Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какая тенденция по квартирам». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Тренд на уменьшение средней площади квартир и домов наметился уже достаточно давно и связан не столько с событиями весны этого года, но и с тенденциями на рынке недвижимости в целом, поделился с Домклик Директор консалтинговой компании GMK Сергей Разуваев.
А что говорят и думают люди?
-Расклад такой . Реальный ! Возможна 2 волна мобилизации. Так что к концу 23 года цены упадут на 30% минимум а к началу 24 февраль март и все 50% будут . Нойте не нойте но будит только так . С демографией в России сейчас будит беда рожать особа больше одного не будут . Плюс ещё провал из девяностых . Сейчас ещё выйдет на рынок море ипотечных квартир там где призванные погибнут или станут инвалидами . Так что кризис падения цен будит очень суровый и на долго 5 лет минимум если не 10 . А ещё забыл сказать про то сколько от сюда людей уехало и ещё уедет . Бетон в России теперь надолго никому не нужен . Как я уже написал 5 лет минимум.
-Цены особенно на вторичку начиная с 2020 года по настоящее время выросли как минимум на 50-70% при практически нулевом росте доходов населения, поэтому в самое ближайшее время и прежде всего на вторичке цены на недвижимость упадут на 40-50% из за снижения спроса, поэтому у кого еще остались мозги, должны уже сейчас снизить цену на вторичное жилье на 10-15% и продать, потому что через какое то время может потерять не 10-15%, а все 40-50%.
-На сегодня вторичка 1 — ккв север СПб ушатанная под ремонт в объявлении цена 4.3 минус торг итого 3.6. Наивные продавцы те кто выставляются за 6 им удачи уже на 5.5 не покупают. Знакомая риэлтор прямо сказала аренда стоит ипотеки не берут как говорится хочешь продать делай скидку от 15% минимум. В общем «пузырь» цен который ещё был в феврале этого года сдувается и будет дальше сдувается.
По каким сценариям может развиваться рынок
Рынок не будет развиваться так же бурно, как накануне пандемии, но продолжит восстанавливаться.
«На мой взгляд, уровень продаж в начале 2023 года будет несколько ниже, чем в декабре 2022 года, однако по итогам годам число сделок по ДДУ приблизится к уровню 2021 года, — говорит эксперт. — Вероятно, проявится эффект отложенного спроса. Оживление произойдет даже на рынке апартаментов, ведь их средняя стоимость в 2022 году снизилась на 18,2%, так что клиентам сейчас доступно большое количество лотов по привлекательным ценам».
Негативные сценарии тоже не исключены, говорит Алексей Перлин:
«Существенного роста спроса пока никто из девелоперов не ждет — мы живем в ситуации неопределенности».
Наиболее вероятен консервативный прогноз, при котором в экономике продолжится стабилизация:
«Спрос на жилье по-прежнему будет ниже, чем в 2020–2021 годах, а цены будут стагнировать, — говорит эксперт. — Во втором полугодии новостройки Москвы дорожали очень умеренными темпами, при этом широко распространились различные скидки. Поэтому и цены, и динамика сделок выйдут на определенное плато».
Ипотека останется драйвером рынка розничного кредитования в 2023 году..
«Обусловлено это прежде всего продлением до 1 июля 2024 года ипотеки с господдержкой, а также расширением условий семейной ипотеки. Кроме того, ряд банков и застройщиков уже заявили о сохранении совместных субсидированных программ на отдельные ЖК с повышением субсидированной ставки до 4% годовых. Такие предложения будут пользоваться спросом среди граждан, которым важно получить кредит с низким платежом, несмотря на увеличение стоимости жилья при таком варианте кредитования».
Стоит ли оформлять ипотеку и покупать квартиру в 2023 году
Если есть возможность, лучше взять ипотеку до конца 2022 года:
«Сейчас клиенты по-прежнему могут воспользоваться льготной ипотекой на старых условиях, а также околонулевыми программами от застройщиков. Кроме того, крупнейшие девелоперы установили на широкий пул квартир праздничный дисконт, причем условия акций подразумевают возможность приобретения квартир со скидками с использованием ипотеки. Если не получается совершить сделку в декабре, ее все равно не стоит откладывать. ЦБ может повысить ключевую ставку, что приведет к удорожанию жилищных кредитов».
