Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить предварительный договор купли-продажи доли квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У предварительного договора есть общие риски. Например, одна из сторон не хочет или не может выполнить взятое на себя обещание, в этом случае такой спор будет разрешать суд. Также для покупателя может стать проблемой возвращение денег.
В тексте предварительного договора купли-продажи квартиры стороны согласуют прежде всего существенные условия будущего основного договора. Это:
● предмет — какой объект продается, адрес, метраж, кадастровый номер, дополнительные индивидуализирующие признаки;
● стоимость — сколько покупатель обязуется заплатить продавцу;
● перечень лиц, которые сохранят возможность использовать продаваемое жилье.
Также участники согласуют дополнительные условия, которые считают важными. Например, способ расчетов, порядок и срок передачи доли в квартире приобретателю.
Также следует указать срок, в течение которого они намерены подписать сделку. По правилам статьи 429 Гражданского кодекса РФ, если такой срок не согласован, он по умолчанию составляет один календарный год.
Важное условие, ради которого вообще затевается заключение предварительного договора, — задаток. Это небольшая по сравнению со стоимостью основного договора сумма, которую приобретатель передает в качестве финансовой гарантии серьезности своих намерений. Если потом приобретатель уклонится от купли-продажи, продавец оставляет всю сумму у себя. Если он сам уклонится — придется вернуть деньги в двойном размере: это правило предусмотрено статьей 381 Гражданского кодекса РФ.
Выделим основные моменты по теме:
- Предварительный договор оформляется перед совершением сделки и предшествует этапу составления основного договора купли-продажи квартиры. Он необходим, чтобы стороны обговорили основные условия сделки.
- Форма предварительного соглашения должна полностью соответствовать форме основного договора.
- Расторжение предварительного договора возможно при наличии веских оснований. Возможность, условия и порядок расторжения прописывается в соглашении.
- Условие о предоставлении задатка прописывается в тексте предварительного договора. Также может быть заключено отдельное соглашение о задатке, которое прикладывается к документу.
Дoгoвop пpи oфopмлeнии ипoтeки
Финaнcoвыe opгaнизaции, пpeдocтaвляющиe кpeдит нa пpиoбpeтeниe жилья, дoвoльнo чacтo тpeбyют oт зaeмщикa пpeдocтaвить coглaшeниe, cocтaвлeннoe мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. B тaкoм cлyчae peшeниe oб oфopмлeнии ипoтeки пpинимaeтcя бaнкoм тoлькo пocлe изyчeния дoкyмeнтa, кoтopый пpeдocтaвляeтcя в финaнcoвyю opгaнизaцию.
BAЖНO! Пpи oфopмлeнии ипoтeчнoгo кpeдитa в coглaшeнии cлeдyeт дoпoлнитeльнo yкaзaть пyнкт o тoм, чтo нeдвижимocть бyдeт пpиoбpeтaтьcя зa cчeт зaeмныx cpeдcтв, пpeдocтaвлeнныx бaнкoм.
Taкжe вaжнo пpoпиcaть, чтo ecли финaнcoвaя opгaнизaция oткaжeт в пpeдocтaвлeнии кpeдитa, пpeдвapитeльный дoгoвop бyдeт aннyлиpoвaн, a зaдaтoк зa квapтиpy вoзвpaщeн пoкyпaтeлю в пoлнoм oбъeмe.
Документы для заключения договора
Для заключения сделки стороны должны подготовить необходимые документы.
| Наименование документа | Кто и для чего предоставляет |
| Паспорт | Продавец и покупатель для удостоверения личности. |
| Документ о праве собственности | Продавец для подтверждения прав на долю. |
| Отказ от использования преимущественного права покупки | Продавец должен оформить его с каждым долевым собственником. |
| Документ об оценке стоимости недвижимости | Продавец после проведения оценки доли получает на руки бумагу с указанием стоимости. |
| Разрешение от органов опеки | Выдается продавцу, если доля принадлежит несовершеннолетнему лицу |
| Согласие супруга | Супруг/супруга продавца, если они вместе владеют недвижимостью. |
| Справка о доходах | Покупатель, который оформляет ипотечный кредит. |
Каковы тонкости продажи коммунальной квартиры?
Коммунальная квартира является интереснейшим с правовой точки зрения явлением. В некотором смысле она сочетает в себе черты обеих форм общей собственности. То есть у каждого из сособственников есть своя комната (или несколько), которыми он свободно распоряжается (долевая собственность). Но существуют в квартирах и места общего пользования, такие как ванна, туалет, кухня, кладовая. На них изначально собственность совместная, но своим соглашением или в ином порядке собственники могут выделить свои доли в местах общего пользования. Этот документ о выделении обязательно предъявляется приобретателю. Если выделение доли не произошло, то сделку правомерной не признают.
