Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Прекращение права собственности на недвижимое имущество по решению суда». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основанием для предоставления рассматриваемой госуслуги является обращение правообладателя, его представителя либо иного лица в установленных законом случаях (например, представителя органа госвласти, судебного пристава-исполнителя и т. д.) с комплектом необходимых документов.
Список необходимых документов для проведения процедуры
В такой комплект входят:
- Заявление о госрегистрации прекращения права собственности (его форма и правила заполнения утверждены приказом Росреестра от 19.08.2020 № П/0310).
- Документы, подтверждающие личность заявителя (или учредительная документация, если заявителем выступает юрлицо) или его представителя, а также документы, удостоверяющие правомочия представителя заявителя (доверенность или иной приравненный к доверенности документ, приказ юрлица, свидетельство о рождении несовершеннолетнего лица и т. п. — в зависимости от ситуации).
- Документы — основания для проведения процедуры (согласно положениям ст. 14 закона № 218-ФЗ).
- Правоустанавливающая документация на объект недвижимости (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, судебный акт и т. д.). Не требуется, если право было зарегистрировано в надлежащем порядке. Такие документы обязательно представляются, например, если надлежит зарегистрировать прекращение ранее возникшего права, госрегистрация которого не была произведена в надлежащем порядке (п. 3 ст. 69 закона № 218-ФЗ), и т. д.
Признаем право отсутствующим
Еще один способ оформить прекращение права собственности на уничтоженное имущество — иск о признании права отсутствующим. В абзаце 4 п. 52 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 разъясняется, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Отчуждение доли в квартире
Процедура отчуждения недвижимости проходит легко и быстро, когда у нее один-единственный владелец. Если Вы единолично владеете гаражом, земельным участком или квартирой в новостройке, продать или подарить все это можно, ни с кем не советуясь.
Но такая «идеальная» ситуация складывается редко. Гораздо чаще после заселения квартиры или дома у недвижимости появляется несколько собственников. Такая форма владения называется общей долевой. Стороны могут быть между собой ближайшими родственниками. И каждому из них будет принадлежать своя доля недвижимости (скажем, одна треть).
Итак, как продать долю квартиры с учетом особенностей таких сделок:
- Определяете рыночную цену своей доли.
- Предлагаете остальным собственникам квартиры ее выкупить. Владельцы долевой недвижимости имеют первоочередное право на выкуп!
- Составляете извещение (форма документа может быть любой) о продаже своей доли. У нотариуса заверять извещение не нужно. Документ можно отдать другим участникам лично, выслать по почте (заказным письмом) или передать через нотариуса. Последний вариант используют, когда владельцы других долей уклоняются от получения извещения.
- Для принятия решения участникам дается один месяц. Если по истечении срока они отказались от покупки (либо просто не дали никакого ответа) – долю можно продавать третьим лицам.
Желательно, в письменной форме заверить отказ всех владельцев от покупки квартиры у нотариуса. Лучшей страховкой от будущих неприятностей является их отказ от права покупки.Дело в том, что в течение трех месяцев после сделки купли-продажи, совладельцы могут ее оспорить. И если не соблюсти все правила гражданского права, суд вполне может признать продажу доли недействительной. А если отказ получен, значит, свою долю можно продавать раньше, чем через месяц.
С 2017-го года все сделки с долями недвижимости должны проходить через нотариуса (не только продажа, но и дарение, обмен, передача в наследство)!
Согласие на отчуждение
С еще большими осложнениями происходит отчуждение в случае, если владельцем доли в недвижимости является несовершеннолетний ребенок
Выше был рассмотрен первый проблемный случай, когда имущество находится в долевой собственности. Но есть еще проблемные ситуации.
К ним также относится продажа или другое отчуждение объектов недвижимости, которые принадлежат несовершеннолетним и малолетним (либо они являются долевыми собственниками).
Вообще, права детей жестко регламентированы, и на их стороне стоят много государственных органов, один из которых опекунский совет.