Предложение сейчас беспрецедентно большое, то есть выбор у покупателей широкий.
«Также при снижении дохода можно взять ипотечные каникулы. Ориентироваться покупателям следует на ситуацию в отрасли, в которой они работают, и на личные финансы. Если вы молодая семья, в 2023 году можно взять семейную ипотеку. По-прежнему есть субсидии на ипотеку для сотрудников IT-отрасли».
Вусал Исмаилов считает, что в первом полугодии 2023 года стоит повременить с ипотекой.
«Все зависит от политического и экономического вектора страны. Сейчас время ликвидных инструментов, недвижимость таковым не является, поэтому решение о покупке квартиры нужно тщательно взвесить».
Планируя ипотеку в 2023 году, проанализируйте условия банков
«Может сложиться ситуация, когда выгоднее взять ипотеку на вторичку и гасить ее досрочно, чем взять субсидированную ипотеку от застройщика с завышенной стоимостью на квартиру, — говорит эксперт. — Лучше всего сравнить по итоговой переплате с учетом частично-досрочного погашения несколько вариантов: вторичку, первичку по субсидированной ипотеке от застройщика, первичку в рамках одной из госпрограмм».
Чем ниже первоначальный взнос, тем, как правило, выше процентная ставка — это тоже стоит учитывать.
Ситуация на рынке недвижимости сегодня: последние новости
На рынок недвижимости больше всего влияют условия по ипотечным кредитам. Когда Центробанк поднял ключевую ставку сразу до 20%, рынок фактически остановился и люди перестали покупать квартиры. Некоторые продавцы сняли свои квартиры с продажи и предпочли переждать: не все готовы были дальше менять свои жилищные условия и брать дорогие кредиты.
Сейчас ключевая ставка снижена до 14% и можно ожидать, что до конца года её вновь скорректируют. Ключевая ставка отражает «стоимость денег» в экономике и напрямую влияет на проценты по вкладам и кредитам. Без специальных программ господдержки или акций от застройщиков ипотечная ставка стремится к ключевой. То есть, чем ниже ключевая ставка, тем выгоднее условия по ипотеке в разных банках.
Могут ли квартиры подешеветь?
Эксперты рынка недвижимости сходятся во мнении, что обрушение цен на жилье едва ли произойдет, но определенная корректировка стоимости квадратного метра вполне возможна. По прогнозам Анатолия Рябинина, в течение ближайших месяцев ценник может упасть в пределах 10–15%. Схожей позиции придерживается и Сергей Филатов, заявивший, что стоимость квартир неминуемо будет стагнировать, а затем снижаться. По его предположениям, в течение ближайших двух лет она может уйти вниз примерно на 15%. Однако однозначно предсказать, каких значений достигнут цены, на данный момент невозможно.
Не бывает ни бесконечного роста, ни спада — всегда есть цикличность. Например, в США с окончания Второй мировой войны было уже порядка 18 макроэкономических циклов. У нас с вероятностью 90% произойдет макроэкономический спад. Причем чем больше подъем, тем больше спад.
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Еще одним важным и неожиданным трендом 2022 года является пристальное внимание красивому оформлению потолка. Остаются популярными дизайнерские софиты, люстры, подвесы. Наряду с этим на потолке появляются геометрические узоры, цветные яркие орнаменты. Такая деталь сразу привлекает внимание, делая любое помещение запоминающимся.
Идеи оформления потолка
- Украшает потолок элегантный барельеф, розетки разных размеров. Клеят на него красивые обои, хорошо контрастирующие с колером стен в комнате.
- Шик интерьеру придает плитка из оникса, которой оформляют часть потолочной плоскости. Этот полупрозрачный материал при монтаже подсветки из светодиодной ленты таинственно мерцает и светится, раскрывая богатство прекрасной текстуры камня.
