Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор купли продажи доли квартиры форма». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Финaнcoвыe opгaнизaции, пpeдocтaвляющиe кpeдит нa пpиoбpeтeниe жилья, дoвoльнo чacтo тpeбyют oт зaeмщикa пpeдocтaвить coглaшeниe, cocтaвлeннoe мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. B тaкoм cлyчae peшeниe oб oфopмлeнии ипoтeки пpинимaeтcя бaнкoм тoлькo пocлe изyчeния дoкyмeнтa, кoтopый пpeдocтaвляeтcя в финaнcoвyю opгaнизaцию.
Возможные ошибки при составлении и как их избежать
Оплошности при заключении ПДКП приводят к негативным последствиям: от недействительности соглашения до его признания основным договором купли-продажи. Что может навредить сделке:
- Несоблюдение формы. Преддоговор заключается только в письменной форме.
- Неправильное или нечеткое описание предмета (имущества).
- Непонимание различий между задатком/авансом.
- Неправильный расчёт. Если заплатить большую часть стоимости по ПДКП, то он может быть признан основным.
Цена — уже необязательное условие для преддоговора, но если вы сразу её укажете, будет лучше. Потому что если дело дойдет до судебного разбирательства, цену на недвижимость будет устанавливать судья.
Чем больше условий указать в преддоговоре, тем легче будет оформить договор купли-продажи.
Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo coглaшeния
Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт пpoизoйти кaк в oднocтopoннeм пopядкe (пo жeлaнию пoкyпaтeля или пpoдaвцa), тaк и пo взaимнoмy coглaшeнию cтopoн. B нeкoтopыx cлyчaяx мoжeт пoтpeбoвaтьcя oбpaщeниe в cyд.
- Чтoбы pacтopгнyть дoкyмeнт в oднocтopoннeм пopядкe, oдин из yчacтникoв cдeлки дoлжeн в пиcьмeннoй фopмe нaпpaвить втopoй cтopoнe пpeдлoжeниe o pacтopжeнии дoкyмeнтa. B тaкoм cлyчae инициaтop oбязaн выплaтить штpaфы и пeни зa нecoблюдeниe дoгoвopeннocтeй, oфopмлeнныx дoкyмeнтaльнo. Ecли зa квapтиpy был внeceн зaдaтoк:
- пpoдaвeц, иницииpoвaвший pacтopжeниe дoкyмeнтa, дoлжeн вepнyть пoкyпaтeлю yплaчeннyю cyммy в двoйнoм paзмepe;
- пoкyпaтeль, oткaзaвшийcя oт cвoиx oбязaннocтeй пo зaключeнию cдeлки, ocтaвляeт пpoдaвцy yплaчeнный зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe.
- Ecли coглaшeниe o pacтopжeнии пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи квapтиpы пpинимaeтcя oбoюднo пo peшeнию oбeиx cтopoн (нaпpимep, в peзyльтaтe нeпpeдвидeнныx oбcтoятeльcтв), тo зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, a вce пoдпиcaнныe дoкyмeнты и pacпиcки o пoлyчeнии дeнeг yничтoжaютcя.
B юpидичecкoй пpaктикe y клиeнтoв дoвoльнo чacтo вoзникaeт вoпpoc o тoм, кaк pacтopгнyть пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы, ecли oднa из cтopoн нe дaeт cвoeгo coглacия. B дaннoм cлyчae peшить пpoблeмy мoжнo тoлькo в cyдe. Кpoмe тoгo, кaк пpoдaвeц, тaк и пoкyпaтeль мoжeт oбpaтитьcя c иcкoм в cyдeбнyю инcтaнцию, ecли coчтeт, чтo ycлoвия дoкyмeнтa нe cooтвeтcтвyют зaкoнy либo yщeмляют пpaвa.
BAЖНO! Ecли пo иcтeчeнию cpoкoв, выдeлeнныx для зaключeния cдeлки, ocнoвнoй дoгoвop кyпли-пpoдaжи тaк и нe cocтaвляeтcя, coглaшeниe aвтoмaтичecки aннyлиpyeтcя (пpи oтcyтcтвии пиcьмeнныx пpeтeнзий oт любoй из cтopoн).
