Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Соглашение о перераспределении долей в общей долевой собственности на дом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Один из способов изменить доли в праве на общую долевую собственность на квартиру — это соглашение между собственниками. Такое соглашение может быть заключено в письменной форме и должно быть нотариально удостоверено. В таком соглашении необходимо указать изменение долей каждого собственника в общей долевой собственности.
Изменение долей в праве на квартиру
Долевая собственность на квартиру представляет собой совместное владение несколькими лицами одного объекта недвижимости. Изначально доли в праве собственности могут распределяться поровну между собственниками или быть разными в зависимости от договоренностей и условий приобретения квартиры.
Однако со временем желания и потребности собственников могут меняться, и возникает необходимость изменить доли в праве общей долевой собственности на квартиру. Существует несколько способов реализации такого изменения:
- Путем добровольного соглашения между собственниками. В этом случае необходимо составить и подписать договор, установив новые доли в праве общей долевой собственности. Договор должен быть заверен надлежащим образом и зарегистрирован в установленном порядке.
- Судебным путем. Если собственники не могут прийти к соглашению относительно новых долей, то они могут обратиться в суд с запросом о перераспределении долей в праве общей долевой собственности. Суд рассмотрит доказательства и аргументы всех сторон и примет соответствующее решение.
Отвечает юрисконсульт офиса «Зеленый проспект» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Борис Могилевский:
Чтобы максимально точно ответить на этот вопрос, нужно точно знать, когда возникло право собственности на квартиру и по какой сделке.
Затраты на перерегистрацию акций от всех соинвесторов одному из них состоят из затрат на завершение самой сделки, затрат на государственную регистрацию перехода права собственности, а также затрат на налогообложение.
Первым вариантом решения вопроса передачи долей совладельцу может стать заключение договора купли-продажи долей в квартире. На данный момент договор купли-продажи долей недвижимого имущества, даже между совладельцами, подлежит нотариальному обязательству и считается заключенным с момента такого удостоверения. За совершение нотариальных действий взимается комиссия в размере, установленном налоговым законодательством и утвержденном нотариальной палатой соответствующего субъекта Российской Федерации. Следовательно, п. 5 ч. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ установлено, что за удостоверение договоров, объект которых подлежит оценке, взимается налог в размере 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 руб тысяча рублей. Решением Нотариальной палаты г. Москвы от 15 декабря 2016 г также установлен размер комиссионных, взимаемых нотариусами за юридические и технические услуги при оформлении нотариальных действий, который по сделкам купли-продажи недвижимого имущества составляет 5 тыс. Руб.
Если совладельцы долей в квартире владеют ими более пяти лет (для долей, полученных по наследству, путем приватизации или в результате пожертвований от близких родственников — более трех лет), продавцы долей не облагаются налогом на выручка от их продажи. Если продавцы долей в квартире владеют ими менее указанных сроков, то они должны будут уплатить подоходный налог в размере 13% от прибыли, полученной от сделки, и не менее 70% от этой суммы. В налоговой базе будет учитываться кадастровая стоимость доли квартиры.
Отметим, что Налоговый кодекс РФ предусматривает ряд льгот (налоговых вычетов) при совершении таких операций. Например, продавцы могут уменьшить налоговую базу на сумму, ранее потраченную на приобретение или создание недвижимости для продажи. Или они могут применить вычет в размере 1 млн рублей при продаже (в этом случае указанная сумма будет распределена между всеми совладельцами пропорционально их доле в собственности на квартиру).
Вторым вариантом решения вопроса передачи долей совладельцу может стать заключение договора дарения долей квартиры. Эта операция также подлежит обязательному нотариальному удостоверению, после чего возникают те же расходы на исполнение договора, что и на куплю-продажу жилья. В среднем стоимость оформления сделки у нотариуса в Москве составит 25 тысяч рублей.
Что касается налогообложения пожертвований, то оно исключается только в том случае, если дарители и одаряемый являются членами одной семьи или близкими родственниками, к которым относятся: супруги, родители, дети (в том числе усыновленные и усыновленные), бабушки и дедушки, внуки, сводные братья и сестры (п. 18.1 217 Налогового кодекса РФ). Если даритель не является близким родственником одаряемого, одаряемый будет обязан уплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости переданной ему доли.