Впрочем, при продаже квартиры целиком, выделение долей производиться не будет, ведь все собственники уже согласны ее продать. Покупатель приобретает квартиру в личную собственность, на себя единственного, и ему все равно, какую долю туалета он получит по договору.
Но если собственников в квартире много, а два из них решили продать свои комнаты, то необходимо получить согласие всех остальных жильцов на продажу. Ведь они являются первыми, приоритетными, покупателям. И только после их отказа следует приступать собственно, к процедуре отчуждения своих квадратных метров.
Особенности при покупке доли в праве собственности на квартиру
Нуждающимся в жилье малоимущим гражданам рекомендуем купить долю в праве собственности на жилплощадь. При этом следуйте таким советам юристов:
- познакомьтесь со всеми жильцами, проживающими в выбранной вами квартире (особенно актуально это для коммунальных квартир, где могут проживать граждане, ведущие антисоциальный образ жизни);
- продавцу необходимо получить отказ всех долевых собственников от покупки доли, выставленной на продажу, так как закон предоставляет им преимущественное право приобретения;
- если в месячный срок никто из собственников других долей не изъявил желания купить дополнительную долю, и все они письменно отказались от покупки, контрагенты имеют полное право начать процедуру оформления покупки;
- указанные письменные отказы нужно нотариально заверить, так несоблюдение этого правила может привести к обращению в суд владельца какой-либо доли с иском о признании сделки недействительной.
Предварительный договор по ипотечной программе
Важно! Необходимо учесть, что ипотека будет оформлена, только если сотрудничество с застройщиком проходит по ДДУ, а не по вексельной схеме, которую банк считает слишком рискованной. (выделить блок на зеленом фоне)
Если составляется предварительный договор на квартиру, что уже построена, но находится в собственности другого лица, банк будет учитывать несколько принципиально важных момента:
- Есть ли документ, подтверждающий, что текущий собственник готов продать недвижимость?
- Какой размер договорной стоимости сделки?
- В рамках каких сроков планируется проведение сделки?
- Какой порядок расчета и передачи имущества?
Документы, используемые при составлении ДКП на квартиру
|
Бумаги для продавца |
Документация для покупателя |
|
|
Правовой статус объекта если в регистрации права отказано?
Если гражданин подает документы самостоятельно, и пакет проходит правовую экспертизу, вполне вероятным является отказ в регистрации. В этом случае правовой статус объекта изменяется следующим образом:
- Сразу после подписания документов объект недвижимости блокируется, им не может распоряжаться ни одна из сторон.
- В момент отказа стороны должны принять решение о дальнейших действиях. Все зависит от причин отказа и возможности их устранить. Если причиной является несоответствие договора российскому законодательству, документ можно считать ничтожным, а поэтому права на объект вновь находятся у продавца.
- При повторной попытке «переходный» статус вновь устанавливается с момента подписания нового договора.
✅ На что обратить внимание – советы юриста
Есть несколько моментов, на которые следует обратить особое внимание:
- Проверьте паспортные данные продавца/покупателя — они должны совпадать с информацией в CDA.
- Проверьте сведения о доле в квартире и о квартире в целом. Опечатка или несоответствие техническому паспорту приведет к отказу от сделки. Однако теперь нотариусы несут ответственность за проверку этого — но вы не можете быть слишком осторожны!
- Сумма сделки в предварительном договоре — если продавец называет цену, не рекомендуется ее менять. В противном случае вы должны будете отправить новое уведомление, извещающее других совладельцев об изменении цены. Убедитесь, что номер в CDA совпадает с номером в уведомлении.
- Убедитесь, что доверенность имеет юридическую силу. Для этого необходимо обратиться к нотариусу, контактные данные которого указаны в конце документа. Более подробную информацию по этому вопросу вы можете найти в статье «Доверенность на продажу доли жилого помещения».
- Запросите данные обо всех проживающих в доме. Временно отсутствующие владельцы должны быть проинформированы. Лица, зарегистрированные в жилом помещении, считаются «ответственными». Неспособность очистить их до сделки может привести к проблемам и судебным разбирательствам в дальнейшем. Убедитесь, что в CDA есть пункт о том, что квартира «освобождена от жилищных прав третьих лиц».
Таким образом, предварительный договор — это заявление о намерении заключить сделку. Пункты, указанные в предварительном договоре, также включаются в основной договор. Вы не можете изменить условия в одностороннем порядке. Если вы решили снизить цену, необходимо согласовать условия с другой стороной, уведомить совладельцев, отправить уведомление, дождаться их ответа и только после этого внести изменения в договор у нотариуса.