Выделим основные моменты по теме:
- Предварительный договор оформляется перед совершением сделки и предшествует этапу составления основного договора купли-продажи квартиры. Он необходим, чтобы стороны обговорили основные условия сделки.
- Форма предварительного соглашения должна полностью соответствовать форме основного договора.
- Расторжение предварительного договора возможно при наличии веских оснований. Возможность, условия и порядок расторжения прописывается в соглашении.
- Условие о предоставлении задатка прописывается в тексте предварительного договора. Также может быть заключено отдельное соглашение о задатке, которое прикладывается к документу.
Образец предварительный договор купли-продажи с ипотекой Сбербанка
В предварительном договоре купли-продажи по ипотеке по бланку должны быть отражена такая информация:
- Город и число, когда оформляется документ.
- Сведения о каждой стороне (если в подписании участвует представитель, то данные с доверенности).
- Вся информация с документа о праве собственности (местоположение, долевая или совместная собственность, площадь жилого помещения).
- Цена за квартиру.
- Порядок расчетов. Авансовый платеж, оставшаяся сумма, которую выдает банк непосредственно продавцу, после подписания основного договора купли-продажи.
- Сроки действия бумаги.
- Сведения о зарегистрированных в квартире.
- Кем оплачиваются издержки.
- Время регистрации основного договора купли-продажи.
- Подписи сторон.
Как правильно составить?
В «шапке» бланка договора купли-продажи квартиры указываются следующие данные:
- Название деловой бумаги.
- Место создания (город).
- Дата создания.
В первой части основного положения указываются:
- Полное имя продавца.
- Информация о продавце (дата рождения, серия/номер паспорта, кем выдан, прописка).
- Полное имя покупателя.
- Информация о покупателе (дата рождения, серия/номер паспорта, кем выдан, прописка).
Во второй части:
- Письменное обязательство к будущей сделке.
- Подробное описание квартиры (комнаты, доли).
- Местонахождение собственности.
- Подтверждение прав собственности продавца.
Как правильно оформить условия сделки:
- Цена (прописывается цифрами и словами).
- Сумма задатка.
- Сумма сделки.
- Срок выплаты.
Можно ли расторгнуть, на каких основаниях?
Поводом для расторжения контракта могут являться следующие случаи:
- Если покупатель не успел выплатить оговоренную денежную сумму, то сделка аннулируется по истечению одного года. Стороны могут добровольно и по взаимному желанию продлить действие документа.
- По инициативе продающего, если тот желает ускорить процедуру продажи, а потенциальный клиент не успевает уладить банковские проблемы в срок. В этом случае продавец выплачивает покупателю двойную сумму залога.
- По инициативе покупающего при наличии серьезных расхождений между фактическим состоянием собственности и описанием в договоре. Здесь покупатель получает обратно весь размер денежного взноса.
Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке
В ходе приобретения жилья в ипотеку, прежде всего следует выбрать банк, который способен предоставить вам самые выгодные условия кредитования. Далее, следует обратиться к ипотечному менеджеру банка за разъяснением процедуры, поскольку в каждом банке имеются свои отличия. После этого можно переходить к поиску квартиры и обсуждению условий сделки с конкретным собственником.
В этом случае вы также можете заключить предварительное соглашение. Однако, его форма, вероятно, будет предложена самим банком. Кроме того, сотрудники банка в любом случае должны сделать оценку стоимости объекта и проверить его на предмет чистоты сделки и отсутствия обременений. Это кстати, один из существенных плюсов покупки в ипотеку.
Кроме того, с помощью преддоговора можно спланировать покупку квартиры, которая уже находится в ипотеке. Для этого нужно выяснить какую сумму текущий владелец квартиры еще должен банку. Эту сумму можно включить в текст предсоглашения. После ее получения от покупателя текущий хозяин квартиры должен оплатить эти средства банку для окончательного погашения своей ипотеки. Обременение банка на объект будет снято и стороны могут спокойно переходить к купле-продаже.