Вне зависимости от типа сделки размер сбора за государственную регистрацию перехода права собственности для граждан на сегодняшний день составляет 2 тысячи рублей, умноженных на размер доли, участвующей в сделке (ст. 333.33 Налогового кодекса РФ). Так, при продаже или дарении ¼ доли квартиры необходимо оплатить регистрационный сбор в размере 250 рублей.
Соглашение о перераспределении долей в общей долевой собственности:
Соглашение о перераспределении долей в общей долевой собственности – это документ, заключаемый между супругами, когда они живут в общем доме, который является их общей собственностью. Данное соглашение определяет требования и условия перераспределения долей собственности между супругами.
Соглашение о перераспределении долей в общей долевой собственности содержит следующие пункты:
- Оформление. Договор о перераспределении долей в общей долевой собственности должен быть составлен в письменной форме.
- Участники. В соглашении указываются имена и данные обоих супругов, которые являются участниками договора.
- Доли. В соглашении прописывается, какие доли в общей собственности принадлежат каждому из супругов.
- Между кем заключается. Соглашение заключается между супругами, владеющими общей долевой собственностью.
- Затраты и расходы. Правила и процедура перераспределения долей в соглашении определяют, какие затраты и расходы могут быть учтены.
- Образец. Соглашение о перераспределении долей в общей долевой собственности может содержать примерный образец, по которому будет проводиться перераспределение.
Затраты на оформление соглашения
Оформление соглашения о перераспределении долей в общей долевой собственности может потребовать определенных затрат. Важно заранее ознакомиться с пунктами соглашения и понять, какие требования к оформлению содержаться в нем.
При оформлении соглашения между супругами, какие затраты могут возникнуть?
- Стоимость услуг адвоката или нотариуса, который будет составлять соглашение или помогать с его оформлением. Эта услуга может иметь разную цену в зависимости от сложности ситуации и уровня профессионализма специалиста.
- Расходы на нотариальное заверение соглашения, если это требуется по закону или по желанию сторон. Стоимость нотариального заверения также может варьироваться в зависимости от региона и усложнений.
- Стоимость судебного разбирательства в случае, если одна из сторон не соблюдает условия соглашения и не соглашается на его исполнение.
- Другие связанные с процессом затраты, такие как расходы на перевод документов, выплату государственной пошлины и прочее.
Для более точной оценки затрат на оформление соглашения о перераспределении долей в общей долевой собственности рекомендуется обратиться к специалисту, который сможет рассчитать все необходимые расходы и ознакомить с требованиями к оформлению соглашения в конкретном случае.
Варианты перераспределения долей
Существуют несколько базовых вариантов перераспределения долей:
- Купля-продажа. Очевидный и простой вариант, при котором доля перераспределяется за счет того, что одна сторона продает часть недвижимости, а вторая покупает.
- Обмен. Аналогичный предыдущему вариант, при котором одна сторона получает часть доли, а взамен передает что-то другое. Например, долю в другой квартире, автомобиль, технику и так далее.
- Дарение. Дешевый и простой вариант, при котором можно даже не учитывать преимущественное право совладельцев. Одна сторона просто дарит часть своей доли второй стороне.
- Перераспределение. И самый распространенный, а также простой вариант, при котором происходит прямое перераспределение долей исходя из заключенного соглашения сторон. Именно эту систему рассмотрим подробнее.
В каких случаях необходимо определение пользования общей долевой собственностью
Как правило, один объект жилой недвижимости находится в собственности близких родственников, либо бывших супругов. Обычно близкие родственники становятся совладельцами, унаследовав одну квартиру или дом, например, дети наследуют недвижимость родителей. С бывшими супругами ситуация несколько иная: чаще всего они покупают жилье будучи в браке, затем, после его расторжения делят совместное имущество, а так как квартиру фактически (в натуре) разделить достаточно сложно, а выкупить долю супруга зачастую не позволяют средства, они продолжают проживать под одной крышей.
Обычно поначалу порядок пользования жилым помещением, особенно после развода, складывается стихийно: муж остался в одной комнате, жена в другой, подсобные помещения используют совместно, но, зачастую, со временем, кто-то из бывших супругов начинает чувствовать себя в чем-то ущемленным.
