Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расписка о задатке очень важный документ. Как составить правильно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При проведении расчетов по сделкам с недвижимостью часто используется схема с внесением задатка, а затем выплатой полной суммы. Расписка о получении задатка — простой документ, которым фиксируется факт и момент передачи денег покупателем.
Какие виды расписок существуют
Расписка о получении денежного задатка (аванса) — это документ, который оформляется между двумя сторонами, когда одна сторона передает денежные средства в качестве аванса или задатка. Расписка подтверждает получение денежных средств и определяет условия, по которым эти средства должны быть возвращены или учтены при дальнейших расчетах.
В зависимости от целей и условий сделки, существует несколько видов расписок о получении денежных средств:
- Расписка о получении денежного задатка: такая расписка оформляется при предоставлении задатка при покупке недвижимости, автомобиля или других дорогостоящих товаров или услуг. Задаток заранее вносится в качестве гарантии покупателем и может быть учтен в дальнейшем при оплате полной стоимости.
- Расписка о получении аванса: данный вид расписки оформляется, когда одна сторона передает другой стороне денежные средства в качестве аванса на предстоящее выполнение работ, оказание услуг или поставку товаров. Расписка подтверждает получение аванса и правила его возврата или учета при дальнейших расчетах.
- Расписка о получении деньги в долг: такую расписку составляют при предоставлении денежных средств взаймы, когда одна сторона даёт деньги другой стороне в кредит. В расписке указываются сумма долга, срок возврата и условия погашения.
Гражданский кодекс требует, чтобы задаток, независимо от его суммы, был санкционирован в письменной форме в виде договора или соглашения. В дополнение к этому документу обязательно нужно предъявить доказательства, подтверждающие факт перевода денег. Доказательство должно быть написано продавцом от руки, внесение изменений не допускается.
Если квартира была продана в общую собственность супругов или приватизирована на нескольких членов семьи, при подписании предварительного договора должны присутствовать все собственники. Если документ подписывается в присутствии нотариуса, необходимо присутствие двух независимых свидетелей.
Депозиты накладывают значительные обязательства на обе стороны, и отказ от сделки невыгоден ни одной из них.
- Если продавец изменит свое мнение до продажи квартиры, обязав покупателя вернуть двойную сумму задатка, то
- Если покупатель меняет свое мнение, задаток теряется.
Чем отличается аванс от задатка за квартиру?
Вторая — это первоначальный взнос. Это менее строгое определение, поскольку российское законодательство определяет авансовый платеж как «полную или частичную оплату» какой-либо суммы. Это может быть услуга или продукт — неважно.
Если покупатель вносит первоначальный взнос владельцу, он не обязан в конечном итоге покупать дом. А если продажа не состоится, то эта сумма должна быть обязательно возвращена, говорит юрист «АЯКС».
Кстати, если вам необходимо представить документы об оплате депозита, то даже образца таких документов будет недостаточно, так как авансовый платеж не требует письменных доказательств.
Какой размер депозита является достаточным? Как уже говорилось, обычно достаточно 5% от стоимости недвижимости, но в некоторых случаях эта сумма может увеличиваться или уменьшаться.
Поэтому, если человек еще не до конца уверен в своем выборе, но хочет забронировать квартиру, он может попросить минимальную оплату. На самом деле, человек платит только за то, чтобы потенциально выгодный вариант не «закончился», и готов легко отдать эти деньги в случае крайней необходимости (если найдет дом получше). Продавец остается победителем.
При каких обстоятельствах сделка может быть отменена?
Дело продавца передать квартиру покупателю для оплаты.
- Предыдущий владелец не выехал из квартиры в установленный срок и не передал ключи новому владельцу.
- Непредвиденная ситуация проявляется в виде неожиданного появления наследника уже проданной квартиры. Наследник обращается в суд и, после вынесения судебного решения в его пользу, договор купли-продажи аннулируется.
Если не по вине будущего собственника он не согласен оплатить покупку жилого помещения, сделка аннулируется.
Сделка также может быть признана недействительной. Это может произойти по следующим причинам
- Нарушение закона при совершении сделки,
- Импотенция или психическое заболевание одной из вовлеченных сторон,
- Традиционные соглашения создавались с помощью угроз насилия, мошенничества, c o-op и т.д.
- Преувеличенный характер сделки говорит о том, что она была создана без юридических последствий.
Можно избежать негативных последствий, если заранее пообщаться с профессионалом по недвижимости.
Доказательство является подтверждающим документом и свидетельствует о том, что покупателю была передана, а продавцу получена определенная сумма денег. Ошибочно считается, что его достаточно для договоров о предоплате, пакте или задатке, но это не так. Договор лишь подразумевает намерение сторон передать/получить при определенных условиях.