Однако, возможен и вариант оформления ипотеки на покупателя, внесения им первого ипотечного платежа банку, одновременного оформления ипотечного кредита на покупателя и погашения обязательств предыдущего владельца перед банком. Безусловно, вся эта процедура должно согласовываться с работниками банка, сопровождаться трехсторонними соглашениями и договорами о зачетах кредитных обязательств.
Предварительный контракт связывает взаимными обязательствами продавца и покупателя недвижимости до заключения ими основного договора. Ключевыми «точками» являются условия о предмете, цене, сроках и взаимных гарантиях совершения окончательной сделки.
Достигнутое по этим и другим пунктам соглашения изменить в дальнейшем будет затруднительно. Участие юриста и риелтора при составлении проекта документа, конечно, повлечет затраты, но поможет избежать неприятных сюрпризов.
В случае если в выше представленном перечне нет образца предварительного договора купли продажи необходимой Вам недвижимости, можно скачать образец предварительного договора купли-продажи наиболее подходящего объекта недвижимости и по тексту заменить название объекта недвижимости на необходимый. Вообще нет строго определённой формы предварительного договора купли-продажи, в представленных образцах отабражены наиболее важные условия, однако Вы по своему желанию можете добавить или изменить какой либо пункт в представленных образцах..
- Итак, предварительный договор купли продажи недвижимости должен содержать:
- -Паспортные данные всех участников сделки по данному договору (Продавец, покупатель, их представители, если есть). В данной ситуации паспортными данными является: ФИО, дата и место рождения, серия и номер паспорта, кем и когда выдан паспорт, гражданство, семейное положение, место регистрации.
- -Описание предмета договора, то есть объекта недвижимости. Данное описание должно включать в себя название объекта недвижимости (комната, квартира, дом, гараж, земельный участок, …), его технические характеристики (общая площадь, жилая площадь, …), адрес объекта недвижимости.
- -Подробное описание документов, на основании которых объект недвижимости принадлежит продавцу (все правоустанавливающие и правоподтверждеющие документы, к правоподтверждающим относится с-во о государственной регистрации права, а к правоустонавливающим те документы, описание которых представлено в с-ве о государственной регистрации права, после слова «основание»).
- -Цену отчуждаемого объекта недвижимости (только в рублях) и условия передачи денег.
- -Обязательно указывается, что объект недвижимости никому не отчуждён, не заложен, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, а продавец должен гарантировать, что продаваемый объект недвижимости свободен от любых прав третьих лиц или будет свободен на момент заключения основного договора купли продажи.
- -В случае если на момент подписания договора купли продажи в жилом помещении есть зарегистрированные граждане, то прописываются их сроки, условия пользования и проживания.
- -Условия передачи объекта недвижимости (как правило, по передаточному акту) и то, что покупатель готов принять передаваемый объект в том качественном состоянии, как он есть на момент подписания договора.
- -Указывается в какие сроки будет заключен основной договор купли продажи
- -Указывается, что покупатель приобретет право собственности /владения, пользования, распоряжения/, на указанный объект недвижимости с момента регистрации договора купли продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации.
- -Порядок и условия расторжения данного договора.
- -Порядок и условия оплаты расходов связанных с оформлением сделки купли продажи (продавец, покупатель, в равных долях, …).
- -Фиксируется количество экземпляров договор купли-продажи (обычно два, по экземпляру договора для каждой из сторон сделки), при этом каждый экземпляр договора купли-продажи имеет одинаковую юридическую силу.
- -В заключение прописывают, что стороны при подписании данного договора действуют добровольно, на обоюдно выгодных условиях, понимают значение своих действий, не лишались и не ограничивались в дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, также не находятся в ином состоянии, препятствующим осознать суть подписываемого предварительного договора купли-продажи.
При самостоятельном составлении предварительного договора-купли продажи необходимо помнить серьёзность данного документа. Все детали договора необходимо проверить несколько раз.
В случае если в договоре допущены ошибки, можно их исправить заключением дополнительного соглашения о внесении изменений в предварительный договор купли продажи. Однако если ошибки существенные, целесообразнее перезаключить договор.
