Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обязанности ТСЖ перед жильцами дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.
Деятельность, обязанности, права
Каковы права и обязанности ТСЖ согласно жилищного кодекса? Прежде всего, несколько важных замечаний.
Лица, которые владеют жильем, как собственностью, вправе сами решать, как будет управляться их дом.
Такое право им предоставляется законом.
Если граждане приняли решение создать товарищество, то подразумевается, что:
- что такое ТСЖ? ТСЖ является лицом юридическим, т. е. организацией;
- коммерцией она не занимается. Возникшая в результате ее деятельности прибыль, направляется на исполнение уставных задач, обслуживание дома;
- отметим, что ТСЖ самостоятельно в своих действиях. Иначе говоря, обслуживает дом оно своими силами, либо привлекает для этого организации со стороны;
- товарищество образуется собственниками и только ими, владельцами жилища;
- оно имеет свой штат, счет в банке, а так же печать.
Принципы работы с должниками
По своему опыту работы с должниками и опыту ТСЖ,были сформированы принципы работы с неплательщиками, которые помогут удерживать высокую собираемость.
Своевременность. Чем раньше начнете напоминать о наличии задолженности, тем больше вероятность получения задолженности. С каждым месяцем долг увеличивается и чем больше сумма, тем сложнее должнику оплатить долг одним платежом.
Обещания должны исполняться. Если должник пообещал оплатить очередной платеж и не сделал этого, а ТСЖ ранее обещало подать заявление в суд, то организации следует исполнить обещание. К сожалению, проблема многих ТСЖ — председатели самостоятельно работают с должниками и очень часто свои обещания в ответ на неплатежи не исполняют (будь это отключение электроэнергии или подача в суд). В итоге должники просто не воспринимают подобные “угрозы” со стороны ТСЖ.
Обещания должника должны юридически оформляться. Устная договоренность возможна, если задолженность составляет 3-4 месяца, и вы уже имели опыт работы с данным человеком, который исполнял свои обещания. Если долг свыше 5 месяцев, необходимо письменно оформить соглашение о погашении задолженности. При этом, ТСЖ вправе предусмотреть оплату за предоставление рассрочки (так например, согласно абз 4 п. 72 Правил 354 в соглашении можно предусмотреть взимание процентов, размер которых не может быть выше, чем увеличенный на 3 процента размер ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день предоставления рассрочки).
Наличие судебного акта не значит фактическое получение задолженности на счет ТСЖ. К сожалению, система исполнения судебных актов не идеальна, поэтому получить деньги, имея судебный акт, не всегда возможно.
Куда подается жалоба?
В случаях, когда проблему, возникающую между собственниками и ТСЖ, не удается решить на общем собрании или путем обращения к председателю, не удовлетворенный качеством предоставляемых услуг гражданин вправе обратиться с жалобой в:
-
Жилищную инспекцию. Данный контролирующий орган вправе обжаловать своими постановлениями действий Товарищества собственников жилья, а также провести проверку:
- технического состояния МКД;
- качество предоставляемых ресурсов и услуг;
- состояние конструкций, коммуникаций и инженерных сооружений;
- соответствие работы некоммерческой организации действующему законодательству.
- Роспотребнадзор. Орган, защищающий права потребителей во всех сферах. Именно поэтому, при отказе в рассмотрении жалобы в ТСЖ, потребитель жилищно-коммунальных услуг вправе обратиться за защитой в компетентный орган, который впоследствии проверит законность действий некоммерческой организации.
- ФНС. Если нарушения, допущенные ТСЖ, касаются неправомерного пользования денежными средствами собственников, последним следует обратиться в налоговую инспекцию для проведения дальнейшей проверки.
- Прокуратуру. Еще один способ привлечь нарушителей к ответственность – обратиться в Прокуратуру. Органы государственного надзора обязаны провести проверку по факту поступившей жалобы и привлечь к ответственности нарушителей.
- СУД. Обращение в данную инстанцию становится крайним способом решения конфликтной ситуации. Поскольку судебное разбирательство предполагает собой затраты, начинать тяжбы следует лишь в случае, когда обращение в вышеперечисленные инстанции не принесло желаемого результата.