Сам факт передачи не является предметом договора и не подтверждается. Это доказательство необходимо, поскольку продавец не сможет в будущем сказать, что он не видел денег.
Пример: покупатель хочет «придержать» квартиру на время проверки, например. Для весов. Для этого необходимо авансировать продавцу оговоренную сторонами сумму.
Если продавец не получит от продавца денег, он может просто подать в суд в одностороннем порядке на соглашение о задатке и заявить, что деньги не передавались. В результате покупатель теряет всю сумму и не имеет возможности доказать, что он действительно передал ее этому человеку.
Задаток — это денежная сумма, передаваемая покупателем продавцу в качестве оплаты будущей покупки. Составляя соглашение о задатке, стороны подтверждают свои намерения относительно предмета сделки и гарантируют выполнение обязательств, вытекающих из договора. Например:
- Продавцу необходимо время для подготовки документов к сделке.
- Продавец решает снять ограничения (обременения) на продажу квартиры или погасить задолженность по платежам.
- Покупатель приобретает квартиру с использованием кредитных средств или сертификатов материнского (семейного) капитала.
Передача задатка оформляется договором и подтверждается получением продавцом денег.
Предоплата выполняет три функции
- Оплата — часть стоимости квартиры, учитываемая при оплате полной суммы.
- Подтверждение — покупатель обязуется приобрести недвижимость, а продавец обязуется не продавать ее другим лицам.
- Гарантия — сторона несет ответственность в случае невыполнения обязательства.
Письменное соглашение
В статье 380 ГК РФ указано, что соглашение о задатке (независимо от того, о какой сумме идет речь — стороны это определяют по договоренности) должно быть оформлено в письменном виде. Документ составляют как на заранее подготовленном бланке (законодательством не предусмотрен специальный бланк), так и в произвольной форме, это может быть даже расписка.
Не только в законодательстве РФ, но и в международном правовом поле расписка имеет юридическую силу, как и любой другой договор.
Расписка сохраняет свою весомость, независимо от указанной в ней суммы (условно это может быть и один рубль), и нотариального заверения не требует, если она составлена по всем правилам. Что в ней обязательно нужно указать:
- фамилии, имена и отчества участников сделки от обеих сторон;
- паспортные данные, места жительства собственника продаваемого жилья и потенциального покупателя;
- сумму предоплаты, которая предполагается в виде задатка;
- сроки исполнения договора купли-продажи и полного расчета;
- поставить подпись продавца о получении денег (принципиально важно расписаться, как в паспорте) с указанием даты.
Можно ли скачать договор задатка при покупке квартиры и нужно ли это делать?
Прежде чем говорить об использовании такого договора при покупке квартиры, необходимо разобраться, что же он из себя представляет. В п. 1 ст. 380 ГК РФ дано определение самого понятия задатка: разговор идет о денежной сумме, передаваемой одной стороной договора другой в счет исполнения денежного обязательства, которое вытекает из заключенного между ними соглашения. Иными словами, задаток представляет собой некую гарантию того, что впоследствии заключенный между сторонами договор будет исполнен надлежащим образом. Оформляется он в письменном виде, и для договора задатка при покупке квартиры образец можно найти на многих сайтах.
Так как задаток является обеспечительной мерой, которая оформляется дополнительным договором, действительным для обеих сторон, в случае неисполнения условий основного договора (в нашем случае — договора купли-продажи) покупатель теряет сумму задатка; если же условия не соблюдаются продавцом, ему придется возвратить покупателю полученный задаток в двойном размере. На первый взгляд все понятно и несложно, однако с юридической точки зрения все не так просто.
Договор купли-продажи квартиры, в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ, считается заключенным с момента его государственной регистрации. Однако поскольку с 2013 года регистрируются не договоры, а только переход права собственности от продавца к покупателю, это означает, что сделка считается совершенной только после того, как покупатель полностью оформить на себя право собственности на купленную квартиру.
Существующая практика купли-продажи квартир показывает, что задаток часто передается на этапе заключения предварительного договора (подробнее см.: Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры?). Правда, такое условие появилось в нашей стране с легкой руки риэлторов, которые в большинстве своем не имеют юридического образования и действуют «как научили коллеги» или же «интуитивно». Таким образом, широко используемый при сделках образец договора задатка при покупке квартиры с правовой точки зрения несколько сомнителен.
Наиболее значимые положения передачи и оформления задатка
- Деньги в качестве задатка передаются после заключения письменных документов, имеющих юридическую силу.
- Перед передачей задаточных средств проверяются и тщательно изучаются документы, доказывающие и подтверждающие право собственности владельца на предлагаемую к сделке недвижимость.