Перед заключением сделки купли-продажи недвижимости стороны нередко подписывают предварительный договор, которые служит гарантом серьезности их намерений. Такой документ может быть оформлен не только на продажу всей квартиры, но и ее части, а именно доли в праве.
Уведомление о продаже доли
Обязательным документом в сделки отчуждения доли ( не целой квартиры в долевой собственности) является уведомление о продаже других участников общей долевой собственности. Так ка у них есть первоочередное право покупки перед другими покупателями.
Например:
Квартира принадлежит на праве долевой собственности трем участникам. Один собственник решил продать свою 1/3. Первоочередное равное право покупки имеют два других участника. Их необходимо уведомить письменно об условиях продажи.
Если в течении календарного месяца от них не поступит предложение о покупке — можно продавать долю третьему лицу.
Уведомление о продажи доли можно составить в простой письменной форме и почтовым отправлением(письмом или телеграммой) с уведомлением о вручении отправить другим участникам общей долевой собственности . Подробнее >>>
Именно дата вручения будет отправной точкой в исчислении месячного срока, который дается другому участнику общей долевой собственности для реализации его права первоочередной покупки.
Бланки уведомлений о вручении, заверенные почтовым штемпелем предоставьте нотариусу и в Росреестр.
Так же можно пригласить всех других участников общей долевой собственности к нотариусу для удостоверения их отказа от преимущественного права покупки.
В этом случае вам не придется ждать месячный срок и ваша сделка может состоятся следом, после оформления отказа.
Это более дорогой вариант, ведь каждый документ, заверенный нотариусом стоит денег.
- Если доля в праве будет отчуждаться по договору дарения — уведомлять других участников не надо.
Но такой договор в обязательном порядке удостоверяется нотариусом, иначе он ничтожен!
Нотариус праве отказать в удостоверении такой сделки, если посчитает ее мнимой, скрывающей куплю-продажу.
Что включает в себя предварительный договор
В соответствии с действующим законодательством, соглашение о намерениях должно содержать несколько обязательных пунктов. Другие важные сторонам пункты можно добавлять в соглашение по взаимной договорённости.
Обязательные пункты:
- фамилии, имена, отчества, паспортные данные, сведения о регистрации и другие реквизиты сторон;
- описание объекта договора, по которому его можно четко установить. В случае с недвижимостью это адрес, площадь, и другие технические характеристики;
- цена объекта договора. Это стоимость, за которую продавец обязуется передать объект покупателю. Иногда в договоре сторонами предусматривается вариант снижения/повышения установленной цены при наступлении каких-либо обстоятельств;
- дата подписания договора и подписи всех сторон по нему;
- в соответствии с ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, которая установлена для основного договора. В случае, если эта форма не оговорена, то в простой письменной форме. В противном случае, договор о намерениях считается ничтожным.
Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры без обращения в суд возможно по стандартному образцу, если какая-либо сторона нарушила обязательства. В таком случае заходит речь о компенсации ущерба. За продавцом остается выплаченный покупателем задаток, а вот покупателю в таком случае порой приходится тяжелее. Если продавец добросовестный, то он выплачивает положенный штраф и возвращает задаток, в противном случае все же приходится судиться.
Помните, что суд не может заставить продавца совершить сделку, но обяжет его возместить покупателю ущерб. Если же Вы сами вознамерились расторгнуть договор, отправьте другой стороне извещение, в котором максимально полно мотивируйте свой поступок. Если оппонент откажет, обращайтесь в суд.
Бланк предварительного договора купли-продажи квартиры
- Когда покупка недвижимости проходит в несколько этапов, либо участникам сделки необходимо время на подготовку документов или помещения для осуществления сделки, можно заполнить бланк предварительного договора купли-продажи квартиры, закрепив тем самым намерения участников совершить сделку и приобрести или продать оговорённое жилое помещение.
- Предварительный договор — не основная сделка
- О купле-продаже недвижимости сказано много, соответствующего материала достаточно и на нашем портале.
- Оформление договора по продаже недвижимости занимает некоторое время, требуется государственная регистрация и совершения ряда других необходимых процедур.