Составление заявление в суд – ответственное мероприятие, поэтому, для успешного завершения дела истцу стоит воспользоваться услугами компетентных специалистов.
Полномочия товарищества и управляющего ТСЖ
Согласно ст. 144 ЖК, органами управления товарищества собственников жилья является общее собрание и правление. Их компетенции разделены законодательством. Главным считается общее собрание, тогда как правление наделено административно-распорядительными функциями.
Правление подчиняется общему собранию, но реализация полномочий товарищества осуществляется по прямому указанию первого. Например, для выполнения функций объединения правление может нанять и заключить трудовой договор с управляющим ТСЖ. Как правило, через него и реализуются основные полномочия товарищества.
В частности, управляющий имеет право:
- заключать договоры на управление, предоставление коммунальных услуг;
- нанимать и привлекать подрядчиков для выполнения работ;
- составлять доходную и расходную сметы, перечислять средства исполнителям;
- распоряжаться общим имуществом МКД, в том числе сдавать в аренду и предоставлять в пользование;
- выявлять нарушения законодательства со стороны жильцов и собственников помещений: неузаконенные перепланировки, реконструкции;
- привлекать заемные средства для реализации уставных целей;
- контролировать работу подрядчиков;
- взыскивать задолженность по оплате коммунальных услуг;
- застраивать выделенные участки и так далее.
В законе не сказано, кем утверждается должностная инструкция управляющего ТСЖ. Согласно п. 5 ст. 148 ЖК, полномочиями по найму сотрудников в товарищество наделено правление, потому именно оно будет определять объем полномочий управляющего, которые, в свою очередь, должны быть прописаны в заключенном с ним договоре.
Управляющий будет предпринимать все действия от лица товарищества на основании выданной ему доверенности. Однако при этом управляющий ТСЖ вместо председателя действовать не может.
Зарплата председателя ТСЖ
В контексте недовольства работой председателя жильцов часто интересует, имеет ли право председатель ТСЖ получать зарплату в 2020 году. С правовой точки зрения, председатель не является наемным работником ТСЖ – он руководит органом управления товарищества, потому трудовой договор с ним не заключается. Следовательно, на зарплату он претендовать не может. В то же время за его работу может быть назначена некая форма финансовой компенсации, рассматриваемая с точки зрения закона как вознаграждение.
Ответ на вопрос, кто утверждает размер оплаты председателю ТСЖ, находим в пп. 1 п. 1 ст. 145 ЖК. В соответствии с этим документом, определение размера вознаграждения членам правления относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ. Обычно такие сведения вносятся в Устав товарищества.
На основе внесенных сведений производится расчет. Обычно сумма вознаграждения привязывается к объему выполненных работ в виде доли их стоимости.
Закон не устанавливает, как проверить законность начисления зарплаты председателю ТСЖ. Это может сделать ревизионная комиссия путем проверки финансовой отчетности товарищества и сравнения ее с реализованными на практике работами.
Кто несет ответственность в ТСЖ
ТСЖ, как юридическое лицо, несет ответственность перед собственниками, государством, муниципальным образованием, поставщиками услуг. Отдельные члены правления несут личную ответственность за решения, принимаемые для обеспечения деятельности организации. Товарищество отвечает по финансовым обязательствам и за ненадлежащее исполнение обязанностей, возложенных Уставом.
ТСЖ состоит из председателя, членов правления и ревизионной комиссии (группы собственников, осуществляющих контроль за деятельностью правления).
Председатель относится к органу правления. Его функцией является принятие решений по деятельности организации и представление ТСЖ при заключении договоров, юридических сделок, оформлении займов.
Председатель несет ответственность в случае искажения или сокрытия данных о компании и ее деятельности. В случае возникновения у организации долгов, которые возникли вследствие необоснованных решений руководителя, возможно привлечь к ответственности председателя ТСЖ.
Другие члены правления также несут ответственность. Их основной функцией является обеспечение обязательств организации перед контрагентами. Правление является исполнительным органом ТСЖ.
Члены правления несут ответственность за решения, которые принимают для обеспечения деятельности организации. Принятие недобросовестных и неразумных решений может привести к негативным последствиям. Члены правления могут привлекаться к штрафным санкциям для возмещения вреда, нанесенного последствиями их решений.