- Эффектно смотрится утонченный узор в нежном сиренево-жемчужном тоне на зеркальном потолке. Такой же витражный декор целесообразно выполнить на мебельных фасадах и дверных полотнах. Подобное решение рождает романтичную, умиротворяющую атмосферу.
Продавцов больше, чем покупателей
По словам Артема Деева, после роста интереса к ипотеке в июле и августе, когда россияне стремились успеть взять кредиты под низкий процент, наблюдается стагнация спроса на такие займы.
«Влияет неопределенность в экономике страны, связанная с последними геополитическими событиями, мобилизацией (отток платежеспособных клиентов) и отъездом части россиян за границу. Предложение на рынке недвижимости явно превышает спрос, что приводит к снижению цен — как на рынке новостроек, так и на вторичном рынке жилья», — говорит старший аналитик AMarkets.
Однако, по его словам, на данный момент главная особенность отечественного рынка жилья — стагнация спроса. При этом девелоперы стремятся быстрее завершить ранее начатые проекты, а новые пока не запускаются.
«Все ожидания застройщиков базируются на том, что и в дальнейшем спрос будет снижаться, потому желательно побыстрее реализовать уже построенные квадратные метры. Отсюда — масса рекламных предложений, предлагающие высокие скидки. На общероссийском фоне, как обычно, выделяются Москва и Санкт-Петербург, где активность покупателей по-прежнему высока по сравнению с регионами», — говорит Деев.
«В настоящее время спрос снижается. Такая тенденция наблюдалась и до мобилизации, ведь цены на жилье достигли предельных значений, практически не приемлемых для покупателей. Сейчас большая их часть приобретает наиболее бюджетные лоты с заметным дисконтом. Различные субсидируемые девелоперами программы поддерживают его невысокий уровень, но не дают возможность увеличить покупательскую активность», — говорит руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.
Он отмечает, что рынок недвижимости очень инертен и для того, чтобы он подстроился под конкретную ситуацию, должно пройти довольно много времени.
«После начала СВО, рынок только к сентябрю начал адаптироваться к текущим реалиям. В это время была объявлена частичная мобилизация и рынку вновь необходимо привыкать к новым условиям», — добавляет эксперт.
Чтo бyдeт c цeнaми нa жильe в тeкyщeм гoдy?
Te, ктo плaниpyют пpиoбpecти квapтиpy, нaвepнякa зaдaютcя вoпpocoм, выгoднo ли пoкyпaть нeдвижимocть ceйчac, или cтoит пoдoждaть.
Бeзycлoвнo, цeны нa нeдвижимocть oпpeдeляютcя нe тoлькo внyтpeнними фaктopaми (caмoй квapтиpoй и cитyaциeй нa pынкe жилья), нo и внeшними oбcтoятeльcтвaми (cyщecтвyющим зaкoнoдaтeльcтвoм, нoвыми пpaвoвыми инициaтивaми). B дaннoй cитyaции кpaйнe вaжны вcтyпившиe 1 июля 2018 гoдa пoпpaвки в Ф3-214, peгyлиpyющиe дoлeвoe cтpoитeльcтвo. Tpeбoвaния к зacтpoйщикaм cepьёзнo yжecтoчилиcь.
Taк, дoлeвoe yчacтиe, пpи кoтopoм пoкyпaтeли жилья инвecтиpyют cpeдcтвa в cтpoйкy, yпpaзднeнo. Teпepь cтpoитeльcтвo финaнcиpyeтcя зa cчёт бaнкoвcкиx кpeдитoв, a тoчнee, нa тaк нaзывaeмыe cчeтa эcкpoy.
Кoмпaнии-зacтpoйщики бoльшe нe мoгyт пpивлeкaть дeнeжныe cpeдcтвa дoльщикoв нaпpямyю. Cpeдcтвa пoкyпaтeлeй дoлжны пocтyпaть нa cпeциaльныe бaнкoвcкиe cчeтa – эcкpoy. Пoкa дoм нe бyдeт ввeдeн в экcплyaтaцию, бaнк нe пepeвoдит дeньги зacтpoйщикy. Пo cyти, зacтpoйщики лишaютcя пpямoгo дocтyпa к этим cpeдcтвaм.
