Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выделение доли в приватизированной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обязательно ли регистрировать соглашение у нотариуса? Документ можно заказать у нотариуса или составить самостоятельно. Нотариальное заверение обязательно, если соглашение выделяет доли супругов: в браке или после его расторжения.
Сколько стоит нотариальное заверение? Расходы на нотариуса зависят от региона и оказанных им услуг. Как правило, услуга привязывается к кадастровой оценке недвижимости, но не превышает 20 000 рублей.
Какие доли выделить детям? Для расчёта размера долей используют стоимость квартиры и сумму материнского капитала.
Пример: семья из 2 родителей и 2 детей купила квартиру за 4 млн рублей, использовав материнский капитал в размере 587 000 рублей. Доля одного человека в маткапитале составит 587 000 / 4 = 146 750 рублей. В стоимости квартиры эта доля составит 146 750 / 4 000 000 = 1 / 27. Если каждый из детей получит по 1 / 27, доля родителей составит 25 / 27.
Можно ли заменить соглашение договором дарения? Вопрос является открытым и достаточно спорным. Купив квартиру с использованием маткапитала, родители могут наделить детей долями, используя договор дарения. Это удобнее сделать, если у каждого из родителей выделена своя доля в квартире. Если имущество совместное, проще заключить соглашение.
Способы выделения доли
Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:
- Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
- Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
- Продать, подарить или передать по наследству свою часть.
Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
- Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
- Личные данные каждого собственника.
- Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
- Размер долей участников соглашения и способ их определения.
- Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.
Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.
В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Всё о том, как выделить долю в приватизированной квартире и что ещё можно сделать с частью своего жилья
Как показывает судебная практика, решение зависит от согласия других собственников на увеличение доли в соответствии со ст. 247 ГК РФ. Другие споры по поводу перехода прав на собственность от одного лица к другому зависят от конкретной ситуации и требуют законного обоснования в суде.
Так как законом предусмотрено долевое владение, то и переход из общей собственности в долевую возможен. В последние годы собственность сразу оформляют в долях при приватизации. Но ранее квартира переходила в общую собственность жильцов. Для того чтобы пользоваться своим правом единолично, нужно выделить соответствующую долю.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Иногда у одного из хозяев приватизированной квартиры возникает желание распорядиться своей частью собственности. Чтобы это сделать, для начала, нужно выделить свою долю. Доля в квартире – это часть, процентное значение, либо количество квадратных метров. Нельзя сказать, что какая-то часть квартиры в виде комнаты или ее части принадлежит одному жильцу, потому что доли существуют документально, а не наглядно.
Подготовительный этап
Перед тем, как приступить к процедуре выделения доли в приватизированной квартире, необходимо позаботиться о сборе всех необходимых документов. Вам понадобятся: паспорта всех владельцев квартиры, выписка из ЕГРН, документы на жилое помещение, договоры о коммунальных платежах и квитанция об оплате госпошлины.
Для того чтобы выделить долю в приватизированном объекте натурой (комнаты, отдельные входы и т. п.), необходимо подготовить заявление на выделение доли. В этом вопросе стоит обратиться к нотариусу, который сможет помочь с оформлением и подписью этого документа. Помните, что подача заявления является первым и важным этапом процедуры выделения доли.
Если же вы планируете выделить долю в денежном выражении, вам необходимо подготовить заявление на выделение доли в общей сумме и согласовать его с другими владельцами жилого помещения. Варианты выделения доли могут быть разными: равных (если все владельцы согласны), по пополам (если это две семьи) или любые другие варианты, которые будут согласованы между владельцами.
Не стоит забывать, что выделение доли возможно только в рамках законных прав. Это значит, что перепланировка квартиры или ее отдельных помещений должна быть согласована с органами государственной власти. Также следует учитывать все изменения, которые происходили в структуре собственности на этот объект в прошлом.
Перед подачей заявления на выделение доли, необходимо общаться с другими владельцами жилых помещений. Некоторые могут подать иск и оспорить ваше право на выделение доли. В этом случае нужно будет брать у них подпись на согласование вашего заявления или искать альтернативный путь.
Не забывайте, что при выделении доли возможна компенсация остальным владельцам. Для этого необходимо обратиться к нотариусу и оформить договор на компенсацию. Сумма компенсации должна быть равной доле, выделенной вам в квартире.
Если у вас возникают вопросы по поводу выделения доли в приватизированной квартире, вы можете обратиться за бесплатной консультацией к нотариусу или другому юристу, который сможет помочь вам в разрешении любых юридических вопросов и трудностей, связанных с правом на выделение доли.