В его ведении находятся все сделки по отчуждению имущества, которое полностью или частично принадлежит детям, и именно он дает согласие на все такие отчуждения.
Перед продажей недвижимого имущества, родители должны подыскать равнозначное жилье, которое будет не хуже продаваемого, либо иметь лучшие индивидуальные параметры.
Дети, которым исполнилось 14 лет, должны прийти в опекунский совет (ОС) и подтвердить свое согласие на отчуждение, написав письменное заявление. Если они откажутся это сделать по любому мотиву, разрешения на продажу от ОС не будет.
При подборе недвижимости взамен продаваемой, родители должны учитывать не только благоприятную инфраструктуру (близость общественного транспорта, наличие детских площадок, магазинов) но и удаленность учебных заведений, куда будет ходить ребенок.
Приобретение права собственности
Основание приобретения права собственности — юридические факты, вследствие которых возникает право собственности.
Способы приобретения права собственности подразделяются на первоначальные и производные.
К первоначальным способам относится возникновение права собственности на вещи, не принадлежавшие ранее никому, либо независимо от прав и воли предшествующего собственника.
К первоначальным способам приобретения права собственности относятся:
- создание (изготовление) новой вещи, на которую ранее не было и не могло быть установлено ничьего права собственности;
- переработка и сбор или добыча общедоступных для этих целей вещей;
- при определенных условиях — самовольная постройка;
- приобретение права собственности на бесхозяйное имущество, в том числе на имущество, от которого собственник отказался или на которое утратил право.
К производным (преемственным) относятся такие основания, при которых право собственности возникает в порядке правопреемства, по воле предшествующего собственника.
К производным способам приобретения права собственности относится:
- приобретение этого права на основании договора или иной сделки об отчуждении вещи;
- в порядке наследования после смерти гражданина;
- в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица.
Как происходит прекращение права совместной собственности
По закону, имущество супругов является совместным, если иное не определено брачным договором. В соответствии с п. 2 ст. 38 СК РФ , раздел совместной собственности может производиться в судебном порядке или на основании соглашения, заключенного между супругами. Такой документ может быть подписан до или после расторжения брака. Его обязательно следует оформить в письменной нотариальной форме, иначе он не повлечет никаких правовых последствий.
Каких-либо правил раздела имущества по соглашению нет. Супруги могут распределить собственность между собой так, как считают нужным.
Если прекращение права общей совместной собственности не удалось организовать мирным путем, супруги вправе обратиться с соответствующим иском в суд. После вступления в законную силу судебного решения или подписания соглашения можно направляться за переоформлением имущества в Росреестр.
Следует заметить, что имущество мужа и жены может приобретаться и в долях, при наличии соответствующей договоренности. В этом случае долевая собственность супругов прекращается в стандартном порядке.
Комментарий к статье 235 Гражданского Кодекса РФ
1. В статье все основания прекращения права собственности разграничены на: а) добровольное прекращение права собственности на имущество, б) утрату права собственности по объективным причинам и в) принудительное изъятие у собственника его имущества.
2. Добровольное прекращение права собственности на имущество чаще всего происходит в результате передачи этого права другому лицу на основании договоров купли-продажи, мены, дарения и др. Возможно добровольное уничтожение вещи собственником в силу разных причин, в том числе при ее потреблении (использовании) или переработки вещи, когда право собственности на одну вещь заменяется правом собственности на другую. Лицо может также отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество (см. ст. ст. 225, 226 и ст. 236 и коммент. к ним).
Право государственной и муниципальной собственности прекращается и на основании приватизации (см. ст. 217 ГК и коммент. к ней).
3. Утрата права собственности по объективным причинам, т.е. не зависящим от воли собственника, встречается при гибели вещи. Если при этом сохраняется какое-то имущество или отходы, то право собственности на них принадлежит собственнику вещи. Право собственности по причинам, не зависящим от воли собственника, утрачивается: при потере вещи, после приобретения на нее права собственности лица, нашедшего ее или другого лица (ст. ст. 227, 228 ГК); по основаниям приобретательной давности (см. ст. 234 ГК и коммент. к ней) и в других случаях, предусмотренных законом.