Дpyгим cyщecтвeнным измeнeниeм являeтcя ввeдeниe oбязaтeльнoгo тpeбoвaния пo oпытy. Bвoдитcя пoнятиe – «cпeциaлизиpoвaнный зacтpoйщик», кoтopый дoлжeн имeть бoлee тpex лeт oпытa cтpoитeльcтвa мнoгoквapтиpныx дoмoв oбщeй плoщaдью нe мeнee 10 тыc. кв. м.
Бoлee тoгo, oтнынe зacтpoйщик, кoтopый нapyшил cpoки cтpoитeльcтвa cвoиx oбъeктoв, нe cмoжeт нaчaть peaлизaцию нoвoгo пpoeктa.
Oчeвидны пocлeдcтвия дaннoгo зaкoнa: yxoд c pынкa мeлкиx зacтpoйщикoв. Этo, в cвoю oчepeдь, cкaжeтcя нa cooтнoшeнии cпpoca и пpeдлoжeния нa pынкe пepвичнoгo жилья. Экcпepты пpeдyпpeждaют, чтo pocт цeн в этoм гoдy бyдeт вecьмa динaмичecким и peзким. Нa вoпpoc – пoдopoжaют ли квapтиpы – oтвeт oчeвидeн. Квapтиpы пoдopoжaют. Taким oбpaзoм тeм, ктo плaниpoвaл пpиoбpecти нeдвижимocть в нoвocтpoйкe в ближaйшee вpeмя, cлeдyeт пoтopoпитьcя.
Единоличное владение имуществом в современном мире становится слишком дорогим и обременительным. С развитием
Концепция «совместного потребления» (sharing economy) основана на идее о том, что потребителю выгоднее платить за временный доступ к продукту, чем владеть им. Интересно, что одними из первых начали практику совместного пользования именно состоятельные люди. Качественное управление активами обходится недешево, поэтому богатые семьи начали объединяться с себе подобными, чтобы делить эти расходы. Так возникли family offices (семейные офисы). Затем владельцы частных яхт и самолетов стали сдавать их в аренду в периоды простоя, чтобы покрыть затраты на техническое обслуживание и парковку. Сегодня в совместном пользовании находятся лимузины и частные дома, драгоценности и вечерние платья, спортивный инвентарь и даже животные.
В развитие этой тенденции на рынке недвижимости появился особый вид жилья — коливинги, или дома для совместного проживания, которые пользуются популярностью в основном у молодежи. Некоторым они могут напомнить коммуналки или, но это некорректное сравнение, потому что жители коммуналок не выбирали такой образ жизни, а жители коливингов к нему осознанно стремятся.
По своей сути, коливинг — это нечто среднее между арендной квартирой / домом и хостелом по интересам, где сдаются меблированные комнаты на относительно короткие сроки и предоставляются определенные услуги. В коливинге, как правило, общие кухни и гостиные, офисные площади и другие общественные пространства, где постояльцы и проводят максимум своего времени, общаясь, работая, отдыхая. Кроме проблемы недорогого жилья обитатель коливига решает главную задачу — поиск единомышленников, связей и качественного общения. Активные молодые люди здесь знакомятся с близкими по духу и интересам ровесниками, вместе работают над проектами, обмениваются опытом и связями. Кроме того, они решают проблему с дефицитом общения, ведь по опросам 64% миллениалов называют своей самой большой проблемой одиночество.
Если еще несколько десятков лет назад работа на дому была уделом либо богемных творцов, либо жен богатых мужей, то сейчас это почти норма. Как сказано выше, благодаря появлению персональных компьютеров и развитию коммуникаций (интернет, беспроводная и цифровая телефония и проч.) многие получили возможность трудиться дома или, вообще, в любом другом месте, где есть выход в глобальную сеть.
Офисно-жилые гибриды выводят этот феномен на новый уровень, предоставляя более-менее развитую бизнес-инфраструктуру в дополнение к стандартной программе многоквартирного дома. Примером подобной типологии в России может служить комплекс «Город Столиц», сооруженный «Капитал Груп» в ММДЦ «Москва-Сити».