Предварительный договор купли-продажи доли в квартире не так популярен, как основной договор. Многие даже не знают о существовании предварительного договора, что приводит к юридическим ошибкам. Небрежное отношение к выполнению такого соглашения может свести на нет все усилия сторон. За этим часто следуют судебные иски от совладельцев, GSE и банков. Мы советуем вам не рисковать и запросить страховку у наших юристов. Свяжитесь с нами для получения бесплатной консультации, и вы узнаете, как создать, зарегистрировать, изменить и аннулировать долю CDA в доме. Адвокат также расскажет вам о подводных камнях в таких контрактах и об уловках мошенников — чтобы вы не совершили ошибку.
Цены на услуги нотариуса
Услуги нотариуса в данном вопросе являются добровольной мерой, за исключением случаев с покупкой доли. Расходы могут быть распределены равномерно или полностью возложены на покупателя. Примерная стоимость указана ниже. Для подтверждения договоров ценой равной 1 млн. рублей или менее:
- Между родственниками – 3 тысячи рублей + 0.2% от общей суммы сделки.
- Между посторонними лицами – 3 тысячи рублей + 0.4% от общей суммы.
от 1 млн. до 10 млн. рублей:
- Между родственниками – 3 тысячи рублей + 0.2% от общей суммы сделки.
- Между посторонними лицами – 7 тысяч рублей + 0.2% от общей суммы.
Свыше 10 млн. рублей:
- Между родственниками – 23 тыс. руб. + 0.1% от денежного объема свыше 10 млн. руб.
- Между посторонними лицами – 25 тыс. руб. + 0.1% от денежного объема свыше 10 млн. руб.
Каждая покупка жилья индивидуальна, но существуют типовые образцы предварительных соглашений, условия которых обязательны для любого типа сделки. Типичный предварительный договор покупки частного дома должен содержать следующие пункты:
- полные ФИО и данные паспортов продавца и покупателя;
- предмет сделки;
- почтовый адрес дома;
- кадастровый и инвентарный номера;
- реквизиты выписки из ЕГРН о правах продавца на дом;
- цена и процедура расчета;
- права и обязанности контрагентов;
- правила разрешения споров;
- обременения;
- место и дата заключения будущей сделки;
- дополнительные условия.
В качестве предмета сделки приводится намерение продавца передать жилой дом покупающей стороне за денежное вознаграждение, определенное сторонами.
Цена указывается в рублях цифрами и прописью, а также обозначается способ передачи оплаты (наличными, банковским переводом, взаимозачетом).
Особенности продажи доли
Общей долевой собственности посвящена ст. 245 ГК РФ. Договор купли-продажи долей в квартире характеризуется тем, что реализация имущества – сложный организационный процесс. Например, если доли продаются в рамках одной сделки, то стороны обязаны все явиться в определенную дату, к назначенному времени. Но на практике, такое бывает не всегда.
Главная сложность договора, которая одновременно выступает его особенностью – это положение закона о том, что при проведении сделки не должны быть нарушены права участников правоотношения. Распоряжение долями происходит по договоренности между всеми сособственниками. Например, если человек хочет продать ½ квартиры или только 1/5, не имеет значение размер части жилища. Главное, чтобы сособственники тоже были готовы на реализацию доли. А также мирно решили между собой вопрос, связанный со стоимостью долевого имущества.
СПРАВКА: любые сделки, связанные с квартирой, которая поделена на доли, требуют участия совладельцев. Либо существует другой вариант: их письменное согласие на проведение сделки. Но этот документ удостоверяется нотариусом.
На этом особенности, присущие долевому праву на собственность и заключению договора по его реализации, заканчиваются. В последующем, сделка проходит все этапы, аналогичные купле-продаже целого объекта недвижимого имущества.
Образец предварительный договор купли-продажи с ипотекой Сбербанка
В предварительном договоре купли-продажи по ипотеке по бланку должны быть отражена такая информация:
- Город и число, когда оформляется документ.
- Сведения о каждой стороне (если в подписании участвует представитель, то данные с доверенности).
- Вся информация с документа о праве собственности (местоположение, долевая или совместная собственность, площадь жилого помещения).
- Цена за квартиру.
- Порядок расчетов. Авансовый платеж, оставшаяся сумма, которую выдает банк непосредственно продавцу, после подписания основного договора купли-продажи.
- Сроки действия бумаги.
- Сведения о зарегистрированных в квартире.
- Кем оплачиваются издержки.
- Время регистрации основного договора купли-продажи.
- Подписи сторон.