Проблема усугубляется, если одна из комнат является проходной, либо намного меньше другой. Если доли каждого из собственников равны, то тот из владельцев, который вынужден проживать в меньшей по размеру, либо проходной комнате, понимает, что его права нарушаются, соответственно, встает вопрос о каком-то ином порядке использования жилого помещения.
Порядок использования жилья, находящегося в долевой собственности, устанавливают сами совладельцы. Они могут либо договориться устно, либо, что более правильно, заключить письменное соглашение, в котором оговорить и закрепить на бумаге все нюансы совместного использования жилого объекта.
В тех случаях, когда реально используемая площадь любого из совладельцев не соразмерна его доле, и исправить это в силу объективных причин не получается, ущемленный собственник может, в соответствии со ст. 247 ГК РФ, потребовать компенсации за ту часть собственности, которой он не может воспользоваться.
Например, супруги Надежда и Олег Лыковы купили двухкомнатную квартиру общей площадью 55 кв. метров за совместные средства и оформили ее в долевую собственность, по 1/2 доле каждому. Спальня была площадью 10 кв. м., а вторая комната – в два раза больше. Вскоре супруги развелись, но продолжали проживать в общей квартире, при этом Надежда осталась в спальне, а Олег перешел жить в другую комнату. Остальные помещения они использовали совместно.
Конечно, Надежда была недовольна таким разделом «сфер влияния», так как ее комната значительно уступала комнате Олега по размерам. Также у нее были претензии к бывшему супругу по использованию им кухни и ванной комнаты, так как он никогда не убирал за собой. Надежда предложила Олегу определить порядок использования совместного жилого помещения в письменном соглашении, где оговорить все нюансы и правила, которых они должны будут придерживаться в дальнейшем. Супруги посетили нотариальную контору, где составили соглашение с подробным порядком использования каждого из подсобных помещений, кроме того, в этом договоре они оговорили, что в качестве компенсации за то, что комната Надежды в два раза меньше по площади, Олег будет полностью оплачивать все коммунальные расходы.
Соглашение на перераспределение долей
Внимание
N , выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), принадлежит (размер доли выражается в виде обыкновенной или десятичной дроби и указывается прописью, например: 1/2 (одна вторая)) доля в праве общей собственности на указанный земельный участок на основании (указать наименование и реквизиты правоустанавливающего документа, например: договора купли-продажи доли земельного участка от 11 марта 1995 г., удостоверенного нотариусом г. N-ска (указать фамилию, имя, отчество нотариуса и номер реестра), зарегистрированного в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству N-ского р-на), что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N от (указать число, месяц, год).
Гр.
Инфо
СОГЛАШЕНИЕ N об изменении (перераспределении) долей в праве общей собственности на земельный участок г. » » г. Мы, гр. , проживающ (Ф.И.О.) по адресу: , паспорт серии N выдан » » г., и гр.
Проживающ по адресу: (Ф.И.О.) ,паспорт серии N выдан » » г., являющиесяучастникамиобщейдолевойсобственности на земельный участок общей площадью,с кадастровым номером, категория земель, разрешенное использование земельного участка, с находящимся на нем общей площадью кв. м, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее Соглашение о нижеследующем: 1. Указанныйземельныйучастокнамомент подписания настоящего соглашения находится в общей долевой собственности, правами третьих лицне обременен, не заложен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит. 2. Гр. принадлежит (Ф.И.О.
Какую документацию потребуется предоставить
После того как соглашение составлено и заверено сотрудником нотариального агентства, участники процедуры обращаются в Росреестр или МФЦ для дальнейшей регистрации документа.
Сотрудникам данных органов потребуется предоставить такой пакет документации:
- соглашение о перераспределение долей квартиры, земельного надела и иной собственности в нужном количестве экземпляров документа;
- гражданские паспорта от каждого обратившегося лица;
- если в сделке участвует доверенное лицо, то ему потребуется предоставить ксерокопию паспорта и доверенность;
- правоустанавливающая документация на недвижимость;
- дополнительные документы, которые необходимы в конкретной ситуации (справки о льготах, родительские разрешения, дозволение от сотрудников органов опеки).
Содольщики за изменения в праве собственности обязаны оплатить госпошлину. Чтобы зарегистрировать долю жилого дома, потребуется оплатить 2 тысячи рублей. Земельный надел для ИЖС либо ЛПХ требует оплаты госпошлины в размере 350 рублей.