Пользоваться компьютером на дому, конечно, само по себе не ново. Новизна состоит в другом: в возможности иметь под рукой конференц-залы, переговорные, шоу-румы, службу кэтеринга и прочие услуги, которые позволяют кондоминиуму функционировать как полноценный бизнес-центр. Офисы же, в свою очередь, проникаются более расслабленной и домашней атмосферой. Тон в этом процессе задают IT-компании Силиконовой долины — например Google. Налицо тенденция, когда приватное пространство приобретает черты общественного, а общественное одомашнивается или, как говорят социологи, «доместифицируется»2.
2009-й:
Хотя, как известно, многофункциональные комплексы получили распространение и в России, они являются своего рода исключением из правил. Существующие в нашей стране нормы ограничивают совмещение офисной и жилой программ: они не могут быть взаимозаменимыми, запрещается располагать их на одном этаже или в одной секции — каждая функция должна иметь независимый выход. Редукционистский подход, унаследованный с советских времен, когда любая частная инициатива в лучшем случае не приветствовалась, а в худшем жестко подавлялась, к сожалению, действует и поныне.
2021-й:
Локдаун, пережитый в 2020-м, сделал коворкинги в новых жилых комплексах почти нормой. А на фоне все более внимательного отношения к благоустройству нередки и уличные «рабочие кабинеты» прямо в жилых дворах.
Воцарившаяся в мире парадигма устойчивого развития так или иначе влияет на большинство сегодняшних проектов. До такой степени, что экологичность и энергоэффективность сейчас на Западе становятся синонимами качества. Поэтому в некоторых частях света найти «неустойчивые» новостройки уже весьма затруднительно. Фундаментальные принципы «устойчивости» зданий развивают витрувианскую триаду «польза–прочность–красота», подразумевая, как учит Wikipedia, «планировочную и конструктивную эффективность, энергоэффективность, эффективное водопотребление, эффективность материалов, оздоровление окружающей среды, оптимизацию эксплуатации, а также сокращение отходов и токсичных выбросов». Из этого перечня становится ясно, что ключевая роль в процессе повышения экологичности зданий отводится различным инженерным системам. Когда же рассматривают экологичность с точки зрения архитектуры, то обычно имеют в виду включения зелени — покрытые растительностью крыши, висячие сады, зеленые стены.
Огромную роль в озеленении зданий, конечно же, играет климат. Однако даже в северных широтах существуют возможности для интеграции растительности в архитектуру, что доказывает дом-гора в Копенгагене, недавно построенный бюро BIG (см. Пi20).
2009-й:
Несмотря на повсеместное распространение остекленных лоджий, зеленых зданий в России пока практически нет3. Контакт архитектуры и растительности, как правило, наиболее интенсивен на первом и последнем этаже (палисадники и зеленые крыши). У нас эти две опции в общем-то не популярны: внизу жильцы не чувствуют себя в безопасности, а наверху нередко протекает крыша. Короче, «первый–последний не предлагать», как пела группа «Кино». Впрочем, предпочтения потихоньку меняются — в «элитных» домах особо ценятся последние этажи с пентхаусами и широкими террасами, пользуются спросом и особняки пусть с маленьким, зато собственным, земельным наделом. Вилла «Остоженка» бюро «Проект Меганом» или крупные жилые комплексы вроде «Соколиного гнезда» и «Алых Парусов» — тому примером.
Почему люди покупают однокомнатные квартиры
Еще 20-25 лет назад однокомнатные квартиры считались жильем, которое было «минимальным». Например, человек хочет сохранить заработанные деньги, но их не очень-то и много. Поэтому он и покупает однокомнатную квартиру. Хотя не факт, что он будет в ней жить.
Другой, более распространенный вариант — люди живут там, где могут. Например, человеку досталась в наследство однокомнатная квартира, поэтому он готов смириться с ее небольшой площадью.
Возможно, он даже заведет семью. Но впоследствии так и не сможет найти другой вариант, то есть квартиру большей площади.