Если требуется выделить долю в приватизированной квартире, каждый владелец должен заполнить заявление о выделении долей. Для этого необходимо иметь паспорт и выписку из домовой книги. В документе указываются все собственники помещений в жилом объекте.
Заявление на выделение долей может быть подано в орган жилья или нотариуса. В случае подачи иска на выделение доли, требуется прохождение судебного разбирательства. Это сопряжено с определёнными рисками и денежными затратами (госпошлины, оплата юридических услуг).
Подача заявления о выделении долей в нотариальной конторе является наиболее популярным вариантом, т.к. это быстро, недорого и гарантирует законность транзакции. Также имейте в виду, что долевое имущество не может быть перепродано без согласия всех остальных владельцев и без прохождения процедуры единогласного решения.
В заявлении следует чётко указать долю каждого владельца и описание изменений, связанных с перепланировкой. Каждую долю следует подписать и вложить копии документов о праве на владение имуществом. Для оформления долевого имущества следует также указать порядок пользования общими входами и комнатами. Объект долевой собственности следует разделить на отдельные помещения, чтобы каждый владелец имел право пользоваться своей долей.
Бесплатная консультация по оформлению доли и подаче заявлений может быть оказана органом жилья или уполномоченным лицом. Также можно обратиться к юристу, специализирующемуся на долевом имуществе и изучив сайты с полезной информацией.
Особенности доли, полученной через приватизацию
Когда жилье по договору приватизации передают от муниципалитета в распоряжение жильцов этой площади, имущество не делят фактически на метры или конкретные комнаты. Каждый получает право участвовать в распоряжении единой общей собственностью. Поэтому доля в квартире после приватизации – величина без четких границ.
Проживающий в приватизируемой квартире гражданин вместе с остальными жильцами наделяется равным правом владения некоторой части общей территории.
Участники приватизации изначально получают жилье на правах общей долевой или совместной собственности. Это означает равные права каждого на использование и управление имуществом вместе с остальными совладельцами. Все собственники должны принимать совместные решения, касающиеся управления или обслуживания жилья.
Чтобы продать или обменять квартиру, придется заручиться согласием всех владельцев.
Если понадобилось распорядиться непосредственно своей частью в общем имуществе, необходимо провести выдел в натуре , с вынесением отдельно инженерных коммуникаций, оборудованием отдельного входа. Такой вариант оптимален для отделения части дома, однако в условиях квартиры в многоквартирном доме почти не применим без серьезных перепланировок и переустройства территории.
Виды собственности на недвижимость
Если у квартиры несколько владельцев, то собственность на нее называется общей. Она делится на два вида.
Объект недвижимости в равной степени принадлежит всем владельцам. По умолчанию считается, что доли одинаковы. Если у квартиры четыре хозяина, значит, каждому принадлежит по ¼. Только единолично распоряжаться своей частью они не могут.
На совершение любых сделок нужно согласие всех собственников.
Хозяев несколько, каждому принадлежит определенная часть объекта. Доли могут быть как одинаковыми, так и разными. Например, пять человек владеют равными долями – по ⅕ части квартиры.
А бывает так, что одному владельцу досталось ⅗, а четырем остальным – по ⅒. Каждый собственник может распоряжаться своей долей – дарить, продавать, передавать по наследству.
До смерти бабушки квартира наших героев находилась в совместной собственности – так ее оформили во время приватизации в 1995 году. Но теперь, чтобы законно вступить в наследство и разделить между собой часть покойной, внукам предстоит выделить доли.
Что такое общая долевая собственность
Часто жилье принадлежит на равных правах сразу нескольким жильцам. Самый тривиальный случай — семья, которая живет в квартире, купленной после свадьбы. Здесь речь идет о совместной собственности — недвижимость целиком (как единый объект) в равной степени принадлежит обоим супругам.
Любое решение по квартире они должны принимать вместе.
Однако случаются ситуации, когда недвижимость нужно справедливо разделить между владельцами:
- супруги расторгли брак;
- семья приватизировала жилье;
- квартира (дом) досталась нескольким хозяевам в наследство;
- гражданин получил право долевой собственности по решению суда.
В этом случае владельцам следует оформить общую долевую собственность на недвижимость. Только после этой бюрократической формальности каждый собственник получит право распоряжаться своей долей.
Следует понимать, что доля одного владельца в ОДС имеет только денежное выражение. При этом иногда по решению суда человек получает конкретную часть жилплощади (часть дома с отдельным входом или комнату в коммунальной квартире). Однако в большинстве случаев ОДС не конкретизирует этот вопрос.