Права собственников, не входящих в ТСЖ многоквартирного дома
Отказываясь от членства в ТСЖ, собственник оставляет за собой право на получение информации, связанной с управлением дома, деятельностью товарищества в объёме, установленном уставом ТСЖ и жилищным законодательством. Помимо того, собственник вправе обжаловать решение органов управления в судебном порядке (ст. 143.1 ч. 3 ЖК РФ).
Собственник, не ставший членом ТСЖ, также обладает правом на ознакомление со следующими документами:
- бухгалтерскими отчётами по деятельности ТСЖ, а также сметами доходов и расходов, годовыми отчётами по сметам и заключениями аудиторских проверок;
- заключениями ревизионной комиссии товарищества;
- протоколами заседаний, собраний, ревизионной комиссии ТСЖ;
- технической документацией на дом и другими документами, которые связаны с управлением домом.
Полномочия правления ТСЖ
О каких именно полномочиях идет речь? Задача руководства товарищества — заниматься его непосредственной деятельностью. Весь перечень необходимых для этого полномочий регулируется все тем же Жилищным кодексом (его статьей 147). В Уставе организации должны обязательно разграничиваться действия, входящие в компетенцию непосредственно правления и общего собрания жильцов. То есть должны иметься четкие указания, что именно председатель со своими заместителями могут решать на заседании правления ТСЖ, не прибегая к предварительному оповещению жильцов.
В большинстве случаев речь идет о таких полномочиях правления:
- Непосредственном руководстве деятельностью товарищества с назначением на конкретные работы определенных исполнителей и формировании кадров ТСЖ.
- Заключении от имени собственников жилья договоров, связанных с коммунальным обслуживанием.
- Сборе средств на ремонт и обслуживание многоквартирного дома.
- Ведении делопроизводства с выдачей всех необходимых бумаг и справок.
- Ведении банковского и бухгалтерского учета с переводом средств по договорам на оплату труда подрядчиков.
- Проведении общих собраний жильцов с заполнением соответствующего протокола.
- Защите в судебных инстанциях интересов членов товарищества.
- В ситуации неуплаты жильцами долгов по коммунальным услугам — обращении в официальные инстанции (от администрации города до суда и прокуратуры).
Управление в широком смысле этого слова представляет собой целенаправленную координацию общественного воспроизводства. В процессе осуществления этой координации различают два основных типа систем управления. Первый из них – система управления технологическими процессами (машинами, механизмами, доменным процессом, полетом ракеты или спутника и т. д.), второй тип – организационные системы управления, которые управляют использующими средства труда коллективами людей и их отношениями, возникающими в этом процессе.
Система управления ТСЖ относится к организационным системам управления, и ей свойственны все особенности этих систем.
В системе управления выделяют две подсистемы, которые в дальнейшем мы будем называть системами: управляющую и управляемую. Управляющая система осуществляет функции управления, а управляемая является его объектом. Управляющая система часто отождествляется с субъектом управления, который также формирует цель управления.
Между управляющей и управляемой системами должны существовать каналы связи. По каналу, ведущему к управляющей системе от управляемой, передается информация о состоянии последней, по каналу связи противоположного направления передается управляющая информация (управляющие воздействия). Таким образом, управляющая и управляемая системы соединены контуром обратной связи (рис. 2.1).
Комитет по тарифам Санкт-Петербурга к числу коммунальных услуг относит услуги энергоснабжающих организаций. Стоимость услуг этих организаций слагается из двух показателей: тарифа на энергоноситель и норматива потребления этого энергоносителя.
Оба эти показателя устанавливаются Комитетом по тарифам. Их величина в значительной мере находится в зависимости от давления, оказываемого на Комитет по тарифам монополистами – поставщиками энергоресурсов. Однако немаловажная роль принадлежит дифференцированному распределению тарифов и нормативов в зависимости от ряда местных условий, характерных для каждого вида энергоносителя. Именно такой, дифференцированный подход к проблеме стоимости энергоносителей избран Комитетом по тарифам, что подтверждается приведенным ниже текстом и таблицами.
