Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли разделить квартиру на две квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
В каких случаях выделение доли невозможно
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
- если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
- если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
- если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
- Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
- Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
- Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
- Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.
Алгоритм процедуры разделения
Перед проведением процедуры необходимо обращение в проектную организацию для составления проекта. Инженеры-проектанты подскажут, как разделить одну большую квартиру на две, существуют ли технические возможности для раздела, составят проект с согласованием в инстанциях. Затем производится процедура технически и регистрируются новые объекты недвижимости.
Как разделить приватизированную квартиру
Приватизация — это передача квартиры в собственность одного или нескольких граждан. А собственность на жилье по Конституции — неприкосновенна. Следовательно, в этом варианте раздела можно применять только два способа:
- досудебное, мирное урегулирование спора по разделу квартиры (если Вы сами не можете договориться, в этом могут помочь специалисты);
- судебный раздел квартиры с установлением порядка пользования комнатами, времени поочередного использования между всеми сособственниками квартиры полностью, иные варианты судебного раздела.
Без суда раздел квартиры возможен не всегда, но стоит попробовать. Если Вы читаете эту страницу, значит, вторая сторона (стороны) не согласны ни на какой раздел. Например, квартира приватизирована на двоих родных людей. Затем, один из собственников сменился, собственники в квартире друг другу чужие люди. Один проживает, второй — не может (по любым причинам). И хочется установить права этого второго гражданина, где его место в квартире? Как он может пользоваться своей долей? А первый не уступает, ему хорошо одному или даже целой его семье во всей квартире. Конечно, он ни за что не согласится на мирное урегулирование раздела квартиры. Но существуют как юридические техники, так и психологические, при которых возможно мирное решение вопросов о том, можно ли разделить квартиру. Пожалуй, здесь исключение составляют однокомнатные квартиры и комнаты, где доли граждан невозможно выделить как самостоятельные объекты. Но об этом читайте на других страницах нашего сайта.
Решение вопроса о том, можно ли разделить приватизированную квартиру, зависит от количества комнат, метража каждой из комнат, планировки всей квартиры, количества граждан-сособственников и иных важных факторов. Спросите о возможных вариантах у наших специалистов.
Разделить приватизированную квартиру в судебном порядке тоже надо думать как. Дело в том, что варианты принудительного разъезда (как в случаях с разделом неприватизированных квартир) здесь совершенно неприменимы. Потому что имеет значение все то же условие — собственность неприкосновенна. Выкуп доли здесь тоже не имеет смысла рассматривать, так как это уже не раздел, а прекращение прав на долю в квартире.
Разделить квартиру на комнаты было бы достаточно целесообразно. Это было бы удобно при продаже одним из собственников своей определенной документами комнаты (и стоимость доли при этом была бы выше). Но если метраж каждой комнаты не соответствует пропорции долей в праве долевой собственности на квартиру, раздел по комнатам тоже может не получиться. Кто-то не захочет брать больше или меньше, чем ему причитается. Это тоже уход от раздела квартиры, чтобы второй стороне сделать невыгодные условия для проживания или продажи.
Есть еще варианты, возможные и для судебного, и для несудебного порядка:
- сделать перепланировку квартиры для ее дальнейшего раздела;
- применить помощь психолога или медиатора для досудебного решения вопроса со встречной стороной;
- использовать любое третье лицо, слова которого, возможно, услышат оппоненты, или письменно предложить какие-то варианты…
Раздел квартиры после развода
Во избежание споров в будущем, супруги в период брака могут заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества.
Оба договора регулируют имущественные отношения супругов, при этом предметом брачного договора может быть также «добрачное» имущество, предмет соглашения – только приобретенная в браке собственность.
Если между супругами нет договора, устанавливающего порядок пользования совместным имуществом, а спор присутствует, необходимо за его разрешением обратиться в судебные органы.
Таким образом, в случае наличия квартиры в собственности у супругов, она может быть разделена мирным способом путем заключения соглашения или в судебном порядке.
В случаи отсутствия соглашения или брачного договора гражданским законодательством установлено, что все имущество, приобретенное в браке, делится между супругами поровну.