4. Пункт 2 содержит исчерпывающий перечень случаев принудительного изъятия имущества у собственника. Эти случаи должны соответствовать ч. 3 ст. 35 Конституции, согласно которой «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда». Принудительное изъятие имущества у собственника тоже можно разграничить по основаниям изъятия. Если подп. 1, 2, 4 предусматривают изъятие имущества вследствие ненадлежащего поведения собственника, то правила подп. 3, 5, 6 действуют независимо от поведения собственника и обусловлены государственными или общественными интересами. Все эти случаи регулируются в последующих статьях.
5. Последняя часть ст. 235 ГК посвящена национализации, под которой понимается обращение в собственность государства имущества, находящегося у граждан и юридических лиц. В ГК не указаны причины национализации. Они определяются государственными интересами, не зависят от воли собственника имущества. Национализация возможна только на основании специального закона с возмещением стоимости имущества и других убытков в порядке, установленном ст. 306 ГК. Однако ссылка на ст. 306 ГК не полностью соответствует положениям ст. 35 Конституции о том, что принудительное изъятие имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного его возмещения. Поскольку положения Конституции имеют приоритет перед другими законами и непосредственное применение, нужно сделать вывод, что в случае принятия федерального закона о национализации определенного имущества в нем необходимо определить порядок предварительного и равноценного возмещения стоимости национализированного имущества.
6. В статье содержится отсылка к п. 4 ст. 252, которая предусматривает принудительную компенсацию стоимости доли в общем имуществе, после чего собственник утрачивает право на эту долю. Право собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение прекращается судом по иску органа местного самоуправления (см. ст. 293 ГК и коммент. к ней). Статьи 272, 282, 285 относятся к гл. 17 ГК, которая еще не введена в действие. Следовательно, эти статьи тоже пока не действуют.
Другой комментарий к статье 235 ГК РФ
1. Пункт 1 комментируемой статьи содержит четыре правовые нормы.
Первая предусматривает, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам. Поскольку речь идет об отчуждении имущества самим собственником, ГК имеет в виду заключение им договоров, в силу которых другая сторона приобретает право собственности. Основным среди таких договоров является договор купли-продажи.
Комментируемое правило противоречит ст. 491 ГК, регулирующей этот договор. Эта статья устанавливает, что в данном договоре происходит переход к покупателю права собственности. Переход же права исключает его прекращение.
Вторая норма устанавливает, что право собственности прекращается при отказе собственника от права собственности. Это правило без необходимости дублирует следующую статью ГК, которая гораздо более детально регулирует этот случай.
Завершается п. 1 отсылочной нормой, которая носит общий характер и касается иных случаев, установленных законом. Такие случаи действительно имеются. В то же время эта норма вводит наряду с понятием прекращения права собственности новое понятие утраты права собственности, устанавливая, что «право собственности прекращается. при утрате права собственности на имущество». Но она не указывает, чем отличаются друг от друга прекращение и утрата.
2. Еще более существенные проблемы возникают в связи с четвертой нормой, содержащейся в п. 1, а именно с правилом о том, что «право собственности прекращается при. гибели или уничтожении имущества».
Здесь ГК столкнулся с общей проблемой о связи между физическим существованием вещи и правом собственности на нее. Комментируемая норма устанавливает, что изменения в физическом существовании вещи, которые она определяет как гибель и как уничтожение, влекут за собой прекращение права собственности. Оба эти понятия разделены в ГК союзом «или», что означает их противопоставление. В других своих статьях ГК редко говорит о гибели вещи (например, в п. 1 ст. 352). Гораздо чаще используется понятие случайной гибели (ст. ст. 595, 600, 696, 742). Это позволяет сделать вывод, что в комментируемой статье уничтожение имущества представляет собой результат целенаправленного действия третьих лиц (или самого собственника), в то время как гибель является следствием случая.