У вас есть доля в общей недвижимости, а так хочется иметь полностью свою квартиру? Вы уже на полпути к цели: продав свою долю в ОДС вы получите сумму, которой наверняка будет достаточно для первоначального взноса по ипотеке. А дальше все просто — обращаетесь в Совкомбанк и покупаете жилье своей мечты на выгодных условиях и без нервотрепки.
Подача заявления и получение решения о выделении доли
Для того чтобы выделить долю в приватизированной квартире, необходимо обратиться в орган местного самоуправления с заявлением. В заявлении следует указать свои персональные данные, а также предоставить документы, подтверждающие право на наследование или право на выделение доли.
После подачи заявления, орган местного самоуправления проводит проверку предоставленных документов и рассматривает заявление. В процессе рассмотрения могут потребоваться дополнительные документы или сведения. По окончании рассмотрения заявления, орган местного самоуправления выносит решение о выделении доли.
Решение о выделении доли может быть положительным или отрицательным. В случае положительного решения, заявитель получает официальное уведомление о выделении доли. В уведомлении указывается размер выделенной доли, а также условия ее использования и ограничения.
В случае отрицательного решения, заявитель может обжаловать данное решение в установленном порядке. Для этого необходимо обратиться в суд и представить доказательства своего права на выделение доли.
Подготовьте необходимые документы
Перед тем как выделить долю в приватизированной квартире, вам потребуется подготовить определенные документы. Их наличие и правильность оформления сыграют важную роль в процессе раздела собственности.
Следующие документы могут потребоваться:
- Договор купли-продажи: если вы приобрели свою долю в квартире от предыдущего собственника или от другого покупателя, то у вас должен быть договор, подтверждающий вашу сделку. В этом случае ведомство, которое будет осуществлять раздел, будет требовать предъявить договор, чтобы проверить его законность.
- Документы о праве собственности: необходимо предоставить документы, подтверждающие ваше право на долю в приватизированной квартире, например свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН (регистрационную карточку объекта недвижимости). Эти документы помогут подтвердить вашу долю и ее размер.
- Документы об определении размера доли: если деление доли производится согласно решениям суда или в соответствии с договором между собственниками, вам нужно будет предоставить соответствующие документы, подтверждающие размер вашей доли. Это может быть судебное решение, протокол общего собрания собственников или соглашение между сторонами.
- Нотариальное подтверждение сделки: в некоторых случаях может потребоваться нотариальное оформление сделки раздела доли. Обычно такой документ требуется при продаже доли, но иногда его требуют и при переходе собственности. Уточните требования вашего региона и возможность получения нотариального подтверждения.
Также возможны и другие документы, затрагивающие вопросы раздела доли. Необходимость предоставления дополнительных документов может возникнуть в связи с условиями оформления раздела, требованиями региональных ведомств или специфическими обстоятельствами вашего случая.
Перед тем как начать процедуру выделения доли, убедитесь, что у вас есть все необходимые документы и они соответствуют требованиям. Это поможет вам избежать задержек или сложностей в процессе раздела.
Выделение долей в приватизированной квартире
Чем больше долей в квартире, тем сложнее вести управление единым объектом. В некоторых случаях лицо, имеющее право на участие в приватизации, отказывается от него изначально, тем самым увеличивая доли других жильцов. Чтобы оформить отказ от приватизации, понадобится посетить нотариальную контору.
Стоит хорошенько подумать, прежде чем отказываться от участия в приватизации, надеясь увеличить долю конкретного члена семьи. По закону, имущество после отказа присоединяется к общей площади и подлежит перераспределению на меньшее количество собственников.
Помимо отказа от собственности на стадии распределения приватизационных долей, участник приватизации вправе подарить свое имущество, провести перераспределение через соглашение о выделении долей.
После отказа от приватизации человек не утрачивает права проживания в квартире. По закону отказавшийся сохраняет полное право на пожизненное использование помещений квартиры.
Если понадобилось выделить долю после переоформления квартиры из муниципальной (государственной) в частную собственность, используют один из 3 способов:
- Выдел в натуре.
- Определение идеальных долей.
- Получение денежной компенсации.
Если не удается решить вопрос мирным путем по общему взаимному согласию, инициатор выделения части обращается в суд.
Как следует из названия, выделение жилплощади должно состояться по факту – в виде отдельной части квартиры или комнаты в ней.
Чтобы выдел состоялся в натуре, должны быть соблюдены следующие обстоятельства:
- организация отдельного от квартиры входа;
- выделение зоны кухонного пространства и санитарного узла;
- оборудовать отдельными коммуникациями (водой, канализацией, электричеством).
Судя по условиям выдела, такой вариант рассматривается только в большой квартире, где есть достаточно пространства и технических возможностей для перепланировки.