Важно знать: при разделе квартиры не имеет значение, на кого из супругов оформлена собственность. Если в документах на квартиру указаны данные мужа, это не значит, что жена не имеет на нее никах прав (разумеется, если речь идет о квартире, приобретенной в браке).
Варианты раздела совместной квартиры при разводе:
- передать квартиру в единоличную собственность одному из супругов и получить компенсацию за имеющуюся долю в этой квартире;
- продать квартиру и разделить денежные средства, вырученные с квартиры между собой.
Компенсацию за продажу квартиры супруг может получить в виде денежного эквивалента или другого имущества, равнозначного стоимости его доли в квартире.
Судебная практика раздела дома при наличии ребенка
Во-первых, наличие несовершеннолетнего ребенка, который живет вместе с ним, дает право истцу выбрать орган суда. Иск можно подавать не только по месту расположения дома или месту регистрации ответчика, но и по своему месту жительства.
Во-вторых, судьи достаточно часто увеличивают долю в доме для родителя нескольких детей или того, который занимается уходом за ребенком-инвалидом.
ВНИМАНИЕ! Любая продажа недвижимости, в которой живут и прописаны дети, возможна только с разрешения органов опеки и попечительства. Когда родители при разделе имущества решают продать дом и поделить деньги между собой, на заседании суда обязательно должен присутствовать представитель опеки. Суд сам его вызовет. Но в некоторых случаях разумно заблаговременно поставить органы опеки в известность о планируемом мероприятии, убедить их в том, что права ребенка будут соблюдены, и получить разрешение на продажу дома. Его следует приложить его к исковому заявлению, тогда процесс пойдет быстрее.
Если у вас остались вопросы, касающиеся раздела дома после развода, квалифицированные юристы портала Prav.io будут рады ответить на них.
В чем суть и необходимость разделения квартир?
Разделить одну квартиру на две отдельные может понадобиться в различных жизненных ситуациях. Кто-то из собственников пытается более выгодно использовать свою недвижимость как объект инвестирования, кто-то не может договориться со вторым собственником жилья и пытается максимально отстраниться от своего соседа.
Прежде чем ответить на вопрос: как разделить квартиру на две квартиры, нужно разобраться с мотивами такого желания. Несмотря на то, что чаще всего граждане стремятся объединить несколько квартир в одну, противоположные ситуации тоже встречаются.
Разделение квартиры на несколько обособленных объектов недвижимости обычно происходит в следующих ситуациях:
- развод супругов, не сумевших договориться о разделе совместно нажитого имущества;
- раздел имущества наследниками, не желающими совместно владеть одной недвижимостью;
- выделение отдельной жилой площади для выросшего ребёнка;
- желание выгодно продать недвижимость или сдать ее в аренду сразу нескольким арендаторам.
Разделению на две квартиры подлежат как единые квартиры, так и те, что в прошлом были объединены из двух отдельных жилых помещений.
Как из двухкомнатной квартиры сделать две студии? Примерно также, как и из однокомнатной две студии. Отличительные особенности в процедуре согласования перепланировок такого характера касаются только тех квартир, которые изначально были объединены, и тех, которые изначально считались едиными.
Если уполномоченный орган отказал собственнику (собственникам) в согласовании переустройства и (или) перепланировки квартиры, такой отказ можно обжаловать в судебном порядке в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно об отказе (ч. 3 ст. 27 ЖК РФ; п. 2 ч. 2 ст. 1, ч. 1 ст. 218, ч. 1 ст. 219 КАС РФ).
Для этого необходимо подать административное исковое заявление в районный суд по месту нахождения органа, решение которого обжалуется, или месту жительства административного истца (ст. 19, ч. 1 ст. 22, ч. 3 ст. 24 КАС РФ).
Административное исковое заявление может содержать, в частности, требование о признании отказа уполномоченного органа незаконным либо об обязании уполномоченного органа согласовать переустройство и (или) перепланировку квартиры (п. 2 ч. 1 ст. 124 КАС РФ).
За подачу административного искового заявления необходимо уплатить госпошлину (п. 2 ч. 1 ст. 126 КАС РФ).