С предварительной договорённостью всё намного проще, так как она – предварительная, не порождающая правоотношений между участниками, а лишь подтверждающей их твёрдое намерение оформить основной договор. Если, конечно, не был передан задаток за жилище.
В предварительной договоренности потребуется лишь закрепить тот факт, что в определённый срок участники согласны заключить сам договор купли-продажи квартиры в порядке, предусмотренном нормативными документами.
Неисполнение предварительной сделки, а значит, отказ от купли или продажи квартиры, не несёт последствий в обычных случаях. Исключение – опять же, передача задатка за жильё.
- Передача задатка по предварительному соглашению
- Если стороны, как гарантию заключения основного договора, предусматривают передачу задатка условием предварительного соглашения, к составлению договора, хоть и предварительного, следует отнестись достаточно серьёзно.
- Передача денег – самостоятельный акт, порождающий определённые последствия в виде прав и обязательств участников такой передачи.
- Чтобы не допустить нарушений законных прав, все условия, на которых передаётся задаток, сроки заключения основной сделки, последствия неисполнения договора, судьба задатка при разрыве совместных отношений, нужно достаточно полно и чётко описать в договоре.
- Перед передачей задатка и подписанием предварительного соглашения, раз уж материальная составляющая имеет место в договорённости, необходимо убедиться, что для совершения непосредственной купли-продажи нет препятствий, то есть подготовить и предъявить документы на само жилище и о праве собственности на квартиру продавца.
Задаток по предварительной договорённости необходимо передать при специально уполномоченном свидетеле – нотариусе. Следовательно, договор нуждается в нотариальном заверении.
Ниже расположен типовой образец и бланк предварительного договора купли-продажи квартиры, вариант которого можно скачать бесплатно.
Что такое предварительный договор о продаже недвижимости и зачем он нужен
Возможность зафиксировать предварительные обещания между покупателем и продавцом устанавливается положениями ст. 429 ГК РФ через подписание предварительного договора купли-продажи (ПДКП), в котором стороны подтверждают свое намерение исполнить сделку на оговоренных условиях.
Сделки с недвижимостью часто занимают от недели до нескольких месяцев. Время ожидания может растягиваться по независящим причинам. Чтобы не заниматься бесконечным пересогласованием условий и иметь возможность планировать дальнейшие действия с вырученной от продажи крупной суммы, в интересах продавца перед оформлением ДКП заключить предварительное соглашение.
В одних ситуациях стороны самостоятельно определяют, оформлять ли предварительное соглашение. В других – ПДКП необходим:
- При оформлении ипотечного кредита. Когда банк уже одобрил заявку, и заемщик нашел подходящее жилье, с продавцом составляют предварительный договор, отражая условия будущей сделки и стоимость покупаемой недвижимости.
- Если продают долю и нужно потратить время на согласование сделки с соседями. По закону собственник оповещает своих соседей, которым дается 30 дней на принятие решения о покупке. У совладельцев есть право претендовать на выкуп доли в приоритетном порядке, чтобы сделка не сорвалась, с другим продавцом на период ожидания могут заключить ПДКП.
- У продавца не дооформлено право собственности. Так происходит, когда наследник планирует вступить в права на наследство, чтобы далее продать недвижимость. Так как принятие наследства длится 6 месяцев, за этот период покупатель может исчезнуть, придется искать новых желающих.
- Не завершен процесс приватизации. Будущий собственник ждет получения выписки на приватизированное жилье и собирается продать свою долю. Чтобы удержать покупателя, до момента получения выписки ЕГРН заключают предварительный договор.
Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья
Предварительный договор прекращает действовать, если стороны заключили основной договор или расторгли предварительный. Также он будет считаться недействительным, если за указанный срок основное соглашение так и не было подписано по обоюдному согласию.
Порядок расторжения должен быть прописан в документе. Процедура может предусматривать выплату штрафа.
Процедура расторжения ПДКП несет в себе последствия:
- Если покупатель отказывается от покупки доли, он может не заключать основной договор. Но при внесении задатка сумма остается у продавца.
- Если продавец отказывается заключать основной договор, он должен вернуть задаток в двойном размере.
- Если задаток не вносился, а стороны передумали подписывать соглашение, они ничего не теряют.