Если квартира приватизирована супругами, она оформляется в совместную собственность. В этом случае супруги имеют равные права на приобретенное в годы брака имущество. Если удается выделить равные комнаты с обеспечением полного доступа к местам общего пользования (санузел, подсобные помещения), супруги получают «идеальные» доли. Порядок использования общих помещений устанавливается отдельным соглашением, а при возникновении споров – обращаются в суд.
Распределение долей в приватизированной квартире
Процедура будет строиться из двух фундаментальных шагов:
- Определение размеров частей. При добровольном разделении собственники могут сразу подписать соглашение и миновать судебное разбирательство. В иной ситуации придётся решать вопрос через суд. Если достигнуто соглашение, то впоследствии его положения можно будет изменить (также при общем согласии). Достигнутые договорённости лучше заверить нотариально.
- Регистрация новых прав собственности через Росреестр (любым удобным способом).
Достигнув общего соглашения, нужно оформить его и отразить следующие сведения:
- паспортные сведения каждого участника;
- такие характеристики квартиры, как адрес, площадь, число помещений и т.п.;
- площадь выделяемых долей;
- информация о существующих обременениях.
Скачать соглашение о выделении доли в квартире (образец)
Процедура регистрации прав владения предусматривает предоставление следующего комплекта бумаг:
- Паспорта каждого собственника. Несовершеннолетнему ребёнку необходимо предоставить свидетельство о рождении.
- Бумаги, на основании которых действует право владения.
- Достигнутое соглашение. Каждый участник предоставляет собственный экземпляр и один дополнительный для передачи на хранение.
- Квитанция об уплате пошлины (сумма делится между участниками).
На процедуру регистрации Росреестр берёт 1,5 недели. В результате права будут зарегистрированы официально.
Законодательство предусматривает два варианта выделения долей в жилье:
- В денежной форме. Оставшиеся собственники выплачивают стоимость доли тому, кто пожелал её выделить.
- В натуре. Разделение частей по площади. Приведёт к тому, что квартира станет коммунальной, так как каждый владелец сможет использовать свою долю для продажи или для дарения, что приведёт к заселению других людей.
Обе формы могут быть проведены в добровольном или судебном порядке.
Раздел дома, участка, квартиры с помощью эксперта, юриста или адвоката
Помощь эксперта, юриста, адвоката (процедура медиации) при споре — замечательная вещь. Во-первых, когда спорящие стороны не слышат друг друга, третье лицо услышат все. Во-вторых, независимое лицо, специалист в области недвижимости и со знанием правил и норм, а также умеющий применить методические рекомендации, инструкции, нормы закона — сможет точно и наиболее выгодно разделить помещения или земельные массивы.
Если же у Вас преимущественное право в получении лучшей части дома или квартиры, земель или насаждений на них — надо подготовить доказательства ваших преимуществ и правильно их применить.
Документы на этом этапе нужны только два: план дома или квартиры, участка (на этом этапе план можно выполнить от руки) и документы на земельный участок (если есть). От того, как пройдет процесс подготовки раздела в теории, зависят дальнейшие действия: сбор документов и подписание соглашения о разделе объекта или же обращение в суд.
Можно ли выделить в квартире долю в натуре
Выдел доли в квартире на практике вызывает наибольшие сложности. Так, выделение части жилого дома практически всегда происходит просто и относительно быстро. А вот с разделом квартиры могут возникнуть значительные сложности.
Выделение доли в натуре подразумевает разделение единого жилого помещения на отдельные, обособленные друг от друга. Зачастую выполнить эти требования невозможно. Например, в однокомнатной квартире не получится разделить коммуникации, сделать отдельные жилые помещения, а также оборудовать входы.
Если же квартира расположена на первом этаже и имеет достаточно большую площадь, то выделении части одним из совладельцев в натуре вполне возможно. Для этого необходимо согласовать и провести перепланировку, оформить в БТИ два отдельных комплекта технической документации и определиться с вариантом раздела.
Заявление о выделении доли в натуре составляется, как и все иски в соответствии с нормами, закрепленными в ст. 131 и 132 ГПК РФ.
В нем обязательно должны быть указаны такие сведения:
- название органа суда, в который направляется иск;
- данные об истце и об ответчике;
- сведения о третьей стороне (если есть);
- правильное название документа (определяется исходя из исковых требований);
- цена иска (зависит от кадастровой стоимости выделяемой доли);
- основания возникновения права владения объектом недвижимости;
- описание квартиры и выделяемой доли;
- суть спора, причины его возникновения;
- мотивированные требования истца;
- список приложенных документов;
- дата составления;
- подпись заявителя.
Исковое заявление составляется в количестве кратном числу участников спора (истцу, каждому из ответчиков, суду).