Наконец, регистрация надела сельхозназначения стоит всего 100 рублей.
Дополнительно потребуется оплатить услуги сотрудника нотариального агентства. В среднем услуги по заверению соглашения обойдутся в размере 0,5% от цены доли – от 300 до 20 тысяч рублей.
Требования к соглашению
Перед оформлением соглашения, сторонам необходимо удостовериться в дееспособности друг друга. Кроме того, важно помнить, что запрещено уменьшать долю, принадлежащую недееспособному или несовершеннолетнему собственнику. Даже, если их интересы представляют законные представители.
Закон не устанавливает точный бланк для соглашения. Однако на него распространяются общие требования к договорам.
Документ должен включать следующие пункты:
- наименование;
- место оформления;
- дату заключения;
- данные сторон, включая пол, реквизиты паспорта и адрес;
- сведения о земельном участке (кадастровый номер, адрес, общую площадь, данные всех собственников);
- реквизиты правоустанавливающих документов;
- реквизиты выписки из ЕГРН;
- причины изменения величины долей;
- возмездность/безвозмездность перехода прав;
- новые варианты долей;
- отметка об отсутствии обременения прав одного из долевых собственников;
- права и обязанности сторон;
- количество экземпляров;
- подписи совладельцев.
Важно! Отсутствие в соглашении данных о возможности оспорить контракт в судебном поряке не является запретом на обращение в суд. Любая из сторон имеет право защищать свои имущественные интересы, в случае нарушения прав, вне зависимости от условий контракта.
Таким образом, чтобы по-новому разделить доли в общей долевой собственности, потребуется составить специальное соглашение. В тексте документа должны содержаться все необходимые сведения об участниках процедуры, о перераспределяемых долях на имущество, основаниях для проведения сделки, имущественных правах и обязанностях каждого содольщика.
Далее соглашение необходимо заверить его у сотрудника нотариального агентства. Специалист окажет помощь по грамотному составлению текста документа, проверит проводимую сделку на законность, разъяснит участникам соглашения их имущественные права и обязанности.
Как выделить доли детям в квартире и сэкономить на нотариусе
СК РФ определяет, что имущество, приобретенное супругами в законном браке на средства из общего семейного бюджета, является совместной собственностью (ст.33). Если они желают установить иную форму владения, то до свадьбы или после имеют право составить брачный договор (ст.42).
Если один из супругов имеет такое желание, то раздел собственности, находящейся в общем владении, можно осуществить как в период брака, так и после его расторжения. Потребовать проведения процедуры может и третья заинтересованная сторона.
Например, кредиторы, которым требуется взыскать задолженность с мужа или жены.
Супруги имеют право разделить совместную собственность с помощью мирового соглашения. Раздел допустимо осуществить в натуре либо в долях (ст. 38 СК РФ).
Если речь идет о недвижимости, то супруги владеют ей как совместной собственностью или составляют соглашение об определении доли. При возникновении спорных моментов в разделении имущества муж или жена имеют право обратиться с исковым заявлением в суд. При разделе общей собственности в 2021 году доли супругов будут признаны равноценными, если иные условия не зафиксированы брачным контрактом. Когда производится реальный раздел имущества, то каждому из супругов достается недвижимость согласно присужденным ранее долям.
Соглашение об определении долей в ипотечной квартире в 2021 году не может иметь законную силу, пока не погашен полностью долг по кредиту. Просто банк, в залоге у которого находится недвижимость, не даст разрешения на осуществление сделки, ибо это потребует внесения изменений в большое количество документов.
Если имеется необходимость определить доли в имуществе между родственниками, то по желанию сторон соглашение составляется в простой письменной форме. Когда сделка затрагивает интересы несовершеннолетних детей, требуется первоначально получить согласие органов опеки. Представлять интересы ребенка обязаны родители или опекуны. Они же и ставят подпись под текстом.
Чтобы подготовить соглашение к подписанию, заинтересованным сторонам понадобятся следующие документы:
- Общегражданские паспорта всех будущих собственников, достигших 14-летнего возраста и свидетельства о рождении для лиц младше 14 лет.
- Документы о праве на имущество, в которых определяются доли (выписка из ЕГРН, свидетельство о регистрации и пр.).
- Свидетельство о браке (либо его прекращении).