- Необходимо добиться присутствия всех собственников при заключении предварительного договора купли-продажи и передаче задатка.
- Наличие согласия на совершение сделки всех собственников жилья и претендентов на недвижимость.
- Совпадение документальных данных технических характеристик и статистических данных с фактическим состоянием приобретаемого жилья.
- Отсутствие на недвижимость обременения.
Свидетели, нотариальная заверка
Если составить расписку о задатке за квартиру правильно, то она, после подписи, получает достаточную юридическую силу, чтобы выступать в качестве доказательства в суде. Отсюда возникает вопрос — нужно ли привлекать к процедуре свидетелей или обращаться в нотариальные конторы для заверки?
Ни одна из указанных процедур не является обязательной. Но если покупатель хочет подстраховаться, он может или привлечь свидетелей, или обратиться к нотариусу.
Привлечение свидетелей — вариант, не требующий материальных затрат и к нему в данной сделке прибегают практически всегда. Хотя номинально показания свидетелей в суде (если до него дойдет дело) не играют решающей роли, они могут повлиять на общий ход дела и вынесенный вердикт.
В качестве свидетелей при составлении расписки о задатке за квартиру могут выступать:
- супруги/дети сторон;
- риелторы;
- совладельцы квартиры;
- другие заинтересованные лица.
Заверка у нотариуса многими считается более надежным вариантом, но эта процедура повлечет за собой материальные расходы, которые придется покрыть одной из сторон соглашения (или сумма будет разделена между ними).
Другие варианты предоплаты
Существуют иные способы заблаговременного внесения денег, изложенные в ст. 487 ГК РФ. Каждый имеет свои особенности:
- Аванс подлежит полному возврату при несостоявшейся сделки, при этом возмещение убытков не предусмотрено. Взнос прописывается в предварительном договоре либо составляется отдельный документ. Его передача оформляется посредством расписки либо подтверждающей платежки о приходе на р/с. Данный способ более выгоден покупателю – платежеспособность демонстрируется без риска утраты средств.
- Обеспечительный платеж (ст. 381.1 ГК РФ) не засчитывается в стоимость приобретения и лишь покрывает возможный ущерб и неустойку в случае срыва сделки. Примером является компенсация затрат на узаконивание перепланировки. Деньги возвращаются, если запланированная смена собственника успешно состоялась.
Как задаток, так и аванс обычно сопровождает договор предоплаты за дом и земельный участок или квартиру. Первое предусматривает обязательства с их обеспечением. Второе является просто заблаговременным взносом без гарантий с возможностью дальнейшего изменения условий соглашения.
Какие документы стоит проверить
До выплаты покупателю недвижимости рекомендуется свести все риски к минимуму. Неприятными являются ситуации, когда не погашена ипотека, есть наличие ареста на жилплощадь, задолженности, появились другие собственники. В таких ситуациях можно отказаться от проведения сделки с возвратом денег через суд. Для предотвращения непредвиденных обстоятельств важно заранее проверить информацию об объекте. У продавца запрашивают следующие документы:
- паспорт;
- свидетельства об изменении фамилии, рождении несовершеннолетнего собственника;
- нотариальную доверенность представителя, подтверждающую полномочия принимать суммы, заключать договоры (ст. 185.1 ГК РФ);
- оригинал подтверждения прав владения, числа лиц, которым принадлежит объект (свидетельство о наследовании, документация о купле-продаже, дарения, решение суда и другое);
- выписка ЕГРН, включающая сведения об обременении, ограничениях, схему или технический план, данные о планировке.
От покупателя также потребуется паспорт. Вся документация должна быть действующей на день выплаты. Выписку можно запросить самостоятельно по адресу.
Каким способом лучше провести предоплату
В работе агентов недвижимости регионов есть различия относительно правил. Существует ряд факторов, влияющих на выбор варианта заблаговременного взноса.
- Продающая сторона устанавливает рыночные правила. Например, при росте цен есть много желающих заплатить аванс за объект, владелец которого не считает нужным себя ограничивать обязательствами.
- При падении цен требования выдвигает покупатель, если на рынке практически нет спроса.
- Риелтор зачастую предлагает своему клиенту сделать предварительный взнос лишь при приобретении жилья.
- Продавец намеревается реализовать одну жилплощадь и купить другую в тот же день. Тогда составляется единовременное соглашение, в котором прописывается ответственность.
- Залог обычно неуместен при ипотеке, когда практически все условия предопределяются банком. А также если один из участников отказывается компенсировать неустойку при невыполнении обязательств – его применение имеет смысл для реализации одного объекта без третьих лиц или в крупных сделках.