Госпошлина за подачу административного искового заявления о признании решения уполномоченного органа незаконным составляет 300 руб. (пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
По общему правилу суд должен рассмотреть административное исковое заявление об оспаривании отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки в течение месяца (ч. 1 ст. 226 КАС РФ).
Если суд удовлетворит ваши требования, то в решении будет указан срок его исполнения. Суд самостоятельно направит решение в орган, осуществляющий согласование. Об исполнении решения суда и устранении допущенных нарушений ваших прав указанным судом способом орган, осуществляющий согласование, должен будет сообщить вам и суду в течение месяца со дня вступления в силу решения суда (ч. 7, 9 ст. 227 КАС РФ).
Обращение в суд также потребуется, если квартира находится в общей долевой собственности и собственникам не удалось достичь соглашения о способе и условиях раздела квартиры (п. п. 2, 3 ст. 252 ГК РФ).
В исковом заявлении следует идентифицировать квартиру (указать кадастровый номер, адрес, площадь, иные характеристики), описать сложившийся между собственниками характер пользования имуществом, обозначить, какую часть имущества следует выделить истцу, а какую ответчику, а также размер и расчет компенсации (в случае несоразмерности выделяемых долей) (ч. 4 ст. 252 ГК РФ).
Исковое заявление о разделе квартиры подается в районный суд по месту нахождения недвижимого имущества (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).
Наличие технической возможности для раздела квартиры на две отдельные устанавливается по результатам назначенной судом строительно-технической экспертизы и представленного экспертного заключения (ст. 79 ГПК РФ; определение Верховного Суда РФ от 07.10.2014 № 4-КГ 14-24).
Вступившее в законную силу решение суда является основанием для проведения переустройства и (или) перепланировки, а также для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые объекты квартиры и снятия с кадастрового учета и прекращения прав на исходную квартиру (ч. 1, 3, п. 4 ч. 8 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Кому достаётся квартира при разводе?
Развод – не только психологически сложный момент, но и необходимость переезда одного из супругов, а также разделения имущества. Особо серьезное внимание уделяется вопросу раздела квартиры.
Причин тому много: высокая цена недвижимости, отсутствие другого места проживания, привязка жизни к определенному району, дорогостоящий ремонт… Каждому нужно знать особенности законного раздела, чтобы не остаться ни с чем.
При разделе общего имущества каждому положена половина или иная доля от квартиры.
Некоторые исключения, при которых недвижимость не делится:
- жилье приобреталось одним из супругов во время фактического прекращения семейных отношений, когда они проживали в разных местах (факт раздельного проживания);
- один из них купил квартиру на деньги, которые появились у него благодаря продаже личного имущества, например, доставшегося ему по наследству.
Недвижимость может быть разделена по разным правилам, в зависимости от того, приватизирована она или нет. Для коммунального жилья – свои особенности. То же касается нестандартных ситуаций.
Порядок раздела квартиры
Необходимость сделать из крупногабаритной квартиры несколько отдельных, автономных жилых помещений представляет собой довольно долгий процесс, который кроме ремонтных работ включает в себя согласование отдельных входов, получение новых почтовых адресов, регистрацию прав собственности. И если простая планировка согласовывается довольно быстро, то разделение квартир в Москве потребует больше времени. Необходимо определиться с перепланировкой, разработать техническое заключение и создать соответствующий проект. Эти документы дополняются еще и такими бумагами:
- Технический паспорт на квартиру;
- Актуальная выписка ЕГРН на объект недвижимости;
- Если устраивается новый вход в квартиру, тогда необходимо согласие соседей;
- При переносе газового оборудования необходимо согласование Мосгаза;
- Документ, свидетельствующий о согласии Мосэнерго с перепланировкой.
Если процессом разделения занимается специалист по согласованию, тогда необходимо оформить нотариальную доверенность на него. Полный пакет документов подается на рассмотрение в Мосжилинспекцию. Ответа можно ждать в течение 20 рабочих дней. Не рекомендуется начинать ремонтные работы до получения распоряжения.
