условия оплаты. Указание возможности корректировки в течение срока аренды или
- Срок аренды.
- Обязанность собственника передать квартиру арендатору по окончании срока действия договора.
- Обязательства сторон относительно ремонта, оплаты коммунальных услуг и т.д.
Договор может содержать и другие пункты, необходимые сторонам.