Также однокомнатные часто покупали дети для своих пожилых родителей, которым не нужно много пространства. Купить «однушку» на первом этаже и сейчас считается хорошим поступком по отношению к пожилому родственнику.
То есть однокомнатные квартиры долгое время считались чем-то временным и не совсем серьезным. Предполагалось, что спустя время ее можно будет разменять на что-то иное, пусть и с доплатой.
На каком этаже купить квартиру
Современные жилые дома нередко достигают 35–40 этажей и выше. Если вы думаете, что разница в этаже несущественна, мы развенчаем эти убеждения — от него зависит уровень шума в квартире, ее освещенность и рыночная стоимость.
Особенности выбора квартиры в зависимости от этажа:
- Нижние этажи (1–5). Квартиры на них самые шумные и просматриваемые, поэтому стоят они в среднем на 5% дешевле. Среди явных преимуществ нижних этажей — практически полная независимость от лифтов.
- Средние этажи (5–11). Пользуются наибольшим спросом из-за видов, а также потому, что на такой высоте практически не слышен уличный шум. Квартиры на верхних этажах светлее, чем на нижних, из окон открывается более широкий обзор.
- Верхние этажи (с 11 и выше). Их достаточно средняя популярность объясняется повышенной зависимостью от лифтов и рисков, связанных с пожарной безопасностью. При этом из квартир верхних этажей открывается наиболее широкий обзор окрестностей, а внешние звуки сведены к нулю.
От расположения квартиры относительно земли в некоторой степени зависит экология. К примеру, наибольшая доля вредных веществ в атмосфере скапливается на уровне с первого по шестой этаж. Если выбрать квартиру повыше, воздух будет чище — если, конечно, рядом не «дымят» крупные заводы.
- Апарт-отели
Активнее развивается строительство апарт-отелей в Санкт-Петербурге. В них можно часто встретить компактные студии или «однушки». Помещения в таких домах ничем функционально не отличаются от привычных квартир. Однако согласно правовым актам они признаны нежилыми, с чем связан ряд особенностей.
Почему покупка лотов в апарт-отелях становится популярной?
- Стоимость апартаментов ниже стоимости квартир. Это связано с тем, что застройщику такой проект обходится дешевле.
- Хорошая транспортная доступность апарт-отелей. Чаще всего они расположены в черте города и рядом с метро.
- Покупатели недооценивают особенности таких помещений. Например, невозможность постоянной регистрации, высокие коммунальные платежи, отсутствие обязанности застройщика возводить социальную инфраструктуру.
- Управляющие компании предлагают жильцам дополнительные услуги. Это может быть уборка помещений, стирка, доставка еды.
- Апартаменты выгодно сдавать в наем. Управляющие компании часто разрабатывают специальные программы доходности.
- Многофункциональные комплексы (МФК)
МФК – современная недвижимость, которая может сочетать в себе апартаменты для проживания, гостиничные номера, конференц-залы, офисные помещения и коммерцию. В комплексах организуются фитнес-клубы, супермаркеты, кинотеатры, спа-зоны. Согласитесь, что жить, работать и отдыхать в одном и том же месте – это удобно.
Помещения в МФК также, как и в апарт-отелях, являются нежилыми. Но низкой стоимостью могут порадовать не всегда, поскольку такие проекты чаще всегда относятся к бизнес-классу.
- Микроливинг
Время красивой обертки
— В Екатеринбурге один из самых развитых и интересных рынков строительства жилья в России. Какие тренды наблюдаются сегодня на рынке?
— Как ни странно, российский «жилой многоквартирный дом» как продукт не сильно поменялся за предыдущие десятилетия. Но примерно к 2014 году в Екатеринбурге были созданы предпосылки для качественного прорыва.
— Но почему предпосылки для улучшения качества жилой новостройки как продукта сформировались только к 2014 году, а не раньше, скажем в 2007–2010 годах?
— В 2007 году рынок был очень слабый, с низкими объемами строительства. Была запущена ипотека, цены взлетели, потому что предложение было недостаточное. 2008–2009 годы — это спад из-за мирового кризиса. В 2010-м рынок достиг дна, в следующие пару лет началось восстановление. Новые, более качественные проекты после кризиса 2008 года стали выходить как раз в 2013–2014 годах, до этого достраивали старое. К 2014 году объемы строительства прилично выросли, у покупателя появился выбор. Рынок с этого момента стал высококонкурентным.