3. Рассматриваемая норма п. 1 относится к имуществу. Статья 130 ГК проводит различие между движимым и недвижимым имуществом. Согласно тексту комментируемой нормы она распространяется как на движимое имущество, так и на недвижимость.
Касаясь ее применения к движимому имуществу, отметим, что она не является единственным правилом ГК, решающим вопрос о связи между изменением в физическом существовании вещи и правом собственности. Один из этих вопросов решен п. 1 ст. 218, установившим, что лицо, изготовившее новую вещь, приобретает право собственности на нее. При таком изготовлении происходят изменения в физическом существовании других вещей. Еще одно правило для этой области предусматривает ст. 220 «Переработка».
Комментируемое правило соответствует п. 1 ст. 218 ГК в принципиально важном отношении. Как уже отмечалось, названная статья не определяет момент возникновения права собственности на новую вещь (см. коммент. к ст. 218). Она исходит из того, что право собственности на такую вещь возникает в тот момент, когда вещь становится отдельным предметом материального мира. Соответственно, право собственности на движимую вещь прекращается, когда она перестает физически существовать, в том числе в результате обстоятельств, которые ГК квалифицирует как гибель или уничтожение.
4. Приходится, однако, признать, что такой гармонии не существует в области недвижимости. Комментируемая статья противоречит ст. 219 ГК, которая устанавливает, что право собственности на вновь создаваемую недвижимость, подлежащую государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Из п. 1 ст. 235 следует, что право собственности на такое имущество прекращается при его гибели или уничтожении, несмотря на то что оно возникло в момент государственной регистрации.
Существуют законы, которые обеспечивают применение ст. 219 ГК вопреки комментируемой норме. Подчеркнем, что они касаются прежде всего таких недвижимых вещей, которые чаще всего подвергаются риску гибели или уничтожения.
На первом месте следует назвать воздушное судно. ВК устанавливает, что «потерпевшее бедствие воздушное судно подлежит немедленному спасанию» (п. 3 ст. 86). При этом потерпевшим бедствие признается и такое воздушное судно, которое «получило в результате падения серьезное повреждение либо полностью разрушенное» (п. 2 ст. 86). Целый ряд положений ВК исходит из того, что право собственности на такое воздушное судно продолжает существовать. В частности, предусматривается обязанность принять неотложные меры по охране такого воздушного судна (п. 3 ст. 89). Гражданские и юридические лица обязаны принимать все возможные меры «по обеспечению сохранности потерпевшего бедствие воздушного судна, его составных частей, обломков» (п. 1 ст. 97). ВК не пользуется понятиями гибели или уничтожения применительно к воздушному судну. В нем есть понятие лишь о пропавшем без вести воздушном судне. Им признается потерпевшее бедствие воздушное судно, поиск которого официально прекращен (п. 3 ст. 94).
Решение о прекращении поиска выносит тот же орган, который осуществляет государственную регистрацию гражданских воздушных судов. Однако и такое официальное решение не влечет прекращение права собственности на соответствующее воздушное судно. Федеральные авиационные правила поиска и спасения в государственной авиации, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.02.2003 N 65 (в ред. от 01.02.2005) , устанавливают: «Поиск пропавшего без вести воздушного судна возобновляется немедленно при получении любых новых сведений о месте его нахождения независимо от времени, прошедшего с момента прекращения поиска» (п. 37).
———————————
СЗ РФ. 2003. N 6. Ст. 527; 2005. N 7. Ст. 560.
Другим объектом недвижимости, подвергающимся риску того, что ГК называет гибелью или уничтожением, является морское судно. КТМ также содержит правила, кардинально отличающиеся от комментируемой нормы п. 1.