Как разделить недвижимость
Разработка проекта является самым важным этапом всего процесса. Необходимо согласовать проект устройства отдельных санузлов в каждом жилище. Сложность процесса заключается в самой квартире, точнее в том, какой она является: большой, ранее объединенной или коммунальной. Наиболее быстро решается подобный вопрос с ранее объединенными квартирами, так как общий стояк домового типа должен остаться в каждом новообразованном объекте недвижимости.
Способы обустройства отдельного выхода в жилища:
- Проем делается на лестничной площадке (необходимо согласование двух третей жильцов многоквартирного дома);
- Проем выходит на улицу (изменение фасада требует дополнительного согласования);
- Устраивается общий коридор между образованными жилыми объектами, каждый из которых имеет свой выход.
Если необходимо разделить квартиру на доли, то в этом случае имеет значение, какой является квартира – коммунальной или муниципальной. В последнем случае доля собственности распределяется муниципалитетом.
Получить две отдельные квартиры из одной можно при определенных условиях: жилье должно быть полноценным и соответствовать требованиям Жилищного кодекса РФ.
- Пригодность для проживания. Если в результате раздела одна из квартир не будет обладать минимальным размером жилой площади, ее выдел в натуре станет невозможен.
Законом не допускается ухудшение жилищных условий. Жилые помещения не могут переводиться в статус нежилых. Что это значит?Разделение трехкомнатной квартиры с одним санузлом на практике шансов на успех почти не имеет, так как одна из квартир получится однокомнатной. При этом в ней должна быть и кухня, и туалет с ванной… Как обустроить их при наличии только одной комнаты? Технически — никак.
- Запрет на свободный выбор мест обустройства санузлов и кухонь. Если в первоначальной квартире есть только по одному такому объекту, то создание двух квартир на практике вызывает сложности. Придется в каждой из них обустроить (как минимум) недостающие элементы.
Ограничения для санузлов: их нельзя располагать над и под жилыми помещениями.
Ограничения для кухонь: над кухней не должно быть санузлов, а под кухней – жилых помещений.
Процедура легализации раздела
Чтобы не нарушать закон, задавшись целью разделить одну квартиру на две, нужно соблюдать следующую последовательность действий:
- Заказать экспертизу, которая поможет определить техническую возможность раздела.
- Обратиться в БТИ или независимым инженерным компаниям за проектом перепланировки.
- Собрать документы на право собственности, захватить проект, паспорта и отправиться в МФЦ или местный орган власти (ОМС), занимающийся согласованием перепланировки. Сдать документы, написать заявление.
- Дождаться вердикта органа согласования (ОМС).
- Оспорить его в суде, если получен отказ.
- Сделать раздел по проекту.
- Когда все будет готово, вызвать представителей ОМС для подтверждения сделанных изменений, их соответствия плану.
- Прийти в МФЦ со всеми документами, написать заявление и в течение 10 дней получить на руки технические паспорта на обе квартиры.
- Обратиться в Росреестр за фиксацией сделанных изменений, регистрацией права собственности на два новых объекта.
Отвечает юрисконсульт Жанна Александрова:
Если объединение двух квартир в одну произошло в соответствии с законом, и сведения об этом были внесены в ЕГРП с последующим получением нового свидетельства о государственной регистрации права собственности на единый объект, то вот как Вам следует действовать:
- заказать технический паспорт в БТИ;
- заказать проект перепланировки, предусматривающий восстановление межквартирной перегородки или закладку проема в стене между квартирами с последующей ликвидацией второго входа;
- заказать техническое заключение;
- согласовать с соседями раздел квартиры на две, так как будет отдельный вход;
- согласовать технические условия на перенос или разводку труб с Мосэнергосбытом, Мосгазом, Мосводоканалом (если Вы живете в Москве);
- подать заявление со всеми согласованиями в Государственную жилищную инспекцию для получения распоряжения;
- получить распоряжение и сделать ремонт;
- вызвать приемочную комиссию для согласования и после этого получить акт;
- вызвать кадастрового инженера для проведения обмеров двух новых квартир, получить соответствующие документы;
- поставить квартиры на кадастровый учет в Кадастровой палате и зарегистрировать права собственности на два новых объекта в Управлении Росреестра.