Стоимость холодной воды в месяц на 2010 г. для квартир с различным оборудованием приведена в табл. 3.1.
При наличии приборов учета расхода воды в квартире тариф (13,15 руб./куб. м) умножается на расход воды по прибору.
Размер платы за горячее водоснабжение дифференцируется в зависимости от нормы потребления в квартирах с ванной и без ванны.
Размер платы за газоснабжение представлен табл. 3.2 (на II–IV кварталы 2010 г.).
Размер платы за электроснабжение для дневного и ночного тарифов в квартирах устанавливается в зависимости от наличия или отсутствия электрической плиты.
Должностные права и обязанности председателя ТСЖ перед жильцами — что это такое, дома
Обслуживание многоквартирного дома должно обязательно осуществляться. Но реализовать таковой процесс можно будет различными способами.
Одним из самых выгодных на сегодняшний день — учреждение товарищества собственников жилья. При помощи такового учреждения возможно будет избежать самых разных сложностей.
При этом следует учесть, что существует специальный законодательный документ, который определяет вопрос функционирования такового учреждения.
Одной из обязательных должностей является председатель. Таковой имеет свои обязательства перед жильцами ТСЖ, его работниками, а также некоторые права.
По возможности ознакомиться с ними нужно будет не только самому председателю, но также лицам, проживающем в доме, обслуживание которого осуществляется данным учреждением.
Таким способом возможно будет снизить вероятность возникновения спорных, сложных ситуаций.
Полномочия и права главы товарищества
К основным полномочиям главы ТСЖ относятся:
- заключение сделок от имени жилтоварищества для достижения уставных целей;
- отбор сотрудников, их приём на работу и увольнение;
- заверение платёжных документов;
- подписание внутренних нормативных актов, протоколов собраний и заседаний правления;
- прямое руководство сотрудниками;
- представление интересов жилищной структуры в органах местного самоуправления, судах и налоговых органах;
- распоряжение средствами спецсчетов, общих расчётных счетов и резервного фонда в рамках выполнения решений общих собраний;
- распоряжение иным имуществом товарищества.
В большинстве жилищных товариществ устав наделяет избираемого главу сдавать пустующие помещения в аренду и организовывать постройку новых помещений на придомовой территории без одобрения собрания. Наделение руководства дополнительными правами, относящимися к компетенции собраний и конференций жильцов, связано со сложностью организовать сбор собственников жилья большей части недвижимости на собрании.
Основными функциями, ради выполнения которых и создается ТСЖ, является:
- управление общим имуществом дома;
- его эксплуатация;
- обслуживание и ремонт.
Для жильцов-участников товарищества это выражается в бесперебойном поступлении в их квартиры света, воды и прочих ресурсов, своевременном ремонте помещений общего доступа и оборудования, обустройстве территории вокруг дома и т. д.
Для самого ТСЖ осуществление управления производится путем:
- составления смет доходов и расходов;
- заключения договоров с поставщиками коммунальных услуг и подрядными организациями;
- расчета платежей за эти ресурсы и услуги;
- своевременной их оплата;
- организации и проведения ремонта, уборки, благоустройства территории и т. д.
Подделка протоколов и решений общих собраний собственников
Основные статьи КоАП РФ, по которым наказывают управляющие МКД организации и их должностных лиц, и размер штрафных санкций за каждое из нарушений хорошо знают почти все УО и ТСЖ. Уголовная ответственность для компаний и лиц, работающих в сфере управления многоквартирными домами, наступает реже.
Мы решили сделать обзор видов уголовных преступлений, которые могут совершить УО, ТСЖ и жилищные кооперативы, управляя многоквартирными домами. Уголовная ответственность по УК РФ может наступить как по общим для всех лиц в России основаниям, так и в ситуациях, которые связаны конкретно с деятельностью по управлению домами.
Большинство управляющих организаций знают о таком уголовно наказуемом нарушении, как подделка протоколов и/или решений собственников на общем собрании, – ч.ч. 1 ст. 327 УК РФ. Рассмотрим подробнее, за какие ещё преступления в сфере управления многоквартирными домами и по каким статьям могут осудить руководителей и/или сотрудников УО/ТСЖ.