КТМ регулирует последствия гибели судна. Однако в отличие от ГК он различает две разновидности гибели судна: гибель и конструктивную гибель (ст. 47). Первая иногда именуется полной фактической гибелью (п. 1 ст. 278). Поврежденное судно считается конструктивно погибшим, если судно не может быть восстановлено ни в том месте, где судно находится, ни в любом другом месте, в которое судно может быть доставлено, а также если ремонт судна экономически нецелесообразен (ст. 49). В подобном случае КТМ применяет также понятие полной конструктивной гибели (п. 1 ст. 278). Предусматривается, что из реестра исключается как погибшее судно, так и конструктивно погибшее (ст. 47). Кроме того, из реестра исключается также судно, пропавшее без вести. Им признается судно, если от него не поступило никакого известия в течение срока, установленного КТМ (ст. 48).
С другой стороны, согласно КТМ сам факт погружения судна на морское дно не прекращает права собственности на него. Он лишь превращает его в разновидность затонувшего в море имущества (см. коммент. к ст. 226).
Третьим объектом недвижимости, подверженным риску физических изменений, которые с точки зрения комментируемой статьи могли бы признаваться его гибелью или уничтожением, является речное судно. Кодекс Внутреннего Водного Транспорта РФ, однако, устанавливает правила, очень близкие к нормам КТМ и потому столь же радикально отличающиеся от комментируемой нормы ГК.
КВВТ также различает гибель судна и конструктивную гибель (п. 1 ст. 21). Известно ему и пропавшее без вести судно. КВВТ признает, что потерпевшие крушения суда, оборудование и другие предметы, независимо от того, находятся ли они под водой, опустились ли на дно либо выброшены на мелководье или берег, являются затонувшим имуществом (п. 2 ст. 45). Изменения, наступившие с этим имуществом, не прекращают право собственности: собственнику дано право истребовать его (ст. 50).
Последним недвижимым имуществом, подвергающимся риску наступления обстоятельств, признаваемых комментируемой статьей ГК гибелью или уничтожением, является космический объект.
Необходимая документация
При оформлении стандартного договора на отчуждение имущества нужно указать следующие данные:
- Реквизиты сторон. Фамилия, имя и отчество, паспортные данные физических лиц и полные реквизиты юрлиц. Для этого нужны документы, удостоверяющие личности граждан, правоустанавливающие бумаги для юридических лиц.
- При возмездной сделке — финансовые реквизиты сторон. Это выписки из банковских счетов.
- Основания для получения/передачи права собственности, реквизиты документации, его подтверждающей. Это свидетельство о праве собственности, а также документы, призванные установить его — договор купли-продажи, ордер, свидетельство о наследовании и проч.
- Описание объекта (например, для недвижимости — адрес, состояние, этажность). Технический паспорт на имущество.
- Технические данные по объекту отчуждения (для недвижимости — площадь, кадастровый номер, результаты оценки). Необходима кадастровая документация, выписка из ЕГРП, справка из БТИ.
- Подтверждение наличия или отсутствия обременений. Касательно недвижимости — справки о составе семьи, выписки из домовой книги.
- Стоимость объекта отчуждения. Документ с оценкой независимого эксперта или справка из БТИ.
- Дата и место составления документа.
- Сведения о третьих лицах, чьи интересы затрагивает отчуждение имущества. От них необходимо получить согласие на проведение сделки.
- Дополнительные сведения, что могут иметь значение для сторон.
- Подписи каждой из сторон сделки.