Тогда и начался поиск каких-то новых идей, ряд застройщиков задумались о качестве продукте. 2016 год вообще, на мой взгляд, стал «годом упаковки». На рынке резко выросло качество рекламы, качество работы отделов продаж. Большинство девелоперов попыталось улучшить качество продукта. Улучшились фасады, стали заниматься благоустройством дворов, делать входы в подъезд на уровне земли. Общим местом стало: «Мы делаем качественные места общего пользования». В итоге сейчас у нас все подъезды раскрашены в какие-то яркие, иногда абсурдные цвета, на каждом этаже огромными цифрами написан его номер. Это людям не нужно, у них никто не спросил, какой подъезд им нужен. Но это модно среди застройщиков, потому что малобюджетно: краска, что белая, что синяя, что зеленая стоит примерно одинаково.
В общем, сейчас практически каждый девелопер старается улучшить свой продукт, пусть и малобюджетно. Использовать какой-то растиражированный ход конкурентов, запустить качественную рекламу, выстроить некую эффективную воронку продаж. Внешний вид продукта стал лучше, вопросы планировок или инженерного оборудования волнуют многих девелоперов гораздо меньше.
— На фоне снижения доходов происходит поляризация рынка: часть девелоперов начинает всерьез заниматься продуктом, а другая больше уходит в демпинг. Как это происходит в Екатеринбурге?
— Да, на рынке две противоположные тенденции: максимально снизить цену и создать качественный продукт. Есть те, кто старается работать над качеством, пытается каждый следующий проект сделать лучше. Понятно, что это требует затрат, хотя бы интеллектуальных. И этот путь более сложный, по нему идут немногие — не более 15 процентов рынка. Остальная часть рынка идет по пути конкуренции ценой. Но, повторюсь, даже такие компании сегодня стараются создать красивую обертку.
— Кто является лидерами направления, связанного с качественным строительством?
— Я думаю, что «Брусника» очень многое привнесла для рынка Екатеринбурга, она обострила конкуренцию. Не все согласны с эстетикой домов этого застройщика. Но многие за «Брусникой» начали тянуться, копировать какие-то решения. Это вытягивает весь рынок выше.
Очень важно, чтобы в городе был лидер по качеству — такая компания, как «Брусника». Если его нет, остается только серая масса, которая конкурирует лишь ценой и в итоге спускается в какой-то совсем низкобюджетный сегмент. Если говорить о других лидерах, то это «Атомстройкомплекс», ЛСР, «Принцип», «Ренова». Все они работают над качеством, пытаются двигаться дальше.
— Сильно ли изменились в последние годы планировки квартир?
— С планировками начали работать, в предыдущие годы они были в основном типовые. Главный российский тренд сегодня — квартира с единым пространством кухни-гостиной плюс относительно небольшие спальни. Все чаще такие квартиры появляются на всех рынках. Пока не всегда это исполнено разумно: иногда берут свой старый проект, меняют кухню с комнатой местами — и вроде можно назвать европланировкой. А планировка как была не вполне рациональной, убогой, неадаптивной, так и осталась.
— Вы сказали, что демографические тенденции будут играть против студий. Этот тренд уже ощущается?
— Пять лет назад студии были экзотикой, потом был бум, но сейчас рынок студий стабилизировался. Он достиг своего потолка: в общем объеме предложения это около 15 процентов квартир. Минимальная стоимость студии снизилась за несколько лет с 1,7 миллиона рублей до 1,3.
От коллег я слышал, что в Тюмени, Новосибирске и других городах спрос на «двушки» уже растет быстрее, чем на однокомнатные квартиры. То есть там наступило насыщение. В Екатеринбурге по цене за квадратный метр студии продавались значительно дороже других квартир. Сейчас цена «квадрата» в студии упала до уровня однокомнатных квартир — это тоже показатель, что сегмент переоценивается.