Сам договор об определении долей может быть составлен в простой произвольной форме. Всем собственникам необходимо поставить в нем свои подписи. Если таковыми являются несовершеннолетние дети, то за них расписываются родители или опекуны. Особых требований к форме соглашения не имеется, но желательно, чтобы оно содержало в себе следующие сведения:
- основную информацию о собственниках (ФИО, данные паспортов или свидетельств о рождении);
- сведения о правоустанавливающих документах на имущество, в котором выделяют доли;
- указание, по какому адресу располагается имущество, в котором выделяются доли;
- основные характеристики делимой собственности;
- четкое разграничение долей: кому из собственников и сколько принадлежит.
Требования к соглашению
Перед оформлением соглашения, сторонам необходимо удостовериться в дееспособности друг друга. Кроме того, важно помнить, что запрещено уменьшать долю, принадлежащую недееспособному или несовершеннолетнему собственнику. Даже, если их интересы представляют законные представители.
Закон не устанавливает точный бланк для соглашения. Однако на него распространяются общие требования к договорам.
Документ должен включать следующие пункты:
- наименование;
- место оформления;
- дату заключения;
- данные сторон, включая пол, реквизиты паспорта и адрес;
- сведения о земельном участке (кадастровый номер, адрес, общую площадь, данные всех собственников);
- реквизиты правоустанавливающих документов;
- реквизиты выписки из ЕГРН;
- причины изменения величины долей;
- возмездность/безвозмездность перехода прав;
- новые варианты долей;
- отметка об отсутствии обременения прав одного из долевых собственников;
- права и обязанности сторон;
- количество экземпляров;
- подписи совладельцев.
Важно! Отсутствие в соглашении данных о возможности оспорить контракт в судебном поряке не является запретом на обращение в суд. Любая из сторон имеет право защищать свои имущественные интересы, в случае нарушения прав, вне зависимости от условий контракта.
Процедура изменения долей в праве на недвижимость
Процедура изменения долей в праве на недвижимость подразумевает следующие этапы:
-
Составление соглашения. Для изменения долей в праве на недвижимость необходимо составить соглашение между всеми заинтересованными сторонами. В этом соглашении должны быть прописаны новые доли владения, а также условия и последствия их изменения.
-
Подписание и утверждение соглашения. После составления соглашения необходимо его подписать всеми сторонами, участвующими в изменении долей. Затем соглашение должно быть утверждено соответствующими органами или учреждениями.
-
Государственная регистрация. Для вступления в силу изменения долей в праве на недвижимость необходимо провести государственную регистрацию. Это позволит официально внести новые доли владения в реестр недвижимости и установить их юридическую силу.
Что означает перераспределение долей в общей долевой собственности
Суть соглашения о перераспределении долей такова: изначально существует объект общей собственности, то есть несколько владельцев владеют частью квартиры, домовладения или земельного участка. Им могут принадлежать неравноценные или равные доли. По взаимному согласию содольщики вправе изменить размеры своих долей и распоряжаться ими по своему усмотрению, но с разрешения остальных.
Пример. Братья Ларионовы получили в наследство дом. По умолчанию их имущественные доли составляют ½ в общей собственности. Они заключили соглашение о выделении долей, согласно которому за каждым была закреплена ½ доля дома. Так имущества стало не совместным, а долевым.
После проведения кардинальной перепланировки появилась возможность выделить доли в натуре для последующего раздельного проживания, однако их размер по документам перестал соответствовать фактическому. Тогда Ларионовы оформили соглашение о перераспределении долей, согласно которому 2/5 принадлежали младшему, а 3/5 — старшему брату.
Младший согласился на меньшую долю, поскольку в ней был качественный ремонт и приятный вид из окна.
Составить документ можно, если соблюдается самое главное условие: все стороны согласны на перераспределение долей, споры отсутствуют. Сопротивление хотя бы одного из совладельцев дает повод обратиться в суд. Истцу придется обосновывать, почему он заслуживает большую долю, и суд может вынести одно из решений:
- удовлетворить Иск и определить размер долей согласно требованиям истца;
- отказать в удовлетворении иска;
- присудить одной из сторон выплату денежной компенсации в счет стоимости доли или ее части.
Судебный процесс отнимает много сил и времени, поэтому лучше найти компромисс, чем нажить недругов в лице соседей.