Прекращение права собственности
Основания прекращения права собственности можно разделить на следующие виды (ст. 235 ГК РФ):
1) прекращение права собственности по воле собственника путем передачи этого права другим лицам (по договорам купли-продажи, поставки, дарения и др.) либо путем отказа от права собственности. До приобретения права собственности на вещь, от которой отказался ее прежний владелец, другим лицом права и обязанности первоначального собственника не прекращаются. Это означает возможность не только возврата данной вещи прежнему собственнику (поскольку он и так не утратил на нее своего права), но и возложения на него ответственности, например, за причиненный данной вещью вред (если выброшенная собственником вещь обладала какими-либо вредоносными свойствами, например, старый холодильник, машина);
2) прекращение права собственности в результате событий: смерти собственника, гибели или уничтожения имущества вследствие стихийных бедствий, пожаров, аварий и других непредвиденных обстоятельств;
В случае гибели вещи подразумевается, что это произошло при отсутствии чьей-либо вины, в силу случайных причин или действия непреодолимой силы, за результаты которых никто, как правило, не отвечает. Тогда риск утраты имущества по общему правилу лежит на самом собственнике. Если же вещь уничтожена по вине иных (третьих) лиц, они несут перед собственником имущественную ответственность за причинение вреда;
3) прекращение права собственности вследствие принудительного изъятия у собственника имущества производится по конкретным основаниям, которые предусмотрены законодательством. При этом перечень таких случаев сформулирован исчерпывающим образом, не допускающим его расширения даже иным законом. В этом состоит одна из важных гарантий прав собственника. Конкретные основания изъятия имущества у собственника помимо его воли и в этих случаях должны быть прямо предусмотрены законом.
Изъятие имущества у собственника в названных случаях по общему правилу производится на возмездных основаниях, т. е. с компенсацией собственнику стоимости изымаемой вещи (вещей). Сюда относятся:
– отчуждение имущества, которое не может принадлежать данному лицу в силу запрета, имеющегося в законе;
– отчуждение недвижимости в связи с изъятием земельного участка;
– выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей;
– выкуп домашних животных при ненадлежащем обращении с ними;
– выплата компенсации участнику долевой собственности взамен причитающейся ему части общего имущества при ее несоразмерности выделяемой доле;
– приобретение права собственности на недвижимость по решению суда в случаях невозможности сноса здания иди сооружения, находящихся на чужом земельном участке;
– выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с решением суда;
– изъятие у собственника земельного участка, используемого им с грубым нарушением им предписаний законодательства;
– продажа с публичных торгов по решению суда бесхозяйственно содержимого жилого помещения;
– национализация имущества собственников в силу принятия специального закона.
Закон допускает безвозмездное изъятие у собственника принадлежащего ему имущества помимо его воли, при обращении взыскания на имущество собственника по его обязательствам путем конфискации имущества.
[1]
Особый случай прекращения права собственности представляет собой приватизация государственного и муниципального имущества. Она распространяется только на имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, т. е. предназначена лишь для публичных, а не частных собственников, и уже в силу этого не может рассматриваться в качестве общего основания прекращения права собственности. Вместе с тем она всегда становится основанием возникновения права частной собственности (граждан и юридических лиц). Наконец, она может производиться только в порядке, предусмотренном законами о приватизации, а не общим гражданским законодательством.
Документы, необходимые для отчуждения участка
Чтобы провести процедуру отчуждения участка земли, собственник должен предоставить для регистрации определенный пакет документов. К ним относятся:
- отчет о проведении независимой оценки отчуждаемого недвижимого имущества;
- экспертиза земельного участка;
- документ, предоставленный государственным органом и являющийся подтверждением наличия у землевладельца действующего права собственности на данный объект недвижимого имущества;
- выписка из государственного реестра прав на недвижимое имущество, подтверждающая, что на данный участок земли не наложено никаких запретов, препятствующих его отчуждению;
- идентификационный код каждого владельца данного объекта недвижимости;
- если в качестве собственника выступает гражданин, состоящий в браке, он должен предоставить свидетельство о заключении брака;
- если землевладелец ранее состоял в браке, к документам необходимо приложить свидетельство о расторжении брака или другой документ, являющийся подтверждением того, что на данный момент собственник не состоит в семейных отношениях;
- собственник участка, состоящий в семейных отношениях, должен предоставить согласие своего супруга на совершение отчуждения.
- если в качестве собственников отчуждаемого объекта выступают несовершеннолетние дети, обязательны к предоставлению их свидетельства о рождении;
- при предоставлении документов представителем требуется нотариально составленная доверенность.